標桿企業12月月報

00標桿企業研究12月月報2013年1月標桿動向3標桿案例4本期摘要1行業分析2報告框架本期摘要住宅+商業雙驅動回歸一二大房企聯合住宅+商業雙驅動萬科地產：80%做住宅的定位，其余20%開發持有型物業；中海地產：商業地產在未來資產比例和利潤貢獻將上升至20%；綠地集團：商業地產比例提升至企業整體開發投資的40%；富力地產：商業地產與住宅開發的分配鎖定在75%：25%的比例；萬達集團：2013-2014年，計劃開業40余個萬達廣場；保利地產：商業地產開發比例提升到整體開發投資的30%；華潤置地：5年后持有物業占集團整體資產比例的40%；龍湖地產：未來10-15年，商業地產利潤將提升至30%；雅居樂集團：未來商業地產開發占比將從目前的5%提升到15%；凱德置地：未來3-5年，在華商業地產項目數量將增至100個。住宅漸退，商業歸來“住宅+商業”雙輪驅動在住宅市場利潤由30%下降到目前的20%左右的情況下，利潤高達30%以上的商業的商業地產逐漸成為房地產企業尋找新利潤點的發舞臺。目前商業地產約占整個房地產行業的15%左右，比重比較小，開發空間巨大，因此，現在大房企已經著手進軍商業地產領域，未來必將成為發展最為迅速的領域。回歸一二線城市大型房地產企業斥巨資，進入一二城市拿地。2012年房地產市場總體呈現的“一線漲，二線穩，三線跌”的趨勢

從標桿房企拿地數量來看，一線城市占比20%，二線發達城市占比21%，二線發展中城市占比42%，三、四線城市占比18%。一二線城市拿地問題占總拿地數量的80%以上。樓市回暖資金充裕，萬科、保利、龍湖等十大房企已斥資2000億買地，八成成交土地集中在一二線城市。12月份，一、二、三線城市新建商品住宅價格環比綜合指數分別為101、100.35、100.25，即新建商品住宅價格比上月上漲1%、0.35%及0.25%，可見一二線城市房價回升快，三四線城市房價回升慢。12月房價數據，顯示在70個大中城市中，54個城市新房（不含保障房）價格環比上漲，8個城市下降，8個城市持平。廣州、深圳、北京已連續兩個月位居前列，12月房價環比下降的8個城市全部是三線城市。無論是從房地產市場銷售數據，還是從土地市場的成效數據，可以明顯看出，目前房地產市場的重點開始逐漸回歸一二線城市，可以預見，2013年，一二線城市，特別是一線城市將重新引領房地產市場，成為房地產市場的活躍點。大房企聯合小房企求生存新城：斥17.4億在上海嘉定連拿三地截至12月10日，萬科、中海、龍湖、萬達等十大標桿房企全年拿地金額已高達2004億，拿地面積達到8815萬平米。世茂房地產的追夢2012年度銷售額增長約五成第二梯隊后來居上中鐵建激進拿地布局小房企：缺乏資金，以賣地賣項目來求生存，力爭渡過寒冬。大房企走向聯合大房企迅速擴張，小房企處境依舊困難合作方項目總金額（億元）土地面積（萬㎡）中國奧園保利地產廣州市番禺區鐘村“巨無霸”地塊34.1012.04越秀地產廣電地產、保利地產江蘇昆山和廣州蘿崗項目4.9616.52萬科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業管理有限公司上海市徐匯漕河涇社區南站商務區54.3110.75保利地產萬科集團長沙市濱江新城B7地塊32.5625.87在2011年開始的新一輪宏觀調控中，對房地產市場產生的了巨大的的影響，大大加速了房地產市場的集中程度的提高，在小房企艱難求生存的時候，大房企已經渡過寒冬，通過不斷擴張，在市場上建立了明顯的優勢，可以預見，未來房地產市場集中度迅速提高將成為明顯的市場趨勢。標桿動向3標桿案例4本期摘要1行業分析2報告框架行業趨勢分析——政策分析政策及內容提要發文部門及時間點評中共中央政治局12月4日召開會議，審議中央政治局關于改進工作作風、密切聯系群眾的八項規定，分析研究2013年經濟工作。中共中央總書記習近平主持會議。會議提出要加強房地產市場調控和住房保障工作，保持政策的穩定性和持續性。2012年12月的日當前后市預期較為樂觀，年末關于房地產調控未來走向的猜測頗多。此次政治局會議第一次提出“加強房地產市場調控和住房保障工作”，基于經濟發展的出發點以及保障和改善民生的落腳點，目標是穩步提高社保統籌層次和保障水平。明年房地產調控定調，但明確的房地產調控手段暫無過多表述12月20日，國土資源部土地利用管理司司長廖永林在新聞發布會上表示，國土部將繼續堅持房地產調控政策不動搖，保持從嚴從緊調控基調，監督各地執行好現有政策措施，針對不同類型城市，實現分類指導，加強針對性，突出差異性，強調時效性。國土資源部2012.12.20繼十八大“堅持房地產市場調控政策不放松”的表態之后，12月初中央政治局會議要求“加強房地產市場調控和住房保障工作”；12月15至16日得中央經濟工作會議再次提出，要堅持房地產市場調控政策不動搖；國土部表示從緊調控房地產市場抑制異常地價，國家相關部門屢次表態，均通過未來調控方向不改變的信息輸出來穩定市場預期。標桿月度數據標桿企業名稱銷售面積（萬㎡）銷售金額（億元）本月環比本年本月環比本年萬科116.8-18.66%1295.6140.7-17.86%1412.3恒大地產122.2-38.31%1548.576.9-34.78%923.2龍湖43.326.61%418.042.78.93%401.3富力地產25.0-0.99%287.630.0-23.44%322.0金地32.70.62%287.442.07.69%341.5遠洋地產18.0-18.18%311.0雅居樂41.133.88%324.060.086.34%330.7佳兆業22.2-19.88%257.724.09.09%173.0融創中國30.262.37%200.046.914.95%356.4新城21.07.69%185.616.41.23%161.3保利地產85.817.90%901.197.111.54%1017.4中海地產48.024.22%832.647.511.99%1002.6標桿企業市場數據市場數據表明，12月份，萬科，恒大，保利無論是銷售面積，還是銷售金額均居市場前三，特別是萬科，保利銷售狀況遠遠高于其它企業，表明萬科，保利的市場地位穩定。與11月份相比，12月份標桿企業的銷售狀況稍好，其中以雅居樂地產和融創中國為代表，表現尤為突出，雅居樂銷售面積和銷售金額分別上漲4成和8成，融創中國銷售面積為也接近6成。表明部分大房企重新新機。星城標桿企業公司新售項目在售項目未售在建項目告罄項目新獲取土地萬科

萬科城金域華府城市花園君捷項目，萬科紫臺，金域提香，洋湖垸金域藍灣，金色家園，西街花園

恒大恒大御景灣恒大雅苑，恒大名都，恒大華府，恒大城，瀏陽恒大華府，恒大金都恒大翡翠華府恒大綠洲

綠地綠地中央廣場、綠地公館開福區芙蓉中路金融生態區項目龍湖

休閑地產，總投資45億碧桂園

威尼斯城，山水桃園，山湖城

世茂集團

世茂鉑翠灣

金地集團

金地三千府

佳兆業

長沙·君匯上品，長沙·水岸新都

金科集團

金科·東方大院

綠城房產

綠城青竹園

新城控股

新城國際花都

星城央企公司新售項目在售項目未售在建項目告罄項目新獲取土地中海地產中建梅奚湖壹號中建麓山和苑，中建芙蓉嘉苑，中建芙蓉和苑，

中建桂苑，彩虹苑長沙市岳麓區梅溪湖G-05、06、07、08、10地塊。保利地產保利麓谷林語，保利國際廣場，麓谷明珠，保利林語中心，湖南麓谷國際醫療器械產業園，保利國際中心保利閬峰云墅，保利花園華潤置地

華潤橡樹灣，華潤鳳凰城

中鐵置業

中鐵·水映加州中鐵·濱江新城

中國鐵建

中國鐵建山語城，中國鐵建國際城

中國水電地產

星城映象盧浮原著

河西洋湖總部經濟區I-36地塊（11月獲取）長沙標桿企業動態中建集團12月18日，中建信和以起始價16.5380億元拿下的[2012]網掛066號地，面積181741.5平方米。整個地塊容積率約為3.3，為商業、住宅規劃用地，樓面地價約為2600元/平方米。根據目前規劃，該地塊將以高層住宅和別墅為主，輔以部分臨街商業和小型集中式商業，同時會建一座超過200米的超高層寫字樓。項目預計年內動工。中國水電地產綠地集團五礦地產綠地集團在長沙企業——長沙綠地置業有限公司與五礦地產在湘企業湖南嘉盛地產以72060萬元的價格摘得長沙金融生態區核心地塊。成交資料顯示，地塊位于長沙金融生態區的金融總部區，土地面積為23070.85平方米，成交價格高達72060萬元，樓面地價高達3470.46元/平方米。

11月2號，中國水電地產以14.23億元競得河西洋湖總部經濟區I-36地塊，I-36地塊總面積為273.6畝，以此計算，每畝單價為520.06萬元。這是中國水電地產在長沙的第三個項目，也是今年的第一項目。標桿動向3標桿案例4本期摘要1行業分析2報告框架標桿動向企業動態解析中鐵建2012年12月，中鐵建以8億元的成交價格，成功競購北京中關村科技園昌平園東區二期0303-04地塊，在16.9萬平方米的建筑體量中，包括5萬平方米的回遷房和3.5萬平方米的公租房，剩下的商品房面積8.4萬平方米。11月中旬，中鐵建在上海成功入手的一塊住宅用地成交價達9.6億元，折合樓板價8349元/平方米。今年以來，中鐵建還在杭州江干區和蕭山區入手2塊土地。中鐵建的發展總是表現出人意料，做為第二梯隊，中鐵建后來居上，表明中鐵建激進拿地，完善布局。中鐵建的今天新增強塊土地，全部位于一二線城市，這也反映了目前市場現狀——大房企擁有比較充足的資金，開始回歸一二線城市，聚集資金獲得土地。中海地產2012年12月，中海地產在武漢、杭州、廈門、寧波等地以149.5億元拿下了12塊土地，權益總建設面積約為300萬㎡，使得2012年公司累計新增權益土地992萬㎡，在土地市場表現突出。中海地產在2012年房地產市場表現良好，不僅在房地產市場，取得銷售收入達到1002億元，成為房地產市場銷售收入的第四名，在土地也以接近300億元的投入，獲得了權益土地992萬㎡，成為發展狀況最好的房企之一。標桿動向企業動態解析融創中國企業業績從去年的193億，最終大漲84%達到2012年的356億，速度驚人。通過與綠城合作，不僅得以進軍夢寐以求的華東市場，重回上海這座核心城市。融創還大量借用合作拿地的手段獲取優質地塊，并降低資金風險，與方興地產合作獲得北京來廣營地塊等等。融創中國在2012年持續發力，取得了356億的銷售業績，增長率達到84%，成為大房企中增長速度最快的企業。重新調整戰略布局，抓住機遇，進軍上海市場，迎合聚集一二線城市的新趨勢采取強強聯合方式，通過與綠地，方興地產等進行合作，充分利用其它企業的優勢，迅速擴張。世茂房地產世茂房地產的追夢2012年度銷售額增長約五成，銷售收入由320億元增加到460億元。在銷售收入高速增長中重新構建了一個強大的團隊尤其是營銷體系，這是企業發展的核心引擎。是在行業波動中推動了戰略變革的速效化，幾乎重塑了企業積極的精神狀態，非常有效地鼓舞了企業士氣和自信，提升了該企業的整體戰斗力，這點極其寶貴標桿動向3標桿案例4本期摘要1行業分析2報告框架融創中國再次聯手綠城，在上海、蘇南等地針對9個項目進行合作，高起點進入上海

進駐杭州，開始操作杭州西溪項目，形成京、津、滬、渝、杭的戰略布局2003進駐重慶，獲取并開始操作融創奧林匹克花園項目進駐北京，開始操作融創禧福匯項目

進駐無錫、開始操作融創天鵝湖、融創理想城市項目進駐蘇州，開始操作融創81棟項目以天津為基地開始操作高端物業項目，開發了融創奧城、融創海逸長洲及融創上谷商業中心項目200420072012戰略布局歷程融創中國取得的成就相較于千億俱樂部的房企而言，融創中國356億銷售額仍然算“中小房企”級別。但融創仍不乏可圈可點之處。2010年，融創中國銷售額為83億，2011年為192億，實現了翻倍，增幅高達131.3%。2012年增幅也高達84%，銷售金額為356億元。2012年融創中國的股價升幅達260%。相比之下，萬科近兩年的銷售增長率分別為12.4%和16.7%，恒大地產為59.4%和14.8%，中海地產為29.8%和33.5%，保利地產（600048）則為10.7%和36%。近兩年取得的業績完善的戰略布局重點布局一線城市在2007年進入北京市場之后，在2012年聯合綠地中國，通過與綠地的合作，進軍上海市場。只進入發展狀況好的二線市場目前融創中國只進入了天津，重慶以及杭州，蘇州，無錫這五個市場成熟的二線城市。形成布局京津冀，長三角，重慶三區域的全國布局

將融創中國進入的7個城市劃分為5大區域，基本上是一個區域，一個城市的布局。雖然只進入了7大城市，卻布局了華北，東南，西南市場，形成了完善的全國布局。精致完善的城市布局融創中國在戰略布局上的選擇上，十分嚴格，在全國只進軍了7個城市，每個城市都是當地乃至全國的政治經濟中心，在對上海這樣的全國性城市進行布局時采用了與在上海擁有強大勢力的綠城中國合作，確保了戰略布局的正確性。可見，正確的戰略布局是其迅速發展的關鍵。蘇州無錫杭州重慶上海天津北京高端的產品布局+強強聯合從項目地理位置看，融創中國大部分項目都屬于一二線城市的城區內，地理位置優越，交通，環境，公共配套等齊全，具有較強的區位優勢。從項目區域分析，融創中國的產品項