閔行南方休閑廣場個案調研201409012014-9-1 23.41.31

上海閔行?南方休閑廣場項目個案分析調研報告2目錄項目概況Part2個案業態研究調研總結Part4Part1Part4Part33項目概況1項目介紹項目區位交通項目業態實景葫蘆島4項目概況項目介紹南方休閑廣場是上海梅昊實業有限公司所開發的項目于2005年底交房。南方休閑廣場對面是友誼百貨、家樂福超市、百聯南方購物中心。南方休閑廣場是集餐飲、小吃、美容美發為主要業態的商業圈。南方休閑廣場緊鄰小區：南方城，來往人流量巨大。一二三四葫蘆島5項目概況項目區位交通南方城小區東門百聯商城1號線蓮花路蓮花國際本案本案距離蓮花地鐵站直線距離為312m。本案距離蓮花國際廣場直線距離為123m。本案距離百聯南方直線距離為237m。本案距離南方城小區東門直線距離為100m。一二三四葫蘆島6項目概況項目業態實景廣場內景廣場內景廣場外景葫蘆島7項目概況項目業態實景地下一層網吧地下一層游戲吧地下一層車庫地下一層通道8個案業態研究2臨街道路調研每層商鋪調研店鋪商鋪租金匯總業態存在問題葫蘆島9項目概況區域商業發展現狀——臨街道路調研GF01

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GF08葫蘆島10項目概況區域商業發展現狀——臨街道路調研GF09

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葫蘆島11項目概況區域商業發展現狀——臨街道路調研編號商家名稱業態實用面積（m2）租金（元/m2/月）道路名稱GF01工商銀行配套未知未知古方路GF02農業銀行ATM配套10未知GF03錦江旅游配套未知未知GF04米琪服飾零售90未知GF05超級雞車餐飲25600元/m2（1.5萬）GF06星一代美容美發spa配套未知未知GF07中國聯通配套40未知GF08豪味局黃燜雞米飯餐飲100未知GF09秦川老碗餐飲100未知GF10中國電信配套401000元/m2（4萬）GF11COCO茶飲餐飲15未知

GF12捷強煙酒店零售60166.6元/m2（1萬）GF13鮮芋仙餐飲401000元/m2（4萬）GF14小巴辣子餐飲100未知12項目概況區域商業發展現狀——臨街道路調研小結2134567891011121314秦川老碗（正餐館）黃燜雞（正餐館）小巴辣子（正餐館）古方路臨街絕大多數店面為餐飲業，這種臨街式餐飲在蓮花路地鐵站這塊商圈為獨有的業態模式。古方路上共有8家餐飲，其中三家屬于正餐飯鋪（紅色）標記，其余為小吃店鋪。在午餐及晚餐時段間，秦川老碗和黃燜雞這兩家鋪位人流量巨大。此臨街所有商鋪都為公司直營商鋪。工商、農業銀行錦江旅游米琪服飾超級雞車星一帶美容美發中國聯通中國電信COCO茶飲捷強煙酒店鮮芋仙一二三四葫蘆島13項目概況區域商業發展現狀——二層商鋪調研ABCDE直升梯直升梯樓梯A.居里香小菜B.春秋旅游C.千藝美甲化妝D.似緣家紡E.光明小鎮護眼中心F.東瀛美發店F東瀛美發店光明護眼似緣家紡美甲春秋旅游居里香小菜細節千藝美甲化妝店鋪：實用面積為：45m2，4700元/月1000元/月物業管理費；租金和物業同時一年一交。光明小鎮和似緣家紡在正午時間段仍未開門營業。葫蘆島14項目概況區域商業發展現狀——三層商鋪調研ABCDE直升梯A.三清軒B.柏原家休閑吧C.米羅婚紗婚慶D.娜娜的婚紗店E.戶外運動店F.流星星外貿倉(歇業）G.毛氈手工體驗館H.拾雅麗園美容館I.秋尚心韻（歇業）J.滿鮮樓K.愉悅小廚L.品川骨頭王火鍋M.品川牛蛙館N.振迪咖啡（歇業）0.328室（招租）FGHIJKLMNO三清軒休閑吧米羅婚紗娜娜婚紗戶外運動滿鮮樓毛氈手工拾雅麗園秋尚心韻外貿倉庫愉悅小廚骨頭王火鍋牛蛙館振迪咖啡招租15項目概況區域商業發展現狀——四層商鋪調研直升梯DBFEGAA.好骨氣火鍋店B.伊姿三日瘦美容館C.倉庫D.趙家三姐妹婚紗館E.毛坯房F.香港修身堂美容中心G.美聯社美發工作室C。好骨氣火鍋店伊姿三日瘦倉庫趙家三姐妹婚紗館空置毛坯房香港修身堂美聯社美發細節四層出現大面積的毛坯房，在營業的商鋪目測實用面積約120m2。沒有小型商鋪租駐；沒有手扶梯可以直達到此樓層。16項目概況區域商業發展現狀——五層商鋪調研DBDAA.東北菜B.可諾丹婷美容店C.零聽舞蹈房D.毛坯房E.王牌教育C

王牌教育建筑面積達為500m2；實用面積為480m2左右；

小學+初中的補習培訓所，屬于公司直營管理，租期在5年以上。東北菜可諾丹婷美容店零聽舞蹈房毛坯空房王牌教育細節細節此層雖然梯沒有直達，但此樓層整體承租面積已達65%。美容店+零聽舞蹈房的承租面積占東側商鋪70%。葫蘆島17項目概況區域商業發展現狀——商鋪租金調研328室招租建筑面積50m2；實用面積45m2；3000元/月租+1000元/月物業（商業用電自費，三個月起租）。柏原家休閑吧建筑面積在70m2；實用面積50m2；3000元/月租+1000元/月物業。商業用電自費，三個月起租。品川骨頭王火鍋建筑面積在180m2；實用面積120m2；1.6萬/月租+2000元/月物業費（商業用電自費，三個月起租）。325室戶外運動商店建筑面積在50m2；實用面積34m2；3000元/月租+1000元/月物業（商業用電自費，三個月起租）。BOEL休閑吧戶外運動骨頭王火鍋招租18項目概況區域商業發展現狀—租金調研小結臨街商鋪起租金額在166元/m2-1000元/m2，跨度很大，業主根據市場和租客經營的類別來定價，最具明顯的特點鮮芋仙和捷強煙酒店緊相鄰，但租金各位1000元/m2和166.6元/m2。二樓商鋪月租金在4500-5000元/m2之間三樓商鋪在實用面積為50m2左右的小商鋪，月租基本在60-70元/m2之間；在實用面積超過100m2的店鋪，月租金約在100元m2以上。四樓商鋪此層空房較多，五樓商鋪19項目概況樓梯問題手扶梯只有單行通向3樓的，而且1樓入口被散攤主的攤位遮擋，顯得隱蔽。樓上業主對此意見很大，物業為此賠付1萬塊后不了了之。散攤主問題品川業主和柏原家業主反應，1樓的散攤位都是非法的，跟這邊物業簽訂了非法的租憑協議。保潔問題因為這里的每個商鋪都已買給業主，很少有業主自主經營店鋪，所以不上交物業費成為惡心循環。樓道內天花裂縫隨處可見，地面基本踩上去能明顯感覺到油膩，衛生間有異味。去年蓮花國際想收購以整體管理，但最終放棄。客源問題此店鋪是此廣場開得最久的商鋪，缺沒有門牌，因為業主是戶外運動的生意，客源也是靠網絡和熟客，基本放棄會瀏覽這的游客量。區域商業發展現狀——存在問題20調研總結Part321項目概況調研總結餐飲業的通風系統似乎都直接排到了公共區域，導致公共區域的地面非常黏。樓面天花大量裂痕、起皮；公用衛生間的環境十分惡劣。公共區域的燈光需重新調整；需增加一部向下的手扶樓梯。。休閑廣場中的商鋪基本上都已經買給了小業主，而多數小業主并不在這自主經營物業費的上交已經成為惡心循環。南方休閑廣場左鄰南方商場、友誼百貨；右靠蓮花國際中心。雖然這些商場有專門的餐樓層，但因樓梯結構的局限，無法全面打造餐飲市場。南方休閑中心有潛力打造成為一個綜合性強的及餐飲和小吃的上海飲食城。建筑商鋪物業期望公共部位是露天的，沒有中央空調，并不適合人們購物。戶外運動、柏原家休閑吧、毛氈手工體驗店這三家有特色的商鋪經營收益不錯。如果能引進一些相對群眾