醒來!數千億住宅維修金

買房時，業主要交存住宅維修資金，專門用于住宅公共部分或設施的維修和改造。從1998年至今，這筆“修房錢”累積已達數千億元。長期以來，由于使用渠道不暢、審批程序繁瑣，再加上業主表決機制缺陷，導致巨額資金“沉睡”。住建部和財政部聯合發文，改進表決方式，提高決策效率，準許將維修資金用于老舊住宅加裝電梯和助老設施，并明確老舊小區應急維修使用資金可走“綠色通道”。住宅專項維修資金是業主們均需繳納并共同使用的修房錢。然而，一邊是不少樓房進入了“高齡期”，需要及時維修保養；一邊卻是由于申請手續繁瑣，限制條件過多，導致維修資金長期“沉睡”。為讓這筆規模數千億元的維修資金迅速“蘇醒”并花在“刀刃”上，日前，住建部與財政部聯合印發《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》（以下簡稱《通知》），不僅進一步細化和補充了適用范圍，還首次明確應急維修可走“綠色通道”。此前“雙2/3”導致業主表決難，新辦法提出四種表決方式住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。根據2007年出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》，無論是購買商品住宅或非住宅，還是出售公有住房，業主都應按一定比例交存住宅專項維修資金。自1998年我國實行住宅專項維修資金管理辦法至今，全國累積的“住房維修款”已達數千億元的規模。然而，這筆住房的“保養錢”“保命錢”，長期以來卻使用效率低下。例如，截至2014年底，長沙市歸集維修資金總額達到120億元，但資金使用率為1.18%；石家莊住宅專項維修資金達15.6億元，使用率為3.7%，即便是使用率在全國領先的上海，也僅有8.6%。為啥房屋“保命錢”一直在沉睡？使用范圍不明確，使用渠道不暢，審批程序繁瑣都是原因，其中最關鍵的一關就是業主“雙2/3”表決難。根據現行的《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，必須經過“住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用建議”。而現實情況是，我國各大城市平均超過七成的小區沒有業委會，即便有業委會，要確保“雙2/3”也需要漫長的征詢、公示與核對過程。破解“雙2/3”表決難，此次《通知》創造性地提出了四種表決方式：一是業主將表決權委托給業主委員會或業主代表代為行使的委托表決方式；二是一次性表決通過、分批使用資金的集合表決方式；三是將未參與投票的業主投票權數計入贊成票的默認表決方式；四是持反對意見業主占“雙1/3”以下視為表決通過的異議表決方式，但前提條件是業主大會在管理規約和業主大會議事規則中對上述表決方式作出事先約定。新辦法首次明確規定，資金可為老舊住宅加裝電梯“我們這樓快40歲了，連電梯都沒有。過去是公房，指望房管局兜底。后來房子歸個人了，還真不知道改造的錢哪里出。”家住北京西城區德外街道的李大爺說，自己所居住的6層老樓房沒有配建電梯，現在院子里的老年人越來越多，大家腿腳不便，都盼著能裝上電梯。像李大爺所居住的老舊小區不在少數。如今，上世紀八九十年代興建的居民住宅樓，正陸續進入“保養期”。此次出臺的《通知》首次明確規定，針對老舊小區和電梯亟待更新改造但面臨資金不足的問題，鼓勵業主使用維修資金對長期失修失養、配套設施不全、保溫節能缺失、環境臟亂差的老舊小區進行更新改造，業主也可以將維修資金用于維修、更換運行時間超過15年的老舊電梯，在未配備電梯的老舊住宅加裝電梯以及助老設施等。不僅是電梯的問題解決了，《通知》還首次細化了老舊小區更新改造的具體內容。以往像房屋本體的屋面及外墻防水、結構抗震加固、門禁系統增設、門窗更換、排水管線更新、建筑節能及保溫設施改造等，以及道路設施修復、路面硬化、照明設施更新、排水設施改造、安全防范設施補建、垃圾收儲設施更新、綠化功能提升、助老設施增設等配套設施建設，都可以使用專項維修資金。老小區應急維修可走綠色通道，管理部門3個工作日作出審核決定為了確保應急維修，及時消除房屋使用安全隱患，《通知》規定，老舊小區發生電梯故障，消防設施故障，排水設施堵塞、爆裂，樓體外立面存在脫落危險等七大危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況下，可以不經過業主“雙2/3”表決同意，直接申請使用維修資金。這意味著老舊小區應急維修使用維修資金有了“綠色通道”。為了確保維修資金及時撥付，《通知》還規定，管理部門應當在接到應急使用維修資金申請后3個工作日內作出審核決定。專款還需專用。針對以往百姓反映維修資金信息不公開、不透明的問題，《通知》還要求各地維修資金管理部門建立維修資金公告制度，將本地區年度維修資金交存、支出、增值和結余等情況在當地政府網站、報刊等媒體上進行公告。業委會和物業公司也應當建立維修資金公示制度，將本小區的維修資金基本情況在小區顯著位置進行公示。住房城鄉建設部有關負責人表示，老舊小區改造，有利于改善人居環境，提升人民群眾的生活質量，是惠及百姓的民生工程。老舊電梯更新，有利于方便業主居民的出行，消除電梯運行的安全隱患，保障人民群眾的生命財產安全。“加大維修資金的投入，是建立老舊小區和電梯更新改造多方資金籌措機制的重要途徑，有利于實現物盡其用，提高維修資金