置尚聯邦項目營銷方案

1第四章項目定位項目案名項目定位聯邦公園功能定位聯邦公園客群定位2項目整體案名：置尚聯邦分案名制定原則：以物業形態劃分項目為三個板塊AB地塊，以商務為主要屬性：置尚·聯邦公園C地塊，以商業為主，兼具商務屬性：置尚·聯邦中心D地塊，以住宅為主要屬性：置尚·聯邦城項目案名3置尚·聯邦公園置尚·聯邦中心置尚·聯邦城板塊示意4第四章項目定位項目案名項目定位聯邦公園功能定位聯邦公園客群定位亞太首席商務公園集群5公園式商務集群：以智能化、低密度、生態型的獨棟樓群，形成集辦公、科研、產業于一體的企業聚集基地。兩江新區樣板：項目以文化創意產業、電子信息業、創新金融業、商貿物流業、高端制造業，五大產業為核心產業動能，以“筑巢引鳳”之勢，鎖定世界500強，全國100強，重慶50強及本土高速成長型企業，引進其作為西南區域、中國區域乃至亞太區域的區域性企業基地。項目物理定位中國.兩江新區壹號投資品.私產(商務)公園6◆迎接兩江新區掛牌機遇，突出項目區位優勢◆投資品強調發展前景和投資潛力◆私產商務公園強調產品的資產屬性和投資價值項目精神定位7

公園集群5O

企業墅商務資源平臺商務資本平臺生態優勢詮釋own：私有office：辦公oxygen：氧氣opportunity：機遇open：開放產品屬性差異化，一墅以企業項目形象定位8第四章項目定位項目案名項目定位聯邦公園功能定位聯邦公園客群定位99置尚聯邦公園產品功能劃分獨棟商業區獨棟會館區獨棟辦公區花園辦公區高層辦公區10第四章項目定位項目案名項目定位聯邦公園功能定位聯邦公園客群定位11說明：

根據本項目所在區域和推售節點，重點選取了同處于北部新區并在2012年快速銷售的項目，或位于北部新區且產品較為類似的項目進行了詳細分析；位于北部新區且快速銷售的項目：貝蒙盤古；位于北部新區且產品較為類似的項目：升偉晶石公園。典型項目客群分析12貝蒙盤古成交客戶分析客戶區域排序區域比例認知途徑排序途徑比例客戶類型類型比例主要區域三北區域（北部新區、江北、渝北）95%主要認知途徑路過、短信52%企業及企業主、個體工商戶95%次要區域渝中，沙區，九龍坡，巴南，南岸5%次要認知途徑渠道、朋友介紹28%企事業管理人員1%其他區域區縣外地0%其他認知途徑報媒、網絡20%其他4%認購方式類型數量比例購買用途用途數量比例企業行業行業類型比例整層及以上銷售6369㎡89%自用1368%房地產、建筑、設計、工程42%拼層銷售00投資15%酒類代理、IT電子33%零散銷售1163㎡11%自用兼投資527%建材、醫藥、商貿25%

結論：客戶區域主要以三北區域地緣性客戶為主95％；認知途徑主要以路過和短信為主52％；客群主要集中在企業主和個體工商戶95％；認購方式主要以整層客戶為主89％；購買用途大多為自用68％；行業集中在房地產、建筑、設計、工程。成交直接渠道來訪個數成交個數成交轉化率廣播623:1短信1111110:1朋友介紹130168:1工地圍擋1811116.5:1上韜渠道75515:1甲方渠道020路過5972030:1外展020到訪總客戶數量11826917:1來訪客戶渠道排序：路過＞工地圍擋＞朋友介紹＞短信路過和工地圍擋成交客戶數量較多，標示地緣客戶成交率相對較高，地緣客戶因重點挖掘（但是跟項目所在區域所有關系，盤古和晶石周邊的地緣客戶購買力極強）；從成交客戶渠道可以看出，除短信和廣播，均以線下成交，朋友介紹的成交轉化率極高，客戶圈層效應極為明顯；目前多層成交轉化率為17:1，因客戶多為整層或半層購買，若按套數計算，成交轉化率將大幅度上升。升偉晶石公園成交客戶認知途徑與來訪客戶關系類似，成交客戶所屬行業主要來源于：房地產及相關行業＞金融＞貿易；此類客戶目前的資金實力較為雄厚，隨著重慶的城市發展，大量此類行業的客戶決定在重慶設置總部，或者公司因近幾年快速發展，需要更換辦公環境，此類行業的客戶人均單產相對較高，對于辦公環境的舒適度要求較高。成交行業統計成交行業統計個數占比交通運輸22.90%建筑及房地產2231.88%金融811.59%退休11.45%咨詢服務34.35%制造業68.70%貿易710.14%文化傳媒45.80%物流22.90%廣告57.25%其他68.70%未知34.35%合計69100.00%升偉晶石公園成交客戶行業分析因為產品的特殊性，以散戶（1/3層）和整層客戶為主，面積段集中在101-200㎡和501-700㎡；多層產品在推廣上主要以整層辦公為主，短信上也可以半層辦公為主，能吸附一定中小企業主關注。成交面積統計區間面積區間個數占比50㎡以內0051-100㎡45.80%101-150㎡1014.49%151-200㎡1115.94%201-350㎡811.59%351-500㎡68.70%501-700㎡1826.09%701-1000㎡811.59%1201㎡以上45.80%合計69100.00%升偉晶石公園成交客戶面積分析成交金額統計區間金額區間個數占比100萬以內00%101-200萬1623%201-300萬69%301-400萬23%401-500萬46%501-600萬46%601-700萬23%701-800萬11%801-1000萬1014%1001-1500萬1826%1501萬以上69%成交金額與成交面積基本對應，成交多以散戶散戶（1/3層）和整層客戶為主；客戶多為TOP級客戶，成交售后服務尤為重要，增加老帶新的幾率。升偉晶石公園成交客戶總價分析17升偉晶石公園成交客戶分析典型自用客戶行業背景個人職位年齡居住區域主要獲知途徑生活特征主要吸引及關注點談判主要抗性及難點付款方式歐小平國平集團（包含運輸、金融貿易、物業管理、建筑等子公司）董事長45朝天門短信常住本區域，區域情節較重。常往返國內外出差，生意涉足國外，子女留學英國。對解放碑區域有深厚感情。認可區域、開發商背景、項目配置及細節品質、商業檔次；傾向高區樓層，價格及優惠空間。置業需求不急迫，可比對機會多，排斥低區樓層。常出差國外溝通不便。一次性周總（攜股東陳峰鷹）建筑、金融董事長42白市驛路過對寫字樓定位無專業意見，在乎低價多過在乎品質，常出差外地。認可區域、地段及配置，關注價格優惠及樓層要求價格過低，最終選擇購買其他低價寫字樓分期徐楠大型美容院董事長42解放碑中原分銷常駐本區域，區域情節較重。對品質要求不高，對產品使用細節較關注，屬于務實型企業家項目配置、現階段執行價格；對交房標準有自身個性化需求交房標準的個性化要求，置業需求急迫對交房時間抗性較大。分期典型投資客戶行業背景個人職位年齡居住區域主要獲知途徑生活特征主要吸引及關注點談判主要抗性及難點付款方式應順江家具制造公司董事長65溫州，常往返重慶中原分銷習慣短線投資，中意類似江北嘴及解放碑這樣的熱門或成熟區域，因生意往來常往返重慶及外地。認可區域、開發商背景、項目配置及細節品質、商業檔次；傾向高區樓層，看重投資回報利潤及合同簽訂條件的靈活性。付款周期、備案時間要求及價格優惠分期劉陽培訓機構及小額融資公司總經理36楊家坪路過追求細節，生活要求品質較高，選址喜好只傾向江北嘴及解放碑，對重慶典型寫字樓基本都有了解。認可區域、項目配置、細節品質、商業檔次及價格和優惠空間及付款周期付款周期及價格優惠分期意向整層及整棟房源客戶18工作特性大型企業決策者（董事會成員）行業特性金融、貿易或綜合性公司置業利益——自用置業為主具備大面積物業購買能力，多采用一次性或分期看重區域發展前景，認可項目開發品牌選房水平較為專業，看重項目產品品質對項目價格和分期付款方式有一定要求對辦公環境有較高的要求，注重企業未來發展。成交大客戶特征19升偉晶石公園成交客戶分析意向分戶或分單元客戶典型自用客戶行業背景個人職位年齡居住區域主要獲知途徑生活特征主要吸引及關注點談判主要抗性及難點付款方式肖懷甫建筑工程行業法人41江北區CALL電常駐本區域。具備房產投資意識，曾有多種物業類型豐富投資經歷。處事謹慎、個性較優柔寡斷難下決定。認可區域、地段及配置，關注價格優惠及高區樓層自持物業較多導致按揭資金壓力較大，對置業需求不急迫，可比對機會多，排斥低區樓層分期鄭肖通訊設備代理法人40解放碑路過常駐本區域，區域情節較重。對寫字樓產品比較專業，處事務實謹慎在意細節，認可區域、地段及配置，關注戶型實用性及價格優惠生意上開發新項目，無閑置資金購置本物業按揭典型投資客戶行業背景個人職位年齡居住區域主要獲知途徑生活特征主要吸引及關注點談判主要抗性及難點付款方式周小鳳雜志社編輯企業高管35大坪樓體字具備閑置資金投資意識、務實謹慎認可區域、現行價格優惠投資需求不急迫。由于自身資金只能購買最小面積，想與朋友合購更大面積以增強出租競爭力。購買決定取決于其朋友的意見統一性。分期安濤貿易私企業主37解放碑CALL電常駐本區域，區域情節較重。生活品質較高，工作原因經常出差外地，無寫字樓投資經驗。認可項目綜合價值；關注價格優惠及投資回報。資金有限，總價承受能力低。所要求價格較低無法達成共識按揭田敏銀行職工下海經商私企業主38江北CALL電常出差外地，具備投資意識，對投資理財產品經驗豐富認可區域、價格及項目綜合價值；關注出租回報交房時間；由于看重短期投資回報，最終選擇收益較高的銀行內部理財產品按揭20工作特性企業中高管（收入較高，有一定財富積累）私企業主（企業有一定規模）行業特性涉及行業較為廣泛置業利益——自用置業為主看好區域發展前景，追求地段升值帶來的財富增長具備大面積物業購買能力，多采用一次性或分期具備房地產投資意識資金有限，總價承受能力低，對項目價格較為看重，多采取分期和按揭貸款付款成交分零客戶特征21胡先生男，福建人48歲從事行業金融行業現在單位興業銀行重慶分行現擔任職務重慶分行副行長現居住物業龍湖·香樟林私家車寶馬X5客戶特征描述客戶類型：企業高管，中年成功人士；企業地位：從事金融行業近30年，依靠自己的努力+正確的方法，從銀行基層員工，干到了高層職位。主管部門：目前主管銀行托管及投資部分。投資習慣：多年的投資經驗使得其對區域的認知敏感度非常高；興趣愛好：關注經濟政策、時事政治，喜歡品茶、高爾夫、游泳、名車、收藏等。經常出現場所：銀行、經濟論壇、豪車俱樂部、古玩市場。胡總Frankie典型客戶分析22典型客戶分析胡先生一周生活追蹤星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日上午公司參加會議公司會客渝北參加政府工作會議出席銀行投資論壇翡翠庭茶座會客乘坐西南航空出差至北京下午公司參加會議江北嘴考察投資項目古玩市場約朋友喝茶公司會議

晚上下班回家參加寶馬俱樂部會員聚餐凱撒游泳俱樂部游泳出席銀行在希爾頓酒店舉辦的晚宴下班回家乘坐西南航空返回重慶胡先生一周工作會議時間占到其重要部分，會客喜歡在安靜環境優雅的地方如咖啡廳，出席會議常出現于星級酒店，出差喜歡乘坐西南航空。23陳先生男，重慶人52歲從事行業建筑設計行業現在單位中意建筑設計有限公司現擔任職務總經理現居住物業金科·天湖美鎮私家車奔馳客戶特征描述客戶類型：企業管理者，成功人士；企業地位：從事建筑行業30余年，先后從業于多家大型建筑設計院，后自主創業形成自己的建筑設計公司。主管部門：統籌公司整體運營及品牌。投資習慣：喜歡突破常規嘗試新鮮事物，對辦公要求有著重要的情愫；興趣愛好：喜歡油畫及收藏，對風水學有著獨特的見解，熱愛生活，喜歡養生。經常出現場所：畫展、風水及養身論壇等。陳總Jone典型客戶分析24典型客戶分析陳先生一周生活追蹤星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日上午設計院參加會議設計院辦公設計院辦公參加某著名風水大師講壇設計院辦公休息休息下午解放碑參加甲方會議參與項目投標兩岸咖啡會客解放碑甲方會議

休息禪韻男士養生會所晚上下班回家俏江南宴請客戶禪韻男士養生會所下班回家外婆橋行業朋友聚會順風123親戚朋友聚會陳先生一周工作會議時間占到其重要部分，宴請是其生活的另外重要組成部分，高端客戶喜歡去較高檔次餐廳，平時朋友聚會就餐喜歡簡單，常出現在養生會所。25徐女士女，福建人45歲從事行業物流貿易現在單位遠誠物流現擔任職務董事長現居住物業奇峰香山林海私家車路虎客戶特征描述客戶類型：企業管理者，成功人士；企業地位：外來投資客戶，從事行業20余年，進入重慶10余年，了解重慶但不失對故鄉的熱愛情節。主管部門：企業運營及企業戰略發展。投資習慣：喜對產業型環境有較高認知，對辦公要求主要注重于便利，喜歡同企業經營方向相類似群體聚集；興趣愛好：喜歡美容、保健、養生，對時尚有著獨特的偏好。經常出現場所：養生會所及俱樂部，時尚發布會等。徐總Jessica典型客戶分析26典型客戶分析徐女士一周生活追蹤星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日上午公司董事會參加沙區政府工作會議辦公室辦公在申基索菲特參加物流行業協會會議乘坐海南航空出差至上海休息下午在公司接待重要客戶百凱蓮養生會所保養百凱蓮養生會所保養晚上在重慶新天地宴請客戶在君豪大酒店宴請政府領導下班回家索菲特就餐乘坐海南航空回重慶徐女士一周工作會議時間占到其重要部分，喜歡宴請客戶的地方集中在星級酒店，出行喜歡乘坐海航，生活中養生會所是其最鐘愛的去處。27

社會資本家有文化·有成就·有品味事業上：他們已經成功，對于企業的發展希望與眾不同，對辦公的環境他們希望可以做到更好；工作上：他們一周多數時間被會議所充斥，緩解壓力的主要方式就是養生會所，宴請喜歡高端有檔次的地方生活上：他們出沒于高端社交圈層，對行業溝通及其看重，同時對于自己的生活他們要求鳳毛求疵，保養成為他們重要的生活話題。典型客戶總結28博聞強識，事業有成追求品味，懂得生活29客戶區域：成交客戶以企業主私人購買為主，成交客戶60％以上來自于三北區域（北部新區、江北區、渝北）；認購方式：在2012年5月份以前大多已整層購買為主，受市場放量增加和政策影響，從2012年6月份開始銷售主要以拼層銷售和零散為主；

啟示一：項目后期推廣應重點鎖定企業主所居住的區域，主要以三北區域的地緣性客戶為主。啟示二：基于項目產品情況，項目銷售應以整棟定制為前，整層認購為先，二分之一分零銷售為底線。典型項目客群啟示30購買用途：客戶購買的主要用途均為自用，隨著時間的推移，投資客也相應的減少；企業行業：購買客戶主要分為兩大類，一是以房地產相關聯的上下游企業（如建筑、工程、設計、園林等）；二是以金融行業相關的企業（銀行、擔保、基金、保險等）；

啟示三：項目的主要目標客群應以自用型客戶和自用兼投資為主，重點關注自用型客戶。

啟示四：項目應深挖渠道資源，重點挖掘以房地產相關聯的上下游企業和金融行業相關的企業。典型項目客群啟示31典型項目客群啟示大客戶特征：注重辦公品質，對企業的戰略發展有較高的認識，對辦公環境有著較高的要求，看重企業形象。分零客戶特征：購買客戶主要分為兩類，一類為小企業自用客戶，一類為投資客戶，這些客戶對區域發展最為看著那個，渴望提升辦公環境，一方面跟隨上游企業，一方面滿足自身榮耀感。

啟示五：獨特的建筑品質及辦公環境是項目后期推廣重點訴求，同時強調企業的戰略部署。

啟示六：強調區域潛力是為投資者提供信心，強調總部基地為中小企業樹立標桿。32第一目的自用改善企業辦公環境提升企業辦公形象用于企業辦公經營第二目的自用兼投資有使用辦公用房的需求，但屬于階段性使用希望通過二次交易獲取投資利潤第三目的純投資獲取租金回報期待物業升值，獲取升值利潤進行資本運作

通過分析，我們不難看出，上述三種目的都含有一個潛在共性——資本不動產，項目在推廣上，須強調資產屬性。典型項目客群小結33主力客戶次要客戶標桿客戶保險公司、基金公司、擔保、科技、IT技術、建筑行業、房地產、景觀設計、通訊、等大中型企業廣告、文化傳媒、貿易、資訊、醫療等中小型企業和純投資人世界500強、國內100強、大型央企和品牌企業綜上：本項目的主力客群應為以房地產相關的行業和金融相關行業為主，其次為購買小面積的中小型企業和部分收入較高的投資客。本項目客群定位34第五章聯邦公園營銷策略營銷目標營銷難點營銷思路定價策略貨值梳理推售計劃營銷節點35

2013-2014年營銷目標2013-2014年營銷目標回款約7億元<商務回款約3億元>36第五章2013-2014營銷策略營銷目標營銷難點營銷思路定價策略貨值梳理推售計劃營銷節點37區域難點區域位置偏地處非商業、商務發展中心地段，版塊人氣差。商務氛圍差項目周邊無相互呼應項目與其形成集群效應。交通配套差地塊交通單一，道路接口少，道路環境較差，到達困難。38開盤晚根據工程節點，項目首次開盤時間為11月底，商務市場銷售年底疲軟，開盤時機差推量大項目A地塊約20萬方商務體量須在2年推售，以每年約10萬方速度推售，推量大。起勢難區域冷，位置偏，無商務氛圍，對于項目在前期將是一個嚴峻的挑戰。銷售難點39營銷目標營銷難點營銷思路定價策略貨值梳理推售計劃營銷節點第五章2013-2014營銷策略40海陸空立體營銷三軍用命逆勢突圍營銷總策41營銷分述推廣造勢，短期引爆正面戰場，使命必達陸軍（銷售案場）人海覆蓋，多點搜客海軍（線下渠道）空軍（線上推廣）42空軍:推廣引客43策略總述高舉線上高調哄抬價值區隔差異化線下渠道并行多線同時搜客點：立項目形象面：項目全線鋪開低打44高調亮相，聚集目光承辦達沃斯2013中國夏季論壇重慶專題論壇，讓中國乃至世界的眼光聚集于此策略分述45媒體炒作，短期引爆上班2.0概念植入!用報媒提升形象用網絡話題炒作活用媒體，短時間聚焦項目策略分述46網絡-炒作話題您是否也覺得辦公的地點人越來越多？您是否也覺得電梯越來越難等？您是否也覺得上班的地方越來越吵鬧？。。。微博專題新聞論壇上班2.0，新時代的商務新時尚上班2.0這樣的辦公環境您會動心嗎？論壇發帖：網站/新聞：47整合渠道，多點傳播線上媒體運用同時，采用直郵/短信/call客/小型推介會等渠道鋪展。策略分述48區域熱了氛圍好了形象建立了客戶自然就來了！49海軍:渠道帶客50策略總述一個中心兩個基本點領域電商+渠道帶客領域集成營銷模式N2N1N1…領域…獨立經紀人隱形經紀人渠道公司中介公司行業人員案場人員…銀行理財經理高爾夫球會經理…房多多招商公司商業協會中原地產鋼運房產領域：領域機構N1：獨立渠道單位及個人N2：主流媒體中介領域集成營銷領域+1+N模式52領域+1+N模式的各方功能職責1、領域職責：

負責項目定位、項目策劃、推廣思路、推售計劃、駐場客戶接待客戶談判、合同簽訂、催收款項等整合渠道單位及個人,對全程銷售管控執行及完善售后服務；所有（1+N）的轉介客戶均由領域駐場置業顧問統一接待、談判、成交，完成客戶類型簽訂；2、電商職責：負責整合各種渠道單位及個人（除自然來訪及領域代理公司渠道來客外），現場客戶辦卡收款、退款的執行，及按約定執行各獨立渠道單位及個人的激勵獎金發放；3、N-獨立渠道職責：

負責發揮自有資源，傳遞項目信息、引客、帶客、追蹤意向客戶至銷售案場，并協助案場置業顧問談判，促成成交。獨立經紀人地方商會中介門店競品案場商管公司4S店行業協會理財經理53領+1+N電商招商經理領域+1+N示意圖54多渠道尋客，活用領域集成模式開盤晚的問題推量大的問題也可以解決了但是這還不夠！55再高效的傳播也需要一支精英部隊執行落地！56陸軍:案場殺客57策略總述銷售前置優化精英團隊早蓄客早辦卡，確保年度銷售任務強化案場制度體系，提高團隊意識磨合銷售團隊，優勝劣汰，形成具備超強戰斗力的精英部隊銷售案場殺客精英團隊

客戶深挖精細化成交體系案場炒售分層公關精英顧問高層直通多級逼定高價預期高調亮相炒售氛圍政府哄抬大客戶拜訪領域資本會CALL客商圈巡展銷售前置力保任務高標準嚴要求結果為先59高效傳播—保證項目形象銷售前置—保證年度任務精英團隊—保證使命必達置尚聯邦2013火力全開！60營銷目標營銷難點營銷思路定價策略貨值梳理推售計劃營銷節點第五章2013-2014營銷策略61

以區域規劃修正以區域價值修正

以產品形態為主要定價區分PricingSteps

確定類比項目市場競爭導向定價市場同類產品定價區域條件導向定價定價原則62獨棟/合院/四拼/雙拼具體分棟、分戶價格開盤前確定產品價格估算內容權分本案比較值晶石公元星耀天地財富CDE單價

160001400018000區域成熟度10%10181420規模10%108812交通停車10%10121414硬件配套10%10141216外部配套10%10161210區域規劃10%10181620產品特點10%1010910物業服務10%1081214發展商品牌10%10121018商業氛圍10%10201823合計100%13.612.515.7綜合修正系數——

74%80%63%加權系數100%

34%33%33%加權平均值11460根據本案獨棟/合院/四拼/雙拼在產品形態選取市場中類似項目，通過主要因素權重打分，得出本案低密度辦公區均價約為11460元/平米。內容權分本案比較值中渝廣場星耀天地兩江星界單價

130001000011000區域成熟度10%10181412規模10%101288交通停車10%10121214硬件配套10%10141216外部配套10%10181210區域規劃10%10181614產品特點10%101288物業服務10%10141212發展商品牌10%1014816商業氛圍10%10181211合計100%101511.412.1綜合修正系數——

67%88%83%加權系數100%

25%25%25%加權平均值884363具體分戶價格開盤前確定高層/花園辦公產品價格估算根據高層/花園辦公產品選取市場中類似項目，通過主要因素權重打分，由于高層/花園辦公的位置差異，得出高層/花園辦公均價約為9000元/平米。內容權分本案比較值金開協信中心財富廣場中渝廣場單價

200003000025000區域成熟度10%10151818規模10%10121416交通停車10%10121214硬件配套10%10141216外部配套10%10141618區域規劃10%10182020產品特點10%10121416物業服務10%10141212發展商品牌10%10141616商業氛圍10%10161418合計100%1014.114.816.4綜合修正系數——

71%68%61%加權系數100%

25%25%25%加權平均值1554964具體分戶價格開盤前確定裙樓商業產品價格估算根據商業裙樓產品地域條件選取市場中類似項目，通過主要因素權重打分，得出裙樓商業均價約為16000元/平米。65價格預估小結大獨棟1.15萬元/m2高層辦公0.9萬元/m2四拼辦公1.15萬元/m2小獨棟1.15萬元/m2雙拼辦公1.15萬元/m2合院辦公1.15萬元/m2花園辦公0.9萬元/m2裙樓商業1.6萬元/m2本價格判斷基于現在的市場環境較為樂觀判斷。具體價格根據當期市場狀態及競品的價格策略進行優化調整。66營銷目標營銷難點營銷思路定價策略貨值梳理推售計劃營銷節點第五章2013-2014營銷策略置尚·聯邦公園貨值梳理產品形態地上建筑面積

（㎡）地上單價預估

（元/㎡）地上貨值預估

（萬元）地下贈送面積

（㎡）地下單價預估

（元/㎡）地下貨值預估

（萬元）產品貨值預估

（萬元）小獨棟4738.62115005449.412120.403000636.126085.53大獨棟11549.121150013281.493765.0830001129.5214411.01雙拼7692.75115008846.662646.003000793.809640.46四拼41994.321150048293.4716866.4830005059.9453353.41五合院11219.191150012902.074913.9145002211.2615113.33六合院27954.781150032148.0012132.7245005459.7237607.72花園辦公35756.63900032180.97///32180.97高層辦公37999.40900034199.46///34199.46商業12289.071600019662.51///19662.51合計191193.88

206964.0442444.59

15290.37約22.23億元68營銷目標營銷難點營銷思路定價策略貨值梳理推售計劃營銷節點第五章2013-2014營銷策略69第一批次

2.78萬方

2.57億元推售時間類型棟數地上建面（㎡）建面單價（元/㎡）地下建面（㎡）建面單價（元/㎡）貨值預估（萬元）第一批次2014.1︱2014.6小獨棟32369.31115001060.230003042.77四拼618041.4115006285.6300022633.29小計920410.71

7345.8

25676.06

獨立定

制獨立定制說明：面積：15314㎡貨值：1.44億元獨立定制共4棟，從A地塊銷售開始接受定制，被定制后，再修建。推售時間類型棟數地上建面（㎡）建面單價（元/㎡）地下建面（㎡）建面單價（元/㎡）貨值預估（萬元）第二批次2014.3︱2014.8雙拼23077.1115001058.430003856.19五合院13739.73115002343.0345005355.05六合院146591245006267.95小計411475.96

5423.55

15479.19第二批次

1.69萬方

155億元推售時間類型棟數地上建面（㎡）建面單價（元/㎡）地下建面（㎡）建面單價（元/㎡）貨值預估（萬元）第三批次2014.5︱2014.10雙拼34615.65115001587.630005784.28六合院29318.26115004044.24450012535.91小計513933.91

5631.84

18320.18第三批次

1.96萬方

1.83億元推售時間類型棟數地上建面（㎡）建面單價（元/㎡）地下建面（㎡）建面單價（元/㎡）貨值預估（萬元）第四批次2014.6︱2014.11小獨棟1789.7711500353.430001014.26四拼411976.46115005290.44300015360.06小計512766.23

5643.84

16374.32

第四批次

1.84萬方

1.64億元推售時間類型棟數地上建面（㎡）建面單價（元/㎡）地下建面（㎡）建面單價（元/㎡）貨值預估（萬元）第五批次2014.8︱2015.1小獨棟21579.5411500706.830002028.51四拼411976.46115005290.44300015360.06小計613556.00

5997.24

17388.57第五批次

1.96萬方

1.74億元第六批次

2.04萬方

1.84億元推售時間類型棟數地上建面（㎡）建面單價（元/㎡）地下建面（㎡）建面單價（元/㎡）貨值預估（萬元）第六批次2014.10︱2015.3花園420432.369000//18389.12小計420432.36

//

18389.12第七批次

1.27萬方

1.16億元推售時間類型棟數地上建面（㎡）建面單價（元/㎡）地下建面（㎡）建面單價（元/㎡）貨值預估（萬元）第七批次2014.12︱2015.5五合院13739.73115002343.0345005355.05六合院146591245006267.95小計28398.86

4365.15

11623.01推售時間類型棟數地上建面（㎡）建面單價（元/㎡）地下建面（㎡）建面單價（元/㎡）貨值預估（萬元）第八批次2015.2︱2015.7花園315324.279000/300013791.84小計315324.27

/

13791.84第九批次

1.89萬方

1.76億元推售時間類型棟數地上建面（㎡）建面單價（元/㎡）地下建面（㎡）建面單價（元/㎡）貨值預估（萬元）第九批次2015.4︱2015.9五合院13739.73115001789.8745005106.13六合院29318.26115004044.24450012535.91小計313057.99

5834.11

17642.04推售時間類型棟數地上建面（㎡）建面單價（元/㎡）地下建面（㎡）建面單價（元/㎡）貨值預估（萬元）第十批次2015.5︱2015.10高層辦公118999.79000.00

17099.73小計118999.7

17099.73第十批次第十一批次推售時間類型棟數地上建面（㎡）建面單價（元/㎡）地下建面（㎡）建面單價（元/㎡）貨值預估（萬元）第十一批次2015.7︱2015.12高層辦公118999.79000.00

17099.73小計118999.7

17099.73推售時間類型棟數地上建面（㎡）建面單價（元/㎡）地下建面（㎡）建面單價（元/㎡）貨值預估（萬元）第十二批次2015.9︱2016.2商業112289.0716000.00

19662.51小計112289.07

19662.51第十二批次1.23萬方1.97億元裙樓商業A地塊推售次序第八批次

1.53萬方

1.38億元推售次序時間產品類型地上建面(㎡)地上預估單價(元/㎡)地下面積(㎡)地下預估單價(元/㎡)預估貨值(萬元）第一批次2014.1—2014.6小獨棟2369.31115001060.230003042.77四拼18041.4115006285.6300022633.29小計20410.71

7345.8

25676.06第二批次2014.3—2014.8雙拼3077.1115001058.430003856.19五合院3739.73115002343.0345005355.05六合院46591245006267.95小計11475.96

5423.55

15479.19第三批次2014.5—2014.10雙拼4615.65115001587.630005784.28六合院9318.26115004044.24450012535.91小計13933.91

5631.84

18320.18第四批次2014.6—2014.11小獨棟789.7711500353.430001014.26四拼11976.46115005290.44300015360.06小計12766.23

5643.84

16374.32第五批次2014.8—2015.1小獨棟1579.5411500706.830002028.51四拼11976.46115005290.44300015360.06小計13556.00

5997.24

17388.57第六批次2014.10—2015.3花園辦公20432.369000//18389.12小計20432.36

//

18389.12第七批次2014.12—2015.5五合院3739.73115002343.0345005355.05六合院46591245006267.95小計8398.86

4365.15

11623.01第八批次2015.2—2015.7花園辦公15324.279000/300013791.84小計15324.27

/

13791.84第九批次2015.4—2015.9五合院3739.73115001789.8745005106.13六合院9318.26115004044.24450012535.91小計13057.99

5834.11

17642.04第十批次2015.5—2015.10高層辦公18999.79000//17099.73第十一批次2015.7—2015.12高層辦公18999.79000//17099.73第十二批次2015.9—2016.2商業12289.0716000//19662.51獨立批次2014.1—2016.2大獨棟11549.12115003765.08300014411.01合計191193.88

42444.59

約22.23億A地塊分批次貨值梳理備注：地下面積層高3.3m按單價3000元/㎡估算，層高6.7m按單價4500元/㎡估