神州數碼(武漢)科技園項目定位方案-合富輝煌房地產-2013年-市場研究-項目定位-51P

神州數碼（武漢）科技園項目定位謹呈：神州數碼控股有限公司湖北合富輝煌房地產顧問有限公司——2013年5月8日——Part1產業園市場分析1.1武漢光谷產業園特征解讀

Part

2區域典型案例

2.1光谷軟件園2.2光谷金融港2.3武大航域Part3項目定位

3.1客戶分析及定位

3.2產品分析及定位3.3產品建議3.4項目定位及案名建議3.5項目定價范圍建議Part4優秀案例介紹Part5區域資源整合Part6合富資源整合目錄Part1產業園市場分析1.1武漢光谷產業園特征解讀1產業園市場分析1.1武漢光谷產業園特征解讀武漢中國光谷集中了光電子、創意研發、金融保險、生物醫藥、新能源、裝備制造等六大產業集群，匯集20萬專業技術人員，每年申請的知識產權專利在1000件以上，年產值達3000億，成為我國新興產業技術研究最高水平的人才創新創業基地之一。2012年4月5日，武漢市政府原則通過《東湖國家自主創新示范區總體規劃(2011-2020年)》。根據總體規劃，10年后，光谷將從“開發區”向“新城市”轉變，成為“獨立城市”，區域企業總收入要達到3萬億，成為全球高新技術產業園區第一梯隊、世界一流科技園區。光谷生物城關東科技園光谷軟件園神州數碼東一產業園藏龍島產業園佛祖嶺產業園富士康科技園創意產業基地大學科技園光谷金融港經過十多年的發展，光谷產業已從單一走向多極，從分散走向集中，從重視工業生產走向重視科研服務。產業布局發展模式產業發展單一的光電產業光電子、創意研發、金融保險等六大產業多極發展注冊企業數迅猛增加，經營方向得到極大拓展企業分散獨立對產業園區和科技園區的需求與日俱增聚集形成眾多大型產業園區和科技園區，產業氛圍逐步加強政府對科研和服務業的扶持引導日趨重視，其產值比重逐漸增大對區域環境與工作氛圍日益關注和重視重視工業生產客戶增加需求增加需求差異1產業園市場分析1.1武漢光谷產業園特征解讀客戶增加需求增加需求差異神州數碼（武漢）科技園的開發獨特的項目定位與運營模式在眾多產業園和科技園中，神州數碼（武漢）科技園如何發揮自身最大的優勢？如何實現項目價值最大化？契合區域產業導向并實現項目開發的目的項目價值目標實現的關鍵因素與重要條件1產業園市場分析1.1武漢光谷產業園特征解讀眾多產業園和科技園聚集組團，顯著提高了園區的知名度，并能吸引更多的優秀企業入駐。作為產業發展最基本的物質基礎，目前光谷已建成或在建的產業科技園區開發模式多樣，產品風格各異，業態組合也非常廣泛。工業地產開發模式地產企業開發模式綜合運作開發模式主體企業引導模式政府主導開發模式1產業園市場分析1.1武漢光谷產業園特征解讀光谷金融港武大航域華工科技園光谷總部空間佩爾中心拓創產業園光谷芯中心美加光谷CBC武漢研創中心光谷軟件園光谷創意產業基地國際企業中心地大科技園武鋼科技園富士康科技園武大航域宇奧科技園藏龍島科技園環保科技產業園光通訊產業園光谷生物城華師科技園武大科技園光谷汽車電子產業園理工科技園華科科技園光谷新能源與環保產業基地東一產業園神州數碼主體企業引導模式地產企業開發模式通過梳理，我們得知光谷產業科技園主要以主體企業引導模式和地產企業開發模式為主。某個產業領域具有強大綜合實力的企業，通過獲取大量的工業土地，營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且占主導的前提下，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。地產開發企業獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。主體企業引導模式地產企業開發模式神州數碼（武漢）科技園符合主體企業引導模式。神州數碼控股有限公司是中國領先的整合IT服務提供商，可發揮自身龍頭作用，導入并整合產業鏈上下游企業，形成規模效應，從而提升園區的產業高度和整體價值。1產業園市場分析1.1武漢光谷產業園特征解讀序號項目定位規模業態面積價格客戶狀態1光谷軟件園國家火炬計劃軟件產業基地占地45萬方，建面60萬方獨棟、多層、高層500-1000㎡4000-8000/㎡科技型企業售罄2光谷芯中心武漢科技新城的核心占地16萬方，建面25萬方獨棟、多層300-400㎡4400/㎡科技與創新型企業在建，在售3國際企業中心企業總部基地占地33萬方，建面40萬方多層547——613㎡5500-6500/㎡科技型企業在售4光谷金融港華中金融后臺中心占地106萬方，建面160萬方小高層、高層2000㎡+6600/㎡經濟型企業在售5武大航域雙生態產業辦公平臺占地6萬方，建面5萬方墅式、多層200-600㎡4000-8000/㎡科技型企業售罄6華工科技園創新基地占地6萬方，建面7萬方小高層未定未定科技與創新型企業在建，待售7光谷總部空間研發孵化區占地8.6萬方，建面11萬方墅式、多層、高層50+㎡5000/㎡科技與研發型企業在建、在售8佩爾中心智匯中心占地2.4萬方，建面4.5萬方墅式、小高層、高層440-1000㎡5180/㎡科技型企業在建，待售9武漢研創中心中式墅質ROD創意產業園占地26萬方，建面22萬方墅式、多層、高層600-6000㎡7000-9000/㎡創意和研發型企業在建，未售10美加光谷CBC中央文化商務區占地，建面83萬方商務綜合體未定未定商業型企業在建，未售附：光谷主要產業園區信息1產業園市場分析1.1武漢光谷產業園特征解讀Part2區域典型案例2.1光谷軟件園2.2光谷金融港2.3武大航域區域典型案例2.1軟件園2物業地址：東湖高新區關山大道與南湖大道交匯處租售動態：出售裝修狀況：毛坯投資商：武漢光谷聯合股份有限公司物業管理公司：麗島物業占地面積：680畝建筑面積：73萬平方米容積率：0.91主要業態：獨棟辦公別墅，多層、高層辦公樓目前價格：五期在建，尚未開售/往期4000-8000/㎡光谷軟件園是科技部認定的“國家火炬計劃軟件產業基地”和商務部認定的“中國服務外包基地”，是我國中西部地區規模最大的軟件及服務外包產業園。目前已建成45萬平方米，入園企業近兩百家，員工規模近兩萬人。A項目概況光谷軟件園在規劃上，留出面積來做園林和公共空間，整個園區的規劃特點是“三低一高”，即低容積率（0.91），低建筑密度（21%），低建筑物層次（大部分在5層左右），高綠化率（55%的綠地和湖面）。位于中央的大片人工湖，是園區的視覺和活動中心，建筑沿湖岸層層展開，漸次升高，疏落有致，不同方位的辦公樓都能欣賞到湖光水景。道路寬敞，視野開闊。B項目特點【漸次升高，疏落有致】區域典型案例2.1軟件園2C項目實景區域典型案例2.1軟件園2區域典型案例2物業地址：東湖高新區光谷大道與三環線交匯處租售動態：出售裝修狀況：毛坯投資商：武漢光谷聯合股份有限公司物業管理公司：麗島物業占地面積：1600畝建筑面積：160萬平方米容積率：1.66主要業態：多層、高層辦公樓目前價格：在建在售，6600元/㎡A項目概況2.2光谷金融港光谷金融港集聚了銀行、保險、證券等金融機構的數據中心、票據中心、銀行卡中心、檔案管理中心、客服中心、研發中心、培訓中心等后臺服務機構，利用強大的網絡和信息處理技術，為國內外金融機構提供24小時不間斷、高效的后臺支援服務。B項目特點光谷金融港基礎配套設施健全，為入駐企業提供雙回路一級環網供電，園區還專門建設一座變電站；為入園企業提供雙回路通信保障。

此外，金融港利用東湖高新熱點廠產生的余熱蒸汽，園區還將建設多個分布式能源站，為入駐企業提供集中制冷和供暖服務，免去企業投資建設空調系統成本，并為入駐企業降低近20％左右的使用成本。該項目打造了單層超大空間、承重能力突出的現代化辦公建筑群，以滿足各類入住企業個性化辦公需求，并專門建設了倒班公寓、青年公寓和綜合商務配套區。待建一期已建成二期在建青年公寓已建成大型商業配套待建區域典型案例22.2光谷金融港C項目實景區域典型案例22.2光谷金融港區域典型案例22.3武大航域A項目概況物業地址：科技園武大園一路租售動態：出售裝修狀況：毛坯投資商：武漢陽光廣濟醫藥開發有限公司占地面積：62963平米建筑面積：57904平米容積率：1.09主要業態：獨棟墅式辦公樓，多層、小高層辦公樓目前價格：已售罄武大科技園位于光谷核心區域，享受得天獨厚的產業資源，武大·航域位于科技園武大園一路,屬于武大科技園正中心位置，優先享受園區配套和景觀資源。項目規劃用地面積62963平米，規劃建筑面積57904平米，容積率1.09，建筑密度21.32%，綠化率40%，停車位450個。B項目特點武大航域引入“OfficePark”理念，創建公園式辦公場地。項目是光谷版塊規模合理，建筑形態多樣化，辦公舒適度高及良性開發的代表。

武大航域由13棟湖畔獨院(3~4層)、6棟聯排辦公(4層)及7棟自由空間(5~6層)組成。項目特征為“雙生態”產業辦公平臺，具備良好的自然生態環境。呈現“低樓層、低密度、低容積率和高綠化率”“三低一高”的形態，園區中間線位置設計了面積較大的水系園林，使整個園區的生態感較強。每個墅式獨棟辦公樓具有私家園林和停車位，私密性和專屬性較強。?區域典型案例22.3武大航域C項目實景

區域典型案例22.3武大航域Part3項目定位3.1客戶分析及定位3.2產品分析及定位3.3產品建議3.4項目定位及案名建議3.5項目定價范圍建議項目定位33.1客戶分析及定位序號入駐企業行業1軟通動力IT2江通動畫動漫3達夢數據庫軟件4微軟技術中心IT5交通銀行華中金融服務中心金融6中建三局三公司建筑7光谷聯合股份有限公司建筑8愛立信電信9萬州電氣集團電氣10興圖新科視頻技術11光大銀行金融12聯想利泰軟件13國電武儀電力14中地數碼軟件15中冠信息科技鋼鐵16華為IT17IBMIT18中鐵二院建筑19HPIT20交通銀行金融A光谷軟件園：定位于軟件產業基地B光谷金融港：定位于金融后臺中心序號入駐企業行業1武漢山海橋梁設計咨詢有限公司建筑2武漢劍通信息技術有限公司IT3北京江河瑞通技術發展有限公司工程技術4施耐德電氣（中國）有限公司武漢分公司電氣工程5北京萬集科技股份有限公司智能交通系統6湖北銀行股份有限公司金融7湖北省福利彩票發行中心博彩8前錦網絡信息技術（上海）有限公司武漢分公司人力資源服務9武漢珞珈德毅科技發展有限公司軟件工程10北京數字政通科技股份有限公司軟件開發11武漢市銀鵬紡棉股份有限公司棉紡12湖北建科建設工程有限公司建筑13漢口銀行金融14中國人民銀行武漢分行金融15遠光軟件股份有限公司軟件開發16博彥科技（武漢）有限公司IT17武漢煉化工程設計有限公司化工工程18九江銀行股份有限公司金融19大成基金管理有限公司金融20上海河圖石化工程有限公司化工工程項目定位33.1客戶分析及定位序號入駐企業行業1武漢科斯特新技術發展有限公司激光2武漢楚域光電科技有限公司激光3武漢華天精工激光科技有限公司激光4武漢美舟科技有限公司電氣5武漢利捷電子技術有限責任公司電子6武漢川豐軟件技術有限公司軟件7武漢市藍途科技有限公司電子元器件8上海努浩船舶設備有限公司船舶商貿9武漢武船信息集成有限公司船舶技術10湖北華研博創節能科技有限公司電氣11廣東東研網絡科技有限公司武漢分公司網絡傳輸12武漢海洋儀器有限公司電子儀器13武漢維亞數碼技術有限公司影像技術開發14武漢武達生物技術有限公司環保技術15小太陽教育（中國）連鎖總部教育16南京思成建筑設計咨詢有限公司武漢分公司建筑17SMC（中國）有限公司武漢營業所工業自動化18清華辰安安全科技19南通宏華建筑20中測新圖遙感測繪技術C武大航域：定位于雙生態辦公平臺項目定位33.1客戶分析及定位通過對上述三個典型產業園的客戶梳理，我們可以看出，每個產業園的客戶，除了園區所定位的行業內的企業入駐外，也拓展延伸，吸納了許多其他領域的企業，并且相互之間有明顯的重疊現象。出現上述情況的原因主要有三點：?定位客戶數量有限，不足以滿足園區供應?其他領域的客戶有入駐園區辦公的需求?項目開發模式與運營目標的共同導向作用光谷眾多主題產業園雖然定位不同，但均出現了入駐企業領域多樣、客戶重疊的同質化現象，彼此之間亦存在一定的競爭關系。項目定位33.1客戶分析及定位神州數碼（武漢）科技園盡管以神州數碼作為龍頭開發運作，但在對接市場，吸納企業入駐時，仍可能面臨與其他主題產業園相似的問題，即在客戶整體構成上將難以產生明顯的差異。因此，根據項目開發模式，結合市場環境，我們可以把神州數碼（武漢）科技園的客戶歸納界定為：A

神州數碼上下游及關聯企業B光谷其他科研或服務型企業市場趨同，客戶趨同，若要項目具備足夠的競爭力我們則要思考——如何實現項目的差異化？如何使項目具有獨特吸引力？如何讓客戶認可并樂于入駐項目？項目定位33.1客戶分析及定位項目差異化外部核心：市場客戶內部核心：產品服務產品服務地段配套業態空間品質價格專業優質大環境決定差異化著力點后期運作項目定位33.2產品分析及定位區域案例產品解析序號項目業態組合建筑布局建筑風格空間形態區域環境1軟件園獨棟墅式，多層，小高層，高層以人工湖為中心圍繞布局現代公園式商務園區，商務與休閑氣息結合交通方便，配套齊全，已成為區域副中心2國際企業中心多層普通排列現代商務感明顯，但比較大眾普通發展日趨成熟，成為區域企業聚集地之一3金融港多層，小高層，高層普通排列現代商務感強，建筑普通但外立面多樣項目的帶動能力很強，區域發展前景可觀4武大航域獨棟墅式，多層，小高層按不同業態分類排列現代外立面單調，布局普通環境良好，科研氛圍強5光谷芯中心多層，小高層，高層普通排列現代商務感明顯，但有部分花園形態偏居區域邊緣，相關配套嚴重短缺6研創中心獨棟，多層，高層按不同業態分類排列中式外立面單調，有一定中式院落元素擁有良好的湖景資源，但位置較偏，配套不足123456項目定位33.2產品分析及定位通過對區域案例的梳理，我們可以看到，各主題產業園業態多樣，但園區布局除軟件園有亮點外，均比較相似，建筑空間形態上則無甚亮點，風格上大多是比較大眾的現代風格，而在產品功能上，則普遍界定為商務辦公平臺。產生差異園區布局普通建筑形態大眾產品功能趨同靈活布局，制造空間的獨特性風格考究，展示形態與眾不同在功能上創新，提供其他選擇項目定位33.2產品分析及定位A項目布局建議保持藍色區域各方位建筑的普通排列布局，界定園區范圍，同時以院落形式圍合項目核心區，保證核心區的私密性和純粹性。對紅色區域的建筑排列方式進行調整，避免直線排列，使其相互錯位，制造曲徑通幽、回環往復的空間格局，實現核心區的空間形態差異化。項目定位33.3產品建議B項目建筑形態建議保持藍色區域的普通商務辦公的建筑形態，維持項目外圍的整體性，同時藉此與核心區的建筑形態和所面對的客群區分開，以滿足不同功能與需求。對紅色區域的每一棟建筑形態予以調整，切割重組為墅式或庭院式建筑，以增強建筑形態的獨特性，提升其檔次，實現項目核心區的價值升華。所有建筑在外立面色調上保持一致，以維持項目的整體協調性與統一，但在立面形態和細節部位上則要加以區別。項目定位33.3產品建議C項目功能建議藍色區域保持商務辦公功能，紅色區域在建筑設計和功能上既滿足商務辦公需求，同時滿足會議展示、品質居住等多種功能需求。項目定位33.3產品建議3.4項目定位及案名建議通過對產品差異化的思考和追尋，我們認為神州數碼（武漢）科技園適合打造成商住一體式的高端綜合園區：神州?融創苑商住融合新典范，開創光谷商住模式新紀元項目定位3價格：元/m2綜合素質800060004000光谷軟件園國際企業中心武大航域華工科技園光谷金融港本項目在售項目售罄/流通項目未售項目光谷總部空間佩爾中心武漢研創中心光谷芯中心9000項目定位33.5項目定價范圍建議項目定位33.5項目定價范圍建議建議毛坯出售，均價范圍：5500—6500元/㎡建議毛坯出售，均價范圍：6000—7000元/㎡建議精裝修出售，均價范圍：10000—15000元/㎡Part4優秀案例介紹4.1總部型商務花園案例：總部國際4.2低密度商務別墅案例：印象鋼谷物業地址：豐臺區西南四環科豐橋總部基地西側交通狀況：毗鄰西南四環快速路與城鐵9號線租售動態：出售裝修狀況：毛坯開發周期：兩期投資商：北京景楓立嘉置業北京橫泰隆興置業物業管理公司：北京英印威爾占地面積：118432.59平方米建筑面積：212880平方米容積率：1.50樓層狀況：4-8層獨棟目前價格：11000元/平方米雄踞科技總部新區西部，與總部基地僅一路之隔。項目總建筑面積22萬平米，總計110余棟多功能、復合式獨棟總部樓。目前在北京類似的項目有BDA國際企業大道、非中心等。4.1總部型商務花園案例：總部國際4優秀案例介紹A項目概況城市大道型—街區式總部組團此區域由總部樓與市政交通干道有機排列形成，其最大特色為“臨街”。整體建筑集群東側依鄰區域內市政主干道，西側緊鄰園區內集中景觀綠地。此區域樓型均設前后雙出入口，形成園區內街區式、可分可合的總部組團。精致花園型—小體量總部機構此區域位于項目南端，由數十座精致、小體量總部樓圍合而成。該區域中心地段由兩大花園廣場與一條景觀通廊組成。通透的景觀視野，大面積的集中花園綠地與圍合而成的私密專屬庭院共同形成了園區內獨具特色的花園型、小體量總部組團。綠蔭廣場型—低密度總部圍合此區域于項目北部，由6棟獨立總部樓圍合構成。東側毗鄰近大面積市政綠化帶，中央圍合形成綠蔭停車場，成為真正的綠蔭廣場區低密度總部單元，尊榮地位，不言而喻。B項目特點4.1總部型商務花園案例：總部國際4優秀案例介紹低密度庭院辦公：獨立冠名，私密與開放共生的專屬庭院，營造和諧氛圍，提高工作效率。企業級活性空間：局部樓層預留上下水及天然氣管道，方便未來企業功能空間的靈活布局。可塑性獨立大堂：層高4.5米—5.8米的首層接待空間，為企業進行形象展示、成果展覽、產品陳列、商鋪經營等預留充裕空間。各棟總部樓的功能將涵蓋：低密度庭院辦公、企業級活性空間、可塑性獨立大堂三大功能，開創“多功能總部商務模式”新格局。B項目特點4.1總部型商務花園案例：總部國際4優秀案例介紹占地面積：600余畝總建筑面積：40萬平米容積率：0.98綠化率：60％土地性質：工業項目地址：潘涇路4333號，南近羅店（美蘭湖）北靠羅涇鎮開發商：上海望源企業發展建筑類別：高層，多層及低層均價：13000元/㎡休閑生態：南面為美蘭湖高爾夫球場、美蘭湖和游艇碼頭等4.2低密度商務別墅案例：印象鋼谷A項目概況4優秀案例介紹通透四面觀景，綠化種植因地制宜，與功能密切結合；中間全綠化設計，將陽光與綠色一同引景納室；列層式會館：在水平面的基礎上，增加垂直景觀，塑造立體景觀資源，以求移步換景；半地下車庫:引入環保設計緩升綠坡，翹升大面積直面綠坡，遮掩建筑體塊，營造綠色視覺效果。B項目特點4.2低密度商務別墅案例：印象鋼谷4優秀案例介紹項目共分三期開發，是一個集研發、辦公、會議、展示等綜合管理服務為一體的現代商務花園。一期由35棟低層商務樓、3300㎡望源LSB會館、6幢高層研發樓、20000㎡商務配套建筑以及二期規劃用地組成。C實景照片4.2低密度商務別墅案例：印象鋼谷4優秀案例介紹Part5區域資源整合我司在武漢地區的代理項目天下國際公館中正武湖蓮花湖錦繡江山漢正街商業廣電中心城開奧特萊斯濱湖名邸萬科城市花園法國之窗昌盛頂繡晶城新時代商務