資產評估復習

《資產評估》總復習泰山學院商學院賈莉莉jialli@126.com第一章總論資產評估的經濟原則資產評估的構成要素的基本內容泰山學院經濟管理系賈莉莉2023/2/1資產評估經濟原則1234預期收益原則供求原則貢獻原則替代原則5評估時點原則3資產評估的構成要素1主體（資產評估人員）2客體（被評估的對象）3假設（理論體系的基礎）4原則（評估行為規范）5依據（相關法規、合同）4泰山學院經濟管理系賈莉莉資產評估的構成要素6程序（一定的程序系統）7基準日（確定資產價值的基準時間）8目的（特定、具體）9價值類型10評估方法（手段和途徑）5泰山學院經濟管理系賈莉莉第二章資產評估的程序與基本方法2023/2/16泰山學院經濟管理系賈莉莉市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價指數法功能重置成本法統計分析法觀測法

使用年限法修復金額法收益額折現率收益期市場法某宗房地產在2010年6月的價格為3000元/平方米，該地區同類房地產2010年7月至10月的環比價格指數分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。對其進行交易日期修正，修正到2010年10月的價格為：2023/2/1泰山學院經管系賈莉莉73000×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=3311（元/平方米）收益法被評估企業預計未來5年的預期收益分別為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元和200萬元，且從未來第六年起，企業的年收益水平維持在200萬元的水平，企業永續經營。求：被評估企業的整體價值。2023/2/1泰山學院經濟管理系賈莉莉8第二章資產評估的途徑與方法成本法：資產的評估值＝資產的重置成本－資產實體有性貶值－功能性貶值—資產經濟性貶值=重置成本×成新率功能價值法

例：被評估機器設備的年生產能力為90噸，選擇的與被評估對象具有相同性質和用途的全新參照物機器設備的年生產能力為120噸，參照物機器設備的現行成本100000元，經分析資產的功能與成本之間呈線性關系。則該被評估機器設備的重置成本為：2023/2/1泰山學院經濟管理系賈莉莉102）功能性貶值的估算步驟

第一步與功能相同且廣泛使用的主流資產的年運營成本進行比較第二步計算二者的差異，確定稅后凈超額運營成本第三步估計被評估資產的剩余壽命。第四步計算被評估資產功能性貶值額被評估資產功能性貶值額＝∑（被評估資產年凈超額運營成本×折現系數）功能性貶值的估算步驟1234第四章房地產評估一、市場法市場售價類比法二、收益法三、成本法四、剩余法五、路線價法（四、三、二、一法則）市場售價類比法評估計算公式2023/2/1泰山學院經管系賈莉莉13上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準；區域因素修正的分子為100，表示以評估對象房地產的區域狀況為基準；個別因素修正的分子為100，表示以評估對象房地產的自身狀況為基準；交易日期修正的分母為100,表示以參照物交易日期的價格水平為基準。市場售價類比法評估計算有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，宗地成交價交易時間交易情況容積率區域因素個別因素交易時間價值數A2007.1001.100108甲7802006.2+1%1.2-2%0102容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%。三、成本法（五）開發利潤（六）銷售稅費（二）開發成本（三）管理費用（四）投資利息（一）土地取得成本房地產重置成本2023/2/115泰山學院經濟管理系賈莉莉例：評估對象土地基本數據資料評估對象土地為征用農地，面積為500平方米。土地取得成本為230元/平方米，土地開發成本（包括管理費）為246元/平方米。土地開發期為2年，第一年投入的開發費占總開發費的3/4，第二年投入的開發費占總開發費的1/4；銀行基本建設貸款年利率為8%，土地開發的平均利潤率為10%，營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加為營業稅的3%、銷售費用為開發后土地售價的3%。2023/2/116泰山學院經濟管理系賈莉莉三、成本法2.估價要求

計算評估對象土地開發后的市場價值。

3.評估過程

（1）計算土地取得成本土地取得成本=500×230=115000（元）（2）計算土地開發成本土地開發成本=500×246=123000（元）（3）計算投資利息。土地取得費的計息期為2年，土地開發費為分段均勻投入，土地取得費利息=115000×[（1+8%）2－1]=19136（元）土地開發費利息=123000×3/4×[（1+8%）1.5－1]+123000×1/4×[（1+8%）0.5－1]=11289+1206=12495（元）

總投資利息=19136+12495=31631（元）2023/2/117泰山學院經濟管理系賈莉莉案例1（4）計算開發利潤開發利潤=（115000+123000）×10%=23800（元）（5）計算營業稅及附加

2023/2/118泰山學院經濟管理系賈莉莉城市維護建設稅=15444×7%=1081（元）教育費附加=15444×3%=463（元）營業稅及附加合計：15444+1081+463=16988（元）（6）計算銷售費用

銷售費用=（115000+123000+31631+23800+16988）×3%=9313（元）（7）計算土地價值

土地價格=115000+123000+31631+23800+16988+9313=319732（元）土地單價=319732÷500=639（元/平方米）

4.評估結論

根據計算結果，經分析確定評估對象土地的市場價值為319732元，土地單價為每平方米639元。2023/2/119泰山學院經濟管理系賈莉莉案例12.剩余法的運用范圍

（1）待開發土地，包括生地、毛地、熟地。（2）在建工程，主要指各類未完工的建筑工程項目。（3）待拆遷改造的土地或可改變用途的舊房。3.剩余法的評估計算公式待開發土地價值=（開發完成后房地產價值－開發成本－管理費用－投資利息－開發利潤－銷售稅費）×折現系數2023/2/120泰山學院經濟管理系賈莉莉第五節其他方法在房地產評估中的應用2023/2/121平均深度百分率=累計深度百分率×標準深度/宗地深度累計深度百分率=∑單獨深度百分率n單獨深度百分率=小塊土地價格an/路線價A深度百分率制作表例(單位:%)平均深度百分率200175150125100755025累計深度百分率單獨深度百分率深度40401603020109876709010010911712413065.270.87887.5100120140泰山學院經濟管理系賈莉莉21深度百分率2023/2/122例題現有臨街宗地A、B、C、D、E，如下圖所示，深度分別為25英尺，50英尺，75英尺，100英尺和125英尺，寬度分別為10英尺，10英尺，20英尺，20英尺和30英尺。路線價為2000元/英尺，標準深度為100英尺。要求：試運用“四三二一”法則，計算各宗土地的價值。ABCDE10英尺25英尺路線價：每英尺2000元泰山學院商學院賈莉莉第五章機器設備評估綜合估價法外購國外進口設備重置成本的計算2023/2/124RC

=(Mrm/Km+Mpm)×(1+Kp)×(1+Kd/n)×(1+rt)=（99167/55%+55680）×(1+15%)×(1+16%/1)×【1+17%×（1+7%+3%）】[例題]某懸鏈式水幕噴漆室為非標準自制設備，構建日期為2002年12月，評估基準日為2010年9月30日。該設備主材為鋼材，主材費99167元，所需主要外購件(電機、泵、風機等)不含稅費用為55680元，成本主材費率55%，成本利潤率15%，設計費率16%，產量1臺。增值稅稅率17%，城市維護建設稅稅率7%，教育附加費率3%。請計算該自制設備的凈價。1）設備凈價外購國外進口設備重置成本例6:對某企業一套從美國進口的設備進行評估，評估人員經過調查了解到，現在該設備從美國進口的離岸價格為60萬美元，境外運費需2萬美元，保險費為FOB價格的4‰，該設備現行進口關稅稅率為20%，增值稅稅率為17%，其他費用約占CIF價格的2%。國內運雜費及安裝調試費需2.5萬元人民幣。評估基準日美元同人民幣的比價為1：8.3。要求：計算該被評估機器設備的重置成本。2023/2/1泰山學院經濟管理系賈莉莉25①FOB與CIF保險費=60×4‰=0.24（萬美元）CIF價格=60+2+0.24=62.24（萬美元）CIF價格=62.24×8.3=516.59（萬人民幣）進口關稅=516.59×20%=103.32（萬人民幣）進口增值稅=（516.59+103.32）×17%=105.38（萬人民幣）其他費用=516.59×2%＝10.33（萬人民幣）進口設備重置成本=516.59+103.32+105.38+10.33+2.5=738.12（萬元人民幣）2023/2/1泰山學院經濟管理系賈莉莉26第六章無形資產的評估無形資產最低收費額無形資產利潤分成率的計算無形資產最低收費額例：某企業擬轉讓制藥生產技術，與購買方商議的雙方生產能力分別為600萬箱和400萬箱，轉讓后為受讓方提供技術指導費20萬元，該生產技術的開發成本為200萬元，已使用3年，尚可使用6年，三年來物價上漲5%，該技術轉讓后由于競爭預計使轉讓方收入減少的現值為80萬元。要求：計算該無形資產轉讓的最低收費額。2023/2/1泰山學院經濟管理系賈莉莉28無形資產最低收費額（1）無形資產成本凈值=200×（1+5%）×6/(3+6)=140(萬元)（2）開發成本分攤率=400/（400+600）=40%（3）該無形資產最低收費額=20+140×40%+80=156（萬元）2023/2/1泰山學院經濟管理系賈莉莉29

(3)約當投資分成法根據等量資本獲得等量報酬的思想，將共同發揮作用的有形資產和無形資產換算成相應的投資額（約當投資量），再按無形資產的約當投資量占總約當投資量的權重確定無形資產利潤分成率。數學表達式：

2023/2/1泰山學院經濟管理系賈莉莉30式中：無形資產約當投資量=無形資產重置成本×（1+適用成本利潤率）購買方約當投資量=購買方投入總資產的重置成本×（1+適用成本利潤率）(3)約當投資分成法例3：甲企業以液晶電視新技術向乙企業投資，該技術的重置成本為150萬元，乙企業投入合營的資產重置成本為9000萬元，甲企業無形資產的成本利潤率為400%，乙企業擬合作的資產原利潤率為12%。試評估無形資產投資的利潤分成率。2023/2/1泰山學院經濟管理系賈莉莉31根據題意：無形資產的約當投資量=150×（1+400%）=750（萬元）企業資產的約當投資量=9000×（1+12%）=10080（萬元）

無形資產的利潤分成率=750/(750+10080)=6.93%第八章企業價值評估企業永續經營假設前提下的評估方法（1）年金法（2）分段法7.4收益途徑及其方法在企業價值評估中的應用[例7-2]待估企業預計未來5年的預期收益額為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元、200萬元，并根據企業的實際情況推斷，從第六年開始，企業的年收益額將維持在200萬元水平上，假定資本化率為10%，使用分段法估測企業的價值。=（100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.683+200×0.6209）+200/10%×0.6209=536+2000×0.6209=1778（萬元）7.4收益途徑及其方法在企業價值評估中的應用2.分段法

假設從（n＋1）年起的后段，企業預期年收益將按一固定比率（g）增長，則分段法的公式可寫成：7.4收益途徑及其方法在企業價值評估中的應用[例7-3]承上例資