房地產項目結構成本優化控制的管理思路與技術方法

房地產項目結構成本優化控制的管理思路與技術方法2009-11-09目錄第一部分：引言第二部分：成本管理的內涵第三部分：結構成本的管理思路及方法第四部分：結構成本管理的技術關鍵點第五部分：保證工程質量的技術關鍵點第六部分：成本優化的案例分析第七部分：總結第一部分：引言結構成本控制的意義對于結構成本的控制，我們究竟了解多少知識？究竟做了哪些工作？離高標準的成本控制我們到底有多大差距？我們自己的結構成本控制的路子怎么樣走？這些無疑都正在或即將給我們帶來困擾，實實在在的說，無論從結構成本控制的意識還是到結構成本控制的具體工作，我們都需要從頭開始，從基礎做起，從一點一滴做起，結構成本控制對于我們來講，需要下大力氣研究并實施，可謂任重而道遠，亦可謂是我們的痛。下面的資料，拋磚引玉，膚淺地從設計角度介紹了作為房產開發公司進行結構成本控制的管理思路和一些技術關鍵點，以期共同提高。一、在所有成本中，房地產商最不關注的成本是什么？結構成本--必須是房地產商最應關注的成本！㈠、結構成本到底有多少？結構成本數據的分解估算：1、地面以上結構（框架、框剪）鋼筋：（35~90）kg/㎡*5.3元/kg=185~480元/㎡混凝土（C40—C60）：（0.3~0.5）m3/m2*(386~460)元/m3=120~230元/㎡總價：305~710元/㎡平均：510元/㎡2、地面以下結構鋼筋：（120~260）kg/㎡*5.3元/kg=640~1380元/㎡混凝土：（0.9~1.4）m3/m2*（400~460）元/m3=360~650元/㎡總價：1000~2000元/㎡平均：1500元/㎡3、條基礎及樁基：總價25~120元/m2平均60元/m22、磚混結構鋼筋：（25~30）kg/㎡*4.3元/kg=108~129元/㎡混凝土（C25—C30）0.35m3/m2*（285~315）元/m3=100~110元/m2總價：208~239元/m2平均：224元/m2單位面積的綜合結構成本（按地下室面積占總面積的22%估算）為：480~1120元/m2，平均800元/m2，另加：模板、支護、土方、砌體等相關成本，那么以上的結構成本有多少呢？（樓板配筋一般為7~10kg/m2）㈡、結構成本會有很大離散性的原因是什么？建筑物所處的地域不同導致的抗震等級、風荷載取值、土質情況不一等；開發商對設計的管理水平不同；設計院的成本意識及水平不同，選擇的方案不同；㈢、當前結構成本管理的市場狀況1、三種認識◆建筑方案一經確定，結構成本基本就確定了。其實以后的路還很長，一套方案由不同的設計去做，相差會達到30%。◆結構成本的降低必然會導致結構安全儲備的下降。精細化設計，“強柱弱梁”是必須，“強梁弱柱”是無效成本。對于建筑這樣的“百年大計”，一定要保證“安全”，一定要“增加結構的安全儲備”。“百年大計”本身就不是準確的解讀，設計保證的是50年的合理年限，“合理、有度”才是準確的思路。2、一個現狀◆僅從經濟指標上對結構成本進行控制。經濟指標多表現為限額設計，但設計院往往不配合，甚至扯皮、推諉【1、不配合驗收2、推到審圖公司3、我們不如設計院專業】3、一種思路◆非常重視和強調結構成本的控制，認為含鋼量、含混凝土量越低，結構設計越優秀。限額的片面理解：前一個項目的下限就是下一個項目的上限。成本與質量、安全必須協調。第二部分：成本管理的內涵㈠、成本管理理論的發展1、傳統成本管理模式：項目操作成本約束，工程建設成本管理。2、全方位成本管理模式：把成本管理的范圍擴大到資源最優化配置，成本分析，風險分析等領域，以系統觀點全面分析項目的投入產出比。◆范圍橫向延伸：a、資源配置原則【客戶敏感性分析和成本敏感性分析，客戶敏感性有遞減原則】，b、價值分析【成本價值的投入產出比一般最小為1：1.2，亦即投入1，產出1.2才可以去考慮實施】，c、風險分析必須細化。3、全生命周期成本管理模式亦即時間縱向延伸：把成本管理的鏈條向前擴大到決策投標階段，向后伸延到項目的使用維護階段，使項目的成本在其生命周期中達到最優化。㈡、成本管理的內涵1、控制措施：組織措施、技術措施、經濟措施、合同措施；2、控制過程：項目論證、項目策劃階段、設計準備、設計、招投標、施工、投入使用階段；3、工作性質：技術工作、經濟工作、管理工作；總目標：項目全生命周期的最小投入和最大產出。感悟：我們老是說：“豪森華府項目的建造成本就是很高，銷售價格降不下來”，那么為什么我們的建造成本那么高呢？一方面我們使用的精品（相對）材料多，我們追求外立面造型漂亮，可實質的原因不在于此，安全儲備大、精細化設計不到位、公司結構成本控制的模式有弊端才是根本性的原因。反之，結構成本控制不力，建造成本高，銷售價格降不下來，銷售抗性大亦就在情理之中。第三部分：結構成本控制的管理思路及方法一、必須對整個設計和策劃的全過程進行管理◆前期策劃階段：對項目的論證很重要◆規劃階段：規劃方案→報批→擴初→勘察：設計方案定了以后必須考慮兩個問題【工程成本和施工周期】，豪森麗都項目周邊沒有高層，青龍河過去是否改過道？能不能順利地搞下去，項目的論證必須要細，另外初勘也非常重要，必須做到前面。◆方案階段：結構的可行性及合理性如何，必須避免返工，具體的施工圖設計單位必須提前介入，理順結構的合理性。◆擴初階段：結構方案的優化◆施工圖階段：【1、必須把成本意識向設計院灌輸；2、精細化設計；3、方案及擴初階段做到最合理的時候，就能給施工圖設計空出時間去搞精細化設計】◆施工配合階段：變更、簽證是成本控制的關鍵要素，如何合理控制非常重要設計變更及簽證原因分析：1、設計類：【a、超越成本目標；b、優化；c、錯誤；d、缺漏；e、二次設計】2、施工類【a、現場條件；b、施工錯誤；c、施工困難；d、進度要求】3、營銷類【a、客戶需求；b、競爭需求】4、其他很多項目由于設計錯誤帶來的變更占總建安成本的3~10%，其中決策錯誤占60%，重復性錯誤占30%，故《質量缺陷手冊》、《后批判報告》就非常重要。二、事前控制的幾個要點㈠、設計院的選擇（擴初及施工圖階段）◆合適易管◆態度重視◆項目情況：不宜太飽滿◆服務意識◆市場口碑㈡、專業負責人的選擇◆業績、經驗◆市場反饋：考察圖紙質量、責任意識、成本意識、服務意識◆三個配合：圖紙修改考驗設計院的耐打擊能力、專業協調、工地現場服務◆影響力及控制力：團隊組織能力、在公司的職務選人重要還是選擇公司重要——選人重要但同時也要關注團隊。豪森麗都項目的設計如果一次性做，設計團隊以15—20人為宜，選擇兩個設計負責人，一個對口甲方，一個負責項目設計團隊的內部管理。㈢、如何與設計院溝通并灌輸工程成本控制的意識◆前期主動的溝通◆尊重平等的心態◆質量標準的換位思考◆同行的交流與競爭◆雙贏的思路和手段㈣、設計周期的合理取值【前期策劃與設計周期的基準：高層215天，多層180天，施工圖設計周期基準：高層70天，多層50天。】◆設計周期對總成本的影響1、資金的時間價值2、市場風險的變化3、產品的實際價值◆時間成本曲線：前期策劃與設計周期基準㈤、如何在保證質量、不增加成本的前提下縮短設計周期？1、決策的導向和措施（配置合理資源，創新少）；2、工序的前置和搭接（考慮風險的儲備—返工）；3、標準化設計的推廣（保證成熟）。㈥、設計費的合理取值◆設計費取多少合適？設計投入1，設計的產出為40。◆設計費本身及其對總成本、進度及質量的影響如何？設計費分兩塊，給設計院和給設計團隊（甲方發獎金）◆設計費如何支付？控制時間和對象（必須約束團隊），設計費可以取略高于市場平均值，可以略高于談判后的設計院的心理預期值。㈦、設計合同中設計公司應承擔的風險有哪些？1、設計錯誤所導致的損失（磕碰錯漏）2、設計延誤所導致的損失3、施工配合不到位所導致的損失4、設計結果超限額的罰則設計錯誤不能超過總造價的3%，可以制定措施：數量超過100個時，從第101起罰，不宜多罰，而是小罰且與設計師掛鉤。㈧、設計院與房產公司在結構施工圖的質量標準的對比分析1、設計院：a、滿足安全規范規定；b、滿足建筑功能要求；c、滿足設計成本控制的要求；d、滿足甲方其他技術要求。2、房產公司：a、滿足安全規范規定；b、滿足建筑功能要求；c、滿足工程成本控制的要求；d、滿足目標客戶的各項要求；e、滿足施工便捷性的要求。㈨、限額設計合同的引入和使用◆引入的意義◆限額的彈性—數值的范圍和局部的調整◆限額的內容（可控制的鋼筋、混凝土等離散性強的內容）◆限額的數值（比鋼筋的平均值略低——必須細分：地下室、基礎、地上部分、可轉換層）◆雙贏的思路（有獎有罰）、哪些技術原則甲方必須重視和提前輸入？◆《結構設計統一技術措施》或《結構設計指導書》由設計向甲方提供并審核◆結構設計總說明往往偏于保守，必須重點審，溝通并達成一致◆標準構造做法往往偏于保守，必須重點審，溝通并達成一致三、設計過程中必須控制的關鍵環節有哪些？1.結構體系的確定【磚混：小于等于8層或小于等于25米高度】及平面布置圖【多選擇正方形、等邊多角形、圓形、橢圓形及短弧形，長方形受長寬比限制】；2.基礎的選型及設計圖【a、箱型基礎：剛度大，整體性好，適合上部荷載大、地基軟弱的地質，利于抗震；b、樁基礎：分支撐樁和摩擦樁，承載力可靠，沉降小，適用于軟弱地基和可液化土層，但必須穿透；c、筏板基礎：十字交叉和條形都屬于此類；d、獨立柱基礎：缺乏聯系，抗震性能差，常以橫梁拉結。基礎應該有一定的埋置深度，地下一般是地上高度的1/8—1/12】；3.電算模型【三維模型越精確，假定的圖形就越少，結構計算就越準確】及計算系數的取值【剛度折減系數（一般抗風荷載值取0.85，抗震荷載值取0.65即可）、剛度值、特征值、安全系數儲備（一般取1.05—1.55之間）】；4.標準單元的樣板截面及配筋圖；5.地下室的布置及樣板配筋圖；6.結構轉換層的布置及配筋圖。鏈接：選擇合理的結構方案和建筑布局對于控制結構成本非常關鍵震害實踐說明：剪力墻結構和框架剪力墻結構抗震性能較好；受力要明確，傳力途徑要簡捷，盡量防止減少應力集中的方案；高層民用建筑中，樓面、屋面活荷載在內的垂直荷載均為靜力荷載，而水平荷載集中表現為地震力（動載）和風荷載（動加靜）；建筑物的結構承載力、側向剛度、抗震性能和材料用量及造價高低均與結構體系密切相關，不同的結構體系在提供層數、總高、空間布局大小、造價等方面均不同。從結構方案的選擇、平面布局、體型和材料的選擇到正確的構造措施、功能需求對結構的配置、一直到良好的施工質量都對成本形成影響，并且是決定性的影響。四、與其它公司合作時我們最擔心的是什么？1、審圖公司合作時的的選擇和溝通通：易于溝通通+重視前期溝通內容：a、規范的邊界或有爭爭議的地方b、超限的判斷c、裂縫寬度【①不均均勻沉降、混混凝土收縮徐徐變、溫度變變形等非荷載載作用導致的的裂縫；②偶然作用：：建造和使用用期間不一定定出現，一旦旦出現會很多多、很大、很很短時間，所所以弄清楚裂裂縫的概念，做做好構造設計計是前期就必必須考慮的；；③是否有防止止裂縫的具體體措施很關鍵鍵，但要注意意結構的適用用性和措施。】鏈接：沉降縫的設設置原則【①建筑物高度度差異或荷載載差異大的地地方；②地基土的壓壓縮性差異大大的地方；③上部結構類類型和結構體體系不同時在在其相鄰處；；④基底標高不不同，基礎類類型或基礎處處理不一致處處】d、短肢剪力墻體系的的定義和配筋筋。2、與設計公司合作時時的擔心：a、風險—必須占用用大量的資源源對風險進行行評估；b、思想的融合—必必須占用大量量的時間進行行溝通。五、如何消除我們的擔擔心？1、抓住一切時機尋求求長期的戰略略合作伙伴（形形成雙贏）aa、質量和進進度能保證；；b、后期服務務能保證；c、工作范圍圍能進一步衍衍生；d、總成本能能降低，總效效率能提高。2、總之，千萬不能讓讓設計院有壟壟斷的意識。a、讓一線人員對設計院評估；b、讓戰略合作伙伴形成競爭。3、哪些外部資源是必必須引入的？？◆引入的前提和原則則是什么？———性價比必須須高◆引入的資源類型有有哪些？——壟斷部門（政政府、人防、規規劃、圖審、消消防、環保、防防雷等）、學學術權威、行行業專家、專專業咨詢公司司◆引入的時機如何把把握？——盡早、及時時◆合作方式及注意事事項有哪些？？——顧問，注意意價值和時間間感悟：豪森華府AA標段沿街商商業結構優化化的思考：結構含鋼量控制目目標模糊，再再定義，即結結構含鋼量優優化目標值又又一次模糊；；優化的過程，投入入產出比沒有有做到最大化化；優化完成后產出額額亦即挽回的的結構成果或或價值沒有總總結和測定；；實際發生的案例留留給了我們什什么？汲取的的教訓是什么么？第四部分：結構成成本控制的技技術關鍵點一、層高對成本的的影響及控制制建筑層高基于成本本考慮，即使使只有幾厘米米也是我們要要仔細探討的的問題！㈠、控制層高的意義：：◆結構成本：1、地面以上部分：：a、減少所有結構柱柱、剪力墻等等豎向構件的的長度和體積積；b、減少豎向構件的的總面積，降降低總荷載，間間接降低成本本；c、降低上部結構所所承載的地震震力、風載等等。2、地面以下部分：：a、地下室土方開挖挖及運輸數量量；b、基坑支護面積、基基坑支護的單單位；c、地下室及側墻的的截面及配筋筋；d、抗拔桿、抗拔錨錨桿的費用；；e、基坑降水的數量量及費用。3、其它土建成本：a、減少所有外圍護護墻、內分隔隔墻、裝飾隔隔墻等；b、減少門窗、幕墻墻、粉刷、涂涂料、面磚、石石材、防水材材等數量。4、設備及運營成本：：a、更好地滿足節能能規范的要求求；b、減少空調等設備備的負荷量；；c、減少后期空調等等設備的運營營成本。總之，層高每變化化10cm，會會影響總價30~35元/㎡。㈡、如何降低層高？對于建筑和地下空空間，規范以以及客戶真正正關心的不是是層高而是凈凈高，所以，壓壓縮層高，保保證凈高。◆影響凈高的因素？？關注結構梁高高和機電的管管道空間。1、結構的梁高◆設計院通常的做法法：取跨度的的1/8；◆我們的優化措施：：取跨度的1/8~11/12最經濟。2、機電的管道空間間：◆設計院通常的做法法：各專業分分頭布置，項項目負責人不不予綜合。◆我們的優化措施？？將各種管道道綜合并層，我我們要求設計計院做每一層層的綜合管線線圖，對于管管線密集的空空間，經常可可以節約2000mm的空空間，一定在在合同中體現現。3、結構梁高的空間與與機電的管道道空間是否可可以相互利用用？利用變截面梁，在在機電管線通通過時，減少少梁截面高度度；在梁中預埋管線或或預留洞口使使管線穿過；；采用設柱帽、無梁梁樓蓋等使管管線和柱帽在在同一高度上上4、壓縮層高保證凈高高的措施：壓縮是有限壓縮→→寬扁梁、預預應力梁、型型鋼梁、鋼梁梁、無梁現澆澆空心混凝土土板（GBF）其中：預預應力梁成本本高，型鋼梁梁效果好，價價格高，鋼梁梁成本比混凝凝土高30﹪。5、機電節約空間的辦辦法：1、非標準空空調管；2、空調雙關并并行。6、機電與結構：設計計使結構梁的的布置與空調調管線的布置置保持一致，以以便結構梁與與空調管線共共用，占用一一個高度，局局部加高結構構梁，使管可可以穿過結構構梁。㈢、結構超限對成本的的影響及控制制1、如何權衡和控制結結構超限？◆投入和產出比是否否值得，然后后去做。2、結構超限后該如何何處理？◆專業的溝通，互動動，互相影響響和啟發；◆從建筑方案的角度度去更多地思思考；◆創造性地去想象解解決的辦法。建筑一條線，累死死工民建，設設計少用腦筋筋，結構多用用鋼筋最終的的結果是甲方方多花錢3、結構超限會有什么么影響？◆成本增加，設計周周期加長；◆對建筑方案不利的的影響（剪力力墻布置會多多），設計周周期的影響值值較大，成本本的影響值較較大（鋼筋超超增）。★上海XX項目的結構超限及及影響案例概況：2004年年，上海，7度抗震，四四類場地土，3棟33層建筑、3棟22層建筑、3棟18層建筑，大大地下室相連連，有兩個結結構轉換層，平平面凹凸不規規則，建筑物物整體長度達達65米，必須按超超限結構進行行“超限抗震審審查”。分析：一個結構要經得起起地震的考驗驗，應該有足足夠的強度和和充分的變形形能力，必須須允許結構構構件進入彈塑塑性狀態，以以吸收相當大大的地震能量量，但結構的的側向變形（頂頂點唯一和側側向位移）不不能過大，否否則會造成非非結構構件損損壞，甚至整整個結構倒塌塌。★深圳XX項目結構超限的控控制案例概況：2001年年，深圳，7度抗震，1000米高層建筑，四四層裙房，辦辦公與住宅兩兩個塔樓，住住宅部分設有有結構轉換層層，在方案前前期住宅部分分平面布置屬屬于“平面特別不不規則的超限限結構”。分析：1、建筑高寬比超限對對成本的影響響高層規范：在6度度及7度抗震設防防區，剪力墻墻結構及框架架核芯筒結構構的高度與寬寬度比不宜大大于6，框架剪力力墻結構的高高度與寬度比比不宜大于5。住宅取62、建筑高寬比超限對對結構會有什什么不利影響響？一定會增加成本，高高寬比8.2和6的成本差為67元/㎡3、建筑高寬比超限是是否屬于抗震震超限審查范范圍？是4、高寬比超限增加的的結構成本，受受那幾個因素素影響？高寬比超限的程度度和風荷載的的大小。5、建筑成本會增加嗎嗎？一定會㈣、地下室及基礎對對成本的影響響1、房地產公司的對面面積使用率的的關注點在哪哪里？地上◆為什么地下室的空空間利用率是是盲點？公共共大地下室的的面積充分利利用了嗎？每車的空間利用指指標為32—35㎡/車，地下室的建建造成本是上上部空間成本本的2-3倍2、基礎的選型介紹◆沖孔樁、鉆孔樁◆人工挖孔樁◆預應力管樁◆沉管灌注樁◆強夯地基處理◆水泥攪拌樁地基處處理◆筏板基礎◆獨立柱基◆樁基—支撐樁和摩擦樁3、如何判斷樁（基礎礎）的總量是是否合理？◆要求設計院提供樁樁（基礎）的的總反力與建建筑物（總豎豎向軸力）總總質量的比值值，核算其合合理性，該比比值為1.05~~1.2◆各類結構樓層單位位面積的質量量標準值——經驗估算值值（取最大值值）剪力墻結構：1..5—1.8T/㎡框架結構：1.22—1.5TT/㎡框剪結構：1.33—1.6TT/㎡框筒結構：1.44—1.6TT/㎡地下室：2.0T/㎡4、如何優化樁（基礎礎）的總量？？◆關注柱底軸力（內內力）的取值值◆關注水浮力的利用用◆關注樁基礎中地下下室底板下土土承載力的利用（土的的承載力≧10T就可以利用用，樁就可以以節約直徑）◆關注樁承載力的利利用率◆關注基礎類型的歸歸并。（一定定要細分，盡盡量不歸并——超過10％不可以歸并并）◆當基礎采用“墩基基”，而不采用“樁基”時，結構成成本會有什么么不同？備注：“墩基礎礎”是指樁長不不大于5-6M,樁徑與樁長長之比小于3的“樁基”。結論：樁的承載力力一般是巖石石或土的8~10倍墩樁樁的承載力一一般是巖石或或土的1.2~11.5造價差距很大。㈤、梁的布置與成本的的關系1、8.5米X88.5米柱網下,布置井字梁梁經濟還是十十字梁經濟?分析：鋼筋的數量混凝土量模板數量井字梁332.2cmm200.42多十字梁227.5ccm20.35少標準層：井字梁比比十字梁多32％多22％覆土600的地下室頂頂板：井字梁梁與十字梁幾幾乎相等，井井字梁略貴。覆土1200的地下室室頂板：井字字梁較十字梁梁經濟。覆土1200且加2TT的活荷載：：井字梁較十十字梁經濟10％，板頂荷荷載越大，井井字梁越經濟濟。2、一些短墻上的小梁梁是否需要布布置?分析：衛生間、臥臥室等荷載小小不設為好◆普通樓板是否足以以支撐這些短短墻？板筋是是否為構造配配筋而不是根根據計算得出出，這都是決決定因素，在在一定跨度范范圍內，梁的的布置越少越越好。3、住宅標準層梁寬常常為200或250，此時梁頂頂鋼筋宜采用用大直徑鋼筋筋還是小直徑徑鋼筋？當然是細鋼筋好，因因為大直徑的的鋼筋肯定錨錨固長度大，搭搭接量大。主次梁相交處設計計院常常布置置有吊筋，是是否合理？總說明中會說：“主次梁交匯匯處未注明者者均加2根吊筋”，其實作為為住宅中，完完全可以不設設吊筋而使用用附加箍筋即即可。㈥、柱、剪力墻的布置置與成本的關關系1、如何優化剪力墻布布置的位置？？建筑物的兩端和周周邊重點布置置，建筑物的的中間和內部部位置減少布布置，以保證證結構的抗震震扭轉指標滿滿足要求。——好鋼用在在刀刃上2、如何優化剪力墻的的數量？關注結構的計算位位移與規范的的最低要求的的關系，位移移在1/10000以內的是合合理的，超過過1/15000的則數量過過多。3、如何優化剪力墻的的長度？剪力墻過長，結構構成本增加，同同時又是地震震力增加，進進一步加大成成本，短肢剪剪力墻抗震性性能不好，構構造配筋成倍倍放大，成本本增加。（短肢剪力墻——長長度為墻厚的的8倍）對策：最優的剪力力墻的長度是是其厚度的8倍+100（剪力墻的的翼緣小于600時）4、如何控制剪力墻的的厚度取值？？《高層建筑混凝土土結構技術規規程》條：底底部加強層剪剪力墻厚度不不小于層高的的1/16（一、二級級抗震等級）或1/20（三、四級抗震等級）。但底部商業、底層層假復式住宅宅或架空層層層高較高，按按此規定，墻墻厚必須增加加較多，同時時變成短肢剪剪力墻，配筋筋進一步大幅幅增加。對策：經過《高層層建筑混凝土土結構技術規規程》附錄D公式的驗算算，大部分墻墻厚不需比標標準層加厚或或加厚一點即即可滿足穩定定要求，這樣樣可以節省層層總價約15%。5、異形柱結構中應注注意的事項？？◆異形柱對成本的影影響？對抗震不利，必然然會增加成本本，可達15%以上。◆對結構安全的影響響？對抗震不利，需加加強或提高抗抗震等級。◆是否可以少用異形形柱，多用方方柱？房間無梁無柱是異異形柱的優點點——間或使用最最好以下情況盡量使用用方柱與內分隔墻相連的的部位在門背后的位置可以與立面造型相相結合的位置置其他對建筑不影響響的位置6、柱配箍率對成本的的影響規范規定：柱的體體積配箍率為為混凝土單位位長度范圍內內箍筋的體積積除以該范圍圍內混凝土核核芯區內的體體積。◆實際施工圖中，一一些設計院是是如何設計的的呢？設計人員常用柱混混凝土體積代代替柱核芯區區域混凝土體體積，這樣可可以方便計算算且確保滿足足規范。（核核芯區域混凝凝土為箍筋以以內的混凝土土）◆對成本有多少影響響呢？以500*500的的柱子為例：：總體積=500**500*11000，核芯區域域混凝土體積積=440**440*11000，兩者相比比，成本差29.1%%7、柱子縱向鋼筋的配配置技巧當柱子按計算配筋筋時,程序對X向及Y向的鋼筋均均有配筋面積積要求，如何何在滿足滿足足計算配筋量量要求的前提提下盡量減少少總配筋量？？以500X500方方柱的配筋圖圖為例：習慣配筋方式：112Ф20（每邊4根，鋼筋面面積=37.77cm2）另一種配筋方式：：4Ф25+4Ф20（角筋4Ф25，鋼筋面積=32.11cm2）◆兩種配筋方式均正正好滿足計算算要求，但鋼鋼筋用量相差差多少？17.5%㈦、樓板的厚度對對成本的影響響1、標準層樓板厚度對對荷載的影響響程度？2cm的板厚占標標準層總荷載載的3.3%2、標準層樓板厚度對對梁、柱、墻墻配筋的間接接影響？A、標準層樓板厚度對對板配筋的影影響程度？板越厚配筋越大，配配筋與板厚成成正比B、標準層樓板厚度對對地震力的影影響的程度?2cm的厚度增加加地震力約3.3%C、實際工程中樓板厚厚度選擇建議議普通3米跨度以內的樓板可可取80~1100普通3—4米跨度的樓板可取取100客廳處的異形大板板可取1200~150普通屋面板可取1120（溫度應力力，少，只一一層，如果出出現問題后果果嚴重）管線密集處可取1120地下室頂板可取1180總結：無論是梁或或柱，作為結結構主要構件件，要合理設設計他們的強強度和延性，在在框架中要設設計成強柱弱弱梁，使塑性性鉸出現在梁梁上，并保證證柱梁有一定定的延性。短短柱容易出現現剪壞，盡量量避免設計深深梁短柱的結結構和長短柱柱混合的承重重結構，角柱柱要加強，框框架的節點保保證有足夠的的延性，防止止出現脆性破破壞等。剪力力墻結構中，要要保證連梁和和墻肢有足夠夠的強度和延延性。㈧、建筑的地下室及及屋頂找坡1、找坡的成本有哪些些？材料成本，結構成成本，人工費費，質量維護護費用。2、有哪些優化的辦法法？結構找坡（地下室室頂板，商業業裙房）建筑找坡（單坡還還是雙坡？找找坡的方向和和長度）半結構找坡（梁上上邊抬高，梁梁下邊做平，總總體呈階梯狀狀）重視找坡。科學找找坡。3、地下室底板采用結結構找坡能省省多少錢？（不考慮整整體抗浮因素素）利用地下室底板上上的C15混凝土墊層層找坡，在墊墊層內做集水水溝。300厚素混凝土土墊層330*00.25=883元/㎡，豎向構構件16元/㎡,挖方6元/㎡，防水做做法及底板側側向配筋等總總成本共計105元/㎡。4、不利因素有哪些？？底板內找坡，找坡坡是為了排水水，會出現漏漏水、難以清清理衛生、車車坡道處經不不起暴雨等幾幾種情況。㈨、我們是否關注了設設計荷載的取取值？1、哪些部位的荷載取取值我們必須須關注？為什什么？地下室的頂板的活活荷載取值：：消防：2000kkg（考慮覆土土的擴散效應應，取1600kkg即可）；施施工荷載：1000KKg；覆土：400Kg。外墻的荷載取值，窗窗洞口考慮扣扣減或打折。內墻荷載，輕質材材料在設計時時就確定。空間可能分割的荷荷載—非固定隔墻墻的自重取每每延長米墻重重的1/3作為樓面的的活荷載的附附加值計算。2、風荷載取值對成本本的影響◆地面粗糙度類別共共有四級：A—海邊、B—郊區曠野、C—城中心、D—城中心的中中心（建筑密密度大），其其選擇對風荷荷載的影響如如何？對成本本的影響如何何？分析：A和B之間間差24％；B和和C之間差54％；C和和D之間差45％.l對策：用發展的眼眼光關注取值值的合理性。——十年原郊區區可能就變成成城中心。規范規定：高度大大于60M的高層層建筑，風荷荷載的取值可可按100年一遇考慮慮。◆其對成本的影響程程度如何？強度值是指控制安安全度按100年一遇考慮慮，位移指標標控制的是建建筑物的舒適適度，可以放放松至50年一遇，兩兩者應該分開開來考慮。對策：分析規范要要求的目的是是采取積極的的措施控制成成本。㈩、關注電算時一一些系數的取取值梁的彎矩放大系數數——1.0~11.5倍之間，一一般取1.15倍；梁的扭矩折減系數數——0.4~11.0之間，一般般取0.4即可；梁柱重疊部分是否否簡化為剛域——可以差16％~24％；混凝土的熔渣的的取值——一般取26.5KKN/㎡；連梁剛度折減系數數——抗震設計時時取0.5~00.8；墻、柱、基礎計算算是否考慮或或載的折減——一般取0.5~00.9，不考慮會會差7％，盡量考慮慮折減；地下室外墻是否按按壓彎構件計算算——不能按照純純彎構件考慮慮，有土壓力力、水壓力等等；荷載的取值是否有有人為的放大大等——必須加以控控制。（十一）、對勘察報報告的內容，我我們關注了嗎嗎？關注基礎選型及地地基處理建議議——靈活考慮，未未必合理，要要求提出2~3建議并分析析利弊；關注承載力的取值值是否合理？？（PHC）可否提出對勘察公公司的鉆孔深深度；關注抗浮設計水位位的標高，因因為差0.5米會差0.5T的承載力，差差2米就會差2T。（十二）、鋼筋材材料的選擇對對成本的影響響市場價格：Ⅰ級鋼鋼：3340元/噸；Ⅱ級螺紋鋼：Ф14及以下3230，Ф14以上3200；新Ⅲ級螺紋鋼：：綜合3290；冷軋帶肋肋鋼筋：3560；冷軋帶肋肋鋼筋網片：：3780；1、Ⅱ級螺紋鋼VSⅠ級圓鋼：價格基本相同，強強度提高45％，最小配筋筋率會降低，?10@2000在100厚的板中，配配筋率為0.3933％，較最小配配筋率0.2％增加96.5％；2、新Ⅲ級螺紋鋼VSⅡ級螺紋鋼：：價格貴2.2％~~3％，強度可以以提供20％，按照計算算配筋可以省省17％~18％，對柱構造造配筋率可以以減少0.1，可以省14.3％，減少梁柱柱的配筋數量量，方便施工工。3、冷軋帶肋鋼筋VVSⅡ級螺紋鋼：：價格貴11％，強強度可以提高高20％。4、冷軋帶肋鋼筋VVS冷軋帶肋鋼鋼筋網片：網片價格貴5％，可可以減少施工工費用，省人人工費，可以以提高工程質質量，加快工工期進度。5、冷軋帶肋鋼筋VVS冷軋扭鋼筋筋：冷軋扭不可用。（十三）、實際工工程中鋼筋的的選擇建議1、結構梁、柱、墻墻鋼筋統一按按什么原則選選取？6—8cm直徑鋼筋統統一采用Ⅰ級鋼筋；10cm直徑鋼筋筋統一采用Ⅱ級鋼筋；12cm直徑鋼筋筋統一采用Ⅲ級鋼筋。問題:關于短肢剪力墻的的配筋如何處處理？剪力墻采用Ⅱ級鋼鋼筋，暗梁柱柱采用Ⅲ級鋼筋。2、樓板鋼筋統一按什什么原則選取取？參考建議：優先采采用Ⅲ級鋼筋或冷冷軋鋼筋，板板底配筋盡量量采用直徑小小，配筋密的的做法。（十四）、混凝土土標號對成本本的影響C20單價2777；C25單價296；C30單價315；C35單價332；C40單價362；C50單價為400。強度等級每增加一一級，造價提提高5~8％。1、對柱及剪力墻（軸軸壓比控制）的的影響程度？？盡量采用高強度等等級，自下向向上逐一遞減減。可以顯著著減少柱墻的的尺寸，增加加建筑的實際際使用率。2、對梁的影響？梁為抗彎構件，混混凝土為抗壓壓構件，混凝凝土對梁的截截面及配筋影影響較小，不不宜采用高強強度等級。3、對樓板的影響?樓板的強度等級越越小越好，板板不抗彎，高高強度等級的的混凝土反而而會增加板的的配筋率。4、目前設計市場中，對對混凝土標號號確定的一種種認識：柱墻的混凝土強度度等級與梁板板的混凝土強強度等級不能能相差兩級。是否合理？實際工程中混凝土土標號的選擇擇建議：普通的結構梁板混混凝土標號一一般為C25、C20。剪力墻、柱混凝土土標號按軸壓壓比控制，使使其盡量接近近軸壓比的上上限，同時又又使絕大部分分豎向構件為為構造配筋（0.7~00.8）。受力較大的梁板混混凝土標號可可采用C300，如地下室室的底板、頂頂板，屋頂花花園的樓板等等；結構轉換層梁板混混凝土標號宜宜采用高標號，如當當地施工質量量有保障，可可采用C50、C60及以上上標號。（十五）、圖紙設設計時歸并的的把握梁的歸并——標準準層的梁配筋筋越高處越小小，必須細分分區域；墻柱的歸并；板的歸并；樁基的歸并；淺基礎的歸并——22.5米見方是基基礎與2.7米見方的基基礎歸并會造造成22％的浪費。精細化設計是施工工圖過程中控控制成本的關關鍵★結構成本控制的技技術關鍵點的的總結：1、結構設計優化的的關鍵點；2、結構荷載取值優優化的關鍵點點；3、結構電算結果優優化的關鍵點點；4、勘察報告結果優化化的關鍵點；；5、結構材料選擇優優化的關鍵點點；6、結構設計精細化化管理的關鍵鍵點。第五部分：控制成成本且保證工程質質量的技術關關鍵點客戶投訴問題最多多的就是——滲水和裂縫縫1、成本投入的原則是是:好鋼用在刀刀刃上對客戶不關注的質質量問題，必必須加強成本本的控制；對客戶最關注的質質量焦點，必必須提高成本本的投入。2、提高哪些關鍵成本本就可以大幅幅減少客戶的的投訴？剪力墻：較長剪力力墻的水平筋筋需加強，剪剪力墻的最小小配筋率為0.25；樓板：樓板的端跨跨、管線密集集處、屋面板板、大單相板板的長方向；；地下室：側墻的水水平筋；砌體：裂縫；滲漏：門窗、外墻墻、屋面；其它：懸臂板、梁梁的截面配筋筋、荷載未能能明確處的結結構構件、靜靜定和非超靜靜定構件。第六部分：結構成成本控制的案案例分析1、樁基成本控制案例例：★概況：9棟住宅，其其中3棟18層、3棟22層、3棟28層、采用大大地下室連接接為一體，土土質情況：25M深度內，土土層較松，樁樁側摩阻力為為15-300kPa,,越向下土層層越密實，樁樁側摩阻力逐逐漸增加為50-700KPa,,38米以下各層層樁端阻力均均較小摩阻力力逐漸增加,,為1500--2500kkPa。18~22層，取取樁長40米，28層取樁長50米。討論：對于?5000的管樁，當當樁長由40米增加到50米的時候（樁樁增長25％），而50米的管樁承載載力由1435KKN提高至2080KKN，承載力增增長45％.答案：可以節省工工作造價（樁樁的性價比、承承臺的尺寸），性性價比高，進進一步降低建建筑物的沉降降差及沉降值值，施工管理理方便，可以以提高樁基檢檢測的效率，降降低檢測費用用。2、南京XX建筑的的基礎選型★概況：4層住宅，半半地下室，淤淤泥質土，厚厚度約為18米，承載力為70KPPa。在29-40米處有較好的的沙層,可做樁基持持力層，此時時Ф300的預應力管管樁承載力為為600KN。基礎方案：1）筏板基礎；2）8米長的水泥攪拌樁加加連接梁形成成復合地基+止水筏板；；3）長度為30米的的Ф300預應力管樁樁，一柱一樁樁+止水筏板；；討論：答案：預應力管樁樁最經濟（便便宜16％），最安全全，工期短。3、地下室底板的成本本控制案例★南京XX項目的方案優化分分析概況：9-18層層的住宅小區區，兩個一層層大地下室分分別連接著高高層住宅群，總總建筑面積約約28萬平方米，淤淤泥質土，厚厚度約為18米，承載力力為70KPPa。在29-40米處有較好好的沙層,可做樁基持持力層。討論：本項目影響響成本的關鍵鍵點？地下室室底板的布置置方案，方案案不同，成本本會差多少？？本項目影響成本的的關鍵點：±±0.0000標高的取值值、地下室的的埋深都對支支護、土方、水水浮力、抗拔拔樁產生影響響，覆土厚度度的控制會對對景觀、管線線產生影響，地下室底板的布置置方案：一個個是承臺間設設基礎梁，加加大板式結構構，另一種是是樁承臺兼柱柱帽的無梁閥閥板結構。結結果：兩種的的造價會差20~300％,第二種方案案省提醒：樁型的選擇擇及施工，靜靜壓樁和錘擊擊樁的選擇，采采用管樁時，對對土質較軟的的土質盡量不不采用靜壓樁樁（設備太重重）。4、上部結構成本控制制案例★杭州XX項目結構轉換層的的取舍問題的提出：轉換換層的含鋼量量大約為250~5500Kg，同時要提提高抗震等級級，混凝土的的含量為0.9~11.2m3/㎡，轉換層的的結構造價相相當于5個以上標準準層的造價。思考與對策：為滿滿足架空和地地下室的空間間結論：可以減少剪剪力墻，盡量量不用或少用用轉換層。5、地下室結構成本控控制案例★采用兩層地下室省省錢還是一層層地下室省錢錢？（條件:主體建筑下下的地下室，總總面積相等,不考慮支護護費用。）分析：地下室最貴貴的是底板及及梁的費用（水水浮力、雙向向荷載），其其次是頂板及及梁的費用（覆覆土、景觀、消消防車、施工工荷載），再再其次是側壁壁。推論：一般采用兩兩層地下室省省錢。疑問：a、雖然側側壁多但用筋筋量小；b、土方量會會有影響；c、土質優劣劣會對支護有有影響；d、對抗浮會會有影響；e、工期長，使使用率小，支支護費用高，場場地受限等這這都是劣勢。★深圳XX項目結構含鋼量數數據統計及分分析概況：深圳、坡地地建筑、大地地下室連接多多棟18層、24層、33層住宅，7度抗震、II類建筑場地地、基本風壓壓0.75、場地粗糙糙度：D類。項目結構含鋼量數數據統計：18層—36~422Kg/㎡；27層—41~477Kg/㎡；33層—44Kg/㎡（導致裂縫縫太多）。混混凝土含量：：0.38m3/㎡。★無錫XX項目的結構成本案案例分析概況：無錫市內高高層住宅小區區，包括2棟30-33層建筑、2棟13層與23層相連建筑筑、5棟9-13層建筑。場地地附近有一條條河流，地下下水位較高。場地土質較軟，表層4米深度內有部分淤泥質土，地下室底板下土的承載力為160kPa,在17米至22米處有密實的粉沙層，在37-55米處有密實的沙層。基巖埋藏很深。6度抗震、基本風壓0.45。本項目對回款的周期要求較高。地下室的布置思路路？設置各棟獨立的地地下室；設置一兩棟相連的的地下室；設置整體相連的地地下室；設置整體相連的地地下室，但結結構不相連。最好采用C方案。大地下室的優缺點點：優點：交通方便，人人車分流；停停車便利；坡坡道面積少，使使用率高；物物業管理便利利；地下室外外墻數量少；；側墻支護及及防水的數量量少。缺點：地下結構超超長，各棟建建筑單體容易易出現不均勻勻沉降。地下室結構超長的的解決辦法？？結構后澆帶的設置置（費用、間間距、封閉時時間）施工便便利；混凝土膨脹外加劑劑的使用（數數量、費用、使使用位置、施施工注意事項項—養護很重要要因為它需要要大量的結晶晶水，用好的的膨脹劑需要要甲方做好監監控投料）；；關鍵位置適當增加加構造配筋。膨脹劑：a、UEEA11200元/Tb、HEA18000元/T膨脹劑可以替代88％水泥，地下下室混凝土用用量為1.1mm3/㎡綜上所述：地下室室加膨脹劑增增加費用大約約為21~40