【《S鎮物業管理存在的問題及完善建議》5500字】

S鎮物業管理存在的問題及完善建議引言 11七都鎮物業管理存在的問題 11.1物業管理區域劃分不明 21.2物業管理區域內新舊物業交錯存在 21.3居民缺乏法律知識，解決問題方法不當 31.4社區居民委員會工作人員缺乏相關知識 31.5物業維修資金使用難 31.5.1物業維修方案制定難 31.5.2物業維修資金使用表決通過難 31.5.3物業維修資金的使用范圍很難界定 42解決七都鎮物業管理存在問題的措施 42.1明確物業管理區域的劃分 42.2新舊物業區別對待 52.3對社區居民進行普法宣傳，正確維權 52.4社區居民委員會吸納相關專業人員 52.5合理使用物業維修資金 62.5.1建立科學、規范、高效的物業維修資金使用審批制度 62.5.2建立物業維修資金使用專業化隊伍 62.5.3建立物業應急維修制度 6結論 7參考文獻 8摘要：隨著我國一大批法律法規的不斷修訂和完善，我國的法律制度日益完善，人們的法律意識也日益增強。城市人的日常生活與他們每天生活的家園——自己的社區緊密相連，其中包括社區衛生、綠化、共同部分的利用、私營部分維護和改善等，這些問題的根源毫無疑問在于物業管理，中國的物業管理行業經歷了30多年的發展。建立了比較市場化、專業化和社會化的基礎管理體系。作為物業管理的一部分，社區物業管理受到社會各界和學術界的越來越多的關注。中國住宅物業管理行業仍處于不斷發展的過程中。只有發現和解決制約物業管理服務水平的因素，才能提高客戶滿意度，完善企業發展戰略體系，提高企業競爭力。但是，我國目前的物業管理是根據物業管理區劃分的。再加上新舊物業的混合存在，人們誤解了社區居委會的功能，導致了越來越多的物業糾紛，增加了社區委員會的工作。關鍵詞：社區；物業管理；問題；對策引言物業管理是一種特殊的服務行業。物業管理行業的特點是商業、社會、專業。物業管理的主要工作是保護建筑物及其附屬設施和設備。另外還包括科學管理相關服務環境正常使用的特殊工作內容。作為一項服務，保值和增值是提高物業管理價值的主要目標之一。社會主義市場經濟快速發展，加速了房地產業的成熟。作為配套項目，物業管理也將呈現廣闊的發展局面。目前，中國的物業管理行業經歷了三十多年的發展。建立了比較市場化、專業化的基礎管理體系。物業管理是典型的服務業，正在通過摸索市場前進。從發展模式來看，中國物業管理已經實現了三個階段的變化：第一階段，規模化經營，強調市場占有率；第二階段，專業化和集團化管理，強調市場的大發展；第三階段，新世紀的發展階段，強調人性化管理的發展。隨著城市化的發展和人民生活水平的不斷提高，社區文化不斷豐富，社區物業管理問題也隨之出現。在現代社區，社區居民多，行業不同，文化水平不同，經濟能力和觀念也與以往截然不同。社區物業管理沒有隨著時代的發展而進步，存在很多管理問題。本文在實際調查研究的基礎上，系統分析了七都鎮物業管理現狀及存在的問題，并提出了相應的對策。1七都鎮物業管理存在的問題七都鎮隨著舊居民住宅修繕需求的不斷增加，設施設備老化，人們對環境健康要求的提高以及物業管理問題的加劇，面臨著更加難以解決的財產糾紛，七都鎮物業問題有自己的特點。1.1物業管理區域劃分不明所謂物業管理區，是指物業所在的房地產部門，由街道辦事處和居民委員會合作，住宅物業由物業管理企業根據物業管理的實際情況進行管理。物業管理區的劃分需要考慮住宅物業的基本配套設施，物業管理區的規模，居委會的成立以及物業統一的適用性等多個因素。目前，七都鎮物業管理區的劃分尚不明確，或者由于物業管理條例的實施還沒有統一的物業管理部門，導致居委會管理多個物業管理區，一個物業管理區，一些物業管理公司共同管理，與國家建立物業管理區的初衷背道而馳。這種現象的出現導致了物業管理難度加大，居民的權力難以保持的局面。如泉州嵩山街道辦事處青井園社區委員會在其管轄范圍內尚未劃分為物業管理區，只是為了確定轄區范圍，物業管理區范圍內有三個物業管理公司物業管理的實施，物業管轄下的各項物業管理業務是封閉式住宅區的獨立存在，其管轄區仍存在不相鄰的情況。從這一現象我們可以發現，有關機構和個人把住宅小區和物業管理區混為一談，導致物業管理的劃分不明確，一個物業管理區出現了幾個業主管理委員會，零散的物業管理存在較大的問題，財產糾紛也在增加。1.2物業管理區域內新舊物業交錯存在隨著近年來房地產業的發展，七都鎮的許多社區都出現了新老房地產的停滯。由于舊住宅竣工，物業法律法規不健全，建設大修資金未付款或未付款或其他用途時沒有存入指定賬戶，現在物業業主需要修理，但沒有可用的維修基金。顛簸的道路，設施設備不堪重負，住宅生活苦不堪言，許多老年人住在老人家，經濟條件差，收入少，維修費用不上來，物業管理維護不到位的情況，最終導致一個惡性循環，財產糾紛越來越多。新建的住宅區狀況良好，入住率多為年輕人，或經濟條件較好的住戶，新建住宅小區完成時，現有物業公司接管管理，服務較好，相對于舊區，在現有法律法規比較完善，大修基金有統一的專戶管理，專款專用，財產糾紛相對較少。此時，區居委會將面臨多層次的財產糾紛，增加了工作和管理的難度。1.3居民缺乏法律知識，解決問題方法不當財產問題是與所有人密切相關的問題。不同的人有不同的需求，導致不同類型的財產糾紛。如今，大部分居民對物業管理缺乏法律知識。他們不知道如何妥善保護自己的權利。有的甚至不知道他們在物業管理上有什么權利，他們的義務是什么，如何通過業主委員會維權。因此，大多數人遇到財產糾紛時，拒絕支付物業費，導致物業公司服務質量下降，惡化了問題的惡性循環。但是，物業服務企業通過訴訟解決糾紛，居民往往輸了。當居民發現不能通過拒付物業賬單解決問題時，往往會向居委會尋求幫助。居委會調解后，部分居民拒不履行協議，導致居民委員會軟弱無力。特別是舊房問題多，沒有房地產管理企業愿意接手。結果，居民的工作很難發揚光大。問題的居民將無法解決。1.4社區居民委員會工作人員缺乏相關知識根據現行的法律法規，新社區業主委員會的組成，老社區委的業主選舉，物業公司的入住，都離不開居民委員會。隨著時間的推移，財產糾紛增多，不少居民在財產問題上首先考慮的是向居委會回應問題，部分物業公司進駐物業管理的物業小區，也離不開居民委員會。但是，由于缺乏居民委員會相關法律知識，在此期間工作中出現了失誤，使居委會成為矛盾的焦點，增加了社區工作的難度，也導致了簡單的財產糾紛的解決不及時。1.5物業維修資金使用難1.5.1物業維修方案制定難建設部，財政部《住房專項維修資金管理辦法》規定，物業維修基金的業主是主要申請，并由業主委員會組織實施相關工作。但由于業主委員會組織松散，老化，業主委員會不能或不能及時制定維修計劃，業主委員會選定的施工單位往往不能及時，準確地制定維修（重建）計劃。結果，在程序開發和審計中耗費了大量的時間。1.5.2物業維修資金使用表決通過難建設部和財政部在《房屋維修資金管理辦法》第二十二條第二款明確規定：“住房專項維修資金使用的，占建筑物總面積三分之二以上的部分應當列入考慮范圍。”但是目前我國居民點通常比較大，通常難以征得三分之二以上在小區業主，這將導致資產維護的財產正常使用已經增加了一個門檻；一些業主往往“事不關己高高掛起”，只要他們不共享部分，共享設施和設備直接受益人通常會拒絕簽收，往往會導致優柔寡斷的情況，造成物業維修資金難以使用，維修物品被擱置。1.5.3物業維修資金的使用范圍很難界定物業維修資金的使用應該控制在什么具體？這個問題沒有得到很好的解決。建設部和財政部制定的《住房專項維修資金管理辦法》只規定了適用范圍僅為普通設施和設備（包括天線，電梯，照明，消防設施等）的10項和10個普通住宅，承重墻，柱子和橫梁等。但是，這一規定很模糊。其責任界定不明確，現有高科技設施設備層出不窮，實際使用中往往存在一定的困難。2解決七都鎮物業管理存在問題的措施2.1明確物業管理區域的劃分物業糾紛不是一個小問題，因為它涉及到每個人的生活，物業管理方面都有明確的區域，業主很容易成立業主管理委員會，業主委員會管理自己的業主，物業公司選擇自己的，減輕居委會的工作量；明確物業管理區，便于實行住宅小區統一管理，作為物業管理相對封閉的物業管理，有利于改善城鎮居民的居住環境。這就要求有關市，縣房地產管理部門在街道辦事處和居委會的配合下，根據物業管理區的實際情況。根據我國的有關法律法規，物業管理區域劃分要考慮一些相關因素，明確物業管理區劃，減少居民的工作難以找到統一有效的財產糾紛解決辦法，維護居民的合法權益。2.2新舊物業區別對待由于居委會沒有執行力，會導致很多工作而沒有結果，矛盾不能得到緩解。政府參與老細胞治理的管理，首先要解決歷史遺留問題，對于那些不支付大修資金的地區，政府設置收費標準，統一征收，納入專門負責人這個孤老老人的代價，為了救濟機構尋求救濟，國家獨自承擔救濟費用；由于業主需要支付老產權領域的大修資金，如果大修資金被用于其他目的或未被存入指定賬戶，政府機構也應主動介入，尋找大修資金流，相關人員追究相應的法律責任，確保正常啟動資金檢修，維護廣大業主利益，減少糾紛。解決了歷史遺留問題后，新老住宅區將重新劃分為物業管理區，統一管理，集中管理。2.3對社區居民進行普法宣傳，正確維權隨著社會的不斷完善，人們的法律意識也在不斷增強，但人們對物業管理法律法規的理解也相對較少。我們知道物業公司的物業服務并不適用于不同的業主，而不是在業主認為服務不到位的時候支付物業費用。反映的問題不一樣。有的維修不及時，有的衛生不及時清掃，有的還有公共照明問題等等。所以統一的衡量物業公司服務標準，拒絕支付物業費是不正確的，而且拒絕支付物業費往往會造成惡性循環，越是拒付，服務越少到位，服務越多沒有到位的地方更多的拒絕支付，最后將導致業主與物業公司之間的一個結，導致物業服務癱瘓，有時甚至是血腥的事件。因此，居民委員會可以組織居民學習相關的物業管理法律法規。如果發生財產問題，可以通過合理的取證，證據和訴訟來解決產權糾紛，使物業公司能夠提高服務水平，最大限度地發揮業主的合法權益。2.4社區居民委員會吸納相關專業人員目前我國社區居民委員會缺乏人員，員工少，大部分員工沒有相關的法律知識。鑒于財產糾紛數量日益增多，居委會的工作量也在增加。部分居民安裝冷氣機甚至出現問題，所以目前社區居民委員會應該招收具有相關法律知識的專業人員，盡量減少居委會的工作難度，最大限度地為居民服務提供法律知識意見，幫助大部分業主維權。2.5合理使用物業維修資金2.5.1建立科學、規范、高效的物業維修資金使用審批制度一是加強使用條件進行審查，宣傳，通關不錯。這是維修（裝修）方案的第一次審查，經申請人和管理機構共同審查，在社區宣傳7天（首輪宣傳）。隨后由業主對投票結果進行審查，并在社區進行為期7天的宣傳（第二輪宣傳）。二是加強資金評估，宣傳，好消費等要素。即項目進度，施工合同，支付憑證，項目質量，工程量的完成情況，工程預先結算情況，最終審核結果和最終結算價格，業主評估詳細情況區宣傳7天（第三輪宣傳）支付資金，確保物業維修資金不過度使用。2.5.2建立物業維修資金使用專業化隊伍也就是說，通過組建專門的人員隊伍來彌補業主委員會自身的不足，解決了申請周期長，利用率低，維護資金使用困難的問題。即通過建立方案設計，專家評審，施工隊伍，審計單位等幾個專業人才庫，對維修（改造）方案的制定，審查，施工，施工前，決算審核等方面有專業的部門完善和完善物業維護資金使用的準確性。2.5.3建立物業應急維修制度在政策范圍內，要解決財產緊急維修的問題。結合政府各項特殊情況的實際科學情況，如保修期滿后屋面，墻體防水等情況，將發生滲漏，電梯失效危及人身安全，造成高層住宅水泵損壞供水中斷等緊急情況下，公安，消防安全監督，技術監督等部門要求整改或共同部分的財產，共用設施設備的法律，法規，規章和相關強制性技術標準必須進行維護和改造，裝修，并啟動搶修程序，不用“兩個三分之二”投票，即由物業維修基金管理機構進行維修，費用直接由物業維修基金賬戶的業主。結論在城市建設和發展的過程中，作為新興產業的物業管理應運而生。隨著物業管理企業的快速增長，其產生和發展為改善人們的生活和工作環境，改善城市管理和擴大就業發揮了積極作用。社區物業管理是一個相對復雜的問題，難以解決。它與人民群眾生活息息相關，應引起政府和社會各界的共同關注，共同尋求解決之道，促進社會和諧穩定發展。參考文獻[1]熊美娟,朱凌慧.制度和過程視角下的城市社區業主委員會成立困境研究[J].廣州廣播電視大學學報,2022,22(05):100-106+112.[2]陳彤.利益相關者視角下商品房小區業主自治的困境與應對研究[D].南昌大學,2022.DOI:10.27232/ki.gnchu.2022.001469.[3]董映峰.協同與自治：業委會參與社區協商治理的實踐研究[D].西北師范大學,2022.[4]王曉安.小區業委會自主治理的可行之道[D].華中師范大學,2022.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