企業納稅實務（第五版）土地增值稅稅費計算

子模塊一資源稅稅費計算子模塊二土地使用稅稅費計算子模塊三

土地增值稅稅費計算任務導入閱讀子模塊三：任務一中的任務引例，小組討論能否完成任務目標的要求？需要學習哪些知識？學習內容任務一土地增值稅基本稅收政策認知任務二土地增值稅應納稅額計算知識目標：熟悉土地增值稅征收范圍、納稅人、稅率掌握土地增值稅應納稅額的計算方法能力目標：能判斷是否屬于土地增值稅征收范圍能正確計算土地增值稅應納稅額思政目標：熟悉國家對房地產開發的宏觀調控；抑制土地炒買炒賣，保障國家的土地權益任務一土地增值稅基本稅收政策認知征稅范圍納稅人稅率土地增值稅：

是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產取得的增值額征收的一種稅。一、征稅范圍（一）一般規定轉讓國有土地使用權。地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。判斷標準：（1）轉讓必須是“國有土地使用權”（2）“產權”必須發生轉讓（3）必須取得“轉讓收入”（二）特殊規定1.以房地產進行投資、聯營投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，不適用免征規定。

——投資、聯營，暫免征收。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收。2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或者用于出租等商業用途個人間互換自有居住用房地產，免稅。——征收——如產權未轉移，不征收3.房地產的交換4.合作建房5.房地產的出租——建成后按比例分房自用，暫免征收；建成后轉讓的，應征收——不征稅——抵押期間內不征收；抵押期滿后，視該房地產是否轉移占有而確定是否征收。6.房地產的抵押7.企業兼并轉讓房地產——暫免征收——繼承免

——贈與：贈與直系親屬或承擔直接贍養人、公益性捐贈免稅。8.房地產代建

——不屬于征稅范圍9.房地產重新評估——不屬于征收范圍10.繼承、贈與等方式無償轉讓房地產【例1】判斷下列哪些行為應征收土地增值稅：1.以出售方式轉讓國有土地使用權并取得收入2.繼承、贈予直系親屬方式轉讓房地產3.出租房地產并取得收入4.企業交換房地產5.企業將抵押的房地產轉給銀行抵債6.房地產開發公司代客戶建房取得收入√×√√××【例2】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（）。

A房地產出租B企業間房地產的交換C房地產代建D房地產抵押答案：B二、納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。轉讓方轉讓（建筑物等所有權）轉讓（土地使用權）增、城、教、印、所、土增契、印承受方【例3】張某于2021年以每套80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2021年將其中一套公寓以100萬元的價格轉讓給謝某，從中獲利20萬元，根據我國稅收法律制度的規定，張某出售公寓的行為應繳納的稅種有（）

A.個人所得稅B.增值稅

C.契稅D.土地增值稅ABD三、稅率四級超率累進稅率0增值率30%40%50%60%稅率速算扣除系數0%5%15%35%200%100%50%增值率任務實施根據任務引例中企業的相關業務資料，完成任務目標中的問題，并做好自我評價。19任務導入閱讀子模塊三：任務二中的任務引例，小組討論能否完成任務目標的要求？需要學習哪些知識？任務二土地增值稅應納稅額計算計稅依據應納稅額計算一、計稅依據

—增值額

土地增值額=轉讓收入—扣除項目金額（一）轉讓收入全部價款及有關的經濟收益不含增值稅（二）扣除項目金額1.新建房地產扣除項目（1）取得土地使用權所支付的金額①地價款。②有關登記、過戶手續費和契稅。（2）房地產開發成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。（3）房地產開發費用

與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用

不按實際發生額扣除①財務費用中的利息支出（能分攤提供證明，有最高限額）；其他開發費用，按“取得土地使用權所支付的金額（1項）和房地產開發成本（2項）”之和的5％以內計算扣除

②利息支出，不能計算分攤或不能提供證明，房地產開發費用在（1項）和（2項）10%以內計算扣除【例1】企業開發房地產取得土地使用權所支付的金額為1000萬元；房地產開發成本6000萬元；向金融機構借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明），其中超過國家規定上浮幅度的金額為100萬元；該省規定能提供貸款證明的其他房地產開發費用扣除比例為5%；該企業允許扣除的房地產開發費用為多少？

允許扣除的房地產開發費用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650萬【例2】企業開發的一個房地產項目已經竣工結算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權后，立即開始開發此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以4,000元/M2價格全部出售，開發土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元，不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，賬面房地產開發費用為200萬元。可扣除的房地產開發費用限額=（300+1500）×10%=180萬（4）與轉讓房地產有關的稅金①城建稅：增值稅×（7、5、1%）②教育費附加：增值稅×3%③印花稅（房地產企業不扣，其他企業扣除0.5‰）：銷售收入×0.5‰

（5）加計扣除費用從事房地產開發的納稅人銷售“新建商品房”時可按“取得土地使用權所支付的金額（1項）和房地產開發成本（2項）”之和，加計20％的扣除。2.轉讓舊房地產的扣除項目（三項）（1）房屋及建筑物的價格（評估價格或按購房發票計算）

（含支付的評估費用）（2）轉讓環節的稅金（城、印、教）（3）取得土地使用權所支付的地價款和有關費用。采用評估價格確定增值額的情況（1）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（2）提供扣除項目金額不實的；（3）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的；（4）舊房及建筑物的銷售。【例3】計算土地增值稅，舊房及建筑物可以扣除的金額有（）。A轉讓環節的稅金B取得土地的地價款C評估價格D重置成本ABC二、應納稅額計算應納稅額=∑（每級距增值額×該級距適用稅率）或=增值額×稅率—扣除項目金額×扣除率計算步驟：第一步：計算扣除項目金額。第二步：計算增值額。第三步：計算增值率。

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%第四步：確定適用稅率。第五步：計算應納稅額。【例4】房地產開發企業出售房地產，取得收入4000萬元，扣除項目金額1000萬元。

計算該房地產開發企業應繳納的土地增值稅。（1）收入總額＝4000（萬元）（2）扣除項目金額＝1000（萬元）（3）增值額＝4000－1000＝3000（萬)（4）增值率＝3000÷1000×100%＝300%（5）應納土地增值稅稅額＝3000×60%－1000×35%＝1450（萬元）【例5】某單位轉讓一棟已使用過的樓房，不含稅價500萬元。該樓房原價600萬元，已提折舊400萬元。經房地產評估機構評估，該樓房重置成本為800萬元，成新折扣率為五成。轉讓時繳納城建稅等稅費共27.5萬元（含評估費0.5萬元）。計算該單位應繳納的土地增值稅。（1）收入總額=500（萬元）（2）評估價格=800×50%=400（萬元）

稅費=27.5（萬元）

扣除項目金額=427.5（萬元）（3）增值額=500-427.5=72.5（萬元）（4）增值率=72.5÷427.5×100%=16.96%

適用稅