2025年北京市大興區物業管理條例全文

2025年北京市大興區物業管理條例全文為規范北京市大興區物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益，營造安全、文明、和諧的居住和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》《北京市物業管理條例》等有關法律、法規，結合本區實際，制定本條例。本條例適用于大興區行政區域內的物業管理活動及其監督管理。本條例所稱物業管理，是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。大興區人民政府應當加強對本區物業管理工作的領導，將物業管理納入社區治理體系，建立健全物業管理綜合協調機制、目標責任制和考核辦法，統籌協調物業管理中的重大問題。區住房和城鄉建設部門是本區物業管理的行政主管部門，負責物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：（一）貫徹執行物業管理相關法律、法規、規章和政策，制定本區物業管理相關政策措施；（二）指導街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理相關工作；（三）負責物業服務人信用信息管理、物業服務合同備案、物業項目交接的監督管理；（四）統籌協調老舊小區綜合整治、既有多層住宅加裝電梯等涉及物業管理的重點工作；（五）監督管理專項維修資金的使用；（六）處理物業管理活動中的投訴舉報；（七）法律、法規、規章規定的其他職責。區發展改革、民政、財政、規劃自然資源、生態環境、城市管理、市場監管、應急管理、公安、消防救援、水務等有關部門，按照各自職責，做好物業管理相關的監督管理工作。街道辦事處、鎮人民政府負責本轄區內物業管理的具體指導、協調和監督工作，履行下列職責：（一）指導、協助業主大會成立和業主委員會選舉、換屆，監督業主大會、業主委員會依法履行職責；（二）指導、監督物業服務人依法開展物業服務活動，協調處理物業管理糾紛；（三）組織、協調老舊小區物業管理工作；（四）統籌協調業主委員會、物業服務人、社區居民委員會等開展社區治理相關工作；（五）法律、法規、規章規定的其他職責。社區居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理相關工作，引導業主理性表達訴求，協調化解物業管理糾紛，推動將物業管理納入社區協商議事范圍。物業管理區域的劃分應當符合法律、法規的規定，綜合考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。新建物業項目，建設單位應當在辦理房屋預售許可或者現房銷售備案前，將劃定的物業管理區域向區住房和城鄉建設部門備案，并在房屋買賣合同中明示。已經建成并交付使用的物業，尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域不符合規定的，區住房和城鄉建設部門應當會同街道辦事處、鎮人民政府，結合社區布局、物業共用設施設備等實際情況，劃分物業管理區域并向業主公告。建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置物業服務用房。物業服務用房包括辦公用房、客服接待用房、維修保養用房、檔案資料用房和必要的輔助用房。新建物業項目的物業服務用房建筑面積應當不低于建設工程項目規劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，且最低不少于一百平方米；其中，業主委員會辦公用房建筑面積不低于二十平方米。物業服務用房應當為地面以上的獨立成套房屋，具備水、電、通風、采光等基本使用條件，且位于物業管理區域中心或者出入口附近。建設單位應當將物業服務用房納入建設項目配套設施規劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用，并在辦理房屋所有權首次登記時，將物業服務用房一并登記，不得擅自出售或者挪作他用。建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在銷售場所顯著位置公示臨時管理規約，不得在房屋買賣合同中設置不合理的免責條款或者減輕、免除其應當承擔的責任。物業買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分面積占建筑物總面積百分之五十以上且業主人數占總人數百分之五十以上的，建設單位應當及時向街道辦事處、鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。街道辦事處、鎮人民政府收到建設單位報送的文件資料后，應當在六十日內組建業主大會籌備組。籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鎮人民政府代表、社區居民委員會或者村民委員會代表組成，其中業主代表人數不少于籌備組總人數的百分之五十。業主代表由街道辦事處、鎮人民政府組織業主推薦產生。籌備組組長由街道辦事處或者鎮人民政府代表擔任。籌備組應當自成立之日起九十日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。首次業主大會會議應當審議通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會履行下列職責：（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會工作；（三）確定物業管理方式，選聘、解聘物業服務人；（四）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益；（八）決定業主委員會的工作經費、工作補貼標準；（九）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；（十）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關共有和共同管理權利的重大事項。業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過互聯網方式召開，應當有物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主大會決定本條例規定的籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項的，應當經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；（四）監督管理規約的實施；（五）組織、監督專項維修資金的籌集和使用；（六）配合街道辦事處、鎮人民政府、社區居民委員會做好物業管理區域的社區治理工作；（七）業主大會賦予的其他職責。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力和必要工作時間的業主擔任。業主委員會委員候選人應當從符合法律、法規規定條件的業主中產生，提倡中國共產黨黨員、社區居民委員會成員、村民委員會成員、人大代表、政協委員等參選業主委員會委員。業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向街道辦事處、鎮人民政府備案。街道辦事處、鎮人民政府應當自收到備案材料之日起十日內，向業主委員會出具備案證明。業主委員會應當建立健全工作制度，定期召開會議，及時處理業主的意見和建議。業主委員會作出的決定應當經全體委員過半數同意，并在物業管理區域內顯著位置公告。業主委員會委員不得有下列行為：（一）挪用、侵占業主共有財產；（二）索取、非法收受建設單位、物業服務人或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；（三）利用職務之便要求物業服務人減免物業服務費或者為其提供便利；（四）泄露業主信息；（五）違反法律、法規、管理規約或者業主大會議事規則的其他行為。業主委員會委員有上述行為之一的，業主大會或者業主委員會可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，罷免其委員職務。業主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。逾期未換屆的，街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期換屆；逾期仍未換屆的，街道辦事處、鎮人民政府應當組織業主進行換屆選舉。業主自行管理物業的，應當在街道辦事處、鎮人民政府的指導下，制定自行管理方案，明確管理事項、管理方式、責任分工、費用籌集和使用等內容。自行管理方案應當經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主自行管理物業的，應當依法履行物業管理職責，承擔相應的法律責任。業主可以共同決定委托物業服務人提供物業服務。物業服務人應當具有獨立法人資格，具備相應的專業技術人員和設備，具有良好的信用記錄。物業服務人應當按照物業服務合同的約定，提供相應的物業服務，履行下列主要義務：（一）按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業管理區域內的業主共有部分，維護物業管理區域內的基本秩序；（二）采取合理措施保護業主、物業使用人的人身、財產安全；（三）及時、如實告知業主、物業使用人物業的使用方法、維護事項和注意事項；（四）聽取業主、物業使用人的意見和建議，改進物業服務質量；（五）協助街道辦事處、鎮人民政府、社區居民委員會、村民委員會和有關部門開展社區治理相關工作；（六）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。物業服務人應當將下列事項在物業管理區域內顯著位置公示，接受業主監督：（一）物業服務人的基本信息、服務電話；（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式；（三）電梯、消防、監控等共用設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案；（四）專項維修資金的使用情況；（五）物業共用部位、共用設施設備的經營收益和使用情況；（六）業主交納物業服務費情況；（七）法律、法規規定和物業服務合同約定應當公示的其他事項。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區分不同物業的性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。保障性住房、房改房、老舊小區等物業服務收費實行政府指導價，具體收費標準由區發展改革部門會同區住房和城鄉建設部門制定。普通商品住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主與物業服務人在物業服務合同中約定。物業服務人不得擅自提高物業服務收費標準。確需調整的，應當與業主委員會協商，并經業主大會同意；沒有業主委員會的，應當與業主協商，并經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費。業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會、物業服務人可以通過上門催告、在物業管理區域內公示等方式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務人可以依法向人民法院提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人應當按照國家和本市有關規定，建立健全物業管理檔案，妥善保管物業項目的工程技術資料、業主資料、服務記錄、收費記錄等檔案資料。物業服務合同終止或者解除的，物業服務人應當在合同終止或者解除之日起十五日內，按照規定向業主委員會或者新選聘的物業服務人移交物業管理相關檔案資料、物業共用部位、共用設施設備和物業服務用房，并辦理交接手續。街道辦事處、鎮人民政府應當對交接工作進行監督。物業管理區域內的共用部位、共用設施設備的日常維修養護費用，從物業服務費中列支；需要維修、更新、改造的，按照國家和本市有關規定從專項維修資金中列支。專項維修資金是業主的共有資金，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。業主應當按照規定足額交存專項維修資金。未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的，業主應當按照業主大會的決定補交或者續交專項維修資金。專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。物業服務人、業主委員會或者相關業主可以提出專項維修資金使用申請，經業主大會或者相關業主依法表決通過后，按照規定辦理使用手續。緊急情況下需要維修物業共用部位、共用設施設備的，物業服務人可以先行組織維修，并在維修前將維修方案在物業管理區域內顯著位置公示，同時告知街道辦事處、鎮人民政府和區住房和城鄉建設部門。維修費用從專項維修資金中列支。新建物業項目的建設單位應當按照國家和本市有關規定，在物業交付使用前，完成物業共用部位、共用設施設備的配置和安裝，并組織竣工驗收。建設單位應當在物業交付使用前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用、維護方法等資料告知業主，并按照規定向物業服務人移交物業管理相關檔案資料。建設單位應當按照法律、法規規定和合同約定，承擔物業保修責任。物業保修期限從物業交付業主之日起計算，保修期限內發生的物業質量問題，由建設單位負責維修。建設單位委托物業服務人承擔保修責任的，應當與物業服務人簽訂委托協議，并向業主公示。物業管理區域內禁止下列行為：（一）擅自改變物業的規劃用途；（二）擅自改變物業共用部位、共用設施設備的用途；（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；（五）損壞或者擅自移動、改裝共用設施設備；（六）違法搭建建筑物、構筑物；（七）違反規定飼養動物；（八）排放有毒、有害等污染環境的物質；（九）制造超過規定標準的噪聲、振動；（十）違反規定在公共區域內堆放雜物；（十一）法律、法規、管理規約禁止的其他行為。物業服務人發現物業管理區域內有上述行為的，應當及時采取合理措施制止、向有關部門報告并協助處理。業主、物業使用人對上述行為有權進行勸阻、制止；勸阻、制止無效的，有權向有關部門投訴舉報。有關部門應當依法及時處理，并將處理結果告知投訴舉報人。老舊小區改造完成后，街道辦事處、鎮人民政府應當指導業主成立業主大會，選舉業主委員會，選聘物業服務人實施專業化物業管理。暫時不具備專業化物業管理條件的，街道辦事處、鎮人民政府可以組織業主進行自行管理或者委托社區服務中心、公益性物業服務企業提供基本物業服務。