房地產 -2026 年上半年中國甲級辦公樓市場回顧與展望

2026年上半年，中國甲級辦公樓租賃市場活躍度穩步攀升，國內核心城市辦公樓市場凈吸納量同比實現正向增長。在需求端，金融業與專業服務業持續釋放市場韌性。科技創新、中企出海、消費迭代催生的新興動能與產業，持續為辦公樓市場注入增量需求；連續調整的租金水平也在不斷推動成本驅動型的辦公升級需求穩步增長。在供應端，新增供應節奏短暫放緩，但不同城市及城市內部各板塊的市場分化格局依舊顯著。盡管部分城市仍面臨一定的新增供應壓力，多數主要城市辦公樓空置率呈現季度環比回落態勢。在租金層面，中國各城市甲級辦公樓租金整體仍處于下行區間，但大部分城市租金同比跌幅持續收窄，部分優質標桿項目租金已呈現邊際回暖信號。上半年市場全景速覽一線城市上半年新增供應80.2萬㎡，同比顯著回落，為市場修復創造窗口期；但下半年將迎303.6萬㎡集中入市，全年仍屬供應大年。凈吸納量同比轉正，租賃活躍度改善；AI/人工智能、游戲電競、中企出海成為最活躍的三大需求來源。租金整體仍處下行區間（上半年降幅2%-5%），但同比跌幅持續收窄，核心區位標桿樓宇議價能力企穩回升。市場呈現K型分化：優質項目與核心板塊率先企穩，非核心區及一般品質樓宇承壓加劇。需求端：租賃活躍度持續修復，新動能構筑需求增量引擎2026年上半年，一線城市甲級辦公樓租賃活躍度穩步改善，市場整體呈現復蘇態勢，但板塊間、樓宇間的結構性分化特征持續凸顯。在上海，市場整體受益于企業升級型租賃需求釋放，優質高品質甲級辦公樓項目租賃成交活躍度顯著修復。金融、專業服務類企業依舊是市場核心需求主體。同時，以人工智能、游戲賽道為代表的科技互聯網企業租賃需求為市場提供持續增量支撐。北京市場租戶需求呈現明顯的面積與產品偏好特征，上半年租賃成交主要集中在300至500平方米小面積區間，租戶普遍青睞精裝交付、可拎包入駐的標準化辦公空間。在整體市場需求增速放緩的背景下，中關村片區憑借硬核產業集聚優勢持續吸引量化基金、人工智能等前沿新興科技企業。深圳市場凈吸納量持續修復走強，季度環比及年度同比均保持顯著增長。以智能硬件、人工智能及應用、品牌出海為代表的硬科技與新經濟行業，構成上半年最活躍的租賃需求來源，合計約占總成交的近30%。新興行業也成為廣州辦公樓市場增量需求的核心動力。受益于中企出海戰略及人工智能技術賦能，游戲、美妝及跨境電商等新興產業加速擴容，上半年貢獻了全市65%的升級及擴張型成交。1.5線與二線城市辦公樓市場結構性復蘇特征同樣顯著，新興產業成為驅動市場提質回暖的主要內生動力。在成都，AI、軟件開發及游戲企業租賃需求保持活躍；依托技術迭代與企業出海雙重紅利，游戲企業擴租、搬遷類租賃成交在上半年表現尤為突出。在南京，以數據服務、軟件開發為代表的科技互聯網企業，醫療器械等生命科學類企業等，均有效推動甲級辦公樓市場去化。在杭州，人工智能及應用，游戲、多元零售業態、電商以及以直播和短劇為代表的大文娛等新興產業，在上半年為甲級辦公樓市場帶來活躍的租賃需求。武漢市場上半年需求整體平穩，AI和芯片等新興科技企業，創新藥和醫療器械等醫療及生命科學企業的新租與擴租表現同樣較為亮供應端：短期供應節奏收斂，下半年高位格局延續2026年上半年，中國一線城市辦公樓新增供應節奏階段性放緩，市場存量去化壓力得到短暫緩解，整體空置率小幅下行。上半年一線城市新增入市總建筑面積達80.2萬平方米，較去年同期呈現顯著回落，短期供給增量收縮為市場修復創造了有利窗口。然而，從全年維度來看，市場供應壓力依舊突出——預計2026年下半年，一線城市將迎來303.6萬平方米的新增面積集中入市，大規模增量落地推動全年整體維持供應大年格局，后續市場競爭壓力將持續加劇。分城市來看，在北京，雖然上半年并沒有新增項目竣工，但是未來入市項目對部分周邊存量項目產生點狀競爭壓力。下半年市場預計將迎來約70萬平方米的新增面積入市，即將竣備入市的新項目已積極開啟預租招商工作，對部分存量樓宇帶來直接競爭壓力。上海、深圳、廣州上半年新增供應入市節奏放緩，也支撐三城的市場空置率均實現不同程度收窄，市場呈現階段性修復態勢。但伴隨下半年大量新增供應集中落地，市場將再度面臨增量沖擊，空置率大概率在未來六個月重回上行承壓態勢。相較于一線城市的整體趨穩、階段性修復特征，1.5線及二線城市上半年辦公樓新增供應呈現分化格局。在成都，上半年，多個甲級辦公樓項目集中竣工交付，新增供應總建筑面積共計9.9萬平方米，南京市場上半年僅有一個甲級新增項目入市，供應壓力同比顯著緩解，推動空置率持續下行。但受去年新增供應放量影響，疊加下半年大體量新項目入市預期，業主端競爭依舊激烈。杭州市場上半年則迎來新增供應集中入市，短期內加劇市場競爭壓力，但高品質項目的入市也有效激發了存量市場企業的升級與搬遷需求。武漢市場上半年供應節奏相對平穩，累計新增供應近20萬平方米，下半年預計仍將有21萬平方米新增面積。全年新增供應分布于四個不同板塊，市場整體仍面臨去化壓力。在租金層面，中國主要城市甲級辦公樓租金仍處于結構性下行周期。上海、廣州、深圳、成都、武漢、杭州等城市上半年平均租金整體降幅區間維持在2%-4%；南京、北京租金調整幅度相對更大，上半年累計跌幅分別達值得關注的是，市場邊際修復信號已開始顯現，多數城市租金環比跌幅持續收窄，部分成熟核心板塊已率先實現租金環比企穩。與此同時，位于城市核心區位、具備優質運營能力與高入駐率的標桿樓宇，市場議價能力逐步企穩回升，租約調整彈性也顯著收緊。優質資產的稀缺性價值正重新凸顯，市場已從單邊讓利的深度調整期向供需關系再平衡的方向演進。展望2026年下半年，國內核心城市甲級辦公樓市場將延續K型結構性修復格局，即市場內部呈現兩極分化的演進路徑：一端是核心區位、高品質、強運營的標桿項目，憑借稀缺性與差異化競爭力率先企穩甚至溫和回升；另一端則是非核心區域或一般性資產，在供應壓力與需求篩選的作用下繼續承壓。從需求端來看，新經濟賽道仍為市場核心增量來源，人工智能融合應用、企業出海、游戲、新零售、智能硬件等新興領域將持續驅動租賃需求擴容。但在供給端，受新增供應持續入市影響，整體市場租金仍將承壓下行，板塊間以及