資產(chǎn)評(píng)估師土地使用權(quán)評(píng)估題（完整版）

資產(chǎn)評(píng)估師土地使用權(quán)評(píng)估題（完整版）1.我國(guó)城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，土地使用權(quán)評(píng)估的對(duì)象是土地的所有權(quán)及對(duì)應(yīng)收益權(quán)。（）2.商業(yè)用途國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為50年。（）3.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均地價(jià)，不對(duì)應(yīng)具體宗地的交易價(jià)格，可作為宗地評(píng)估的參考依據(jù)。（）4.采用成本法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)時(shí)，土地增值收益屬于必須計(jì)入的評(píng)估構(gòu)成項(xiàng)。（）5.剩余法評(píng)估待開發(fā)土地使用權(quán)時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)通常包含待估土地的取得成本。（）6.已抵押的劃撥土地使用權(quán)可直接進(jìn)行評(píng)估，無(wú)需先確認(rèn)抵押權(quán)人同意處置的相關(guān)文件。（）7.市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)時(shí)，若交易案例的成交日期比評(píng)估基準(zhǔn)日早6個(gè)月，當(dāng)?shù)赝愅恋氐貎r(jià)月均上漲0.5%，則交易日期修正系數(shù)應(yīng)為1.03。（）8.標(biāo)定地價(jià)是政府公布的具體宗地在正常市場(chǎng)條件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。（）9.采用收益法評(píng)估土地使用權(quán)時(shí)，土地還原利率通常高于同期銀行定期存款利率。（）10.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市評(píng)估無(wú)需考慮土地出讓年限的限制。（）1.下列選項(xiàng)中，不屬于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓法定最高年限的是（）A.居住用地70年B.工業(yè)用地50年C.教育、科技用地40年D.商業(yè)、旅游用地40年2.某宗已出讓住宅用地的出讓合同載明開工日期為2018年7月1日，土地出讓起始日期為2016年7月1日，至評(píng)估基準(zhǔn)日2023年7月1日該地塊仍未開發(fā)，不考慮其他因素，該土地剩余使用權(quán)年限為（）A.63年B.65年C.67年D.70年3.采用成本法評(píng)估土地使用權(quán)時(shí)，下列項(xiàng)目中不屬于土地取得成本的是（）A.土地征收補(bǔ)償費(fèi)用B.新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)C.耕地占用稅D.場(chǎng)地平整費(fèi)4.基準(zhǔn)地價(jià)修正法的理論基礎(chǔ)是（）A.替代原理B.預(yù)期收益原理C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.供求原理5.某宗待開發(fā)商業(yè)用地采用剩余法評(píng)估，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為11760萬(wàn)元，開發(fā)成本為4000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%，銷售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%，開發(fā)利潤(rùn)率為20%（計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用），不考慮利息和其他費(fèi)用，該地塊的評(píng)估值最接近（）A.4225萬(wàn)元B.4560萬(wàn)元C.5000萬(wàn)元D.5280萬(wàn)元6.下列關(guān)于劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的說(shuō)法，正確的是（）A.劃撥土地使用權(quán)沒(méi)有使用年限限制，評(píng)估時(shí)無(wú)需設(shè)定使用年限B.劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估值通常包含土地增值收益C.企業(yè)改制時(shí)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估可直接采用市場(chǎng)法參照出讓土地交易案例D.劃撥土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)扣除需補(bǔ)繳的土地出讓金7.采用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)時(shí)，所選交易案例的成交價(jià)格為1200元/平方米，該交易為關(guān)聯(lián)方交易，經(jīng)測(cè)算比正常交易價(jià)格低8%，則交易情況修正后的價(jià)格最接近（）A.1104元/平方米B.1296元/平方米C.1304元/平方米D.1392元/平方米8.下列評(píng)估方法中，最適合評(píng)估待開發(fā)商業(yè)用地使用權(quán)的是（）A.成本法B.剩余法C.收益法D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法9.某宗工業(yè)用地使用權(quán)的年客觀純收益為80萬(wàn)元，土地還原利率為8%，剩余使用年限為30年，采用收益法評(píng)估該地塊的價(jià)值最接近（）A.800萬(wàn)元B.900萬(wàn)元C.1000萬(wàn)元D.1100萬(wàn)元10.下列參數(shù)中，不屬于基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估時(shí)需修正的因素是（）A.交易情況因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.年期因素1.下列屬于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)取得方式的有（）A.出讓B.劃撥C.租賃D.作價(jià)出資（入股）E.集體土地自由流轉(zhuǎn)2.土地使用權(quán)評(píng)估中，下列屬于需明確的權(quán)屬基本事項(xiàng)的有（）A.土地使用權(quán)類型B.土地用途C.土地剩余使用年限D(zhuǎn).土地使用權(quán)抵押情況E.宗地周邊配套設(shè)施情況3.市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)時(shí)，交易案例的選擇需滿足的條件有（）A.與待估宗地用途相同B.與待估宗地交易類型相同C.交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔不超過(guò)3年D.成交價(jià)格為正常交易價(jià)格或可修正為正常交易價(jià)格E.與待估宗地處于同一供需圈4.成本法評(píng)估出讓土地使用權(quán)時(shí)，評(píng)估構(gòu)成項(xiàng)通常包括（）A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.利息、利潤(rùn)D.土地增值收益E.企業(yè)所得稅5.剩余法評(píng)估土地使用權(quán)時(shí)，需扣除的開發(fā)相關(guān)費(fèi)用包括（）A.建筑安裝工程費(fèi)B.專業(yè)費(fèi)用C.銷售費(fèi)用D.開發(fā)利潤(rùn)E.不動(dòng)產(chǎn)持有稅6.下列關(guān)于土地還原利率的說(shuō)法，正確的有（）A.土地還原利率反映了土地投資的收益率水平B.商業(yè)用地的還原利率通常高于工業(yè)用地C.土地還原利率可采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法測(cè)算D.土地還原利率與不動(dòng)產(chǎn)整體還原利率取值相同E.還原利率越高，同等收益條件下土地評(píng)估值越低7.下列情形中，需要進(jìn)行土地使用權(quán)評(píng)估的有（）A.國(guó)有企業(yè)改制涉及土地使用權(quán)處置B.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓C.土地使用權(quán)抵押D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓E.企業(yè)日常財(cái)務(wù)核算8.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市評(píng)估需考慮的特殊因素有（）A.入市后的用途限制B.集體土地所有權(quán)人的收益分配要求C.與國(guó)有建設(shè)用地的權(quán)利差異D.所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)政策限制E.土地出讓年限是否符合法定要求9.采用收益法評(píng)估土地使用權(quán)時(shí)，確定客觀純收益需扣除的項(xiàng)目有（）A.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用B.年土地折舊費(fèi)C.年房產(chǎn)稅D.年土地使用稅E.建筑物年純收益10.下列關(guān)于標(biāo)定地價(jià)的說(shuō)法，正確的有（）A.標(biāo)定地價(jià)是政府公示的地價(jià)B.標(biāo)定地價(jià)以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)測(cè)算C.標(biāo)定地價(jià)對(duì)應(yīng)具體宗地的正常市場(chǎng)價(jià)格D.標(biāo)定地價(jià)可作為補(bǔ)繳土地出讓金的參考依據(jù)E.標(biāo)定地價(jià)每三年必須更新一次1.案例背景：某評(píng)估機(jī)構(gòu)承接一宗住宅用地使用權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。該地塊為2013年12月31日以出讓方式取得，出讓年限70年，宗地面積10000平方米。評(píng)估人員選取了可比交易案例A：成交日期2023年6月30日，成交單價(jià)12000元/平方米，交易情況比正常價(jià)格低3%，區(qū)域因素比待估宗地優(yōu)2%，剩余年限68年。已知當(dāng)?shù)刈≌玫氐貎r(jià)2023年下半年月均上漲0.3%，土地還原利率為6%，不考慮個(gè)別因素修正。要求：計(jì)算案例A修正后的單價(jià)。2.案例背景：某國(guó)有企業(yè)擬改制為股份有限公司，其占用的一宗工業(yè)用地為2008年以劃撥方式取得，宗地面積20000平方米。經(jīng)評(píng)估人員測(cè)算，該宗地若為出讓性質(zhì)，剩余使用年限50年的評(píng)估值為900元/平方米。當(dāng)?shù)匾?guī)定劃撥土地轉(zhuǎn)出讓需補(bǔ)繳的出讓金為出讓土地評(píng)估值的40%。要求：計(jì)算該宗劃撥土地使用權(quán)的總評(píng)估值，以及改制時(shí)需補(bǔ)繳的土地出讓金總額。3.案例背景：某待開發(fā)商業(yè)用地面積5000平方米，規(guī)劃容積率為3.0，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。評(píng)估人員預(yù)計(jì)該項(xiàng)目開發(fā)周期為2年，開發(fā)完成后即可全部銷售，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為18000元/平方米，開發(fā)成本（含建安、專業(yè)費(fèi)等）為3500元/平方米（建筑面積），管理費(fèi)用為開發(fā)成本的4%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%，開發(fā)利潤(rùn)率為25%（計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用），年利息率為6%，土地取得成本一次性投入，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。不考慮其他因素，要求：采用剩余法計(jì)算該宗土地的總評(píng)估值。1.請(qǐng)對(duì)比分析土地使用權(quán)評(píng)估中市場(chǎng)法、成本法、收益法三種基本方法的適用前提、核心差異及應(yīng)用注意事項(xiàng)。2.隨著《土地管理法》修訂后集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市常態(tài)化，請(qǐng)問(wèn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估相比，存在哪些特殊的評(píng)估要點(diǎn)？請(qǐng)結(jié)合評(píng)估實(shí)踐說(shuō)明需重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題答案及解析1.×解析：我國(guó)城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，除特殊情形外土地所有權(quán)不得流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)評(píng)估的對(duì)象僅為土地使用權(quán)及對(duì)應(yīng)衍生權(quán)利，不包含所有權(quán)。2.×解析：根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地出讓最高年限為40年，工業(yè)、教育、科技等用地出讓最高年限為50年。3.√解析：基準(zhǔn)地價(jià)是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的某一期日的法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，不對(duì)應(yīng)具體宗地，可作為宗地評(píng)估的參考依據(jù)。4.×解析：土地增值收益是土地使用者出讓取得土地時(shí)向國(guó)家繳納的所有權(quán)收益部分，劃撥土地使用權(quán)未繳納該部分費(fèi)用，成本法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)時(shí)不計(jì)入土地增值收益。5.√解析：剩余法的開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)通常為土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用之和，包含待估土地的取得成本。6.×解析：已抵押的土地使用權(quán)評(píng)估需先確認(rèn)抵押權(quán)人同意處置的相關(guān)文件，劃撥土地抵押還需符合自然資源部門的相關(guān)管理要求，否則評(píng)估結(jié)論不具備處置參考效力。7.√解析：交易日期修正系數(shù)=1+0.5%×6=1.03。8.√解析：標(biāo)定地價(jià)是政府為管理需要公布的，具體宗地在正常市場(chǎng)條件下、某一基準(zhǔn)日的法定最高年期土地使用權(quán)價(jià)格。9.√解析：土地投資的風(fēng)險(xiǎn)高于銀行定期存款，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)收益匹配原則，土地還原利率通常高于同期銀行定期存款利率。10.×解析：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的出讓年限參照國(guó)有建設(shè)用地同類用途的最高年限確定，評(píng)估時(shí)需明確剩余使用年限并做年期修正。二、單選題答案及解析1.C解析：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地出讓最高年限為50年，而非40年。2.A解析：土地使用權(quán)出讓年限自出讓起始日期起算，該地塊2016年7月1日出讓，至2023年7月1日已使用7年，剩余年限為70-7=63年。3.D解析：場(chǎng)地平整費(fèi)屬于土地開發(fā)成本范疇，不屬于土地取得成本。4.A解析：基準(zhǔn)地價(jià)修正法的理論基礎(chǔ)是替代原理，即條件相似的土地價(jià)格應(yīng)接近。5.C解析：設(shè)待估土地評(píng)估值為X，可列等式：X+4000+4000×5%+20%×(X+4000+200)+11760×6%=11760，解得1.2X=6014.4，X≈5012萬(wàn)元，最接近5000萬(wàn)元。6.D解析：A選項(xiàng)劃撥土地雖無(wú)法定使用年限限制，但評(píng)估時(shí)需結(jié)合用途設(shè)定合理使用年限；B選項(xiàng)劃撥土地評(píng)估值不含土地增值收益；C選項(xiàng)劃撥土地評(píng)估需先修正權(quán)利差異，不能直接參照出讓土地案例；D選項(xiàng)正確，劃撥土地抵押價(jià)值需扣除處置時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金。7.C解析：交易情況修正后價(jià)格=1200/(1-8%)≈1304元/平方米。8.B解析：待開發(fā)土地最適合采用剩余法評(píng)估，通過(guò)測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值扣除開發(fā)相關(guān)費(fèi)用得到土地價(jià)值。9.B解析：收益法公式為V=a/r×[1-1/(1+r)^n]，代入數(shù)據(jù)得V=80/8%×[1-1/(1+8%)^30]≈900.6萬(wàn)元，最接近900萬(wàn)元。10.A解析：基準(zhǔn)地價(jià)是正常市場(chǎng)條件下的區(qū)域平均價(jià)格，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正，需修正的因素包括區(qū)域因素、個(gè)別因素、年期因素、期日因素等。三、多選題答案及解析1.ABCD解析：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)取得方式包括出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等，集體土地不得自由流轉(zhuǎn)，需符合法定條件才可入市。2.ABCD解析：E選項(xiàng)宗地周邊配套設(shè)施屬于區(qū)域因素范疇，不屬于權(quán)屬基本事項(xiàng)。3.ABDE解析：C選項(xiàng)交易案例的交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔原則上不超過(guò)2年，最長(zhǎng)不超過(guò)3年的說(shuō)法不符合評(píng)估規(guī)范要求，其余選項(xiàng)均為交易案例選擇的必要條件。4.ABCD解析：成本法評(píng)估出讓土地使用權(quán)的構(gòu)成項(xiàng)包括土地取得成本、開發(fā)成本、利息、利潤(rùn)、土地增值收益，無(wú)需扣除企業(yè)所得稅。5.ABCD解析：E選項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)持有稅是開發(fā)完成后持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，剩余法評(píng)估中扣除的是開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)的費(fèi)用，持有稅不屬于扣除范疇。6.ABCE解析：D選項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)整體還原利率包含土地和建筑物的收益風(fēng)險(xiǎn)，與土地還原利率取值不同，通常介于土地還原利率和建筑物還原利率之間。7.ABCD解析：E選項(xiàng)企業(yè)日常財(cái)務(wù)核算以歷史成本為基礎(chǔ)，無(wú)需進(jìn)行土地使用權(quán)評(píng)估，其余選項(xiàng)均為法定需要評(píng)估的情形。8.ABCDE解析：選項(xiàng)所列內(nèi)容均為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市評(píng)估需考慮的特殊因素。9.ACDE解析：B選項(xiàng)土地使用權(quán)不存在折舊概念，出讓土地使用權(quán)的年限損耗通過(guò)年期修正體現(xiàn)，無(wú)需扣除土地折舊費(fèi)；其余選項(xiàng)均為計(jì)算土地客觀純收益時(shí)需扣除的項(xiàng)目。10.ABCD解析：E選項(xiàng)標(biāo)定地價(jià)沒(méi)有強(qiáng)制每三年更新的要求，各地可根據(jù)市場(chǎng)變化情況動(dòng)態(tài)調(diào)整。四、案例分析題答案及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)1.解題過(guò)程：（1）待估宗地剩余使用年限=70-（2023-2013）=60年（2）交易情況修正系數(shù)=1/(1-3%)≈1.0309（3）交易日期修正系數(shù)=1+0.3%×6=1.018（4）區(qū)域因素修正系數(shù)=1/(1+2%)≈0.9804（5）年期修正系數(shù)=[1-1/(1+6%)^60]/[1-1/(1+6%)^68]≈(1-0.0303)/(1-0.0192)≈0.9891（6）修正后單價(jià)=12000×1.0309×1.018×0.9804×0.9891≈12227.46元/平方米評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：共6分，每個(gè)修正步驟1分，最終結(jié)果1分，無(wú)計(jì)算過(guò)程不得分。2.解題過(guò)程：（1）劃撥土地使用權(quán)單價(jià)=出讓土地評(píng)估值×（1-出讓金繳納比例）=900×(1-40%)=540元/平方米（2）劃撥土地總評(píng)估值=540×20000=10800000元=1080.00萬(wàn)元（3）需補(bǔ)繳的土地出讓金總額=900×40%×20000=7200000元=720.00萬(wàn)元評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：共6分，劃撥土地總評(píng)估值計(jì)算3分，出讓金計(jì)算3分，無(wú)計(jì)算過(guò)程不得分。3.解題過(guò)程：（1）總建筑面積=5000×3=15000平方米（2）開發(fā)完成后總售價(jià)=15000×18000=270000000元=27000萬(wàn)元（3）開發(fā)成本總額=15000×3500=52500000元=5250萬(wàn)元（4）管理費(fèi)用=5250×4%=210萬(wàn)元（5）銷售費(fèi)用=27000×3%=810萬(wàn)元（6）銷售稅費(fèi)=27000×5.5%=1485萬(wàn)元（7）設(shè)土地總評(píng)估值為X，利息總額=X×[(1+6%)^2-1]+(5250+210)×[(1+6%)^1-1]=0.1236X+327.6萬(wàn)元（8）利潤(rùn)總額=(X+5250+210)×25%=0.25X+1365萬(wàn)元（9）列等式：X+5250+210+0.1236X+327.6+0.25X+1365+810+1485=27000，解得1.3736X=17552.4，X≈12778.39萬(wàn)元評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：共6分，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算2分，利息、利潤(rùn)計(jì)算各1分，等式列示1分，結(jié)果1分，無(wú)計(jì)算過(guò)程不得分。五、論述題答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)1.答題要點(diǎn)：（1）適用前提：①市場(chǎng)法：需有充足的可比交易案例，市場(chǎng)發(fā)育成熟，交易信息公開透明；②成本法：適用于新開發(fā)土地、無(wú)收益且少有交易案例的土地，如公共設(shè)施用地、公益事業(yè)用地；③收益法：適用于有穩(wěn)定收益的經(jīng)營(yíng)性土地，如商業(yè)、租賃住宅用地。（3分）（2）核心差異：①理論基礎(chǔ)不同：市場(chǎng)法基于替代原理，成本法基于生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，收益法基于預(yù)期收益原理；②價(jià)值口徑不同：市場(chǎng)法反映當(dāng)前市場(chǎng)交易價(jià)值，成本法反映土地的重置成本價(jià)值，收益法反映未來(lái)收益折現(xiàn)