房地產交易管理辦法

房地產交易管理辦法總則目的與依據為了加強房地產交易管理，規范房地產交易行為，保障房地產交易當事人的合法權益，維護房地產市場秩序，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等相關法律法規，結合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區域內國有土地上的房地產交易活動。本辦法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。基本原則房地產交易應當遵循自愿、公平、公正、誠實信用的原則。管理部門職責市住房和城鄉建設部門是本市房地產交易的行政主管部門，負責本辦法的組織實施和監督管理。區住房和城鄉建設部門按照職責分工，負責本轄區內房地產交易的管理工作。發展改革、自然資源、市場監管、稅務等部門按照各自職責，協同做好房地產交易管理工作。房地產轉讓一般規定房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。轉讓條件以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：1.按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；2.按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。3.轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。轉讓程序1.房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；2.房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；3.房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；4.房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；5.房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；6.房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。禁止轉讓的情形有下列情形之一的房地產，不得轉讓：1.以出讓方式取得土地使用權但不符合本辦法第二十一條規定的條件的；2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3.依法收回土地使用權的；4.共有房地產，未經其他共有人書面同意的；5.權屬有爭議的；6.未依法登記領取權屬證書的；7.法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。房地產抵押一般規定房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押條件下列房地產可以設定抵押：1.抵押人所有的房屋和其他地上定著物；2.抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；3.抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；4.依法可以抵押的其他房地產。下列房地產不得設定抵押：1.權屬有爭議的房地產；2.用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；3.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產；5.被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；6.依法不得抵押的其他房地產。抵押程序1.抵押當事人簽訂書面抵押合同；2.抵押雙方向房地產所在地的房地產管理部門提出抵押申請，并提交下列文件：抵押當事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請書；抵押合同；《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；可以證明抵押房地產價值的資料；登記機關認為必要的其他文件。3.房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在受理登記申請之日起7日內決定是否予以登記；4.對核準抵押登記的，房地產管理部門在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》；5.抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。房屋租賃一般規定房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：1.房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；2.房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；3.租金和押金數額、支付方式；4.租賃用途和房屋使用要求；5.房屋和室內設施的安全性能；6.租賃期限；7.房屋維修責任；8.物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；9.爭議解決辦法和違約責任；10.其他約定。房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。租賃登記備案房屋租賃合同訂立后30日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交下列材料：1.房屋租賃合同；2.房屋租賃當事人身份證明；3.房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；4.直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門規定的其他材料。對符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當在三個工作日內辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明：1.申請人提交的申請材料齊全并且符合法定形式；2.出租人與房屋所有權證書或者其他合法權屬證明記載的主體一致；3.不屬于本辦法第六條規定不得出租的房屋。申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當告知房屋租賃當事人需要補正的內容。租賃當事人的權利和義務出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施，不得損害其他業主和使用人的合法權益。承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。房地產交易資金監管監管原則房地產交易資金監管應當遵循安全、規范、透明、便民的原則。監管范圍本辦法所稱房地產交易資金，是指房地產轉讓、抵押和房屋租賃等交易活動中涉及的定金、首付款、購房款、租金等資金。監管方式房地產交易資金監管實行銀行專戶管理。房地產交易當事人可以通過專用賬戶劃轉交易資金，也可以通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。房地產交易資金監管賬戶應當通過房地產管理部門與銀行簽訂監管協議的方式設立。監管協議應當明確監管賬戶的開立、使用、資金劃轉條件、監管期限等內容。資金劃轉房地產交易當事人約定通過專用賬戶劃轉交易資金的，交易資金自存入監管賬戶之日起至完成房屋所有權轉移登記或抵押權登記之日止，由監管賬戶開戶銀行按照監管協議進行監管。房地產交易當事人完成房屋所有權轉移登記或抵押權登記后，監管銀行應當按照監管協議約定，將監管賬戶內的資金劃轉至房地產開發企業、房地產經紀機構或其他相關方的賬戶。房地產交易當事人未約定通過專用賬戶劃轉交易資金的，房地產管理部門應當在房屋所有權轉移登記或抵押權登記完成后，通知監管銀行將交易資金劃轉至房地產開發企業、房地產經紀機構或其他相關方的賬戶。房地產交易服務房地產經紀服務房地產經紀機構及其從業人員從事房地產經紀活動，應當遵守法律、法規、規章和本辦法的規定，遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則，恪守職業道德。房地產經紀機構應當依法設立，具有獨立法人資格，并在其經營場所醒目位置公示營業執照、房地產經紀機構備案證明、服務項目、服務內容、收費標準、交易資金監管方式、信用檔案查詢方式等信息。房地產經紀人員應當具備相應的職業資格，并在房地產經紀機構注冊后，方可從事房地產經紀活動。房地產經紀機構及其從業人員不得有下列行為：1.捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；2.對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；3.以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；4.泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益；5.為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；6.改變房屋內部結構分割出租；7.侵占、挪用房地產交易資金；8.承購、承租自己提供經紀服務的房屋；9.為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務；10.法律、法規、規章禁止的其他行為。房地產評估服務房地產評估機構從事房地產評估活動，應當遵守法律、法規、規章和本辦法的規定，遵循獨立、客觀、公正的原則。房地產評估機構應當依法設立，具有獨立法人資格，并在其經營場所醒目位置公示營業執照、資質證書、服務項目、服務內容、收費標準等信息。房地產評估人員應當具備相應的職業資格，并在房地產評估機構注冊后，方可從事房地產評估活動。房地產評估機構及其從業人員不得有下列行為：1.迎合委托人的高估或者低估要求，提供虛假評估報告；2.與一方當事人串通，損害另一方當事人利益；3.以回扣等不正當競爭手段招攬業務；4.允許其他機構以本機構名義開展評估業務，或者冒用其他機構名義開展評估業務；5.涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書；6.利用開展業務之便，謀取不正當利益；7.法律、法規、規章禁止的其他行為。房地產交易監督管理監督檢查措施房地產管理部門應當加強對房地產交易活動的監督檢查，履行下列職責：1.檢查房地產交易當事人和房地產經紀機構、房地產評估機構等中介服務機構的有關文件和資料；2.進入房地產交易場所、中介服務機構辦公場所進行檢查；3.就有關問題詢問房地產交易當事人和房地產經紀機構、房地產評估機構等中介服務機構的有關人員；4.查閱、復制房地產交易當事人和房地產經紀機構、房地產評估機構等中介服務機構與房地產交易有關的合同、票據、賬簿等資料；5.法律、法規規定的其他監督檢查措施。房地產管理部門及其工作人員對房地產交易當事人和房地產經紀機構、房地產評估機構等中介服務機構的商業秘密和個人隱私，應當依法予以保密。投訴處理房地產交易當事人和利害關系人認為房地產交易活動違反本辦法規定的，可以向房地產管理部門投訴。房地產管理部門應當自收到投訴之日起30日內，予以處理并書面答復投訴人。信用管理房地產管理部門應當建立房地產交易信用檔案，記錄房地產交易當事人和房地產經紀機構、房地產評估機構等中介服務機構及其從業人員的信用信息。房地產管理部門應當定期公布房地產交易信用檔案信息，并將信用檔案信息作為資質審查、表彰獎勵、監督管理等的重要依據。對信用良好的房地產交易當事人和房地產經紀機構、房地產評估機構等中介服務機構及其從業人員，房地產管理部門可以給予表彰獎勵；對信用不良的，房地產管理部門可以采取重點監管、降低資質等級、吊銷資質證書等措施，并向社會公示。法律責任對房地產交易當事人的處罰房地產交易當事人違反本辦法規定，有下列行為之一的，由房地產管理部門責令改正，并處以罰款：1.未按照本辦法規定簽訂書面合同的；2.未按照本辦法規定辦理房地產轉讓、抵押、租賃登記備案手續的；3.轉讓、抵押、租賃不符合條件的房地產的；4.違反本辦法規定，擅自改變房屋用途的；5.違反本辦法規定，擅自提高租金水平的；6.違反本辦法規定，擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施的；7.違反本辦法規定，未按照約定履行房屋維修義務的；8.違反本辦法規定，未按照約定合理使用房屋的；9.違反本辦法規定，未按照約定支付租金的；10.違反本辦法規定，未按照約定辦理房屋交接手續的。房地產交易當事人違反本辦法規定，有下列行為之一的，由房地產管理部門責令改正，并處以罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任：1.以欺詐、脅迫等手段簽訂房地產交易合同的；2.偽造、涂改、轉讓房地產權屬證書的；3.非法轉讓房地產的；4.利用房地產交易進行非法集資、詐騙等違法活動的；5.法律、法規規定的其他違法行為。對房地產經紀機構和房地產評估機構的處罰房地產經紀機構和房地產評估機構違反本辦法規定，有下列行為之一的，由房地產管理部門責令改正，并處以罰款；情節嚴重的，吊銷資質證書：1.未按照本辦法規定公示有關信息的；2.未按照本辦法規定簽訂房地產經紀服務合同、房地產評估合同的；3.未按照本辦法規定辦理房地產經紀服務、房地產評估服務備案手續的；4.違反本辦法規定，擅自提高收費標準的；5.違反本辦法規定，泄露或者不當使用委托人的