成都空港項目可研報告（佳德）

成都航空物流園國際快件中心 及口岸聯檢樓項目 可行性研究報告 成都空港物流投資有限公司 2007 年 4 月成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 2 頁 共 20 頁 目 錄 一、 總論 二、 項目實施及承辦企業基本情況 三、 項目提出背景及建設的重要性 四、 項目功能及建設規模 五、 建設場地簡況 六、 建設方案 七、 環境影響評價 八、 勞動安全衛生與消防 九、 項目能耗與節能措施 十、 組織機構與人力資源 十一、 項目實施進度 十二、 投資估算 十三、 財務評價 十四、 項目風險分析 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 3 頁 共 20 頁 一、 總 論 1、 項目名稱、地址： 項目名稱：成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 項目地點：四川省成都市雙流縣東升 鎮 航空物流園 內 2、 編制單位 成都空港物流投資有限公司 3、 編制依據： 成都空港物流投資有限公司 及其母公司 對于 物流園區 的 開發 經驗； 成都航空物流園管委會與成都空港物流投資有限公司簽訂的投資協議； 國家及地方的有關政策、法規、規范； 建設項目經濟評價方法與參數； 企業提供的有關資料和要求等； 本報告的編制范圍主要包括：項目功能、建設目的和擬建規模、初步建設方案，投資估算和 財務分析。 4、 項目概況 本 項目為成都空港物流投資有限公司投資建設 。 項目的經營模式以物業出租、物業服務為主，同時提供一定的物流服務。 根據項目運營經濟效益測算，預計項目投資回收周期 約 為 9 年 。 本項目 建設期 約 為 6個月： 2007 年 4 月 5 月 ： 項目 立項及 勘查、設計 、招標工作，完成項目報批報建； 2007 年 6 月 中旬：進場施工； 2007 年 6 月 10 月 ： 完成 主要 建筑物的結構、裝修、設備安裝 ； 2007 年 10 月： 完成 廠區內道路、綠化及管線施工； 2007 年 11 月 中旬： 項目竣工驗收 ，投入使用 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 4 頁 共 20 頁 1）擬建主要建筑物 建設項目 凈 總用地面積 約 78 畝 ， 擬建建筑物 建筑面積 約 25400 平方米 ， 容積率為 0.49，綠化率為 15。 項目 建筑面積（平方米） 層數 結構 倉庫 12880 1 層 輕鋼 行政辦公樓 5000 5 層 混凝土框架 口岸辦公樓 5000 5 層 混凝土框架 聯檢大廳 2000 1 層 輕鋼 門衛輔助用房 520 1 層 混凝土框架 合計 25400 2）項目投資總額及投資強度 本項目總投資約為 8000 萬 元 ，超出注冊資本部分，由投資方自籌建設資金。項目投資強度約為 80 萬元 /畝，符合政 府要求。 3） 主要財務評價數據及指標： 項目 財務數據 營業收入 (萬元 ) 1123 營業稅金及附加 (萬元 ) 61.8 利潤總額 (萬元 ) 603 所得稅 (萬元 ) 150 凈利潤 (萬元 ) 453 年平均 投資 回報 率 11.03% 年平均投資利稅率 10.51% 項目投資回收期 9 年 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 5 頁 共 20 頁 5、 結論 隨著國內經濟的不斷發展，國內外交往的日益增多，目前國內西南地區的航空快件 市場迅速發展 ，成都雙流機場的口岸聯檢事務也不斷增加。本項目立足 于 航空快件與海關口岸聯檢，為以上功能提供物 業 的開發建設 和物業 服 務，具有積極的社會效益 和良好的經濟效益 。 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 6 頁 共 20 頁 二、項目實施及承辦企業基本情況 1、項目建設單位：成都空港物流投資有限公司 2、建設單位法人代表： 徐永新 3、建設單位簡介： 成都空港物流投資有限公司是由佳德物流投資有限公司（ Jade AG Logistics Investment Limited） 投資設立的專注于 成都及西南區域 物流倉儲設施投資、開發、建設、經營的專業公司。 佳德 物流投資有限 公司 （ Jade AG Logistics Investment Limited） 是一家專業從事物流設施投資開發的外資企業， 其 在中國大陸的市場目標是：專注于交通、運輸和倉儲領域，專業從事基礎設施的投資與開發，發展物流產業經濟。公司擁有一支完整的精英團隊：核心成員主要由投資專家、物流專家、冷鏈專家、工程專家和客戶經理組成，他們分別來自于海外金融機構、跨國設備制造商、大型物流企業集團、專業設計與工程單位等，大多具有碩士（博士）學歷和豐富的涉外工作經歷。 在過去的 20 年里，中國經濟經歷了快速發展，中國的物流市場同樣是方興未艾。有鑒于此，佳德 物流投資有限 公司 （ Jade AG Logistics Investment Limited） 希望 專注于中國市場、專注于中國物流行業，憑籍自己的資本實力、豐富的實踐經驗、優秀的管理團隊，穩健的經營理念，通過開放的戰略合作，在中國開展卓有成效的長期投資活動，與全國各地的合作伙伴一起，共同創造中國物流產業的發展與繁榮。 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 7 頁 共 20 頁 三、項目提出背景及建設的重要性 項目提出背景 為 建設中國西南地區的國際樞紐機場和國際航空物流樞紐，成都市政府在雙流國際機場規劃設立了成都航空港物流園區，該園區是四川省及成都市重點建設項目，規劃總面積約為 6平方公里，分為物流區 (保稅物流園區、非保稅物流園區 )、商業區、整合商區等。園區將充 分利用雙流國際機場的規模優勢和航空運輸高增長性帶來的機遇，為成都進出口貨物集散和中外客商國內外采購、分銷提供物流平臺 。 園區已具備樞紐機場、完善的交通網絡、 良好 的產業基礎和經濟基礎等打造“臨空經濟”區的必備條件，為建設全國一流、 國際知名的區域性物流樞紐 提供 了 必備 的硬件條件。 因此 依托航空運輸 優勢 ，重點吸引國際國內著名快遞公司的入駐，提供報關、安檢、檢驗檢疫等“一站式”服務， 將大大提高快件的通關速度及操作效率。同時通過建設高品質的海關監管倉儲設施，可以為眾多國內外企業提供優質的物流服務。 項目建設的必要性 佳 德物流投資有限公司憑借自身行業優勢、資金優勢和客戶優勢，引入先進的航空物流園區開發經驗，根據航空物流園區的發展規劃和國際客戶的需求，在園區內投資建設高品質的航空快件分揀中心、貨物監管庫以及口岸聯檢辦公設施，滿足國際國內客戶的要求 。 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 8 頁 共 20 頁 四、項目功能及建設規模 1、項目功能 為國際航空快件公司提供快件分揀 中心物流設施和相關 服務 ； 為海關辦理口岸聯檢提供聯檢和辦公 物業設施及相關 服務 ； 為其他客戶提供倉儲服務； 2、 項目建設規模 建設項目總用地面積 約為 98 畝 （含代征地面積） ，規劃建筑面積 25,400 平方米 ，容積率 約 為 0.49，綠化率為 15。 項目 建筑面積（平方米） 層數 結構 倉庫 12,880 1 層 輕鋼 行政辦公樓 5,000 5 層 混凝土框架 口岸辦公樓 5,000 5 層 混凝土框架 聯檢大廳 2,000 1 層 輕鋼 門衛輔助用房 520 1 層 混凝土框架 合計 25,400 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 9 頁 共 20 頁 五、建設場地簡況 1、 地理位置、交通及基礎設施 1）地理位置 本項目選址與成都市雙流縣東升鎮航空物流園區內 ，西鄰四川客車廠，北鄰大件路，南接規劃道路，東鄰川齒路 。 成都作為 四川 省 及 西南地區重要的科 技、金融、商貿中心和交通、通信樞紐，具有發展現代物流業的有利條件和突出優勢。 雙流縣 三面環繞成都，距成都市中心城區 10 公里 ， 區域內的雙流國際機場是全國第 5 大國際航空港 ， 成昆鐵路橫貫南北，境內設有白家、公興兩大貨站 ，川藏公路、成樂大件路、成雅高速路、成都外環高速路、國道 213 線穿越全境 。 2）交通 雙流航空物流中心 將 依托雙流機場航空港，以國內 50 多條航線、機場高速、三環路、成都市高速公路交通網為物流通道，在機場附近地區規劃建設雙流航空物流中心，形成以航空公路聯運為主，發展航空快遞貨物運輸、快速貨物配送、鮮活貨 物快運為主的航空專業型物流中心。 雙流 航空物流園區與成都主要物流園區 、 高新區之間的道路聯系 ： 依靠大件路與新雙華路 ， 連接成雅高速公路以及三四環快速路，進入成都高速公路網的其他通道。 項目距主要道路距離為： 距 公里 成樂高速路 3 成雅高速路 3 成都外環高速 3 成都三環路 5 川藏公路 4 大件路 0 天府大道 5 白家火車貨運站 4 3） 基礎設施 項目現場 地表相 對 平整，現有配套設施有飲用水處理廠，污水處理廠，供電廠和電信交換中心。 飲用水處理廠能夠每天供應 160， 000 立方米的飲用水。 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 10 頁 共 20 頁 電信交換中心可以容納 5000 條電話線和 480x3Mbps 的 ADSL 任務。 距離開發區 10 公里的 處， 雙流 縣 規劃局擬建一個污水處理站 。 220 千伏變電站一座， 110 千伏變電站兩座 。 2、 自然與氣候條件 成都市屬亞熱帶濕潤季風氣候區 ,氣候溫和、四季分明、無霜期長、雨量充沛、日照較少。 本項目位于成都市中心區南部， 地質狀況良 好 ，基巖面起伏平衡，無斷裂帶，地質情況可以滿足一般工業，民用建筑工程需要。 3、 抗震要求 根據國家及四川省政府有關規定，本項目抗震設計要求為七度。 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 11 頁 共 20 頁 六、 建設方案 1. 設計目標 總圖平面布置根據地塊形狀進行總體規劃，航空快件倉儲 設施 滿足建筑防火、貨物裝卸、倉庫通風采光、城市規劃等要求。口岸聯檢建筑物滿足海關日常檢驗和辦公的要求。 2、 設計規范 建筑設計防火規范（ GBJ16-87-2002）； 建筑結構荷載規范（ GB50009-2002）； 建筑地基基礎設計規范（ GB50007-2002）； 建筑樁基技術規范（ JGJ94-94）； 混凝土結構設計規范（ GB50010-2002）； 建筑抗震設計規范（ GB11-2002）； 鋼結構設計規范（ GB50017-2003）； 注：暫缺地址勘探資料 3、 總平面布置 本方案將口岸聯檢樓、行政辦公樓合為一體，呈 L=字形集中布置在用地西北角，獨立形成辦公區，在北面大件路設開口，該區通過場區內西側 8m 寬雙車道與南面規劃道路相連。南側用地為貨車檢驗場，貨車檢驗出入口和倉庫進貨出入口設于南面規劃路，使得貨車流線與辦公流線分流更為明確、安全。 西南部區域設置貨車檢驗場，可停大貨車 72 輛。用地東區南北向布置倉庫兩棟，設環形車道，開口設于南側規劃道路。基本與西區獨立開來，自成一體。 在場地偏僻處設置垃圾站，配電室設于綜合樓首層，消防水泵房設于口岸聯檢樓地下室。 貨車檢驗場及庫房區與辦公區之間設置 3m 高鐵絲網，場地周邊設 3m 高金屬圍墻。 口岸聯檢樓、行政辦公樓形成獨立的辦公區，直接朝向大件路開口。該區內設雙車道環 形通道，南面另設 8m 寬車道與南面規劃路相連。倉庫及貨車檢驗場設置環形雙行車道，道路寬度均 6m，出入口設于南側，便于交通流暢且管理方便。 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 12 頁 共 20 頁 貨車進出口位于南向中部臨街處，進入檢驗場停車檢驗去聯檢大廳獲取通行證開往機場 。 4、主要建筑物的建設方案 1）口岸聯檢 辦公樓 及行政辦公樓 平面呈 L 字形布置，一翼布置口岸聯檢樓，一翼為行政辦公樓，中間部分為綜合服務廳，內設郵局、銀行、代辦機構等。主入口設在主體西北拐角處。主入口門廳兩側分設四部電梯、樓梯間及衛生間。門廳一側直通行政辦公樓，一側直接進入報關大廳，正 對門廳入口是服務大廳。 北翼部分為行政辦公樓，與西側的口岸聯檢樓完全獨立開，自成一體，每層設置有大開間綜合辦公室。 西翼部分為口岸聯檢樓，首層設置海關大廳和商檢大廳及相關扶助用房。 二層五層均為辦公用房，每層均設置 1 2 個會議室，每個會議室面積約6080m2。每層設兩個領導辦公室，均自帶衛生間及休息室，每個帶休息間辦公室面積約 80120 m2。 首層布置有門廳、聯檢大廳、服務大廳等大空間，層高為 4.8m，給大廳以敞亮的感覺。以上二層五層辦公部分層高 3.6m。 2） 快件中心 及 二級 監管倉庫 為兩棟相同的 建筑單體。南北向布置，西面設置夾層辦公，辦公面積 493 m2，庫房為兩跨 27m，柱距 9m。南北兩面每開間設貨車出入口，倉庫凈高 10m。每棟倉庫建筑面積 6276.5m2。庫房內南北向設置一道防火墻，將倉庫分為兩個防火分區。結構形式為輕鋼門式鋼架結構，外圍護為灰色彩鋼 板。 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 13 頁 共 20 頁 七、 環境影響評價 1. 建設項目執行的環境質量標準及排放標準 地表水環境質量標準（ GB3838-2002）標準； 環境空氣質量標準（ GB3095-96）二級標準； 城市區域環境噪聲標準（ GB3096-93）三類標準； 2、 建設項目執行的 污染物排放標準 大氣污染物綜合排放標準； 工業企業廠界噪聲標準（ GB12348-90）三類標準； 成都市水污染物排放標準（試行）； 成都市廢氣排放標準（試行）； 3、 場址環境條件 本項目所在地位于成都市雙流縣東升鎮成都航空物流園區。擬建項目占地約 100畝，雙流縣是全國綜合經濟實力“百強縣”，是四川省綜合經濟實力“十強縣”，目前已經連續十年位居榜首，定位為“中國西部航都、成都南部新城”，是四川省經濟增長最具活力、投資環境最優的地區之一。該地塊交通條件好 ，地理位置優越。 4、 本項目建設和生產運營 對環境的影響 本項目是以航空快件倉儲的一個物流中心。項目主要建設內容有：航空快件倉儲和海關辦公。 本項目在建設施工過程中會產生一定的噪音和局部塵土 ， 當項目結構和外裝修結束 ， 這些影響將不再存在，對當地環境不會造成影響。 在項目建成運營期間，可能產生的污染物 /源 主要有污水、廢氣、噪聲和生活 垃圾。 擬采取處理方式為： 生活污水經過化糞池沉淀后 ， 由污水管道收集進入生活污水處理池，經過處理后達標排入市政下水道。 對于汽車廢氣的環境處理要求 ： 進入場區的汽車必須安裝汽車尾氣凈化器。 對于生活垃圾和不可回收利用的固體廢棄物， 擬采用 ？ 形垃圾桶集中收集，每天定時由環衛部門統一集中處理。 場區道路、堆場在裝卸作業以及汽車行駛時 將 產生揚塵，因此，在晴天清成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 14 頁 共 20 頁 掃前用灑水車先灑水后清掃，以減少二次揚塵， 并 根據氣候變化決定 灑水及清掃 次數。 5、 環境影響評價 本項目主要污染源是生活污水、廢氣以及少量設備的噪音 和生活垃圾 ，沒有其他的污染源。本項目對于環境的輕微影響將通過以上 針對 性 措施解決，項目建設 期 中將嚴格執行 項目 建設 “三同時”的規定，落實污染治理措施。 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 15 頁 共 20 頁 八、勞動安全衛生與消防 1. 危害因素和危害程度 本項目屬物流儲運中轉配送以及口岸聯檢性質的商 貿建設項目。項目本身不加工、不生產產品。倉儲轉運的航空快件對人體和周圍環境不存在危害。海關口岸聯檢的辦公場所也不存在對于人體和周圍環境有危害的設施設備。 2、 安全衛生措施 場地內部的主干道路 6-12 米，呈環形布置 。 場區內限速行駛， 并 在 適當位置設 立 行駛警示牌以及車道指示牌 各個建筑物的出入口以及 樓梯間 設計安裝有應急照明指示燈或發光指示牌。 各個功能區按照國家標準設置生活衛生設施和休息區域。 各個辦公、休息、培訓區域夏季 采用 空調防暑降溫，并兼顧制冷效率與環境保護 。 適合采用中央空空調的建筑物優先采用中央空調。 3、 消防 消防將按照國家規范設置安全防火系統、消防給水系統、室內消火栓、自動噴淋系統、化學滅火裝置、建筑防煙、排煙等設施設備。具體遵守的規范包括： 建筑設計防火規范（ GBJ16-87） 2001 年版； 中華人民共和國消防法； 建筑滅火器配置設計規范（ GBJ140-90） 1997 年版； 自動噴水滅火系統設計規范（ GB50084-2001）。 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 16 頁 共 20 頁 九、 項目能耗與節能措施 1. 項目的生產性質與能耗分析 本項目主要從事的是航空快件中轉配送和口岸聯檢辦公功能。運營過程中主要使用電能和自來水。本項目供電的能耗（ 包括動力、空調、通風系統、照明系統、電聲系統等）。按照規劃的建筑規模總用電 600-800kw，其中空調與照明系統占能耗的比例較大。 2、 節能節水措施 建設項目的節能重點是建筑 （ 海關辦公樓和航空快件倉儲 設施） 節能 ， 包括動力照明系統、空調通風系統、給排水系統等。項目的節能節水措施有以下重點： 嚴格執行有關建筑節能技術標準，使用新型建筑材料和高效保溫材料。 采用最佳總體平面布置和合理的車流、物流、人流流向，減少車輛在場內迂回。 根據實際情況選用能效高的空調系統。 選用 高效、長壽、節能的光源和燈具以及多組合開關、分 區、分功能控制，按 實際需要進行開關。 在設計上采用合理的窗墻比，以便利于自然通風和采光， 倉儲倉庫屋面采用不低于國家標準的保溫隔熱措施，并考慮采光功能。 建筑物主要朝向面對主導風向。 對于建設項目中單體建筑分別安裝水表進行計量，核定用水標準，以節約用水。 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 17 頁 共 20 頁 十、組織機構與人力資源 1、組織機構 成都空港物流投資有限公司的經營管理實行總經理負責制，下設 工程 部和 管理 部。企業組織機構見圖。 2、人力資源配置 本項目人力資源配置將根據具體情況，按部門職能、工 作范圍設置管理人員和其他人員。 總經理 董事會 管理 部 工程 部 成都航空物流園國際快件中心及口岸聯檢大樓項目 成都空港 物流投資有限公司 第 18 頁 共 20 頁 十一、 項目實施進度 1、 項目建設期與項目運營期 本項目 建設期 約 為 6 個月，從 2007 年 6 月 -2007 年 11 月，預計 2007 年11月投入使用 2、項目進度計劃 2007 年 4 月 5 月 ： 項目 立項及 勘查、設計 、招標工作，完成項目報批報建； 2007 年 6 月 中旬 ：進場施工； 2007 年 6 月 10 月 ： 完成 主要 建筑物的結構、裝修、設備安裝 ； 2007 年 10 月 ： 完成 廠區內道路、綠化及管線施工； 20