某公司項目規劃設計建議報告課件

北塔湖項目規劃設計建議報告思源經紀銀川公司2008年11月19日北塔湖項目規劃設計建議報告思源經紀銀川公司2008年11月1規劃篇附件：市場篇定位篇目錄12312/17/20222規劃篇附件：市場篇定位篇目錄12312/15/20大型新中式城市湖畔宜居型高尚社區規模：650畝的大規模居住區風格：以現代的建筑演繹中國文化的精髓地段：上風上水的城市寶地資源：豐富的湖景資源價值：綠色、健康、生態、運動、人文、休閑。。。項目定位12/17/20223大型新中式城市湖畔宜居型高尚社區規模：650畝的大規模居住區風格定位新中式建筑風格，引領銀川市場潮流符合千年古塔賦予的獨特人文優勢對中國文化充分理解基礎上融入現代設計，將中國傳統元素與現代時尚元素融合符合銀川市政府對本區域的總體規劃細分市場，形成獨特的開發風格，有利于京能置業的品牌塑造符合并引領市場潮流12/17/20224風格定位新中式建筑風格，引領銀川市場潮流符合千年古塔賦予的獨產品定位以低密度產品為特色，以高層、小高層產品為主流的新中式住區——新中式風格滲透在社區建筑風格和園林風格中院景美墅（聯排）高端產品——社區形象產品——院文化疊景華府（5+1）高端產品——社區特色產品——府文化闊景華宅（7+1）中高端產品——社區主流產品——宅文化觀景名邸（18+1）中端產品——社區主流產品——邸文化12/17/20225產品定位以低密度產品為特色，以高層、小高層產品為主流的新中式客群定位目標客群定位——銀川市中高端人群為主，周邊能源、資源行業人群為輔.銀川市區中高端人群政府官員、私營業主金融、電信、電力等壟斷性行業人員工商、稅務、煙草等效益較好的事業單位的中高層銀川興建的工業園所帶來的高收入人群能源行業客群能源行業從業人員（如能源行業國企中的中高層管理人員，私營業主）；寧東能源化工基地高收入人群；資源行業客群進行羊絨、枸杞、麻黃等貿易及加工的資源類私營業主銀川周邊縣市客群銀北地區：石嘴山、大武口等市的政府官員和企業主銀南地區：中寧、吳忠、靈武等地區的政府官員內蒙地區：左旗、烏海等地區的政府官員和企業主12/17/20226客群定位目標客群定位——銀川市中高端人群為主，周邊能源、客群白描客群特征年齡結構：集中在25-50歲之間；家庭結構：以“兩口及三口”之家為主；家庭年收入：10萬以上消費特征：較為理性和務實；工作區域：銀川及周邊地區；交通方式：中高端人群私家車比例相對較高。工作相對穩定；受教育程度較高，對生活品質有自己獨特的見解和追求；七零后人群是主流，對傳統文化有認同感，同時樂意接受新鮮事物；處于育齡階段，對于教育的關注相對強烈；二次及多次置業占較高的比例，對住宅升級換代需求強烈；以自住需求為主注重時尚和品位、追隨品牌；注重情趣，追求回歸自然的舒適生活；目標客群描摹12/17/20227客群白描客群特征年齡結構：集中在25-50歲之間；工作相對附件：市場篇定位篇規劃篇90/70政策專項研究總體規劃建議產品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄12312/17/20228附件：市場篇定位篇規劃篇90/70政策專項研究目錄90/70政策應對思路對本地政策進行研究提出解決策略確定解決方案深化解決方案規避90/70政策進行針對性的市場研究12/17/2022990/70政策應對思路對本地政策進行研究提出解決策略確定解決銀川市地方政府對90/70政策的執行情況調研我們獲取了相關的政策信息進行參考：規劃局：審查規劃時，只審戶型配比指標，不審查合理性，對單體的長寬尺寸、建筑面積、立面、高度和日照的審查比較嚴格；同一開發商可在同年報批的項目間進行90/70的平衡；房管局：如果采用拼合戶型，測繪肯定要滿足報規的指標，因此要算兩個房產證12/17/202210銀川市地方政府對90/70政策的執行情況調研我們獲取了相關的我們對目前市場在售和即將面市的競品項目進行了調查，結果如下；福星苑：從第三期產品開始受限制，但通過開發的其他項目(比如海寶西區、滿城南街的項目）小戶型平衡凱威觀湖：一是通過別墅按商務公寓報規消化;二是通過頂層的上躍戶型消化部分;三是經過對其報規戶數(1894戶)和銷售戶數(1425戶)對比，可以判斷其很可能采用了拼合戶型，；四是通過其開發的另一項目(“尚座”)進行平衡森林半島：受到限制，但通過在90平米左右的小戶型中，通過贈送一步陽臺、空中院館等可變空間的方式達到100-160平米左右的實用面積，擴大使用空間。通過向其銷售人員了解，客戶對贈送合理，超性價比的可變空間接受度較高魯銀城市公元：嚴格受限，90平米以下的戶型面積區間集中在85－90平米，比例在70%寶湖灣：受限制，主要通過其他項目（比如東方國際公寓）平衡，而其他小戶型主要在一期點式高層中消化，面積區間為50.-100平米之間.民生艾依水郡：因為拿地時的政府承諾，前三期均未受限制中房高爾夫：通過開發的其他項目的小戶型（比如富力城50-90平米戶型、麗景湖畔80-90平米戶型）進行平衡銀川市目前應對90/70政策主要采取:一用政府關系取得特殊政策，二通過本公司開發的其他項目平衡，三是通過產品自身的可變空間贈送面積提高得房率，四是通過拼合戶型解決銀川市場上受90/70政策影響項目的實操情況12/17/202211我們對目前市場在售和即將面市的競品項目進行了調查，結果如下；方式一：

京能可爭取利用自身作為政府招商引資企業的優勢，向政府申請優惠政策，盡量爭取做到區域平衡，不受90/70政策限制。本項目關于90/70政策的應對策略由于政策限制較嚴，區域平衡申請難度較大，因此實現難度較大。12/17/202212方式一：本項目關于90/70政策的應對策略由于政策限制較嚴，銀川市的90、70政策允許在報規中將大戶型拆分，而不用考慮合理性即可通過，因此本項目也可采用拼合戶型。規劃時按照合并后的合理戶型設計，報規時不考慮合理性進行拆分，報建時依舊按拆分前的戶型進行銷售。萬達大湖公館建筑面積245平方米該方式牽扯到兩個產權證和二次房貸的問題。方式二：

如必須嚴格按照90/70政策執行，可采取拼合戶型進行規避12/17/202213銀川市的90、70政策允許在報規中將大戶型拆1、戶型不做拆分按一套房產計算：首付30%，貸款年限20年，契稅1.5%首付款18萬貸款金額42萬月供：3038元/月還款總額72.9萬稅費9000元總支付金額=18+72.9+0.9=91.8萬元2、拆分戶型按兩套房產計算：拆分面積30㎡（一次性）、90㎡（按揭）首付30%，貸款年限20年，契稅1.5%，30㎡一次性付款15萬+90㎡首付金額13.5萬=首付28.5萬元貸款金額31.5萬元月供：2278元/月還款總額54.7萬稅費11250元；總支付金額=28.5+54.7+1.125=84.3萬元計算說明：計算說明：房貸測算例：戶型面積：120㎡售價：5000元/㎡總價：60萬12/17/2022141、戶型不做拆分按一套房產計算：首付30%，貸款年限20年，3、拆分戶型按兩套房產計算：全部以貸款的形式支付，先支付90㎡，首付30%，契稅1.5%，貸款年限20年；后支付30㎡，首付40%，契稅3%，貸款年限20年。

通過以上計算可以看出，如果選擇拆分，全部采用貸款形式支付，首付款和總支付金額都會增加；如果僅部分采用貸款方式，雖然支付總金額降低，但首付款增加幅度較大。思源建議如必須采取拆分，銷售時候將建議客戶選擇全款或全部貸款支付的方式，并通過一些營銷方式來降低客戶的支付難度。90㎡首付13.5萬+30㎡首付6萬=首付19.5萬元90㎡貸款金額31.5萬元月供：2278元/月還款總額54.7萬稅費6750元；30㎡貸款金額9萬元月供：750元/月還款總額18萬稅費4500元總支付金額=19.5+54.7+18+0.675+0.45=93.3萬元

戶型不做拆分按一套房產計算拆分戶型按兩套房產計算30㎡全款90㎡按揭30㎡、90㎡全部按揭首付（萬元）1828.519.5支付總金額（萬元）91.884.393.3計算說明：結論：12/17/2022153、拆分戶型按兩套房產計算：全部以貸款的形式支付，先支付9090平米以下的產品全部分配到高層產品中，通過可變空間贈送面積，增加使用空間。基于未來90/70政策的不確定性，建議將90平米以下的小戶型產品放在后期消化。如果90/70政策松動，該部分產品依然可以在四角定位確定的情況下重新進行優化組合，形成適應市場需求的戶型銷售。如果不松動，本項目的居住氛圍已經形成，客群對于高層的抗性也已減弱，加之會有通過可變空間的贈送面積，可以大大降低該類產品的銷售壓力。方式三：

如必須嚴格按照90/70政策執行，可采取可變空間進行規避:本項目關于90/70政策的應對策略12/17/20221690平米以下的產品全部分配到高層產品中，通過可變空間贈送面積假設以本項目面積為110平米的戶型，市場價格為5000元/平米為例進行測算:綜合分析結論對客戶：產品性價比提升，利于客戶購買決策，促進項目銷售；對開發商：通過對銷售價格的調節，只需把總價控制在市場上120平方米戶型總價范圍之內，即可獲得較大的市場空間；增強產品自身的市場競爭力、創造附加價值，在保證銷售速度和回款要求的同時，增加項目合理利潤；（即：在市場產品價格試探可行的前提下，適當提高采用可變空間戶型的實際銷售價格）可變空間產品經濟分析標準戶型按產權面積為110平米進行計算：=5000元/平米×110平米=55萬元采用可變空間按產權面積90平米（實際建筑面積110平米）計算=5000元/平米×90平米=45萬元1、總價相差10萬元2、采用可變空間后贈送面積產品部分按建筑成本假設按2000元/平方米計算：

2000元/平米×20平米=4萬元3、購買采用可變空間的戶型客戶支付實際價格為：45+4=49萬；與沒有采用可變空間的戶型相比節約6萬元12/17/202217假設以本項目面積為110平米的戶型，市場價格為5000元/平戶型設計建議可變空間

拼合戶型優點：通過改變建筑空間增加使用空間，為客群帶來價格和使用的實惠，雖然單價較高，但只要控制在市場同樣面積產品總價范圍之內，依托其較高的性價比，市場接受度高。優點：通過組合建筑空間增加使用空間，滿足客戶對于大戶型的需要；劣勢：兩個產權證、二次房貸都會對客戶的購買形成抗性，市場接受度低。結論：適度采用可變空間的設計可以增加使用面積，弱化政策影響，降低市場風險12/17/202218戶型設計建議可變空間拼合戶型優點：通過改變建筑空間增加使用附件：市場篇定位篇規劃篇90/70政策專項研究總體規劃建議產品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄12312/17/202219附件：市場篇定位篇規劃篇90/70政策專項研究目錄總體規劃指標用地名稱北塔公園住宅區用地位置鳳凰北街以東，賀蘭山路以南，環湖路以西，南至規劃路用地性質居住及配套商業土地出讓年限70年總用地面積650畝總建筑面積約71.5萬㎡容積率1.7（說明：由于實際可建設用地面積小于規劃用地面積，實際容積率將可能達到2.0左右）建筑密度<30%綠化率35%建筑限高≤54米（2－18層）日照間距系數：1.64H（根據銀川市相關規定：高層板式按1.64控制，高層點式按日照陰影分析測算）建筑風格需具有一定中國傳統文化內涵，兼有現代、時尚的特點12/17/202220總體規劃指標用地名稱北塔公園住宅區用地位置鳳凰北街以東總體規劃建議首先滿足容積率，其次保證戶型的舒適性，在此原則下進行建筑形態的組合分配；樓座的排布要考慮分組團或適當圍合，各樓座盡量按照南北朝向排布。但為了合理利用地塊，創造更好環境，局部可以按實際情況擺布，偏轉角不大于10度；建筑類型為板樓為主，以符合銀川人的居住習慣，盡量不出現或少出現塔樓；銀川市計算日照間距，樓南側計算到外墻，樓北側計算到最外邊緣，因此樓體北側盡量平整完整，以節約用地；為了保證戶型的均好性和舒適性，我們對板式建筑的總進深給出建議：聯排別墅和5+1產品部分，因要層層退臺，因此總進深可放大，約在15-20米左右多層一梯二戶的產品，樓體總進深控制在12-13米以內板式小高層一梯二戶產品，樓體總進深控制在13-14米左右板式小高層一梯三戶或四戶產品，樓體總進深控制在13-16米左右高層點式建筑總面寬和進深按實際需要考慮，需保證每一戶良好的采光和通風規劃總原則：滿足容積率，保證戶型均好，實現高品質12/17/202221總體規劃建議首先滿足容積率，其次保證戶型的舒適性，在此總體規劃建議考慮受到90/70政策的限制，90平方米以下戶型盡量通過高層小高層產品實現，同時建議將大部分的小戶型產品放在A區，再后期銷售過程中根據政策變化和贈送可變空間進行調節，以期滿足未來市場的實際需求；A地塊產品的整體品質高于B地塊；樓座的排布依據由南向北，由東向西依次升高原則，在容積率允許的前提下，實現天際線的高低起伏和樓座的進退錯位；建議中的18+1指的是泛高層產品，也可以包括15+1，11+1等小高層產品；根據開發商與銀川規劃局的溝通結果，項目北側退林帶15米的要求，局部可以減小距離，適當突破，形成平面前后錯落的布局。規劃總原則：滿足容積率，保證戶型均好，實現高品質12/17/202222總體規劃建議考慮受到90/70政策的限制，90平方米以具體規劃方案總體規劃建議在B地塊的西側和北側，A地塊的北側均排布18層景觀高層，呈“L”型擺位。B地塊在B地塊由北向南建筑高度逐步降低，形成起伏的天際線，整體呈現動感和靈動性，避免單一和呆板。B地塊的東南側盡量排布7+1闊景華宅A地塊A地塊沿景觀軸線排布少量院景美墅，保證該地塊的高端品質。A地塊盡量以5+1的疊景華府和7+1的闊景華宅為主A地塊如果需要滿足容積率，可以適當增加少量的18＋1觀景名邸商業：主要沿南側規劃路以底商排布，并在西南角設立少量獨立商業會所：分別在西南角（泛會所）和東側車行入口附近（純會所）分布幼兒園：在B地塊車行主入口附近，具有相對獨立性和便利性總規示意圖高層18+1、15+1、11+1多層7+1多層5+1聯排別墅（兩排）一組團二組團三組團四組團五組團六組團七組團12/17/202223具體規劃方案總體規劃建議商業：主要沿南側規劃路以底商排組團順序組團標注定位屬性主要產品類型一組團Ⅰ中端、中高端7+1，18+1/18+1以下二組團Ⅱ中端、中高端7+1，18+1/18+1以下三組團Ⅲ中端、中高端7+1，18+1/18+1以下四組團Ⅳ中高端7+111+1五組團Ⅴ中端、中高端7+1，18+1/18+1以下六組團Ⅵ高端、中高端聯排、5+1、18+1七組團Ⅶ高端聯排、5+1以上劃分主要依照規劃原則，并考慮到開發和推售時序而劃分第一組團以7+1作為主力產品入市，主要是為了在項目前期用電梯多層產品樹立中高端形象，降低市場風險，規避客戶對高層的抗性。總體規劃建議組團劃分——依照規劃原則劃分七個組團總規示意圖高層18+1、15+1、11+1多層7+1多層5+1聯排別墅（兩排）一組團二組團三組團四組團五組團六組團七組團12/17/202224組團順序組團標注定位屬性主要產品類型一組團Ⅰ中端、中高端交通組織——大交通外環線，組團內人車分流大交通依然保持外環原則，車行線與外圍布局結合，人行線與景觀軸線結合，以魚骨形式分布，車輛可在外環和地塊內主要干道行駛（除了搬家、緊急消防等特殊情況，機動車不得駛入樓座前的通道），實現組團內人車分流，保證居住的高品質和安全性。總體規劃建議在A、B地塊的南側各設一個人行主入口，鳳凰街一側設一個人行入口在兩地塊中間的市政路兩側開車行主入口，A地塊東側設車行入口12/17/202225交通組織——大交通外環線，組團內人車分流大交通依然保持外環原項目組團開發節奏項目地塊被規劃路分為：A、B兩個地塊，其中：A地塊為整體項目相對高端產品布局（即：聯排別墅+花園洋房+多層+高層小高層公寓)B地塊為整體項目相對中高端產品布局（多層+高層小高層電梯公寓）根據地塊現狀及規劃情況我們將項目分為七個組團，即：B地塊為一、二、三組團，A地塊為四、五、六、七組團B地塊一組團是首先面市的產品，為了保證項目的中高端品質定位，首先推出：多層和少量的高層小高層產品；至于其他組團的推出時間我們根據市場以及客戶情況，確定適宜開發的組團及推出時間。12/17/202226項目組團開發節奏項目地塊被規劃路分為：A、B兩個地塊，其附件：市場篇定位篇規劃篇90/70政策專項研究總體規劃建議產品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄12312/17/202227附件：市場篇定位篇規劃篇90/70政策專項研究目錄住宅產品總體建議住宅產品以多層疊景華府為特色，以高端的別墅產品為亮點，以高層、小高層產品為主流。12/17/202228住宅產品總體建議住宅產品以多層疊景華府為特色，以高端的作為本項目絕對高端的產品，從外立面到室內外的使用空間都應具備新中式建筑最典型的要素北方有很多可以借鑒的中式別墅項目為我所用，比如北京觀唐、優山美地A區，沈陽的格林生活坊等住宅產品建議院景美墅聯排（地上三層，地下一層）：彰顯本項目的領袖形象，呈現首席產品12/17/202229作為本項目絕對高端的產品，從外立面到室內外的使用空間都應具備通過“局部退”的特點，使產品外立面變化多樣，具有豐富的層次感，有別于本地的類似產品；本地的陶然水岸、艾依水郡、觀湖一號都有類似退臺的做法，市場反映良好，本地接受度較高。長進深，短面寬設計符合本項目規劃樓座的特點考慮到日照間距，退臺應適度，不必照搬南方做法。具備類別墅產品的特征：采用退臺設計同時一層和二層送院落和半地下室，頂層送露臺，增加附加值疊景華府（5+1）：局部退臺，增加附加值，提升賣點住宅產品建議12/17/202230疊景華府（5+1）：局部退臺，增加附加值，提升賣點住宅下沉式庭院及帶自然采光半地下室多功能室示意1樓、2樓戶型設計有帶私家花園及地下室，地下室層高控制在2.2米以下，不計算面積住宅產品建議12/17/202231下沉式庭院及帶自然采光半地下室多功能室示意1樓、2樓戶型設計闊景華宅（7＋1）

：電梯多層產品提升品質和舒適性產品特征：1-6中間層為平層；七層加躍層為一戶，附陽光露臺。頂層局部凈高低于2.1米，作為局部贈送空間，不計算入銷售建筑面積，增加產品附加值；一層送院落面積區間在100－130㎡之間作為本項目一期推售產品，其多層電梯的設計和符合市場主流需求的面積將是最大賣點。住宅產品建議12/17/202232闊景華宅（7＋1）：電梯多層產品提升品質和舒適性產品特征層高2.8米，一梯兩戶；頂層附陽光露臺，作為局部贈送空間，不計算入銷售建筑面積，增加產品附加值；建議面積范圍在100-130㎡之間的兩居、三居為主，配以部分90㎡左右的兩居。由于本項目高層體量較大，需要進行適度的產品創新，提升附加值，減少客群對高層產品的抗性。18+1板樓

：視野開闊，景觀資源良好，具有高端產品的高性價比住宅產品建議12/17/202233層高2.8米，一梯兩戶；18+1板樓：視野開闊，景觀資源良外立面建議——新中式特色鮮明在構圖比例、建筑材料、建筑色彩等多方面精心設計，打造富有強烈中式現代特色、極具價值感的經典建筑立面，與景觀、戶型及客群的喜好相呼應，形成和諧統一的風格

主色彩：中國紅、水墨色（黑白灰青）住宅產品建議12/17/202234外立面建議——新中式特色鮮明在構圖比例、建筑材料、建筑色彩等建筑立面構圖比例和諧，尺度宜人，讓人產生親近感，并與周圍環境相互呼應；用現代的手法詮釋中式元素，避免傳統中式風格的壓抑感；建筑外立面可考慮陶土磚、火山巖磚、高檔仿石涂料等富有質感的材料，充分體現項目的價值感。局部立面材料可選用仿木材料，豐富立面色彩，彰顯項目的品質；外掛空調機位的處理非常重要，在隱蔽空調主機的同時，利用有品質感的材料，設計成一個豐富立面的元素。中式和時尚建筑元素的融合住宅產品建議12/17/202235建筑立面構圖比例和諧，尺度宜人，讓人產生親近感，并與周圍環境側面不再單調，可考慮木質材料的應用；豎開窗、橫開窗交相，保證采光，同時又豐富產品的立面效果；墻體線條，使山墻面豐富通過屋頂、窗戶設計等體現中式風韻12/17/202236側面不再單調，可考慮木質材料的應用；墻體線條，使山墻面豐富通考慮到銀川風沙較大的氣候特點，外墻色彩建議多采用灰色系。12/17/202237考慮到銀川風沙較大的氣候特點，外墻色彩建議多采用灰色系。12建筑細部的中式處理12/17/202238建筑細部的中式處理12/15/202238小區的中式大門12/17/202239小區的中式大門12/15/202239電梯高層外立面12/17/202240電梯高層外立面12/15/202240局部立面多層外立面示意12/17/202241局部立面多層外立面示意12/15/202241中式門廳示意12/17/202242中式門廳示意12/15/202242根據調研結果顯示，銀川市民對于客廳的方向有較強烈的傾向，寧愿選擇朝南沒有好的景觀的客廳，也不愿選擇朝向景觀而不朝南的客廳；客廳——應盡量使用好朝向（南向）；產品設計建議A、室內空間建議12/17/202243客廳——應盡量使用好朝向（南向）；產品設計建議A、室內空間建根據調研結果顯示，銀川市民對于臥室的方向有較強烈的傾向，寧愿選擇朝向南沒有好景觀的主臥，也不愿意選擇因為朝向花園而不朝南的主臥；主臥——應盡量使用好朝向（南向）其他臥室次臥室應盡量使用好朝向（南向）；如總面積許可，四居及以上戶型應設置帶有獨立衛生間的次主臥室，以提供老人日常生活的方便性；產品設計建議12/17/202244根據調研結果顯示，銀川市民對于臥室的方向有較強烈的傾向，寧愿餐廳應布置在距離廚房、起居室較近的地方，可以減少套內的交通面積，提高使用效率；本地客群大部分對獨立餐廳沒有特別要求，因此120平米以下戶型不需要設計獨立餐廳。四居和四居以上戶型需要設置獨立式餐廳，開間不小于3.0米；餐廳——提高使用率產品設計建議12/17/202245餐廳應布置在距離廚房、起居室較近的地方，可以減少套內的交通面廚房要有直接的自然采光，不僅利于通風排煙，另一方面也是從安全角度考慮（燃氣泄漏、泄爆等）。三居室及以下戶型，要求廚房設計成中廚，封閉式布置，而四居以上的大戶型及聯排別墅產品在面積許可的情況下，可以考慮設置中、西分廚的廚房形式。90－100平米的做單側櫥柜的廚房，100以上建議可考慮雙側櫥柜的廚房。廚房——直接自然采光中廚西廚產品設計建議12/17/202246廚房要有直接的自然采光，不僅利于通風排煙，另一方面也是從安全衛生間——盡量做到明衛衛生間盡量直接對外采光通風；本地中高端客群要求至少主衛是明衛。建筑規范為了解決視線問題及衛生要求，要求無前室的衛生間門不應直接開向起居室或者廚房；無生活陽臺的產品套內應考慮布置洗衣機的空間產品設計建議12/17/202247衛生間——盡量做到明衛衛生間盡量直接對外采光通風；本地中高端B.室外空間——可以進行適度創新，增加附加值首層：多層洋房產品的首層設計下躍空間，建議首層花園或下沉花園，由開發商完成花園的基本綠化，贈送給首層的業主使用，實現項目的均好性，提高其單位銷售價格。而下沉花園的設計已經出現在艾依水郡的疊院產品設計中，推出后市場反應良好。相比頂層露臺，從利用率來說，北方客群更喜歡首層的院落。產品設計建議下沉式花園12/17/202248B.室外空間——可以進行適度創新，增加附加值產品設計建議下沉頂層露臺：本項目頂層均設計露臺及閣樓，贈送業主使用，以提升頂層戶型設計的情趣和品質，從而提升價格和利潤。經過調查，本地居民對于露臺基本不封閉，由于氣候特點使用率較低，因此只建議頂層贈送即可，沒必要戶戶贈送。入戶花園頂層觀景露臺入戶空間：在大戶型的入戶空間設計上，可考慮入戶花園等情趣設計。產品設計建議12/17/202249頂層露臺：本項目頂層均設計露臺及閣樓，贈送業主使用，以提升頂C.陽臺設計建議——進行錯落而生動的變化根據不同的戶型特點，做出錯落有致的陽臺，不僅可以豐富樓體的立面效果，而且增加靈活、生動的局部效果，體現以人為本、典雅、高尚的生活品位。客廳、主臥室需設計觀景陽臺，并可根據具體情況盡量設計生活陽臺。依據氣候條件以及生活習慣，銀川的陽臺應以封閉陽臺為主，并結合本地特點考慮到供暖問題（本地部分開發商將地熱鋪設到封閉陽臺）每戶考慮空調室外機的機位設置，要求與建筑主體協調統一產品設計建議生活陽臺觀景陽臺12/17/202250C.陽臺設計建議——進行錯落而生動的變化產品設計建議D.窗戶設計建議——形式多樣，豐富立面情趣設計上建議結合立面部分窗體采用角窗、落地大開窗和觀景外飄窗等多種窗體形式。從外觀上講，窗體形狀可以豐富樓體的外立面，而且增加樓體的時尚感；從功能上講，一方面高窗低沿可擴大室內采光及觀景度，另一方面不同的外窗形式可豐富室內的空間感受。產品設計建議12/17/202251D.窗戶設計建議——形式多樣，豐富立面產品設計建議12/15注：為滿足戶型的舒適性，上述的指標為指導性最低指標，如果面積許可，可適當增加；聯排別墅產品，可考慮帶有衛生間的次主臥室，以方便家中老人使用；戶型主要使用空間規格（軸線尺寸）主要功能空間設置客廳面寬（米）主臥面寬（米）次臥面寬（米）主衛面寬（米）廚房面寬（米）書房設置公衛設置儲物間保姆間兩居（90-120㎡）3.6-3.9≥3.3≥3——≥1.8——有有——經濟型三居（100-120㎡）3.6-3.93.3-3.6≥3——1.8-2.1有（兼次臥）有有——舒適型三居（120-130㎡）4.2-4.5≥3.6≥3.3≥1.8≥2.1有（兼次臥）有有——四居（150-130㎡）≥4.5≥3.9≥3.3≥2.1≥2.4有有有有四居以上（180-240㎡）≥4.8≥3.9≥3.6≥2.4≥2.4有有有有各類戶型功能技術指標參照表12/17/202252注：戶型主要使用空間規格（軸線尺寸）主要功能空間設置客廳面寬關于戶型創新的專項研究——可變空間原則：適度創新，領先半步可變空間對滿足容積率有影響，因此贈送面積不宜過大，比例控制在20-40%，建議根據市場的接受度和競爭的激烈程度，從B地塊向A地塊贈送比例逐漸增加（最終贈送面積比例以規劃設計院規劃設計方案為準）。考慮到銀川的氣候條件，贈送的室外空間面積應適度贈送部分通常需要在采暖、建筑材料、外墻保溫、外墻防滲漏等方面付出更多成本，因此不宜過多。戶型設計建議12/17/202253關于戶型創新的專項研究——可變空間可變空間對滿足容積率有影響可變空間1：提高戶型舒適性——運用飄窗步入式飄窗：通過步入式飄窗，把帶窗外墻向外推移，不做窗臺而與樓面平齊。只要飄窗部分層高不超過2.2米，便可有效增加有效使用空間而不占用建筑面積；低臺飄窗：適當提高飄窗的層高，毛坯交房時在飄出的范圍做一個與結構沒有關系的低臺（比如0.1～0.2米的），低臺上面到飄窗頂面不超過2.2米，而使業主可以在裝修時把這個臺子打掉，以便得到更高的空間（2.3～2.4米）；小于2.2米

注意事項：大凸窗設計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發商在材料、建筑設計上下功夫。

戶型設計建議12/17/202254可變空間1：提高戶型舒適性——運用飄窗步入式飄窗：小于2.2贈送飄窗案例：青島萬科金色城品（小高層，思源代理）戶型設計建議贈送落地飄窗，單人臥室面積從7平米增加到10平米，達到舒適要求贈送落地飄窗，雙人主臥室面積從10平米增加到14平米，達到舒適要求緊湊型兩居，經過飄窗面積的贈送，擴大了居室面積，變成了舒適兩居12/17/202255贈送飄窗案例：青島萬科金色城品（小高層，思源代理）戶型設計建贈送飄窗，擴大室內實用面積，提高舒適性戶型設計建議12/17/202256贈送飄窗，擴大室內實用面積，提高舒適性戶型設計建議12/15做法：入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，通過做大面積入戶花園和陽臺可以擴大使用空間。注意事項：凸陽臺和凸入戶花園一定要注意進深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成空中庭院的感覺。入戶花園應該與戶內保持一定高差，否則無法填浮土種花草，不能達到真正花園的效果。由于銀川冬季氣候寒冷，應考慮到事先將地暖鋪至陽臺或預留散熱器接口，保證封閉陽臺后的保暖問題。入戶花園大陽臺戶型設計建議可變空間2：提高舒適性——入戶花園和大陽臺12/17/202257做法：入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，通過做大面積入戶花園和做法：無蓋的露臺通常采用退臺的方式實現，上蓋高度達到或超過二個層高的陽臺也視為露臺，在贈送露臺中，開發商往往將大露臺與客廳或者臥室相連。注意事項：相關的防漏水、外墻保溫等需要特別設計，以防止大露臺漏水、外墻保溫達不到標準等。此外，盡量保證私密性的露臺才具有實用性。將頂層戶型設計為帶露臺的產品，贈送給客戶，增加戶型的附加價值。戶型設計建議可變空間3：提高舒適性——贈送露臺12/17/202258做法：無蓋的露臺通常采用退臺的方式實現，上蓋高度達到或超過二戶型設計建議會變魔術。入戶花園，未封閉算半面積方式一：入戶花園花池落地起算，層高2米2，贈送，不算面積花池落地起算，層高2米2，贈送，不算面積方式二：花池設計飄窗落地起算，層高2米2，贈送，不算面積方式三：飄窗飄窗落地起算，層高2米2，贈送，不算面積提高舒適性戶型案例：青島萬科金色城品（小高層，思源代理）建筑面積88平方米，實際面積約為103平方米花池落地起算，層高2米2，贈送，不算面積12/17/202259戶型設計建議會變魔術。入戶花園，未封閉方式一：入戶花園花池落提高舒適性戶型案例：青島萬科金色城品（標準層平面）12/17/202260提高舒適性戶型案例：青島萬科金色城品（標準層平面）12/15做法：一樓住戶贈送半地下室，有開發商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機結合起來。有些則與入戶花園結合，成為一個極富個人情趣的私密空間。目前艾依水郡項目推出半地下室后，市場反應良好，但該空間按全面積計算，算產權。半地下室戶型設計建議改造成影音室的半地下室可變空間4：增加戶型功能空間——贈送半地下室和地下室12/17/202261做法：一樓住戶贈送半地下室，有開發商的做法是通過一個樓梯將半空中院館是在靠近客廳、餐廳以及功能房之間，再設計一個約15-19平方米的“內陽臺”，由于其為開敞空間，在計算建筑面積時只算一半面積。因此每戶業主相當于獲得了8-9平米的贈送面積。該設計因為是“凹”進來的設計，因此不影響原本的日照間距。目前森林半島項目已有采用，市場接受度較好。空中院館戶型設計建議可變空間5：增加戶型功能空間——引入空中院館（待定）入住后，業主可將空中院館封閉成一個獨立的房間設計和施工時應注意考慮相應的保溫和采暖措施（采暖解決方式將做專項研究）12/17/202262空中院館是在靠近客廳、餐廳以及功能房之間，再設計一個約15-可變空間的實際作用擴大戶內空間實用面積，提高戶型舒適性；增加戶型功能空間；既提高戶型的舒適性，又增加功能空間。戶型設計建議12/17/202263擴大戶內空間實用面積，提高戶型舒適性；戶型設計建議12/15A戶型：通過贈送將經濟型三室增加至舒適型三室；B戶型：通過贈送將舒適型兩室增加至經濟型三室；點式住宅可變空間的贈送方式(板式住宅可類比)通過贈送，增加了產品的使用面積，提升了產品的附加值送陽臺送飄窗送院館AABB12/17/202264A戶型：通過贈送將經濟型三室增加至舒適型三室；點式住宅可變空住宅產品總體建議由于本項目將可能受到90/70政策限制，因此我們將整體戶型比例按照市場需求和政策限制兩種要求做出兩套備選方案:第一套方案：以中高端客群的需求為導向，以100-120平米和120-150平米作為主力面積區間；第二套方案：按照90/70政策限制，主要通過高層消化小戶型，通過拼合戶型以及可變空間增加小戶型的實際使用面積，從而滿足市場需求；最終請甲方依據對于90/70政策的落實情況選擇其一整體戶型配比備注：以下面積區間除特別說明外均為實際建筑面積12/17/202265住宅產品總體建議由于本項目將可能受到90/70政策限制產品類型建筑面積(m2)比例18+1觀景名邸（根據總規需要還可包括15+1、11+1等產品）44000361.60%7+1闊景華宅21500230.10%5+1疊景華府520007.28%院景美墅（聯排）72861.02%合計714291100%說明：1、由于受到容積率條件的限制，高層小高層產品的比例比較高，占到總體量的60％左右；2、以上比例參考設計院的總規方案而定，合計建面不包括會所、商業和幼兒園的配套約2.3萬平米；3、具體配比以最新方案為準住宅產品總體建議第一套方案12/17/202266產品類型建筑面積(m2)比例18+1觀景名邸（根據總規需要還住宅產品總體建議以上戶型面積均按照市場需要并結合設計院目前方案制定區域產品類型戶型戶型面積(m2)百分比公攤梯戶比（X/梯）層數（層）占規劃總建面比例總面積（m2)B區18層觀景華邸（層數可調）兩居90-10040%15-20%3/2或4/2或6/218+123.6%168573三居100-12060%6或7層闊景華宅二居100-11030%15%2/17+111%78572三居120-13030%四居/三居半130-14040%商業

7691幼兒園

4000

泛會所

4500合計

303836具體戶型比例——主力面積區間為100-120平米和120-150平米12/17/202267住宅產品總體建議以上戶型面積均按照市場需要并結合設計院區域產品類型戶型戶型面積（m2)百分比公攤梯戶比（X/梯）層數(層）占規劃總面比例總面積（m2)A區18層觀景名邸兩居90-10040%15-20%3/2或4/2或6/218+1

38%271431

三居100-12040%三居120-13020%6或7層闊景華宅二居100-11030%15%2/17+119.1%136430三居120-13030%四居/三居半130-14040%5層闊景華宅三居120-13040%10-15%2/15+17.28%52000四居130-14020%四居半（頂樓和1樓）140-15040%院景美墅

190-240100%

——31.02%7285商業

4188會所

3000474333

合計

73767012/17/202268區域產品類型戶型戶型面積（m2)百分比公攤梯戶比（X/梯）層第二套方案住宅產品總體建議產品類型建筑面積(m2)比例18+1觀景華邸（根據總規需要還可包括15+1、11+1等產品）50000370%7+1闊景華宅18952926.5%5+1疊景華府176142.5%院景美墅（聯排）71431%合計714291100%12/17/202269第二套方案住宅產品總體建議產品類型建筑面積(m2)比例分類戶型報規面積實際面積百分比面積比例梯戶比（X/梯）層數占規劃總建面比例報規面積

B區公寓一居、兩居70－8070－80100%5000010/118＋17%5000018層板住宅（層數可調）兩居80-9090-10092%1676013/2或4/2或6/218＋126%182601三居80-90100-120三居110-120120-1308%15000多層拼合戶型40＋9013018%150002/17＋111%78457二居100-110100-11025%18137三居120-130120-13025%21137四居/三居半130-140130-14033%24183A區18層板住宅兩居80-9090-10094%2514023/2或4/2或6/218＋137%267402三居80-90100-120三居110-120120-1306%16000多層拼合戶型40＋9013013%160002/17＋116%111072二居100-110100-11026%27660三居120-130120-13026%31706四居/三居半130-140130-14035%357065層闊景洋房三居120-130120-13040%70462/15＋12%17614四居130-140130-14020%3523四居半（頂樓和1樓）140-150140-15040%7046聯排別墅

190-240190-240100%7143——31%7143

714291

100%714291注：1、公寓是為平衡90/70政策，和便于戶型設計提高社區整體品質，留待后期開發。2、實際面積為通過可變空間贈送的面積，具體贈送比例需根據設計院排布最終確定具體戶型比例——90平米以下戶型占到70%，小戶型產品通過公寓、18＋1、以及拼合戶型解決12/17/202270分類戶型報規面積實際面積百分比面積比例梯戶比（X/梯）層數占產品及戶型與客戶的對位——在銀川中高端購房者中進行細分建筑形式戶型面積㎡（實際建面）目標客戶院景美墅3180－240以中年客戶為主，注重生活品質和享受的高端客群，年紀40歲以上，職業：銀川市私營企業主、周邊能源企業主疊景華府5＋1120-150以中年客戶為主，比較注重生活品質的中高端客群，年紀30-45歲左右，職業：政府官員、企事業單位高管、私營企業主、周邊能源企業主、壟斷行業中層闊景華宅7＋1100-130以中青年為主，注重生活品質和性價比，年紀30-40歲左右，職業：私營企業主、壟斷行業人員、效益較好的事業單位人員、周邊縣市購房者觀景名邸18+190-120以中青年客戶為主，注重性價比，追求品牌和品質，接受新鮮事物，年齡層次在25-35歲左右。職業：公務員、效益較好的事業單位人員、周邊縣市購房者經過定位篇對銀川中高端客群的分析，可知銀川的中高端客群來源主要是政府官員、私營企業主、能源企業主、壟斷行業人員等，依此針對各產品類型對客戶群進行了對位。住宅產品總體建議12/17/202271產品及戶型與客戶的對位——在銀川中高端購房者中進行細分建筑形高層18+1、15+1、11+1多層7+1多層5+1聯排別墅（兩排）一組團二組團三組團四組團五組團六組團七組團一期產品戶型配比及明細一期產品：闊景華宅（7+1帶電梯）+少量觀景名邸（18+1）一期產品主要以7+1的多層電梯產品入市，既可體現項目中高端形象，又可規避銀川當地對高層產品的抗性，降低銷售風險。本地的民生城市花園、艾依水郡、藍山名邸等樓盤成功案例，都是先以多層入市，形成一定居住氛圍和形象后再推高層產品，可供本項目借鑒。12/17/202272高層18+1、15+1、11+1多層7+1多層5+1一期產品戶型配比及明細產品類型闊景華宅（7＋1)觀景名邸（18+1)面積區間(m2)100-110120-130130-14090－120所占推售比例20%24%40%16%各面積區間戶型的總建筑面積（㎡）14000168002800011000戶型兩室兩廳一衛(舒適型）三室兩廳一衛（經濟型）三室兩廳兩衛（舒適型）兩室兩廳一衛(舒適型）三室兩廳兩衛（舒適型）三室兩廳一衛(經濟型）客戶對位年輕夫妻、三口之家、公務員中青年，在二中上學的學子家庭、效益較好事業單位人員私營業主、政府領導、壟斷行業中層收入較高的單身、年輕夫妻、三口之家、公務員、效益較好的單位人員、投資客產品類型平層平\錯層平\錯層平層一期產品類型：闊景華宅（7+1電梯多層）+18層觀景名邸一期以7+1電梯多層作為主力產品入市，搭配少量電梯高層。鑒于明年市場形勢不明朗，暫將推量控制在6-7萬平米左右。12/17/202273一期產品戶型配比及明細產品類型闊景華宅（7＋1)觀景名邸（1附件：市場篇定位篇規劃篇90/70政策專項研究總體規劃建議產品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄12312/17/202274附件：市場篇定位篇規劃篇90/70政策專項研究目錄設計理念：新中式水景園林，引湖水入地塊，形成內外聯通水系打造高品質的水景生態社區景觀設計原則：充分利用北塔湖天然水景優勢，考慮引入傳統文化中“方”與“圓”和諧統一的理念，在方正、規則的地塊中加入不規則的圓形、曲線設計，加之以簡潔的中式景觀表現，實現曲徑通幽、移步換景的園林意境。景觀規劃建議12/17/202275設計理念：景觀規劃建議12/15/202275景觀設計工作要與前期的建筑設計院進行有效配合建筑設計院在進行總平面圖的規劃時，對建筑物的排布要上升到組團的角度考慮，適當的區分為數個組團。每個組團內建筑要形成一定程度上的圍合，便于之后的景觀設計能夠在每個組團中嵌入一個鮮明的主題，完成相應的景觀表現，而多個組團的主題能夠形成一個完整的系列，從而契合整個社區景觀主題。同時，建議在A、B地塊內部各設計一個面積較大的中心景觀區，在總平規劃中應留出中心景觀區的位置，同時主要道路的規劃上也要有所考慮。景觀規劃建議組團景觀示意12/17/202276景觀設計工作要與前期的建筑設計院進行有效配合景觀規劃建設計要點一：建議只在A地塊引入湖水，做淺水系；B地塊采用水景小品，節約開發和維護成本建議A地塊中可引入湖水，營造一條環繞社區的主河道，形成獨特“環繞水系”景觀，并體現出空間層次錯落的景觀特色；強調循環流動水，避免死水帶來的環境衛生問題；B地塊的水景小品要動靜結合，形式多樣；考慮到銀川當地枯水及冬季冰凍時間較長，水景需充分考慮到枯水、蓄水時景觀表現。景觀規劃建議12/17/202277設計要點一：建議只在A地塊引入湖水，做淺水系；B地塊采用水溪流景觀示意景觀規劃建議A地塊的溪流景觀示意12/17/202278溪流景觀示意景觀規劃建議A地塊的溪流景觀示意12/15疊水、駁岸、岸邊植物搭配示意景觀規劃建議A地塊的溪流景觀示意12/17/202279疊水、駁岸、岸邊植物搭配示意景觀規劃建議A地塊的溪流景水生植物與小型涌泉示意景觀規劃建議A地塊的溪流景觀示意可以考慮將小橋與部分單元入口結合的入戶方式12/17/202280水生植物與小型涌泉示意景觀規劃建議A地塊的溪流景觀示意景觀規劃建議B地塊的水景小品示意旱噴泉12/17/202281景觀規劃建議B地塊的水景小品示意旱噴泉12/15/20景觀規劃建議與傳統置石手法結合的動態水景B地塊的水景小品示意12/17/202282景觀規劃建議與傳統置石手法結合的動態水景B地塊的水景小頗具禪意的枯山水與石燈籠景觀規劃建議B地塊的水景小品示意12/17/202283頗具禪意的枯山水與石燈籠景觀規劃建議B地塊的水景小品示簡潔的小型水景景觀規劃建議B地塊的水景小品示意12/17/202284簡潔的小型水景景觀規劃建議B地塊的水景小品示意12/1景觀規劃建議設計要點二：園林景觀蘊含新中式風格每個小區和組團綠化都有其獨特的中式主題園林的設計，可根據園林主題來為每個小區和組團命名，每個組團可以重點表現一個極富中國韻味的主題，所有組團串聯而成一個系列，例如琴棋書畫系列、梅蘭竹菊系列等，使整個社區蘊含濃厚的人文氣息。建議中國元素不追求原有的繁瑣，而采用用現代手法處理，力求簡潔。簡潔的園林景墻設計，但保留中國元素，傳統而不落后12/17/202285景觀規劃建議設計要點二：園林景觀蘊含新中式風格簡潔的園景觀規劃建議新中式風格的園林景觀簡潔的中式園林風格12/17/202286景觀規劃建議新中式風格的園林景觀簡潔的中式園林風格12景觀規劃建議景觀小品——運用中式元素符號，通過細節凸顯文化品位新中式風格的園林景觀12/17/202287景觀規劃建議景觀小品——運用中式元素符號，通過細節皇家氣質的景觀裝飾，彰顯尊貴景觀規劃建議新中式風格的園林景觀12/17/202288皇家氣質的景觀裝飾，彰顯尊貴景觀規劃建議新中式風格的園頗具古韻的視覺引導系統（照片來源：思源代理的北京萬科紫臺，已售罄）景觀規劃建議新中式風格的園林景觀12/17/202289頗具古韻的視覺引導系統景觀規劃建議新中式風格的園林景觀中式院墻中式屏風新中式風格的景觀小品美人靠欄桿12/17/202290中式院墻中式屏風新中式風格的景觀小品美人靠欄桿12/15/2極具層次感的植物配置方式景觀規劃建議新中式風格的園林景觀12/17/202291極具層次感的植物配置方式景觀規劃建議新中式風格的園林景在內部園林景觀設計上，適當調整地面高度，多以草和低矮植物配合，豐富景觀效果，同時也能降低對一樓住戶的干擾。道路兩側留出充分區域種植草坪和槐樹景觀規劃建議新中式風格的園林景觀12/17/202292在內部園林景觀設計上，適當調整地面高度，多以草和低矮植物配合園林采用的植物應選擇符合銀川當地氣候特點的樹種云杉、蜀檜：常綠植物，常為用做景觀點綴槐樹、龍爪槐：北方普遍栽種，樹形優美丁香、連翹：有葉有花，觀賞效果好紫葉小檗：彩葉植物，紅色可保持到深秋龍爪槐紅葉小檗連翹丁香景觀規劃建議新中式風格的園林景觀12/17/202293園林采用的植物應選擇符合銀川當地氣候特點的樹種云杉、蜀檜：常景觀規劃建議設計要點三：環湖路景觀打造車道親水休閑空間景觀緩坡項目售樓處設置于湖邊，并設置看房通道，通過沿路景觀的打造增加客戶的現場體驗感受；建議將社區東側環湖路提前進行規劃，使道路與社區內部景觀及北塔湖沿湖路景觀相互統一，不僅使社區園林景觀更加生態自然，同時也使北塔湖公園成為社區的“私家公園”；通過親水空間、雕塑小品、植被等規劃，將沿湖路景觀塑造成北塔湖公園的重要一景、最愜意的休閑區。環湖路是項目漫長的展示線，也是項目最佳的名片，通過河道的處理，滿足客戶需求同時，更加直觀，更加有效的傳達項目形象12/17/202294景觀規劃建議設計要點三：環湖路景觀打造車道親水休閑空間附件：市場篇定位篇規劃篇90/70政策專項研究總體規劃建議產品建議景觀建議配套及車位配比建議目錄12312/17/202295附件：市場篇定位篇規劃篇90/70政策專項研究目錄公建配套建議幼兒園物業管理用房社區服務中心(含社區醫療站等)老年活動中心購物超市等商業配套垃圾運轉站、公廁、變電室自行車、機動車停車位及公交車停靠站點根據規范中的千人指標計算公建配套的面積，本項目公建配套服務設施主要包括以下內容：12/17/202296公建配套建議根據規范中的千人指標計算公建配套的面積，主要配套位置示意圖公建配套建議商業配套會所幼兒園泛會所12/17/202297主要配套位置示意圖公建配套建議商業配套會所幼兒園泛會公建配套建議商業規劃建議——主要沿南側規劃路以底商形式向東延伸商業規劃要點主要以一連二的臨街底商的形式，沿地塊南側規劃路延伸排布。地塊西南角設立5000平米左右的泛會所（3-4層，單層面積在1500平米左右），業態包括形象售樓處、中型超市（約3000平米）和其他商業。——售樓處：可作為客戶進入正式售樓處（位置在地塊東側）前的形象接待中心，未來可以考慮作為配套使用。——超市：建議在泛會所里設置中型超市，面積控制在3000平米左右。——可做餐飲等配套商業在地塊西南側設3000平米左右二或三層的獨立商業12/17/202298公建配套建議商業規劃建議——主要沿南側規劃路以底商公建配套建議會所規劃建議——在項目的西南和東北側設立雙會所會所規劃要點在地塊西南和東北各設置一個會所西南側會所——泛會所。與沿規劃路底商相連，對外經營。前期可以作為售樓處的形象接待點，從這里坐電瓶車前往臨湖的售樓處。東北側會所——純會所。前期作為正式售樓處使用，項目銷售完成后作為會所使用，即滿足社區東部居民生活、休閑、娛樂等需求，又節約成本、提高了項目整體品質。會所的規劃設計，必須滿足社區生活需要，同時還應具備未來商業經營的可能性.12/17/202299公建配套建議會所規劃建議——在項目的西南和東北側設幼兒園規劃要點在不影響項目居住區噪音問題、項目地塊最高價值的利用方面以及便于商業人流的導向等前提下進行幼兒園的擺放，同時最大限度的為項目各期業主提供便利。幼兒園體量在4000平米左右建議引進本地知名品牌比如當地的海寶龍幼兒園或一幼，打造與社區品質相適應的幼兒園。公建配套建議幼兒園規劃建議——建議將幼兒園設置在B地塊臨近車行主入口的位置12/17/2022100幼兒園規劃要點公建配套建議幼兒園規劃建議——建議將本項目因定位為中高端，所以必須保證車位配比的充足。根據目前銀川市場的車位配比為1：0.2—1：0.5，本項目整體的車位配比略高于銀川整體水平為1：0.6高端組團的車位比例應略高于平均比例，中端組團的比例應略低于平均水平。在不影響景觀和交通動線的前提下，盡量保證地上車位，再考慮地下車位。地下車位建議放置在高層產品所處的區域。車位配比建議車位配比1：0.6，盡量保證地上車位備注:我們對銀川中高端項目的車位進行調研，發現其地上車位比例為39%—43%左右，地下車位比例略高于地上車位。但經過對中高端客群的調查，銀川居民更習慣使用地上車位，而地下車庫使用率不高。主要由于地下車庫使用不方便，費用也較高。12/17/2022101本項目因定位為中高端，所以必須保證車位配比的充足。根據目前銀半地下停車場12/17/2022102半地下停車場12/15/2022102定位篇規劃篇附件：市場篇競品項目專項研究客戶需求專項研究目錄12312/17/2022103定位篇規劃篇附件：市場篇目錄12312/15/20競品市場專項研究頤和城府陶然水岸森林半島魯銀城市公園尚書房福星苑中房高爾夫競爭項目界定標準：北塔湖周邊在售或潛在上市項目；規模大于20萬平方米的項目；中高端產品定位的項目；開發商有一定知名度，項目對區域市場有一定影響力。競品項目選擇凱威觀湖正豐香格里碧水藍天重點競品項目12/17/2022104競品市場專項研究頤和城府陶然水岸森林半島魯銀城市公園尚書房福競品項目圖片展示：森林半島凱威觀湖艾依水郡福星苑正豐香格里12/17/2022105競品項目圖片展示：森林半島凱威觀湖艾依水郡福星苑正豐香格里1競品市場專項研究——競品市場總結競品項目規模分析競品項目整體規模主要集中在20－40萬平米之間；競品高端項目主要有凱威觀湖、森林半島和福星苑，未來供應量約在60－70萬平米；艾依水郡做為金鳳區南部的代表項目目前銷售情況較好，隨著金鳳區南部開發力度的不斷加強，兩板塊之間的競爭將會愈發激烈。12/17/2022106競品市場專項研究——競品市場總結競品項目規模分析競品項目競品項目中多數容積率集中在1.3－1.6之間，推出產品主要有：多層花園洋房、小高層、聯排別墅等。根據本項目地塊容積率限定，本項目未來的主要產品將以別墅、多層、小高層為主，同時有少量高層。競品市場專項研究——競品市場總結競品項目容積率分析序號項目名稱容積率建筑形態1尚書房1.38多層2福星苑1.59多層、小高層3凱威觀湖1.33花園洋房、別墅4艾依水郡1.51別墅、多層洋房、小高層5頤和城府1.4花園洋房、闊景華宅、高層、聯排別墅、獨棟別墅6碧水藍天1.88多層7正豐香格里1.66多層、小高層8森林半島1.6多層、小高層、高層9陶然水岸1.4花園洋房、小高層、聯排別墅、獨棟別墅10中房高爾夫1.34多層、小高層12/17/2022107競品項目中多數容積率集中在1.3－1.6之間，推出產品主要有競品中以現代簡約和新中式風格為主；陽臺設置以封閉式為主，這與北方的生活環境有關；從外立面材質上看，均是面磚搭配涂料，外立面形象、檔次較高。本項目的設計要考慮建筑風格、陽臺設計以及外立面材質，使其復合北方人的生活習慣，并保證外立面的美觀。序號項目名稱建筑形態建筑風格陽臺設置外立面材質1尚書房多層中式風格封閉面磚、涂料2福星苑多層、小高層中式風格封閉面磚、涂料3凱威觀湖花園洋房、別墅中式風格封閉、半封閉面磚、涂料4艾依水郡別墅、多層洋房、小高層新中式風格封閉、半封閉面磚、涂料5碧水藍天多層現代簡約風格封閉面磚、涂料6正豐香格里多層、小高層現代簡約風格封閉、半封閉面磚、涂料7森林半島多層、小高層、高層現代簡約風格封閉、半封閉面磚、涂料8頤和城府花園洋房、闊景華宅、高層、聯排別墅、獨棟別墅法式地中海風情封閉、半封閉面磚、涂料9中房高爾夫多層、小高層現代簡約風格封閉、半封閉面磚、涂料10陶然水岸花園洋房、小高層、聯排別墅、獨棟別墅歐式風格封閉、半封閉面磚、涂料競品建筑設計分析競品市場專項研究——競品市場總結12/17/2022108競品中以現代簡約和新中式風格為主；本項目的設計要考慮建筑風格競品項目主力及熱銷戶型分析熱銷戶型序號項目名稱居室面積（平米）1凱威觀湖三居、四居140－1602尚書房兩居、三居100－1203福星苑三居120－1504碧水藍天兩居、三居100－1205正豐香格里兩居、三居100－1206艾依水郡三居100－1507頤和城府三居106－1288森林半島三居90－1009陶然水岸三居、四居120－15010中房高爾夫三居、四居150－180目前市場中主力及熱銷的戶型主要有兩個區間，100－120平米、120－150平米的兩居和三居占78％。競品市場專項研究——競品市場總結12/17/2022109競品項目主力及熱銷戶型分析熱銷戶型序號項目名稱居室面積（平米競品項目產品設計為中高端，因此購買客群要求收入相對較高，其職業主要以公務員、銀行職員、教師、能源企業職工、銀川周邊區域的生意人等。競品項目的潛在客群也將會成為本項目主要客群的一部分，因此本項目要以高端的產品、優良的社區品質以及開發商品牌吸引這些客群前來購房置業。競品項目中除頤和城府有一棟多層洋房精裝出售外，其他競品項目基本均以毛坯交房。隨著客戶追求的不斷增加，精裝修高端住宅將成為提升自身產品附加值的重要條件。競品項目交房標準競品項目客群分析競品市場專項研究——競品市場總結12/17/2022110競品項目產品設計為中高端，因此購買客群要求收入相對較高，其職供應：從供應上看，競品項目未來的供應量較大，未來市場競爭風險及壓力較大。產品競品項目容積率在1.3－1.6，建筑密度較低；主力戶型為100－120平米的二居、三居和120－150平米的三居；外立面多以現代或中式風格為主，以面磚結合涂料做裝飾。客群：購買客群要求收入相對較高，其職業主要以公務員、銀行職員、教師、能源企業職工、銀川周邊區域的生意人等。競品市場小結競品市場專項研究——競品市場總結12/17/2022111供應：從供應上看，競品項目未來的供應量較大，未來市場競爭風險項目鳥瞰圖項目位置上海路與鳳凰街交叉口東北角項目占地17.74萬平米項目建面29.73萬平米項目類型多層洋房（帶電梯）、聯排別墅、獨聯體容積率1.33總戶數1894開盤日期未定綠化率35.1％車位配比共1409個車位，地上247個，地下1162個物業費未定裝修狀況毛坯主力戶型多層129-145平米認購價格區間6000－7000元/平米銷售情況內部認購項目具體經濟技術指標競品項目專項研究——凱威觀湖壹號12/17/2022112項目鳥瞰圖項目位置上海路與鳳凰街交叉口東北角項目占地17.7項目立面風格典型中式建筑風格，外墻為白色和灰色陶土藝術磚，屋頂采用灰色仿竹材質。

競品項目專項研究——凱威觀湖壹號12/17/2022113項目立面風格典型中式建筑風格，外墻為白色和灰色陶土藝術磚，屋項目產品分析競品項目專項研究——凱威觀湖壹號凱威觀湖一期戶型配比物業類型戶型面積（㎡）套數總建面（㎡）物業類型戶型

面積（㎡）套數總建面（㎡）洋房A平層94-9712011640洋房D平層1408011200底躍151-160304800底躍214204280頂躍154-157304710頂躍181203620

小計

18150

小計

19100B平層129-131486288E平層165-167406680底躍215-218122616底躍159-161203220頂躍215-218122616頂躍258-260205200

小計

11520

小計

15100C平墅

總計

98822底躍224347616F

3412682頂躍224347616

29441176

小計

34952

32382584備注：凱威觀湖一期建設29棟住宅，3棟商業G

37541500

小計

5942凱威觀湖規劃產品主要有：聯排別墅（一聯三、一聯二）獨聯體（5層），多層產品成為項目的主力產品；主力戶型集中在140－160平米的三居12/17/2022114項目產品分析競品項目專項研究——凱威觀湖壹號凱威觀湖一期戶型對本項目的借鑒意義規劃方面項目規劃從西向東逐漸由花園洋房、類別墅產品過渡至聯排，充分利用土地。規劃總包括一個獨立商業中心，提高項目品質的同時滿足社區客戶需求。戶型配比項目戶型以140－160平米三室兩廳兩衛為主力，部分頂躍和類別墅洋房產品，豐富了產品內容。產品設計1.引入節能產品概念，打造氣候調節區為產品的最大亮點。2.車位配比基本達到1:1，主要為地下車位，提高了項目品質。競品項目專項研究——凱威觀湖壹號12/17/2022115對本項目的借鑒意義規劃方面競品項目專項研究——凱威觀湖壹號1項目不足之處軟性服務項目至今沒有正式售樓部，臨時接待處稍顯凌亂競品項目專項研究——凱威觀湖壹號12/17/2022116項目不足之處軟性服務競品項目專項研究——凱威觀湖壹號12/1項目位置上海路與鳳凰街交叉口東南角項目占地14.3萬平米項目建面23萬平米項目類型多層洋房、小高層容積率1.6總戶數5000開盤日期2008.8綠化率40％物業費1.2裝修狀況毛坯主力戶型多層1107、109.140平米目前均價5500元/平米銷售情況三期強銷售期項目鳥瞰圖項目具體經濟技術指標競品項目專項研究——福星苑12/17/2022117項目位置上海路與鳳凰街交叉口東南角項目占地14.3萬平米項目項目立面風格競品項目專項研究——福星苑坡屋頂，仿瓦材質（藍色）窗的設計加入中式文化符號灰、白陶土藝術磚貼面項目立面為中式風格，通過立面色彩以及中式建筑符號的設計，能夠體現一定的中式建筑風格。12/17/2022118項目立面風格競品項目專項研究——福星苑坡屋頂，仿瓦材質（藍色項目產品分析競品項目專項研究——福星苑三期多層產品配比面積區間(㎡)比例(%)戶型戶型100-12025.7—120-150