第五章可行性研究(2014改)

可行性研究的作用可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。是投資決策的基本依據。是籌集建設資金的依據。是項目立項、用地審批的條件。是開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據。是編制下一階段規劃設計方案的依據。房地產投資經濟評價一、概述二、房地產投資靜態分析三、房地產投資動態分析概述內容：靜態評價——用于項目初步評價或粗略評價。動態評價——考慮到項目的整個壽命期,考慮了資金的時間價值。項目風險程度分析——對由于不確定性而可能引起的后果與預期目標發生的偏離進行分析。國民經濟評價——從國家宏觀經濟的角度分析項目的投資效益。指標體系房地產投資經濟評價指標體系投資回報經濟指標靜態指標動態指標資產負債率、流動比率、速動比率投資利潤率凈現值內部收益率動態投資回收期靜態投資回收期凈現值率房地產投資靜態分析一、投資利潤率二、投資利稅率三、靜態投資回收期投資利潤率投資利潤率＝年利潤總額或平均年利潤額/項目總投資額×100％總投資額包括貸款利息。將投資利潤率與基準投資利潤率進行比較。只有當投資利潤率大于基準投資利潤率，項目才可行。同時，還可與行業的平均利潤率相比較。比較粗略，適用于投資額小、比較簡單的項目評價。投資利稅率投資利稅率＝正常年利稅總額或平均年利稅額/項目總投資額×100％除了反映項目的盈利能力以外，還可反映項目為國家財政所作貢獻的大小。靜態投資回收期按平均收益額計算投資回收期＝項目總投資/項目年平均收益額

總投資同樣包括利息。年平均收益額等于年均營業收入(租金收入)扣除年平均經營成本及各種稅金后的余額。按累計收益額計算項目投資總額＝

其中，Ft:第t年的凈現金流量，n:靜態投資回收期即：使得各年累計的凈現金收入與項目總投資相等房地產投資動態分析一、凈現值(NPV)二、內部收益率(IRR)三、動態投資回收期(N)按設定的貼現率，將各年的凈現金流量折現到投資起點的現值的代數和。NPV=Ft:第t年的凈現金流量(CI-CO現金流入量-現金流出量)i0：貼現率應用：首先，可行的方案必須使NPV>0；其次，方案間進行比較時，NPV越大越好,NPV越大，說明方案的盈利能力越強。不足：貼現率的確定比較困難是一個絕對指標，沒有反映投資的單位回報。凈現值分析(NPV)有一項投資，投資者投資1,000,000元購買一棟住宅用于出租，共租出10年。租約規定每年年初收租，第一年租金為100,000元，每兩年租金增加10%，租約期滿后，將物業出售，預計售價900,000元。貼現率為12%。運用NPV方法來判斷該方案是否盈利。例1：年期

投資額租金收入貼現率(12%)收入現值1-1,000,000100,0001100,00021000000.8929(1/1.12)89,2863110,0000.7972(1/1.122)87,6914110,0000.711878,2965121,0000.635576,8986121,0000.567468,6597133,1000.506667,4338133,1000.452360,2089146,4100.403959,13310146,4100.360652,79710年末售出900,0000.3220289,776NPV=租金收益現值+售樓收益現值-投資額=100,000+89,286+…+52,797+289,776-1,000,000=30,177例2：

某項目有甲、乙兩個投資方案。兩方案的費用支出及收入情況如下表所示。設基準貼現率為10%，項目經濟壽命以7年計，項目建設期2年。試用凈現值法進行方案評價。年份甲方案乙方案投資收入成本凈收入投資收入成本凈收入12500-25002000-200022800-28001600-16003160035012501298540758416003501250129854075851600350125012985407586160035012501298540758716003501250129854075881600350125012985407589160035012501298540758年份甲方案乙方案凈收入貼現系數凈現值凈收入貼現系數凈現值1-25000.9091-2272.75-20000.9091-1818.22-28000.8264-2313.92-16000.8264-1322.24312500.7513939.127580.7513569.49412500.6830853.757580.6830517.71512500.6209776.127580.6209470.64612500.5645705.637580.5645427.89712500.5132641.507580.5132389.00812500.4665583.137580.4665353.61912500.4241530.127580.4241321.47NPV=442.7NPV=-90.63運用凈現值進行經濟評價時涉及的幾個問題1.經濟壽命的計算周期不是指耐用年限,年限太長其折現系數太小,因此一般取10-15年。經濟壽命的計算單位經常是“年”但對中小型項目也可以是季度或月甚至旬或周。2.關于基準貼現率.國際上大多數以資本市場中長期貸款的利率為基準貼現率;我國一般由行業或部門制定基準貼現率;若沒有規定,則以銀行中長期貸款的實際利率計算。3.

關于凈現金流量Ft的計算.

是項目當年現金流入與現金流出的代數和.具體計算中有以下幾個問題:(1),現金流出中不再包括固定資產折舊,即每年的銷售成本中應扣除固定資產折舊.(2),每年的還本付息額除去高于基準貼現率的貸款利息以外,也不應計入現金流出.因為本金已在投資額中列為現金流出,利息則是在貼現的過程中就考慮進去了.(3)計算凈現金流量時,應綜合考慮所有的稅費和成本費用,如營業稅,所得稅,城市維護建設費等。內部收益率(IRR)在項目經濟壽命周期內，各年凈現金流量的現值累計等于零時的貼現率，即項目凈現值為零時的貼現率。即滿足NPV==0的i0就是內部收益率,IRR.計算方法：內插值法1.假定一個貼現率i1,求出以這個貼現率計算的NPV1;2.若NPV1>0,則提高貼現率,重新計算NPV,直到NPV<0;反之,如果NPV1<0,則降低貼現率,直到NPV>0。假定此時的貼現率為i2,此時的凈現值為NPV2.假設NPV1>0,NPV2<0,則內部收益率的計算公式如下：式中,IRR:項目內部收益率

i1：低貼現率;:低貼現率時的凈現值絕對值；

i2：高貼現率:

:高貼現率時的凈現值絕對值。內部收益率是項目貼現率的臨界值。在進行獨立方案評價時，一般是將求得的項目內部收益率與同期貸款利率，同期本行業的基準貼現率，以及同期同類項目的基準貼現率相比較。在進行多方案對比時，若其他因素相同，則選擇IRR較大的投資方案。例題：設貸款利率為8%，基準貼現率為10%，試用內部收益率法對前面例2中的甲乙兩方案進行評價與選擇。計算甲方案的IRR

假設i1=15%,通過計算得NPV1=-358.77

假設i2=12%,計算得NPV2=83.46則IRR甲=0.12+83.46/(83.46+358.77)(3%)=0.1257=12.57%計算乙方案的IRR設i1=8%,NPV1=159.83i2=10%,NPV2=-90.63則IRR乙=？動態投資回收期

指在考慮了資金的時間價值的基礎上，以投資項目所得到的凈現金流量抵償項目初始投資所需要的時間。動態投資回收期N=(累計凈現值開始出現正值的年份數-1)+(上年累計凈現值的絕對值/當年的凈現值)年份凈現金流量F累計現金流量凈現值NPV累計凈現值0-750-750-750-7501124-626113-6372129-497107-5303130-36798-4324134-23392-3405138-9586-25461596490-16471592382-82815938274-89159541675910259800100159N=8+8/67=8.12年或N=9-59/67=8.12年優缺點在靜態回收期的基礎上引入了資金貼現概念，完善了投資回收期的概念，即不僅要回收資本的投入量，還應該按期望的投資回報率回收投入資本所贏得的貨幣時間價值。動態投資回收期長短受所選用的貼現率大小的影響。只考慮了資本回收的快慢,而忽視了投入資本的盈利能力,更沒有考慮投資回收以后的收益情況，因此只能作為輔助指標。房地產投資不確定性與風險分析不確定性分析不確定性分析概述盈虧平衡分析敏感性分析概率分析風險分析房地產投資風險概述房地產投資風險因素房地產投資組合風險不確定性分析概述房地產投資不確定性分析是以合理、有效地識別和規避風險為主要目標的一種分析方法。它通過計算和分析各種不確定性因素的變動對投資項目經濟效果的影響程度，分析可能出現的風險，進而確認投資項目在財務、經濟上的可行性。不確定性分析的方法主要有盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。不確定因素租售價格及租售率開發周期開發成本利率盈虧平衡分析又稱收支平衡分析或盈虧臨界分析以及量本利分析。它是技術經濟分析中經濟臨界點的分析方法在項目規模分析中的應用。所謂收支平衡點或盈虧平衡點是指一定的生產水平(產量)或銷售水平(銷量)，當投資項目的生產或銷售達到這個規模時，項目的收入和支出達到平衡，項目既不虧本也不盈利，維持一種簡單再生產的狀態，稱之為“保本”狀態。線性盈虧平衡分析C=CF+CV=CF+CXQC：總成本；CF：固定成本；CV：可變成本；

CX：單位產品的可變成本；Q：開發數量。S=PQ-tQS：銷售收入；P：銷售單價；

t：銷售稅金及附加求盈虧平衡點即求使C=S的點：

CF+CXQ=PQ-tQQ*=CF/（P-CX-t）

Q*即為盈虧平衡時的開發數量。線性盈虧平衡分析圖示收入成本產量(Q)EQ0CFCS盈利區虧損區臨界點：E，臨界產量Q0例：某房地產開發商擬投資一房地產開發項目，該項目固定成本為7000萬元，單位面積的可變成本為2000元/平方米，項目建成后預計平均售價為6000元/平方米，銷售稅金及附加為500元/平方米，開發商擬獲利5000萬元。試求項目盈虧平衡時的開發數量及實現目標利潤所需開發量。CF=7000×104，CX=2000，P=6000，t=500Q*=7000×104/（6000-2000-500）=20000平方米要獲利5000萬怎么計算？非線性盈虧平衡分析圖示收入成本產量(Q)A1Q1CFCS盈利區虧損區虧損區A2Q2敏感性分析是研究投資效益預測中某些不確定因素對預測結果的影響及其影響程度的分析。通常以成本、單價、稅率等影響因素為自變量，考察其對分析指標(如凈現值、利潤率等收益指標)的影響程度。敏感性分析的步驟一、確定分析指標（因變量）。二、確定影響因素及其變化范圍（自變量）。三、計算因素波動所引起的分析指標的變化。四、確定敏感因素和敏感程度。五、得出敏感性分析結論及分析。敏感性分析敏感性系數＝評價指標變動的百分比(變動率)/不確定因素變動的百分比(變動率)

敏感性系數越大，說明該因素對評價指標的影響越大，或者說評價指標對該因素越敏感。臨界點：不確定因素變動多少個百分點，會使評價指標達到臨界點(例如凈現值為0的點)。

臨界點越低，說明說明該因素對評價指標的影響越大，或者說評價指標對該因素越敏感。房地產投資風險分析房地產投資風險類型自然風險與意外風險財務風險經營風險市場風險(購買力風險,變現性風險,利率風險)政策風險社會與政治風險風險的度量通常采用標準差來對項目的風險進行度量。R：風險的度量指標Pi：第i個不確定結果發生的概率Ki：第i個不確定結果的數量值n：不確定結果的數目：期望值風險的應對措施風險回避風險預控風險組合風險轉移(如保險)房地產投資組合狹義的房地產投資組合是指由不同類型的房地產和不同地區的房地產投資所構成的投資組合。廣義的房地產組合是指將房地產與股票、證券等金融資產進行投資組合。在投資組合中投資類型已經確定的前提下，風險與回報呈正向運動關系，風險越大，期望回報越高；風險越小，期望回報越低。如果在一個已有的投資組合基礎上引入新的投資資產，則可以在保持風險不變的前提下增加投資回報。由于房地產具有保值增值功能，并且有抵御通貨膨脹風險的功能，因此，將房地產引入投資組合中，有可能降低風險，并且提高投資回報。例假設投資者有一筆1000萬的資金，其投資方案有甲乙丙三種。甲方案是全部投入住宅房地產，乙方案是全部投入寫字樓，丙方案是一種投資組合，將一半的資金投入住宅房地產，另一半投入寫字樓。三種方案各種不確定性情況及其概率如下，請對三種方案的收益和風險進行分析。盈利虧本0.70.3+200萬-120萬甲方案：住宅投資1000萬概率收益盈利虧本0.650.35+260萬-150萬乙方案：寫字樓投資1000萬好差0.70.3+100萬-60萬丙方案：住宅投資500萬好差0.650.35+130萬-75萬寫字樓投資500萬甲方案期望收益:=200*0.7+(-120)*0.3=104風險度量值=146.6乙方案期望收益:=260*0.65-150*0.35=116.5風險度量值=195.6

146.6=[(200-104)2*0.7+(-120-104)2*0.3]1/2195.6=?0.455=0.7*0.65；230=100+1300.245=0.7*0.35；25=100+(-75)0.195=0.3*0.65；70=……0.105=……-135=……丙方案期望收益=230×0.455+25×0.245+70×0.195+(-135)×0.105=110.25風險度量值=122.2比較分析項目方案甲方案乙方案丙方案期望收益104116.5110.25風險度量值146.6195.6122.2結論：丙方案（采用投資組合的方案）收益介于其他兩個方案之間，但風險比其他兩個方案都小。因此，采用投資組合是一種降低風險的有效措施。房地產投資可行性研究報告建設部“房地產開發項目經濟評價方法”:項目概況投資環境分析市場分析項目規劃設計成本費用估算與資金籌措財務評價不確定性與風險分析方案比選與決策建議(結論)

房地產投資可行性研究報告

——建設部“房地產開發項目經濟評價方法”一、總論二、項目背景和發展概況三、市場現狀調查與未來需求預測四、規劃設計方案的對比與選擇五、項目進度安排六、投資及成本估算七、經濟效果預測八、資金籌措方案及現金流量分析九、經濟效益分析與評價、風險分析與評價十、社會效益與環境效益評價十一、結論總論1.項目背景；2.可行性研究結論；3.主要技術經濟指標；4.存在的問題及解決建議。項目背景和發展概況項目名稱以及開發建設單位；該項目提出的背景；開發項目所在地周邊環境，如區位條件、交通、人口、社會經濟條件以及水文、地質、植被等自然條件；開發對象的社會經濟發展前景，它在城市總體規劃中的地位及作用等，項目性質及主要特點；該項目投資的經濟意義和社會意義及必要性。市場現狀調查與未來需求預測相關市場的調查，如建材市場，勞動力市場等；房地產市場價格以及市場需求分析；類似房地產的市場供給狀況分析。規劃設計方案的對比與選擇規劃設計，包括建筑物主要參數(占地面積、基底面積、建筑層數、建筑面積、建筑