房地產投資項目可行性研究報告編寫綱要

房地產投資項目可行性研究2007年5月報告編寫綱要手段：通過對未來市場分析,應用工程、技術和財務管理知識,對項目作出計算和總評價,并對可能發生的風險作出預計并提出相應的解決方案。什么是項目可行性?可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的過程，并形成可操作性報告文本。是項目投資決策的依據；是籌集建設資金的依據；是開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據；是編制下階段規劃設計的依據。工作思路資源市場項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件項目地塊環境和競爭性發展項目建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價可行研究的結論風險與不確定性分析項目評估基礎數據的預測和選定項目■

資源線：包括企業內部資源、政府資源、項目自有資源等。

●

企業內部資源，市場營銷力、資源整合力）、財務指標要求、籌資能力、長期發展戰略；

●

政府資源，包括產業政策、經濟金融政策、稅收政策、規劃政策、行業政策；

●

項目的自有資源，包括地理位置、地形地貌、景觀環境等自然資源及人文歷史、市政配套、交通、居民、社會認知等社會資源。■

項目線：指在當期研究過程中假定的或已確定的前期工作成果。■

市場線：包括經濟市場、產品市場、客戶市場、競爭市場、成本市場等。工作內容項目總說明項目開發背景分析項目組織者與參與者項目評估的目的報告編制的依據及有關說明項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析5項目所處的地址項目擬建規模和標準項目所需市政配套設施情況市政建設條件可能性項目建成后的服務對象項目的合作方式和性質工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析社會環境政治環境自然環境文化環境經濟環境自身環境社會制度、社會秩序、社會信譽、社會服務

政治體制和政權、政治局勢、政策、土地使用制度宏觀經濟環境、市場、財務、經營環境、資源環境風俗習慣、語言文字、宗教信仰、價值觀念、文化傳統、教育水準等地理位置、地質地貌、風光氣候地塊狀況、交通、能源、通訊、給排水及排污條件工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析按照所評估項目的特點,分別就當地與所評估項目相關的市場進行研究土地市場居住物業市場寫字樓市場零售商業物業市場酒店市場工業物業市場評估項目的工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析地塊區位研究

主要研究地塊影響性，分析地塊無形價值，研究指標：距商業中心、市級中心距離、區域繁華程度、區域影響力、區域未來規劃等

地塊交通研究

主要研究地塊交通便利性，研究指標：臨路狀況、地塊道路等級、交通通達度、距離城市干道、交通開闊性和交通管制等

四至物業研究

主要研究地塊周邊物業相互影響性，研究指標：四至物業現指標狀、四至物業使用、建筑規模等

地塊使用研究

研究地塊使用配套齊全性，研究指標：市政配套、教育配套、醫療配套、商業配套等配套設施研究

主要研究地塊使用適宜性，研究指標：地形地貌、地塊高差、容積率、建筑密度、綠化、配套等規劃限制其他影響因素

分析項目其他影響因素，研究指標：污染影響、景觀影響、地塊形象等

工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析主要介紹開發項目的規劃建設方案和建設過程中市政建設條件(水、電、路等)是否滿足工程建設的需要,在介紹規劃建設方案的過程中,最好能根據當地市場的情況,就項目的規模、檔次、建筑物裝修標準和功能面積分配等提出建議。工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析物料供應123建設進度安排估計或估算承發包方式階段項目

2006年2007年12123456789101112123456前

期

階

段前期準備

勘察設計

項目報建

施

工

階

段開工準備

基礎地下室工程

主體工程

安裝工程

裝飾工程

室外工程

竣工驗收

銷售階段住宅銷售

商業銷售

項目施工橫道圖一般根據開發商提供及項目自身情況進行估測！工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析項目投資估算項目投資概況投資估算依據估算范圍結果資金籌措資本金銀行貸款預售(租)收入工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析項目總投資開發建設投資土地費用前期工程費用基礎設施建設費用建筑安裝工程費用公共配套設施建設費用開發間接費用財務費用管理費用銷售費用開發期稅費其他費用不可預見費用經營資金固定資產及其他資產開發產品成本開發經營成本成本2、前期工程費包括開發項目前期的規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。一般情況下：規劃設計費為建安工程費的3%左右可行性研究費占項目總投資的1%-3%1、土地費用即為取得房地產項目用地而發生的所有費用，在計算中視為開工時一次性投入。包含：土地出讓地價款、土地轉讓費、土地租用費、土地交易稅費、土地征用拆遷費成本房屋開發費用包括：建筑安裝工程費、公共配套設施費和基礎設施建設費。3、房屋開發費●建筑安裝工程費指建造房屋建筑物所發生的建筑工程費用（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備采購費用和安裝工程費用（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）等。●公共配套設施建設費指為小區服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規劃指標和實際工程量計算。●基礎設施建設費指建筑物2米以內和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。如自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干道、干管等的接口費用。一般按實際工程量估算。4、管理費用指房地產開發企業的管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、社會保險費、咨詢費、排污費、房地產稅、土地使用稅等。管理費可按項目總投資的3%-5%估算。如果房地產開發企業同時開發若干個項目，管理費應該在各個項目合理分攤。5、財務費用指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或利息，還包括金融機構手續費、代理費、承諾費、以及企業籌資發生大案其他財務費用。利息的計算。可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；利息以外其他融資費用，一般占利息的10%左右。成本6、銷售費用銷售費用是指房地產開發企業在銷售房地產產品過程中發生的各項費用，以及專設機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利、差旅費，銷售物料損耗費、廣告宣傳費、代理費及銷售許可證申領費等。7、開發期稅費房地產開發項目投資估算中應考慮項目開發期所負擔的各種稅金和地方政府有關部門征收的費用。主要包括：固定資產投資方向調節稅、市政支管線分攤、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發展基金、人防工程費等，各項稅費應根據當地有關法規標準估算。成本8、其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、施工圖編制費、工程保險費等雜項費用，這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。9、不可預見費不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以2-8項費用之和的3%-7%估算。成本項目總投資估算表序號項目單價收費基礎總價（萬元）備注元/平方米平方米一土地成本741.2725050.001856.89

1地價719.6825050.001,802.81

2土地契稅21.5925050.0054.083.00%二前期工程費86.3632230.00278.351+2+3+4+5+61設計費51.5832230.00166.25

2臨水費用0.6232230.002.00

3臨電費用2.0532230.006.60

4質檢費/安檢費7.7632230.0055.00

5地質補堪費用4.1932230.0013.50

6其他報建費用3.1032230.0035..00

三建安工程費2193.6132230.007,070.00四其他費用355.2912525.00445.00

五管理費用34.3932230.00110.85

六財務費用86.5732230.00279.03

七不可預見費98.1032230.00316.17(二至五項)×4%八合計3213.2432230.0010,356.29(一至七項)序號項目合計2005年2006年2007年121234567891011121234561土地費用18571857

2前期工程費278939393

3建安工程費7070

2002002002008786786786781178117850050000003.1基礎地下室工程費1000

200200200200200

3.2主體工程4070

678678678678678678

3.3安裝裝工程2000

500500500500

4其他費用445

111111111111

5管理費用111

14711676666666666666財務費用279

31313131313130292012

7不可預見費3164448888352727274752252550008合計10356195398100215219214215951743743743126313796726711431877前期工程費用/3（前期+建安+其他+管理）×4%資金缺口估算銷售收入預測最優資金回籠方案項目開發梯次項目收益預期開發商資金狀況競爭狀況工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析數據預測銷售收入銷售周期成本稅金利潤開發建設成本流動資金銷售費用投入運營后的經營成本收入項目收入計劃及收入測算1、確定項目租售方式2、確定各期租售面積比例3、項目租售價格水平4、項目各期收款計劃項目銷售進度預測表時間2006年2007年

11月12月1月2月3月4月5月6月銷售率合計住宅10%10%20%20%15%10%5%5%95%商業

20%20%20%15%15%5%95%項目可售面積（㎡）實現均價（元/平米）銷售率總額（萬元）住宅22545520095%11,137.23商業25051500095%3,569.63合計25050

14,706.86項目銷售總收入預測住宅銷售收入及實際回款預測序號項目總計2006年2007年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月1.0銷售收入11137.21172.31172.32344.72344.71758.51172.3586.2586.2

2.0實際回款11137.2328.3328.31395.11395.11969.51805.41272.0902.7369.31371.62.1一次性及首期款3118.4328.3328.3656.5656.5492.4328.3164.1164.1

2.2銀行按竭款8018.8

738.6738.61477.11477.11107.9738.6369.31371.6注：假定10%的住宅銷售為一次性付款；按揭首付比例為20%，銀行按揭80%；銀行預留當前按揭款10%作為保證金，入伙時支付。一次性及首期款=銷售收入×（0.1+0.9×0.2）銀行按揭款=銷售收入×0.9×（0.8-0.1）期末銀行按揭款=最后一個月銷售收入×0.9×（0.8-0.1）+總銷售收入×0.9×0.1即：1371.6=738.6×0.9×0.7+11137.2×0.9×0.1銀行一般在兩個月后開始放款序號項目合計2006年2007年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月1.0銷售收入3569.6

751.5751.5751.5563.6563.6187.9

2.0實際回款3569.6

345.7345.7683.9597.4597.4340.1253.6405.82.1一次性及首期款1642.0

345.7345.7345.7259.3259.386.4

2.2銀行按竭款1927.6

338.2338.2338.2253.6253.6405.8商業銷售收入及實際回款預測注：假定10%的商業銷售為一次性付款；按揭首付比例為40%；銀行預留當前按揭款10%作為保證金，入伙時支付。一次性及首期款=銷售收入×（0.1+0.9×0.4）銀行按揭款=銷售收入×0.9×（0.6-0.1）期末銀行按揭款=最后一個月銷售收入×0.9×（0.6-0.1）+總銷售收入×0.9×0.1即：405.8=253.6×0.9×0.5+3569.6×0.9×0.1盈利能力（投資利潤率、成本利潤率、IRR、NPV、NPVR）風險評價（動態投資回收期、盈虧平衡分析、敏感性分析）項目開發成本項目稅費測算現金流量安排工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析銷售收入與經營稅金及附加表營業稅=銷售收入的5%；城市建設維護稅=營業稅的7%；教育費附加=營業稅的3%印花稅=銷售收入的0.03%土地增值稅=銷售收入的2%序號項目合計2006年2007年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月1銷售收入14706.91172.31172.33096.23096.22510.01736.01149.8774.00.00.02當期銷售回款14706.9328.3328.31740.81740.82653.42402.81869.41242.8622.91777.43銷售稅金及附加816.265.165.1171.8171.8139.396.363.843.00.00.03.1營業稅735.358.658.6154.8154.8125.586.857.538.70.00.03.2城市維護建設稅及教育附加費73.55.95.915.515.512.68.75.73.90.00.03.3印花稅7.40.60.61.51.51.30.90.60.40.00.04土地增值稅73.55.95.915.515.512.68.75.73.90.00.05銷售凈收入13817.11101.41101.42908.92908.92358.21630.91080.2727.20.00.0序號項目合計2006年2007年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月1銷售回款14706.9328.3328.31740.81740.82653.42402.81869.41242.8622.91777.42銷售費用441.235.235.292.992.975.352.134.523.20.00.03銷售稅金及附加816.265.165.1171.8171.8139.396.363.843.00.00.04土地增值稅73.55.95.915.515.512.68.75.73.90.00.05所得稅452.926.426.469.769.756.539.125.9139.50.00.06可運用資金12922.9195.8195.81390.91390.92369.82206.71739.51033.3622.91777.4銷售費用一般按銷售收入2%-5%計，一般取3%所得稅各地征收不一，有的采取返還措施，一般按可獲利潤的25%收可運用資金=銷售回款-銷售費用-銷售稅金及附加-土地增值稅-所锝稅可運用資金估算表序號項目合計

2006年2007年12123456789101112123456781投資總額10356195398100215219214215951743743743126313796726711431877001.1建設投資10356195398100215219214215951743743743126313796726711431877002資金擁有量1662319539810021521921421568500019619613911391237022071740103362317772.1自有資金3700195398100215219214215685

2.2可運用資金12923

19619613911391237022071740103362317773盈余資金6267000000026774374374310681183719720222721881733102762317774累計盈余資金

00000002671010175324973564474740293309108211072840386644896267投資計劃與資金籌措表序號項目合計2006年2007年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月1期初借款本息

2本期借款26774374374310681183

3本期計息3本期本息償還3.1償還本金3.2償還利息4期末借款累計貸款還本付息估算表假設年利率為6%，則月利率為6%/12=0.5%,當期利息=(期初借款本息+本期借款/2)×利率項目經濟效益評價現金流量分析資金來源與運用表貸款償還分析動態指標靜態指標靜態分析是指不考慮資金的時間價值因素，不對項目的成本收益等資金流量進行貼現，而按實際發生數計量。這種方法只能對投資項目的經濟效益進行粗略評價，不能全面反映企業經濟活動狀況，但計算簡單，使用方便，在投資方案的初選階段，如可行性研究中的初步階段和小型房地產決策仍有一定參考價值。常用的靜態評估指標主要有:成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、靜態投資回收期、投資回報率。動態分析就是考慮貨幣資金的時間價值，即根據貨幣資金占用時間長短，按照利息率計算貨幣資金的時間價值。它能比較全面地反映投資項目投資活動有效期的經濟效益。常用的動態分析指標有：財務凈現值、內部收益率、動態投資回收期。項目經濟效益評價項目經濟效益評價項目類型盈利能力指標清償能力指標靜態指標動態指標房地產開發投資成本利潤率財務內部收益率借款償還期投資利潤率財務凈現值利息備付率資本金利潤率動態投資回收期償債備付率靜態投資回收周期

資產負債率房地產置業投資投資報酬率財務內部收益率借款償還期現金報酬率財務凈現值償債備付率靜態投資回收期動態投資回收期資產負債率

流動比例、速動比例房地產投資項目經濟評價指標體系項目經濟效益評價1、成本利潤率開發利潤占總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。RPC——成本率潤率GDV——項目總開發價值TDC——項目總開發成本DP——開發商利潤2、投資利潤率（考察項目單位投資盈利能力的指標）投資利潤率=×100%年利潤總額項目總投資額靜態指標項目總投資＝開發建設投資＋經營資金GDV–TDCTDCRPC=DPTDC×100%=×100%3、靜態投資回收期P′b

靜態投資回收期是指不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。

P′b=[累計凈現金量出現正值期數-1]+

上期累計凈現金流量的絕對值當期凈現金流量項目經濟效益評價靜態指標

P′b=（5-1）-5/15=4.33（年）項目合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年現金流出2551010000現金流入50000201515凈現金流量25-5-10-10201515累計凈現金流量-15-5-15-25-5

1025項目經濟效益評價利潤總額=銷售稅金=營業稅＋城市建設維護稅＋教育費附加項目總投資＝開發建設投資＋經營資金4、資本金利潤率資本金利潤率是指項目經營期內的利潤總額與資本金的比率。它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金利潤率

=

×100%年利潤總額資本金經營收入（含銷售、出租、自營）-經營成本-運營成本、運營費用-銷售稅金靜態指標項目經濟效益評價凈現值為房地產開發項目在計算期內凈現金流量，按基準收益率折算到項目計算期內各期凈現金流量的現值之和。NPV=t=0n(CI-CO)t(1+ic)-tNPV---凈現值

n---項目計算期Ic---基準收益率1、凈現值NPV(是評價項目盈利能力的絕對指標)CICO現金流入量現金流出量(CI-CO)t第t年的凈現金流量利用凈現值評價項目時，若NPV≧0時，表示項目盈利能力達到或超過基準收益率計算的盈利水平,因而是可以接受的。若NPV<0時，表示項目方案達不到基準收益率所預定的投資收益水平。動態指標序號項目合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年1現金流出25510100002現金流入500002015153凈現金流量25-5-10-102015154累計凈現金流量-15-5-15-25-510255凈現值(I=12%)9.27-4.46-7.97-7.1212.718.517.606累計凈現值

-4.46-12.44-19.55-6.841.679.27基準收益率：是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率。（一般行業設定為12%）凈現值=凈現金流量/（1+基準收益率）的t次方（t為當期期數）-4.46=-5/（1+12%）^1動態指標內部收益率為房地產開發項目在計算期內各期凈現金流量的現值累計等于零時的折現率。凈現值(NPV)IRR0折現率（i）NPV1NPV2i1i2凈現值和折現率的關系圖2、內部收益率IRR(是評價項目盈利能力的絕對指標)t=0n(CI-CO)t(1+IRR)-t=0內插法:NPV1×

(i2-i1)∣NPV1∣+∣NPV2∣FIRR=i1+IRR≧iC則表明項目的盈利能力達到或超過了所需要的收益率，因而是可以接受的。i1與i2之差值一般不應超過１％-２％項目經濟效益評價序號項目合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年1現金流出25.005.0010.0010.000.000.000.002現金流入50.000.000.000.0020.0015.0015.003凈現金流量25.00-5.00-10.00-10.0020.0015.0015.004累計凈現金流量-15.00-5.00-15.00-25.00-5.0010.0025.005凈現值(I=12%)9.27-4.46-7.97-7.1212.718.517.606累計凈現值

-4.46-12.44-19.55-6.841.679.277凈現值(I=29%)0.13-3.88-6.01-4.667.224.203.268凈現值(I=30%)-0.16-3.85-5.92-4.557.004.043.11內插法:NPV1×

(i2-i1)∣NPV1∣+∣NPV2∣FIRR=i1+=29%+0.13×(30%-29%)/(0.13+0.16)=29.4%動態指標動態投資回收期指項目以凈收益抵償全部投資所需的是時間，反映房地產開發項目回收能力的重要指標。即自開始投資起始點算起，累計凈現值等于零的時間即為投資回收終止時間。t=0pt(CI-CO)t(1+iC)-t=0Pt---動態回收期動態回收期=[累計凈現值開始出現正值的期數-1]+[上期累計凈現值的絕對值/當期凈現金流量的折現值]3、動態回收期Pt≦PC

則表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的收益率,因而是可以接受的。項目經濟效益評價（5-1）-6.84/8.51=4.8（年）5凈現值9.27-4.46-7.97-7.1212.718.517.606累計凈現值

-4.46-12.44-19.55-6.841.67

9.27工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析風險與不確定分析敏感性分析盈虧平衡分析盈虧平衡分析可以判斷投資方案抗風險能力的大小。又稱為保本分析或損益平衡分析，是通過項目盈虧平衡點來分析項目成本與收益的平衡關系的方法。用房地產產品產銷量表示的盈虧平衡點計算方法用房地產產品銷售單價表示的盈虧平衡點計算方法用生產能力利用率表示的盈虧平衡點計算方法用房地產產品銷售收入表示的盈虧平衡點計算方法盈虧平衡點產(銷)量=固定成本總額/(售價-單位變動成本)單位產品銷售價格的盈虧界限=(固定成本總額+總變動成本)/生產并銷售產品數量盈虧平衡點銷售率＝建設投資/（銷售總收入－銷售費用－銷售稅金）*100%敏感性分析是通過分析,預測投資方案主要因素發生變化時對經濟評價指標的影響,從中找出敏感因素,并確定其影響程度。所謂敏感因素,就是當該因素的量值發生很小變化時,就對評價指標產生很大影響,甚至使投資方案變為不可行的因素。敏感性分析通常是分析不確定性因素中某一因素,單獨變化,其他保持原有預測數值不變時,對經濟評價指標的影響,投資方案經濟評價指標對某種因素的敏感程度可以表示為該因素按一定比例變化時使評價指標變動的幅度,可以表示為評價指標達到臨界點,如投資方案的內部收益率等于基準收益率,凈現值為零時,允許某個因素變化的最大幅度,即極限變化。房地產投資敏感性分析步驟如下：1、確定用于分析的經濟評價指標。2、確定不確定性因素可能的變動范圍。3、計算不確定性因素變動時,評價指標的相應變動值。4、通過評價指標的變動情況,找出較為敏感的不確定性因素作出進一步分析。工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析房地產開發投資是一個動態過程，具有周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發過程中有關費用和建成后的收益做出精確的估計。因此，有必要就對開發過程中涉及的有關因素或參數的變化對評價結果產生的影響進行深入研究，以使開發項目財務評估的結果更加真實可靠，從而為房地產開發決策提供更科學的依據。敏感性分析是房地產開發項目不確定分析中的一種主要方法。敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出以項目評價指標影響較大的因素，并判斷其對開發項目投資效益影響的程度，從分析結果可知，銷售收入與投資成本的變化對項目的經濟效益都比較敏感,而且銷售收入較投資成本的變化更為敏感。

項目基本方案售價變化投資變化-10.00%10.00%-10.00%10.00%1財務內部收益率FIRR37.63%

較基本方案增減

2財務凈現值FNPV(萬元)1829.73較基本方案增減

3財務凈現值率NPVR17.67%較基本方案增減

4動態投資回收期(月)16.70較基本方案增減

工作內容項目概況項目總說明投資環境研究市場研究規劃方案及建設條件建設方式及進度安排投資估算及資金籌措項目經濟效益評價項目地塊環境和競爭性發展項目基礎數據預測與選定可行研究的結論風險與不確定性分析主要說明項目的財務評價結果表明項目是否具有較理想的財務內部收益率是否具有較強的貸款償還能力自身平衡能力抗風險能力完一、總論（開發公司、開發地點、設計單位、開發背景、開發注意問題）二、市場預測三、建設規模、產品方案與建設方案四、場址方案（現狀、場址條件（地形、自然、氣候、交通等）、建設條件）五、營銷方案六、節能節水七、環境影響評估八、勞動安全衛生與消防九、組織機構與人員配置十、工程進度安排十一、資金籌措十二、財務評價十三、社會評價十四、風險分析十五、研究結論與建議十六、組員評價項目立項用可行性研究報告目錄東部項目效益測算根據項目啟動時間建議，按議本項目2007年年底動工，2008年年底上市。考慮到項目的規模較大，建議分期開發，一期開發主要以別墅類產品為主，商業部分暫不銷售（目前市場上大部項目一期的推貨量，也考慮到市場的年消化力及市場風險試探）。總占地面積61萬平方米總建筑面積約89萬平方米計容積面積約83萬平方米其中：住宅面積約71萬平方米商業面積約6.5萬平方米學校建筑面積約4萬平方米生態公園占地面積3萬平方米會所建筑面積約0.8萬平方米其它建筑面積約0.7萬平方米地下車庫面積6萬平方米總戶數約4800-5000戶容積率約1.36物業類型建筑面積(㎡)容積住宅用地面積(㎡)別墅400000.3約133333雙拼150000.530000聯排65000.000.792857疊拼30000130000多層80000.001.266667空中別墅85000.00328333小高層/高層395068.003131690公建150001.510000合計710068.00

約520000可售住宅建筑面積約為71萬平方米，商業建筑面積為6.5萬平方米。經濟數據分析08年09年10年11年12年三期C區開發四期D區開發二期B區開發一期A區開發13年2008.102009.102010.102014.0414年４月2012.12A區產品入市C區產品入市B區產品入市D區產品入市竣工開發推售次序估計可實現的銷售收入年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年獨棟別墅01500025000

雙拼080007000

聯排0200003000015000

疊拼0100001000010000

洋房05798656369160714

140714

空中別墅0

45000

40000

銷售比例A區

70%30%

B區

60%20%20%

C區

50%30%20%

D區

70%50%

銷售面積街鋪0

10000150001500010000街墅0

10000

住宅345951.01016598.8055930.2944092.6484083.1063960.4781285.720.00商業8400000.000.008000.0014000.0015000.0027000.0020000.00銷售收入429951.01016598.8055930.2952092.6498083.1078960.47108285.720000.00肆拾貳億玖仟玖佰伍拾壹萬零壹仟序號項目合計2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1銷售回款42995101659955930520939808378960108286200002銷售費用150480581195818233433276437907003銷售稅金2377609183093288154244367598811063.1營業稅2149808302797260549043948541410003.2城建稅1505058196182343276379703.3教育費附加6450258478147118162303.4印花稅12905171629243264土地增值稅644902498397811471118416243005所得稅10748804150139831302324521197402707150006可運用資金277189010701360583358463234509066981212894按規定，房地產銷售轉讓稅費主要是營業稅(銷售額的5.0%)，城市建設維護稅(銷售額的0.35%)，教育費附加(銷售額的0.15%)印花稅(銷售額的0.05%)，合計為銷售額的5.5%，共計23776萬元；土地增值稅(銷售額的2%)，計6449萬。銷售費用按銷售收入的3.5%預計，則銷售費用為15048萬。單位萬元銷售費用稅金及附加估算序號成本項目

面積（㎡）合計（萬元）一土地成本400元/㎡6100024400.24二前期工程費

3770.34三建安工程成本

89000066850.0四室外工程費用

建安20%13370五不可預見2314.14六其他費用

5879.32七期間費用

18701.231管理費用按照開發成本3%計

2696.092財務費用銀行1-3年期貸款利率6.39%

773.883銷售費用按照銷售額3.5%計

15048.29八項目總投資

135102.3需要作出說明的是，關于建筑安裝成本的估算，由于是在初步定位假設的基礎上進行的，規劃建筑指標沒有細化，因此將不是準確的估算過程；同時考慮到發展商自身的操作，實際發生的建筑安裝成本將可能低于或者高于本次估算的取值。因此，未來在投資收益方面，會有相應的變動。開發成本估算不計2/3集中商業剩余物業資產價值收益之利潤總額：預計銷售收入：429951.01萬元投資利潤=銷售收入-總投資-稅金

=429951.01-135102.3-30225.56=264623.16萬元

稅前毛利潤率：195.87%

所得稅預測：107487.75萬稅后凈利潤：264623.16–107487.75=157135.40元稅后投資凈利潤率：116.31%壹拾伍億柒仟壹佰叁拾伍萬肆仟元肆拾貳億玖仟玖佰伍拾壹萬零壹佰元序號項目合計年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1銷售收入429951.010.0016598.8055930.2952092.6498083.178960.4710828520000.002銷售費用15048.290.00580.961957.561823.243432.912763.623790700.003銷售稅金23776.290.00917.913092.952880.725424.004366.5159881106.004土地增值稅6449.270.00248.98838.95781.391471.251184.411624300.005開發成本119280.1425727.0916328.9516328.9515002.111500215002.1115002886.736財務費用773.8842.39267.30464.18

7利潤總額264623.16-25769.48-1745.3033247.7031605.1872752.855643.828188117007.278所得稅107487.750.004149.7013982.5713023.1624520.719740.1227071.435000.009稅后利潤157135.40-25769.48-5895.0019265.1218582.0248232.035903.7154809.7012007.27壹拾伍億柒仟壹佰叁拾伍萬肆仟元單位萬元損益與利潤分配項目銷售收入增加5%基本水平銷售收入減少5%銷售收入451448.56429951.01408453.46總投資135102.3135102.3135102.3投資利潤286120.71264623.16243125.61稅前利潤率211.78%195.87%179.96%稅后凈利潤178632.95157135.4135637.85稅后凈利潤率132.22%116.31%100.40%從表中相關的數據可以看出，銷售收入變化在5%左右，稅后利潤都超過100%，因此可以說項目在經濟上是可行的。壹拾柒億捌仟陸佰叁拾貳萬玖仟伍佰元單位萬元銷售收入變動分析序號項

目合

計年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1土地費用2440024400

2前期工程費5214173817381738

3建安工程費66850

111421114211142111421114211142

4室外工程費13370

222822282228222822282228

5其他費用5980

8548548548548548548546管理費用274252479479427427427427267不可預見費235445411411366366366366228合計12091126235168521685215017150171501715017902開發投資估算表序號項目合計年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1投資總額11928025727163291632915002150021500215002887

建設投資119280257271632916329150021500215002150028872資金擁有量3015902440010701360583358463234509066981212894自有資金24400244000

可運用資金2771890107013605833584632345090669812128943盈余資金182310-1327-56281972918582482323590454810120074累計盈余資金

-1327-6955127753135779589115493170302182310資金來源:項目開發投資的資金來源主要包括自有資金、銀行融資及銷售回款等渠道。這幾種渠道可以單獨使用，也可以結合使用。本項目采取這幾種渠道結合使用，自有資金占一部分，銀行貸款籌集一部分，在項目建設過程中，采用預售手段，實現資金快速回籠