城鎮土地使用稅調整的四點理解-華創證券

證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）121【宏觀快評】【宏觀快評】財政部、稅務總局7月28日對外發布公告，明確將調整煤炭、礦山、油氣、建材、電力等能源資源行業企業城鎮土地使用稅政策。一、稅種介紹：小稅種的三個小知識城鎮土地使用稅屬于小稅種（2025年2551億，占稅收收入1.4%在具體展開分析和測算前，有必要先做幾點背景介紹：（一）什么是城鎮土地使用稅？我國在土地保有環節征收的唯一稅種根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（下稱“暫行條例”），城鎮土地使用稅是對城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收的一種稅。（二）稅額是多少？每年每平米0.6元~30元，各地可在幅度內自主分級確定暫行條例規定每平方米年稅額：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元；具體適用稅額由地方在幅度內確定，以北京為例，每平方米年稅額分六級，最高的一級土地30元，最低的六級土地1.5元。（三）是中央稅還是地方稅？地方稅2025年地方本級收入12.2萬億，城鎮土地使用稅占比=2551/122082=約2.1%；和2025年前三大純地方稅比較，相當于房產稅的48.9%（注：并非社會各界普遍關注、尚未正式開征的房地產稅，房產稅是1986年開始征收的傳統稅種，主要是對經營性房產征收的稅收，居民個人的非經營性房產不用繳納房產稅）、契稅的57.5%、土地增值稅的62.2%。二、政策要點：是征稅范圍擴大嗎？不是，是近40年優惠政策的取消本次政策調整，針對的是部分能源資源行業長期享受的稅收優惠，而非擴大征（一）政策發布前：能源資源行業部分稅收優惠已實施近40年本次政策發布前，對煤炭、礦山、油氣、建材、電力等行業企業的廠區、辦公和生活用地征收城鎮土地使用稅，但對這些行業的采礦場、矸石山等直接生產經營用地，以及廠區外公路、炸藥庫安全區等其他用地免征城鎮土地使用稅。而這些免稅政策有的已實施近40年——彼時能源資源行業是瓶頸產業，產品實行計劃定價、企業占比面積大，需要國家扶持；當前能源資源行業今非昔比，優惠政策長期實施帶來的土地利用效率偏低、影響稅收公平等負面效應凸顯。（二）政策發布后：部分主要生產經營用地恢復征收，公益性、安全保障性質、重大基礎設施用地仍免稅本次政策發布后，上述能源資源行業的用地被分為三類：1、廠區、辦公和生活用地——繼續征收；2、廠區、辦公和生活用地以外，具有公益性、安全保障性質以及重大基礎設施用地——繼續免征；3、上述兩類以外的其他部分主要生產經營用地——恢復征收（2026年9月1日~2027年8月31日為過渡期，減半征收；2027年9月1日起全額征收）。三、財政增收測算：年內增量約50~220億，中值占2025年城鎮土地使用稅約5.3%；全額增收年增量約300~1330億，中值占2025年城鎮土地使用稅約31.9%（偏上限測算，實際規模或顯著低于上限和中值）（一）測算說明證券分析師：證券分析師：張瑜證券分析師：高拓相關研究報告《【華創宏觀】轉型仍是基礎前提——7《【華創宏觀】不一樣的利潤高增——6證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號1、增收=恢復征收面積*稅額，測算恢復征收面積后對應不同年份稅額，可得不同年份增收。2、恢復征收面積與稅額取靜態值，不考慮礦區擴張/收縮及稅額調整。3、對于恢復征收面積，難以剔除繼續免征的公益性用地等，為偏上限測算。4、對于恢復征收面積，不考慮礦區等可能存在于非城市、縣城、建制鎮及工礦區范圍內的偏遠地區（不適用城鎮土地使用稅），為偏上限測算。5、對于恢復征收面積，五大能源資源行業按數據可得性分為兩類：1）A類：煤炭、礦山、建材恢復征收面積，較為明確，約244.24億平方米：按第三次全國國土調查工作分類地類認定細則和自然資源部《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017煤炭、礦山、建材的生產用地對應采礦用地（編碼及尾礦堆放地”，不含已征收的廠區、辦公和生活用地）；根據2021年自然資源部發布的第三次全國國土調查主要數據公報，全國采礦用地為244.24萬2）B類：油氣、電力恢復征收面積，無明確對應，僅做大致增收量級的近似6、對于A類，稅額統一按全國工礦區法定稅額下限~代表性礦區（鄂爾多斯）稅額為上限做區間測算，為0.6元/平方米~4.8元/平方米：鄂爾多斯是全國煤炭產量第一的地級市，根據鄂爾多斯市城鎮土地使用稅稅額標準調整方案，7個具名礦區應稅土地單位稅額標準均為4.8元/平方米，為資源型城市大型礦區實際執行的較高稅額。7、對于B類，保守假設舊政策下油氣、電力免征的配套用地規模不超過已征的廠區主體用地（為大致量級假設：2015年油氣已大幅收窄免稅范圍，電力因灰場占地或偏大，不確定性相對更強對應稅務年鑒分產業分稅種數據中的石油和天然氣開采業和電力、熱力生產和供應業城鎮土地使用稅，2024年共52+103=155億，作為B類行業增收的近似值。（二）總量增收測算：2026年136億→2027年543億→2028年814億（均為根據過渡期安排，分年度看：1、2026年（9月1日起執行，4個月減半1）A類全年增收：下限=244.24億m2*0.6元/m2億m2*4.8元/m2*1/2*4/12=195.4億；2）B類全年增收：155*1/2*4/12=25.8億；3）A類+B類全年增收：下限=24.4+25.8=50.2億，上限=195.4+25.8=221.2億，中值=（50.2+221.2）/2=135.7億2、2027年（1-8月減半，9-12月全額）：1）A類全年增收：下限=244.24億m2*0.6元/m2*1/2*8/12+244.24億m2*0.6元/m2*4/12=48.8+48.8=97.7億，上限=244.24億m2*4.8元/m2*1/2*8/12+244.24億m2*4.8元/m2*4/12=390.8+390.8=781.6億；2）B類全年增收：155*1/2*8/12+155*4/12=51.7+51.7=103.3億；3）A類+B類全年增收：下限=97.7+103.3=201億，上限=781.6+103.3=884.9億，中值=（201+884.9）/2=543億。3、2028年及以后（全額征收）：1）A類全年增收：下限=244.24億m2*0.6元/m2=146.5億，上限=244.24億m2*4.8元/m2=1172.4億；2）B類全年增收：155億；3）A類+B類全年增收：下限=146.5+155=301.5億，上限=1172.4+155=1327.4億，中值=（301.5+1327.4）/2=814億。（三）分省增收測算：TOP5省占近5成——內蒙、山東、新疆、河北、青海；地方財政自給率百分比提升TOP5：青海、內蒙、新疆、山西、山東受數據可得性所限，僅考慮A類行業（煤炭、礦山、建材統一按全額增收的年增量中值測算：證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號1、絕對規模看，TOP5省增收共324億，占全國A類行業（煤炭、礦山、建材）增收49.2%：內蒙82億、山東74億、新疆67億、河北52億、青海502、相對規?？?，分子采用測算的各省增收，分母分別采用各省2025年城鎮土地使用稅和一般公共預算支出，分別衡量本次政策調整后：1）各省城鎮土地使用稅增幅TOP5（剔除離群值西藏）:青海498%（現有城鎮土地使用稅基數較?。⑿陆?2%、山西82%、內蒙76%、云南57%。2）各省地方財政自給率（一般公共預算收入/一般公共預算支出）百分比提升TOP5：青海2.3個百分點、內蒙1.2個百分點、新疆1個百分點、山西0.6個百分點、山東0.6個百分點。四、政策信號理解：稅收“兩條腿”發力統一大市場、宏觀稅負合理化、或是地方附加稅落地前奏（一）規范稅收優惠+強化優惠適用“兩條腿”發力統一大市場7月28日“開局起步‘十五五’”系列主題新聞發布會上，國家稅務總局副局長王道樹在介紹稅務部門推進建設全國統一大市場的重點方面“進一步加強稅收政策統一適用管理，加力推進防范政策性洼地”中提到，一是加力推動規范稅收優惠政策、二是強化稅收優惠政策適用管理。對城鎮土地使用稅而言，本次政策調整屬于規范稅收優惠政策（將部分行業近40年的稅收優惠取消而近期稅務總局公布規范房產稅、城鎮土地使用稅（“房土兩稅”）優惠政策適用管理典型案例，則屬于強化稅收優惠政策適用管理：6家企業因違規享受“房土兩稅”相關優惠政策而補繳相關稅收及滯納金，國稅總局解釋為“進一（二）宏觀稅負合理化——和出口退稅、電池消費稅的共同信號2013年中央首次提出“穩定宏觀稅負”，為激發市場活力，2016年中央進一步提出“降低宏觀稅負”，此后迎來多年大規模減稅降費政策，2025年二十屆四中全會通過了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的（三）或是地方附加稅落地前奏——較出口退稅、電池消費稅的額外信號出口退稅、消費稅是中央稅，而城鎮土地使用稅是地方稅，增收能直接增強地方自主財力、提升地方財政自給率。同時呼應了2025年底中央經濟工作會議首次提及的“重視解決地方財政困難”以及近期方財政自給率低于100%意味著什么》）；或是地方附加稅落地的前奏：2026年3月《財政部2025年法治政府建設年度報告》首次提出“做好地方附加稅風險提示：測算考慮不全面：如恢復征收面積與稅額取靜態值、不考慮未來礦區擴張/收縮及稅額調整；對于恢復征收面積，難以剔除繼續免征的公益性用地等，為偏上限測算；不考慮礦區等可能存在于非城市、縣城、建制鎮及工礦區范圍內的偏遠地區（不適用城鎮土地使用稅為偏上限測算；油氣、電力恢復征收面積，無明確對應，僅做大致增收量級的近似假設等；公告細節仍待披露，城鎮土地使用稅改革不及預期。證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 5（一）什么是城鎮土地使用稅？我國在土地保有環節征收的唯一稅種 5（二）稅額是多少？每年每平米0.6元~30元，各地可在幅度內自 5（三）是中央稅還是地方稅？地方稅 5 5（一）政策發布前：能源資源行業部分稅收優惠已實施近40 5 5 5（一）測算說明 6）：（三）分省增收測算：TOP5省占近5成——內蒙、山東 7 8（一）規范稅收優惠+強化優惠適用“兩條腿”發力統一大市場 8（二）宏觀稅負合理化——和出口退稅、電池消費稅調整的共同信號 8（三）或是地方附加稅落地前奏——較出口退稅、電池消費稅調整的額外信號 9證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號稅是對城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以其實際占用的土征收城鎮土地使用稅，但對這些行業的采礦場、矸石山等直接生產經營用地，以及廠區價、企業占比面積大，需要國家扶持；當前能源資源行業今非昔比，優惠政策長期實施帶來的土地利用效率偏低、影響稅收公平等負面效應凸顯。證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號2、恢復征收面積與稅額取靜態值，不考慮礦區擴張/收縮及稅額調整。），國國土調查工作分類地類認定細則和自然資源部《土地利用現狀分類》（GB/T21010-），根據鄂爾多斯市城鎮土地使用稅稅額標準調整方案，7個具名礦區應稅土地單位稅額標準均為4.8元/平方米，為資源型城市大型礦區實際執行的較高稅額。用地（為大致量級假設：2015年油氣已大幅收窄免稅范圍，電力確定性相對更強），對應稅務年鑒分產業分稅種數據中的石油和天然氣開采業和電力、熱力生產和供應業城鎮土地使用稅，2024年共5）：3）A類+B類全年增收：下限=24.4+25.8=50.2億，上限=195.4+25.8=221.2億，中值=（50.2+221.2）/2=135.7億1）A類全年增收：下限=244.24億m2*0.6元/m2*1/2*8/12+244.24億m2*0.6元證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號2）B類全年增收：155*1/2*8/受數據可得性所限，僅考慮A類行業（煤炭、礦山、建2、相對規?？?，分子采用測算的各省增收，證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號在介紹稅務部門推進建設全國統一大市場的重點方面“進一步加強稅收政策統一適用管理，加力推進防范政策性洼地”中提到，一是加力推動規范稅收優惠政策、二政策稅收優惠取消）；證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號長、宏觀經濟研究主管、首席宏觀分析師，曾任民生證券投資決策委員會委員、首席宏觀分析師、資產配置與投資戰略研究中心負責人。目前還兼任中國人民大學國際貨幣研究所研究員，中國人民大學財稅研究所兼職研究員，澳門城市大學經濟研究所特約研究員，中國金融四十人論壇（CF40）青年論壇會員，中國保險資產管理業協會資管學雙學士學位，CPA，2019年加入華創證券研究所。曾任職于中作為核心成員，連續兩年獲得資本市場多個獎項，包括所。具有四年宏觀研究經驗，曾任職于華融證券，長江證券，期間多次在國內金融市場研究，北大金融評論，中國貨幣市場等學術期刊發表研究文章。作為團隊成員獲得“遠品策略研究經驗，曾在加拿大任職于海外大宗商品基金，回國后任財富管理公司研究部負責人，長期在新浪財經、撲克財經、華爾街見聞等多家財經平臺擔任特約專欄作者。2020-2022年新財富最佳分析師團隊核心成員。證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號銷售經理yanxingyu@銷售經理銷售經理銷售經理銷售助理baijiaqi@銷售經理wuyuying@銷售經理wangchunli@wangyue5@銷售經理銷售經理wenyadi@銷售經理銷售經理銷售助理wangyijia1@wujun1@jiangyu@wufeiyang@銷售助理銷售經理銷售經理銷售經理jinkeyi@銷售經理wujunshu@銷售助理jiangxi@wangshitao1@銷售助理證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號panyaqi@jiangsaizhuan@w