某地區基礎設施建設可行性研究報告

知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 一、 勐侖 概況 （一）地理位置 西雙版納州轄一市兩縣 景洪市、勐臘縣和勐海縣，勐侖鎮隸屬于勐臘縣。勐臘是中國云南省最南端的一個邊境縣，東、南、西南部與老撾接壤，西邊與緬甸隔江相望，西北與州府景洪市相連，北面與江城縣毗連。 勐侖鎮位于勐臘縣西北部，東與易武鎮相連，西與州府景洪市勐罕鎮、基諾鄉毗鄰，南與關累鎮接壤，北與象明鄉交界，地理坐標東經 10100，北緯 2150，全鎮占地面積為 355 平方公里。鎮政府駐地距勐臘縣城 98 公里，距州府景洪 70 公里，是勐臘縣通往內地的重要交通樞紐，有勐臘北大門之稱。 （二） 自然資源 1、土地資源 勐侖鎮區有良好的山水生態格局，周圍山地環繞，山腳水系環流，中心壩區分布有大面積的農田，地勢平坦，利于城鎮建設的展開和山水特色的營造。 2004 年全鎮占地面積為 355 平方公里，有耕地面積27348 畝，其中，水田 8607 畝，山地 18740 畝，森林覆蓋率 64%，保護區 12.2 畝，國有林地 22 萬畝。 2、礦產資源 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 勐侖鎮的礦產資源，迄今發現的有煤、鉛鋅礦等幾種礦產，既有外生礦產，又有內生礦產，后者主要是熱液型和火山噴發沉積型兩種，主要有曼安的褐煤礦、曼空的鉛鋅礦、勐醒的銅礦和鉛鋅礦等。 3、生 態環境資源 勐侖鎮周邊分布有自然保護區，山地森林保存完好，鎮區所在壩區依然保持大面積農田，村寨散布其中，仍然可見傣族傳統農耕生活的景象，整體生態環境保護良好。鎮轄區范圍內根據歷年監測數據，空氣質量達到（空氣環境質量標準）二級標準；羅梭江近幾年各項污染物指標都達地表水環境質量標準類標準；噪聲質量達到 城鎮 區域環境影響噪聲標準類標準。 4、水資源 全鎮轄區內有羅梭江、勐寬河、勐醒河 3 條江河水系。有 3 座水庫，設計庫容 60 多萬立方；有 35 條較大的灌溉溝渠，全長 41 公里，有 4 座較大的水壩。全鎮農田水利化程度 達 34%。 （三）旅游資源 1、美麗的自然資源 勐侖鎮自然旅游資源豐富，外圍群山環繞，分布有國家級熱帶雨林自然保護區，勐侖位于國家級版納風景名勝區的核心景區，聞名遐爾的中科院版納熱帶植物園座落于鎮區羅梭江邊的葫蘆島上，與鎮區隔江相望，是熱帶、亞熱帶植物種群薈萃集錦之地，被譽為“綠色王國”皇冠上的明珠。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 勐侖鎮還有初步開發的景點：綠石林、翠屏峰。有待開發景點勐遠溶洞、天生橋、王子山等四五個景點。 2、神秘的民族文化 西雙版納素有“民族文化博物館”的美譽。在這塊被譽稱為“勐巴拉娜西”的神奇美麗的土地上，千百年來 各民族繁衍生息，和睦相處，同生共榮，共同創造了西雙版納豐富多彩、獨特鮮活的民族文化。 其中，“貝葉文化”是最為璀璨的一顆明珠，它是對傣族傳統文化的一種象征性提法，代表了整個傣族社會的全部歷史和文化。廣義地說，是指一切信仰南傳上座部佛教的傣民族保存的傳統文化。 （ 1）水文化 傣族人民喜歡依水而居，有“水的民族”的美稱。人們習慣稱傣族為水的民族。 （ 2）宗教文化 傣族是一個信仰南傳佛教的民族，它對傣族社會的政治、經濟、文化藝術等方面都有極深刻的影響。 （ 3）建筑文化 傣族建筑藝術別具一格，尤以寺塔和飛架于江河上 的竹橋最為有名。 （ 4）飲食文化 傣家的食品以糯米做的種類居多，在數千年的民族發展進程中，傣族的膳食烹調別具一格并已形成具有食品文化意義的“傣族風味”。而在東漢時期，勐侖就有茶樹栽培。西雙版納的六大茶山早已成為普知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 洱茶原料中心。 （ 5）民俗文化 傣族的重大節日有潑水節、關門節和開門節，均與佛教有關。在重大節日期間，各地都舉行盛大的“賧佛”。傣族生性活潑，溫柔多情。互丟花包，對唱情歌，買賣雞肉、遞送情書等是他們自由戀愛的方式。婚禮主要儀式是“樹歡”（拴線、拴魂），意即把新人的魂拴在一起，把兩顆心拴在一起。儀式簡 樸，氣氛隆重。 （ 6）歌舞服飾文化 傣族音樂甜美柔和，委婉轉流，民間舞蹈舞姿優美，外柔內剛，感情內在，極具韌性，有“天上飛，水上漂，麂子蹬，馬鹿跳”之稱。在服飾上，傣族婦女追求輕盈、秀麗、淡雅的裝束，協調的服裝色彩，極為出色。 （ 7）醫藥文化 傣醫藥作為一門知識，是傣族科學文化的重要組成部分。幾千年來，傣族人民在和疾病的斗爭中，不斷總結經驗，匯積了豐富的民間藥方，收集了上千種草藥。其中檔哈雅（醫藥中），是傣族一部重要的醫學文獻。 （ 8）稻作文化 稻作農耕是傣族最主要的生產活動，也是獲取糧食的主要途徑。傣 民隨著季節的更替周而復始地勞作，節慶祭典都與水稻的生產周期相適應。在一千二百多年前的唐代，傣族稻作農業就已進入使用畜力的犁耕，水利灌溉的管理制度和分水器的使用都充滿著科學的智慧和知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 濃郁的情趣。 二、勐侖旅游發展優勢條件分析 （一）資源豐富，開發潛力大 一是氣候資源豐富，適宜動植物生長，生物資源種類繁多，為農業綜合開發提供了廣闊的空間和門類。二是旅游資源特色鮮明，開發價值高，在國內外具有一定的知名度， 中科院版納熱帶植物園是西雙版納州的核心旅游景區，在目前版納州 5 個 4A 級旅游景區（版納熱帶植物園、野象谷、原始森 林公園、熱帶花卉園、橄欖壩傣族園）中，版納熱帶植物園游客量已經居于首位（ 2005 年）。 自然資源與人文資源并存，開發潛力大，作為云南省以自然景觀為主體的旅游產品，勐侖旅游業的發展已經初具規模。 此外，版納熱帶植物園內部進行 的國內外文化、信息、學術交流較為頻繁，可以為勐侖鎮發展建設提供 充分的智力與技術支持。 （二） 區位優勢突出 勐侖地處云南省南部咽喉要道，距離景洪市約 70 公里，人流、物流、信息流集中，是重要的區域性旅游目的地，在云南省有相當的輻射影響。今后，隨著昆曼大通道的開通，勐侖的交通優勢將進一步凸現出來， 將成為內聯大陸、面向東南亞的重要的旅游中心點。目前已知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 村村通公路，已經解決了農業產品的外運和對外的交流，大大促進了農業經濟的繁榮。由于距離景洪市主城區較近，今后隨著昆曼鐵路中線的開通，勐侖在鐵路與航空方面的交通條件也是十分優越的。優越的區位和重要的交通樞紐地位，為勐侖鎮敞開大門，背靠省內，面向省外、國外，全方位開展多元化的經濟、技術合作，大力打造國際性旅游小城鎮，構建區域性經濟中心，為推動鎮域經濟跨越式發展提供了有利條件。從省域范圍來看，勐侖鎮位于云南省的“南部旅游區”；同時，由于地處景洪市南部，從旅游線路的 組織上來看，勐侖北連思茅、景洪，南接磨憨、老撾（南勃拉邦、萬象）、泰國，區域優勢相當明顯。 （三） 特色突出，整體風貌保存較好 勐侖有幾個保存較完整的傣族村寨，既保留著村寨、田園、河流、雨林相映襯的原生態傣族聚居格局，又保存了原真性的衣食行與民風民俗，真實地展現著傣族的獨特人文景觀，獨特的民族文化以及自然景觀使勐侖鎮具有獨特的文化魅力，與內地的其他旅游小鎮有很大的差別，并使勐侖在全國范圍內具有較大的影響 ,為勐侖發展綠色旅游產業奠定了堅實的基礎。 （四） 鎮域經濟實力顯著增強 ， 為進一步加快發展奠定了堅實基礎 經過 多年的開發建設，勐侖鎮域經濟發展水平已經躍上了一個新知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 臺階，產業基礎進一步鞏固，經濟增長速度加快，增長質量逐步提高，為進一步加快發展奠定了堅實基礎。 2005 年全鎮生產總值和財政收入在勐臘縣所有鄉鎮中名列第四。 2004 年接待游客 43.9 萬人次，旅游綜合收入 2500 萬元。在旅游業的帶動下，交通運輸、通訊、餐館、賓館、商品流通等服務業發展迅速。與此同時，科、教、文、衛等各項社會事業不斷進步，經濟社會逐步邁上協調發展的軌道。 （五） 土地優勢 勐侖鎮占地面積為 355 平方公里，有耕地面積 27348 畝，其中，水田 8607 畝 ，山地 18740 畝，森林覆蓋率為 64%，保護區面積 2.2 萬畝，國有林面積為 22 萬畝。全鎮種植經濟林林面積 62079 畝，其中，橡膠 48631 畝，水果 3320 畝，柚木 825 畝，澳洲堅果 85 畝，茶葉 1239畝，砂仁 6047 畝，香莢蘭 750 畝，依蘭香 1812 畝。勐侖鎮中心壩區分布有大面積的農田，地勢平坦，利于城鎮建設的開展和山水特色的營造。 三、項目概況 （一） 項目的由來 西雙版納州 位于云南省 南 部， 瀾滄江 上游，目前是我國著名的旅游勝地， 西雙版納州 東 部 與 老撾 相 連 ， 西邊、 南 邊與緬甸接壤， 北邊知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 為 思茅市 ，有公路和航空與 省 會 西雙版納 相聯系， 瀾滄江連接老撾、緬甸、泰國等國家， 對外交通較為發達 ，是中國通往南亞、東南亞的重要通道 。 西雙版納 是國家級風景名勝區之一， 具有“植物王國”的美譽 。 西雙版納 位于 云南省西南旅游區 ，擁有 眾多的珍稀動植物 ，具有豐富的自然景觀資源和人文景觀資源 。 近年來， 西雙版納 以旅游業和綠色農業為龍頭，經濟得到了迅猛發展。旅游業在國民經濟中的地位和作用明顯提高，旅游業對地方財政的貢獻率逐年遞增，旅游業提供的就業機會越來越多。 隨著 云南省其他旅游 城鎮 的逐步發展，各個旅游線路、旅游景點之間的競爭逐步加劇。西雙版納州 作為國 際性旅游 目的地 在國內外的知名度也越來越高，每年游客量增長迅猛，旅游高峰期人滿為患，明顯暴露出 城鎮 基礎設施和旅游接待設施容量不足、不配套， 城鎮 功能不夠合理等弊端， 旅游產品結構老化，吸引力和更新不足， 傳統文化被侵蝕 的弊病 ，不利于 旅游業 的可持續發展。旅游發展中存在的問題集中表現在： 1、長期以來旅游業的發展依賴于自然景觀，對游客心理需求考慮不足，致使旅游產品老化嚴重， 旅游產品更新緩慢。 2、對地方民族傳統文化保護力度不夠，傳統文化逐步流失，不利于旅游業的長遠發展和地方民族文化的延續。 3、作為西雙版納州東部精品旅 游線路上的重要目的地和旅游服務中心的勐侖鎮（版納熱帶植物園），旅游設施嚴重不足，導致游客知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 停留時間太短，走馬觀花的旅游方式使游客對景點、景區認識不深，甚至產生抱怨情緒，不利于西雙版納州自身旅游業的發展，也不利于云南省滇西南旅游區的發展。 4、作為 省級重點旅游城鎮和西雙版納州東部重要旅游景點的 勐侖鎮自身而言，過境交通穿城太多，建筑密度和人口密度過大，加上整個城區道路路況差，等級低，不成系統，易導致 城鎮 交通不便或混亂。 綜上所述，為將 西雙版納 州、景洪市、勐侖鎮發展成為世界級精品旅游 城鎮 ，首先應配套完善 城鎮 基礎設施 ，完善和提升 城鎮 功能。 勐侖旅游小鎮的建設正是以發展經濟為出發點，以提升 城鎮 旅游品牌、打造國際精品旅游 城鎮 為目的，以 西雙版納 本土文化為主要脈絡，最終將該區建設成為文化底蘊豐厚、布局合理、功能完善、景觀優美、環境優良、品質統一的文化旅游服務區。 （二） 項目概況 項目名稱： 勐侖旅游小鎮 近期 建設 項目 項目業主： 云南省 旅游投資有限公司 項目地點： 勐侖旅游小鎮 近期 建設項目 位于 勐侖鎮南 部，南起 城子寨、南哈河 ，北 抵植物園園外園 ，東到 羅梭江 ，西 部以勐侖鎮至城子寨的道路和 213 國道為界 ，規劃用地面積 39.02ha（ 585.3 畝 ） 。 項目定位：以構筑高質量旅游服務體系為目標，以旅游商務區為主體，放眼于滇西 南 旅游區，以基礎設施建設帶動旅游服務設施的建知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 設，使 勐侖旅游小鎮 成為 西雙版納 旅游業的又一亮點和樣榜。 （三）規劃目標 1、抓住機遇，加快經濟結構調整、促進產業升級，增加城鎮的集聚和輻射力，帶動宏觀區域社會與經濟的可持續發展。 2、把勐侖鎮建成“文化名鎮、旅游大鎮” ,打造為全國最有魅力和活力的精品熱帶旅游小鎮。 3、加強城鎮基礎設施整合與城鎮空間發展、城鎮用地的密切結合。 4、重視城鎮民族文化與城鎮特色的塑造，充分利用自然生態資源 ，構筑城鎮生態框架。 （四）城鎮定位 城鎮形象定位為：熱帶植物王國憩息地，人間仙境蓬萊島，原真民俗文化體驗地，異國他鄉情調生態氧吧。 城鎮功能定位為：熱帶雨林珍稀植物科考地，植物王國、珍稀動物觀瞻地，以自然風光、民風民俗為主的綜合性旅游城鎮。 （五）城鎮發展構思 1、 加強城鎮特色和文化特征的塑造，使勐侖具有過目不忘的個性與魅力。 2、 維護并加強城鎮以“山綠”、“水清”為主的生態型規劃管理模式，創造適宜的可持續發展的人居環境。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 3、 加強城鎮基礎設施和公共服務設施的建設，合理配備教育、文化、體育、會務、信息貿易等設施，為最 終發展成為設施齊全、環境優良、具有高度文明程度的國際精品旅游小鎮奠定良好的基礎。 4、 將城鎮結構形態確定為“組團式”旅游城鎮形態。 5、 以良好的自然環境、優越的旅游資源和濃郁的民族文化為背景，創造觀光休閑度假型城鎮。 （六）規劃理念 1、 使人們最大限度，最便捷地享受自然環境豐富變化的山水文化城鎮。 2、 使城鎮綠色環境與旅游環境、文化環境有機融合。 3、 創造嶄新的綠色文化形態； 勐侖鎮將充分利用其有競爭力的城鎮自然文化資源，建設綠色文化城鎮，明確城鎮新的吸引點。 四、 項目的建設內容 (一 )地理位置： 勐侖旅游小鎮 近期 建設項目位于 勐侖鎮南部，南起城子寨、南哈河，北抵植物園園外園，東到羅梭江，西部以勐侖鎮至城子寨的道路和 213 國道為界，規劃用地面積 39.02ha（ 585.3 畝 ）。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） (二 )規劃出發點 延續地方民族文化，建立有效的 城鎮 生態自然網絡，將片區建設成為以旅游服務、文化娛樂為主的旅游服務片區，構建新的充滿活力的吸引點，使勐侖旅游小鎮成為振興西雙版納東部旅游線路的拳頭產品。 (三 )規劃定位 因為服務于西雙版納東部旅游區，因而其中可以包含旅游商品的銷售等功能，因為服務于西雙版納東部地區，其信息化 (包括直接的信息提供和物質化的信息特征 )會成為西雙版納地區景洪 城鎮 之外的又一 城鎮 亮點，作為 RBD 來建設，理所當然地可以包括 度假 酒店、分時段 度 假設施功能空間模式，為未來的建設發展留下合理充足的彈性。 RBD 的有四項基本功能： 服務功能：為旅游者提供休息、餐飲、交通、購物及住宿等服務，使旅客順利完成在游覽區的游覽計劃。 管理功能：與服務設施同時組建的衛生、消防、保安、園藝、宣傳等游覽區管理部門往往也集中于此，使 RBD 同時發揮全旅游區的管理基地的作用。 信息功能：游客可在 RBD 內充分了解游覽區的內容構成、環境特征及景觀主題等內容，對游客的游覽期望及情緒 有較大影響。此外，一個良好的 城鎮 RBD 也是一個旅游景區對外的“窗口”，其本身在特知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 定空間上的存在，就已經對外傳達了 一定 的形象信息。 游憩功能： RBD 往往本身就是一個景觀建筑群，與游覽區具備相似的建筑風格，其紀念性的標志景觀、留有疏散回旋余地的入口廣場空間，可使游客 (包括外地游客和本地游客 )在停留的時間內滿足靜觀動覽、留影紀念等的游憩功能。 (四 )規劃原則 1、 創造人性化的開放空間 強調人性化的本意，就是應該結合特定的氣候條件、景觀資源，充分考慮在環境當中的合理行為和心理需求。在設施上作充分考慮，對游客的參與 、觀賞之外的行為需求作深入的研究，很大程度上完全站在使用者的立場上，作充分細致的考慮。 2、 塑造城 鎮 的灰空間 指在將這種類型空間的公共程度及規模程度予以提高，以體現旅游 城鎮 特有的空間包容性，并顧及大量人流使用公共空間的要求。 3、 形成具有生態價值的綠化體系 提倡成規模的綠化布置，并高度結合相關小品的設置，形成具有高度生態和觀賞價值的綠化地段。 (五 )規劃規模 用地規模：片區的總體用地規模為 39.02 公頃。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） (六 )規劃用地布局 1、 功能分區結構 整個規劃范圍內分為 傣族風情步行街 區、 藝術家之村 、 民族表演場 、 貝葉 文化博物館 、 傣藥康健療養中心 、 五星級酒店區 、 自駕車營地 、 傣式山地度假村 及 傣式度假酒店區九個功能區 ，并與植物園園外園（主要設置停車場、游客服務中心、特色購物商店等）聯為一體，整個格局有 南北 兩側的城 鎮 主要道路相連接，并在區間設計了合理的相互聯系道路，以 中心水面為界 自然劃分為南、北 、西三個 部分。 2、主要內容 （ 1） 傣 族風情步行街 以傣族建筑形式和風貌為主，進行藝術再創造，重現古傣式街區景象， 營建酒吧、休閑一條街，時尚元素結合邊境旅游特色，讓游客不出國門體驗國際風情，也為東南亞度假游客提供一個有親切感的娛樂和交流 場所 ，展示穿著當地民族服飾的居民的日常生活以及古代的易貨方式，營造歷史文化氛圍和民族風情，打造成鎮內旅游項目亮點 。主要以特色 酒吧 、傣味餐廳、 小型影劇院 、特色旅游商品購物等為主 。風情步行街中還考慮有手工藝品作坊：以原生態工具、方式展示傣族竹藝、布藝、陶藝等手工藝品的制成全過程，游客在參觀的同時，也可以親自參與制作，為自己的旅游體驗留下一個深刻的回憶。在此過程中游客可自己參與制作極具個性的旅游紀念品。 傣族風情步行街占地面積為 5.4453 公頃，總建筑面積 133015 平方米。該區域建筑密度為 37.52%，容積率為 2.44，綠地率為 14.32%。 （ 2）藝術家之村 為到版納熱帶植物園寫生的畫家提供創作空間，在擴大影響力的知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 基礎上發展建立藝術家基地，突出民族傳統特色，同時將新的文化創造力元素引入，讓藝術家在這里聚會、交流、修學，逐漸發展成為版納州的藝術朝圣地。主要內容為藝術家創作室、展覽廳等。 藝術家之村占地面積為 1.1343 公頃，總建筑面積 19982 平方米。該區域建筑密度為 24.76%，容積率為 1.76，綠地率為 23.73%。 （ 3）民族表演場 開展少數民族體育運動會，游客與當地居民進行體育競賽活動，提供民族體育運動項 目培訓，設立體育俱樂部等。 其中傣族古音樂觀演廳：通過傣族古音樂的挖掘和再創造，進行極富地方特色的音樂表演，通過音樂來傳遞感情、述說傣族的歷史傳說與浪漫故事。 民族表演場占地面積為 2.4596 公頃，總建筑面積 23031 平方米。該區域建筑密度為 28.72%，容積率為 0.94，綠地率為 14.35%。 （ 4）貝葉文化博物館 是一個集科學研究、文物保存、科普教育 、文化旅游 等為一體的專業 貝葉文化 博物館 ，在建筑設計 、 內部 裝修、布展 等幾個方面都充分展現傣族歷史文化內涵。 貝葉文化博物館占地面積為 1.3366 公頃，總建筑面積 9903 平方米。該區域建筑密度為 24.35%，容積率為 0.74，綠地率為 20.38%。 （ 5）傣藥康健療養中心 引用 24 小時便利和自助健身的經營模式，經營針灸，傣式按摩，SPA、推拿、蒸浴、沐足、傣藥理療等活動。為游客提供一個放松療養的特色場所，同時也可對本地居民開放。 傣藥康健療養中心占地面積為 1.2386 公頃，總建筑面積 6416 平方米。該區域建筑密度為 15.09%，容積率為 0.52，綠地率為 29.74%。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） （ 6） 五星級酒店區 位于規劃區西南面，為游客提供超標準的星級酒店享受。 五星級酒店區占地面積為 3.6509 公頃，總建筑面積 23705 平方米。該區域建筑密度為 13.48%，容積率為 0.65，綠地率為 31.46%。 （ 7） 自駕車營地 為自駕車游客們提供 休憩活動的場所。 自駕車營地占地面積為 2.8992 公頃，總建筑面積 37976 平方米。該區域建筑密度為 30.57%，容積率為 1.31，綠地率為 23.37%。 （ 8）傣式山地度假村 以傣族傳統居住形式為主，讓游客體味原始、古樸的傣族生活方式，并在其中得以回歸自然，放飛心靈。 在度假村中可設置干欄式接待區、家庭度假屋、體育運動保健區、風味餐廳（雨林特色風光）等。 傣 式山地度假村占地面積為 8.5818 公頃，總建筑面積 85229 平方米。該區域建筑密度為 24.65%，容積率為 0.99，綠地率為 28.45%。 （ 9） 傣式 度假酒店區 傣王宮式花園洋房，精致復古的花園配合整體安寧祥和又不乏時尚活潑的氛圍，在諸多旅游地產開發中獨具競爭力。借鑒目前歐洲中產階層的生活形式，通過獨特的氣候和文化風情特色引來旅游者定居或開發第二居所（ Second home），為富裕起來的都市人尋找心靈棲息地。 傣式 度假酒店區占地面積為 5.6619 公頃，總建筑面積 59040 平方米。該區域建筑密度為 25.73%，容積率為 1.04，綠地率為 26.46%。 3、建筑空間形態： 主要源自西雙版納傣族村寨的布局形式，同時兼顧節約土地，集知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 約建設的原則，以公共空間為核心，與周邊圍合建筑并與步行及水系相互聯系，所有的步行活動被包圍在親切的尺度當中。簡約而隨意的建筑空間布局布局，既解決了各種基本的功能問題，又以總體尺度的得當及與傣族傳統村落的韻律達成了延續性對話。 在入口處設立明顯標志作為旅游風情小鎮的主要標志，為其建立形象主體。 4、 街道空間系統： 所有街道空間系統可以劃分為三個層次：其一：是通行機動車的城 鎮 干道劃分出的街 道網格格局；其二，是次一級機動車道路與主要綠化景觀軸線劃分出的街道格局；其三，是街坊內部相互聯系的步行系統網構成的步行街道空間格局。 主要道路 5、 綠化 景觀空間系統 空間系統 沿 羅梭江和南哈河的 綠化空間系統是整個片區生態核心區， 規劃在旅游小鎮中心區設立中心水體景觀，充分體現傣族的水文化，整個區域無明顯中軸線，體現了傣族崇尚自然的生活原則， 也迎合了游客休閑時隨意、放松的心情，從而塑造出親切的空間環境。 6、其他活動 （ 1） 竹筏漂流 竹排漂流是觀光和親密接觸自然山水環境的最佳選擇，給游客提供了體驗清雅小鎮恬靜氛圍和 觀光熱帶氣候植被的機會。該段沿岸設有多個碼頭，游客可自由選擇上岸與下水的地點。 具體可安排在羅梭江上曼打鳩至曼梭醒段。 （ 2） 羅梭江賽龍舟 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 傣族有“水的民族”的美稱，每年潑水節期間，全州城鄉各地傣族聚居地都要舉行賽龍舟活動。 勐侖鎮斷 羅梭江水面平緩，江面寬闊，景色優美，適合賽龍舟活動的開展，同時江邊的風情街是很好的觀賽場地。 具體可安排在 版納熱帶植物園老吊橋至城子寨段 。 （ 3） 江中捕撈體驗 在城子寨江邊設置江中捕撈體驗游，讓游客在傣族風情的漁船上欣賞羅梭江自然風光，參與捕魚等活動，與漁民共同燃薪烹肴，品嘗自己的勞 動成果。 （ 4） 放河燈、放高升 在園外園綜合旅游區的夜間民族歌舞表演活動及篝火晚會結束后，可沿著廣場到達風情街潑水廣場的親水平臺部分，進行富有宗教文化色彩的放河燈、放高升活動，許下自己的心愿，寄托對親人的祝福之情。 （ 5） 森林浴場 傣女水邊沐浴是極具傣族特色和詩情畫意的場景。設立生態浴池，讓游客放松心情，入鄉隨俗，在大自然天賜的山水環境之中盡情沐浴。 （ 6） 版納熱帶植物園游覽區 利用版納熱帶植物園內某些特有植被的獨特習性，開展旅游項目，并可將這種活動適度向鎮區內延伸。如，跳舞草、神秘果、旅人蕉、雞蛋果的體 驗等；開展植物認養活動，既提高人們認識了解熱帶植物的積極性，又能提高重游率。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 五、 項目建設的必要性分析 一、勐侖旅游小鎮是延續和發揚 傣族 文化的需要 高品位的旅游業不但要完好地保存自然景觀，還需要給游客展現深厚的文化內涵。隨著旅游業的深入發展，游客素質的提高，必然對旅游產品的品位要求更高，會追求以旅游的方式深入了解云南的歷史和文化。勐侖旅游小鎮項目的建設將是一道文化旅游大餐，會使來云南 、到版納 的游客整個行程更加豐富多彩，最終全面提升云南旅游產品的質量。 西雙版納是國家級 風景名勝區 之一， 傣族 文化博大精深，對 傣族文化的保護和延續是我們義不容辭的責任和歷史使命。勐侖旅游小鎮以 傣族 文化為根基，著重反映建筑文化、歌舞文化、音樂文化、飲食文化、服飾文化、 宗教文化和 傳統手工藝，旨在將 傣族 文化用具體的物質形態 體現出來，并跟上時代和經濟的發展，用發展的眼光和動態保護的手段對待歷史文化的保護和延續，使 傣族 文化代代相傳，發揚光大。 二、勐侖旅游小鎮建設項目是現代新西雙版納旅游業轉型發展的需要 云南旅游業經過近十年的高速發展，從景點開發到各類配套設施都得到了顯著提升，走到了全國旅游業的前列，成為眾多省市學習和研究的對象。然而，近幾年來 ，隨著全國大量新旅游景點的開發，分知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 散了客源流向，使西雙版納的旅游收入增長緩慢，旅游服務等相關行業競爭加劇，西雙版納的旅游進入了發展瓶頸期。 省委、省政府審時度勢并提出：瓶頸期就是機遇期，云南旅游業要進行二次創業，要轉變旅游增長的方式，從傳統的觀光型旅游，向休閑旅游、健康旅游、體育旅游、商務度假旅游、會議旅游、獎勵旅游等旅游細分市場轉變，擴大旅游產業的根本出路在于不斷創造讓廣大游客向往的新景區。因此，在西雙版納建設以西雙版納熱帶植物園為主題、以傣文化和綠色生態為特色的勐侖旅游小鎮，推出系列獨具地方文化特色，融 觀賞性、參與性和娛樂性為一體的旅游項目，有利于搭建現代新西雙版納旅游產業發展的新平臺，有利于推動西雙版納旅游產業繼續延伸和發展。 三、勐侖旅游小鎮是西雙版納建設國際旅游區域目標的需要 隨著整個云南經濟特別是旅游業的迅猛發展，西雙版納作為云南旅游業的明珠，在國際國內的地位在逐年上升，正逐步朝著一個在國內、國際一定范圍內有著一定影響力的國際性旅游區域邁進。 西雙版納作為云南省最南部的 重要地州 ，是通往東南亞、南亞的重要交通樞紐，目前，云南旅游業正形成一個以昆明為中心“三線六區”相輔相成的發展格局，西雙版納作為滇西 南旅游區的中心。將主要旅游目的地進行發展，要改進旅游設施，提供更多的旅游產品，發揮西雙版納在氣候、資源、交通等方面的優勢，組建跨地區、跨行業的旅游企業集團，把西雙版納建成中國西南地區，面向東南亞走向亞知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 太的著名國際旅游區域。 西雙版納要向國際國際著名旅游區域邁進，很重要的一條就是配備完善的服務配套設施，且對其檔次、規模亦有更高要求。勐侖旅游小鎮的建設將進一步彌補西雙版納旅游產品的不足，將觀光型旅游和康體養生、休閑娛樂融為一體，并由此引導國內及本地旅游產品的發展和創新，從而提升西雙版納旅游服務檔次，繁華西雙版納 旅游服務種類，塑造西雙版納旅游新形象，拉動內需，促進西雙版納經濟發展的需要。 四、勐侖旅游小鎮是提升勐侖城鎮功能，完善城鎮旅游服務質量，打造國際精品旅游小鎮的需要 勐侖鎮現狀的旅游設施大部分是過去自然形成的，有很多由于建造年代久，設施陳舊，在服務質量、服務內容、服務檔次上已與時代脫節。從目前旅游業發展的趨勢來看，隨著生活水平的提高，人們用于旅游的支出將逐步上升，游客總量也將呈上升趨勢，游客的分化和差異以及由此帶來的旅游需求差異也將日益加大，勐侖旅游小鎮以市場為導向，集吃、玩、住、賞為一體，以高品質的文化景觀 、山水景觀、建筑景觀為一體的物質環境和一流服務，使其成為西雙版納旅游服務業的新領頭羊，使城鎮環境和服務水平更上一層樓 ，為使勐侖逐步成為國際精品旅游小鎮奠定良好的基礎 。 五、勐侖旅游小鎮是建設西雙版納東部旅游圈的需要 在西雙版納州旅游發展規劃中，以勐侖為主要服務基地和次知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 中心的東部旅游圈的開發，是西雙版納實現從“旅游觀光型”向“旅游度假型”發展的重要舉措。過去，東部旅游圈除了少量項目外，沒有長遠的具有持續經濟價值的充分體現旅游度假功能的項目。勐侖旅游小鎮項目的建設，正是促使西雙版納向“旅游度假型”轉變的一項重要措施，它既可完善西雙版納州東部旅游圈的功能配套，滿足游客觀光度假的需要，同時，作為一項新型的旅游產品，也將成為長遠持續的稅收來源，從而促進東部旅游圈的進一步發展。 六 、是為了滿足人民生活水平不斷提高、塑造良好的城 鎮 環境的需要 隨著人們生活水平的進一步提升，消費理念將不斷更新，旅游已經成為人們新的消費時尚。雙休日，茶余飯后人們都想到大自然中消遣，參加各種體育鍛煉，情侶想有一個寧靜、幽雅的談心交流之地，兒童也想有一個天真活潑的樂園。一 個 好的 旅游產品 不僅能滿足人們身心健康發展的需要，而且對塑造 城鎮 形象，提升 城 鎮 文化品位，促進 城鎮 社會經濟發展，尤其是旅游業的發展，將起到重要作用。通過興建勐侖旅游小鎮，可以為 勐侖居 民創造一個良好的生活空間，不斷提高 居民 的生活質量，改善 居民 的文化娛樂水平，帶動 勐侖鎮 第三產業及其他各項事業的發展。同時，該項目的建設實現了 城鎮 公益事業社會化的目標，極大地改善了 城鎮 環境，塑造了綠色 城鎮 形象。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 七、滿足現代 勐侖 生態建設和新型產業布局的需要 勐侖 城鎮 規模和社會經濟的高速發展必須要有更大的產業基礎來支撐，必須新增產業門類、擴大產業規模和提升產業檔次。勐侖旅游小鎮項目將以現有的生態景觀為依托，通過 高質量的生態建設和隨地形、山勢、水系和民族文化的有序開發，建立起項目自身的良性生態循環系統。勐侖旅游小鎮項目的建設，還將在一定區域內形成大量 傣族 的建筑風格和 現代 商業經營模式，將有力地促進和帶動時尚 城鎮 現代服務業的發展。同時該項目的建設，將通過發展文化創意產業，改變本土化、低端化的旅游業開發模式，推動西雙版納旅游業的“二次創業”。 八、提高當地農民收益的需要 提高農民的收益水平，是解決“三農”問題的措施之一，只有增加農民的非農經濟收入，擴大農村剩余勞動力的就業途徑，才能提高農民的收入水平。勐侖旅游小鎮項目的實 施，能夠為 勐侖鎮 提供 500個以上的直接就業機會，還能夠使周邊農村的農民獲得更多就業的機會，能夠增加家庭經濟收入，帶動周遍“農家樂”等多種形式的經濟發展，為全面建設小康社會創造條件。 總之，憑借 勐侖 現有的自然風光和深厚的 傣族 文化，構建一個融旅游觀光、文化傳播、商品貿易、商務信息、康體運動、休閑娛樂為一體的勐侖旅游小鎮具有特別重要的意義，是非常必要的。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 六、 項目投資估算 （一） 編制范圍 片區 39.02 公頃 內的 建筑、綠化、 基礎設施、水系及場地等幾部分。 （二）游客量控制 根據勐臘縣旅游發展規劃中預測，勐侖鎮 遠期游客量約為 200萬人次 /年，平均日游客量 5500 人，根據鎮內的游客的主要游覽點，小鎮的合理游客量為 15000 人，最大極端容量為 25000 人，在新區要積極建設旅游用地，以增加游客容量。本規劃中相應的配套設施建設規模已經能夠滿足最大游客量的需要。 （ 三 ）工程總投資估算 項目 數量 單價 總價 土地征用費 585.3 畝 10.5 萬元 /畝 6146 萬元 建筑 398297M2 800 元 / M2 31863 萬元 綠化 124896M2 150 元 /M2 1873 萬元 道路 （不包含濱江路） 34930M2 200 元 /M2 699 萬元 給水管網 （ PE 管， DN200） 3352M 280 元 /M 94 萬元 污水管網 3352M 430 元 /M 144 萬元 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） （ HDPE 管， d400） 雨水管網 （混凝土管，d500 d1000） 3352M 900 元 /M 302 萬元 供電線路 1166 萬元 電信線路 112 萬元 配電室 5 個 30 萬元 /個 150 萬元 鋪地 71729M2 180 元 /M2 1291 萬元 小品 15 個 20 萬元 /個 300 萬元 水景 200 萬元 濱江路 3060M2 800 元 /M2 245 萬元 設計勘察費 520 萬元 總投資 45375 萬元 （ 四 ）投資回收方式 經營收入來源為： 五星級酒店收入，按照 300 元 /間，入住率 50%，共計 200 個標準間計算； 商鋪出售 ,3000 元 /平方米計算； （商鋪總面積為 133015 平方米） 度假酒店按照 2000 元 /平方米進行銷售； （度假酒店總面積為144569 平方米） 竹筏漂流按照年游客人次 30%，年游客量按照 200 萬人次計算，每年約有 60 萬人次參加，按照 50 元 /人計算； 傣藥康健療養中心，按照年游客人次 20%，年游客量按照 200 萬人次計算，每年約有 40 萬人次參加，按照 100 元 /人計算； 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 影劇院、展覽館、民族歌舞展演按照年游客人次 20%，年游客量按照 200 萬人次計算，每年約有 40 萬人次參加，按照 30 元 /人計算； 自駕車營地、藝術家之村按照 100 元 /間 .天，每間按照 100 平方米計算 ，入住率 40%； （自駕車營地、藝術家之村總面積為 57958 平方米） 二、經營成本測算 成本按以下原則考慮： （ 1）、維修費按固定資產投資的 10%計取 （ 2）、管理費按收入的 30%計取 （ 3）、稅金及其它 A所得稅： 25%。 B營業稅：本項目按 5%計取。 C城市維護建設稅：按營業稅額的 5%繳納。 D教育費附加：按營業稅額的 3%繳納。 三、主要財務指標 （ 1）、凈現金流量： n NPV= (ci-c0)(1+ic)-t t=0 其中： NPV凈現值累計 ci現金流入量 c0現金流出量 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） ic社會基準折現率（ ic 13） t計算年份 由表中可看出，至計算期末 所得稅后， NPV 8532.6 萬元 0 所得稅前， NPV 10681.6 萬元 0 說明該方案是可行的。 （ 2）、投資回收期 所得稅后，投資回收期 Pt=7.8 年 20 年 所得稅前，投 資回收期 Pt=5.3 年 20 年 表明該項目在經營期內能收回投資。 （ 3）內部收益率 IRR n NPV= (ci-c0)(1+ic)-t =0 時 t=0 可計算出內部收益率 所得稅后， IRR 16.97 ic 所得稅前， IRR 17.6 i 表明內部收益率大于社會基準折現率。 以上指標皆表明在計算期內可回收投資，項目是可行的。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 七、經濟技術指標 規劃總用地 39.02 公頃 總建筑面積 398297 平方米 建筑占地面積 93535 平方米 道路用地面積 52306 平方米 建筑 密度 23.97% 綠地率 20.01% 容積率 1.02 水體面積 27969 平方米 八 、項目選址比較 （一）方案一 1、項目位置 位于植物園園外園南部、城子寨以北，毗鄰羅梭江與南哈河 。 2、可用土地面積 39.02 公頃（ 585.3 畝 ） 3、選址優劣勢對比 （ 1）土地平坦，距離植物園和老鎮區位置較近， 基礎設施投入較少 ，有利于近期內的實施 。 （ 2）借助羅梭江和南哈河的自然景觀，背靠植物園，面向周邊農田，易于形成風景優美的休閑度假區，有利于勐侖國際精品旅游小鎮知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 的打造。 （ 3）旅游小鎮的建設旨在為勐侖 小鎮配置現代化旅游服務設施，改方案與植物園連接方便， 與植物園園外園直接相連， 有利于游客的就近使用。 （ 4） 該方案與城子連為一體，易于形成植物園 旅游小鎮 城子寨的小區域的旅游線路。 （ 5） 該 方案將占用一部分基本農田，但可采用置換方式進行調配。 4、項目投資估算 本方案總投資為 45375 萬元。 （二）方案二 1、項目位置 改方案緊靠老鎮區 ， 面臨羅梭江， 位于植物園老大橋與新大橋之間。 2、可用土地面積 7.03 公頃（ 105.45 畝） 3、選址優劣勢對比 （ 1）該方案土地平坦，距離老鎮區位置較近，基礎設施投入較 少。 （ 2）臨羅梭江和植物園而建，整體景觀較好。 （ 3）可用土地較少，受限與老鎮區已經形成的基礎設施和建筑景觀，難于形成旅游小鎮應有的整體景觀效果。 （ 4）用地狹小，對于建設五星級賓館等項目則拆遷量較大，建設知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 成本較高。 4、項目投資估算 項目比選地塊位于勐侖鎮中心，包括 4 個地塊：即原檢察院（ C-1）地塊，原財政所（ C-3）地塊，翠馨園（ B-6）地塊，曼炸村（ B-5）地塊。涉及拆遷戶數 344 戶， 1720 人。 框架 1469.71磚混 5938.90磚木 5265.35木結構 34.00彩鋼大棚 138.48石棉瓦大棚 181.29磚混 2683.08磚木 7357.26土木 49.92磚鋼瓦 114.58木結構 17.71彩鋼大棚 105.60石棉瓦大棚 505.41吊角樓 26.28傣樓 114.6624002.23無產權證10974.50C-(1)有產權證13027.72框架 496.45磚混 2566.66磚木 769.19鋼架大棚 42.32彩鋼大棚 589.01框架 744.00磚混 3050.69磚木 1454.85木結構 79.98石棉瓦大棚 75.60傣樓 658.86框架(未建) 960.00無產權證7023.98C-(3)有產權證4463.6311487.61知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 框架 2397.33鋼混 2417.80磚混 7171.38混合 2790.43磚木 3089.68鋼架大棚 24.00彩鋼大棚 500.00框架 3287.30磚混 1289.68混合 330.00磚木 1381.06木結構 162.98空竹房 66.40竹笆房 73.61吊竹樓 669.38傣樓 187.5025838.53無產權證7447.91B-(5)有產權證18390.62框架 1423.13磚混 4235.43混合 2428.03磚木 445.29石棉瓦大棚 18.40傣樓 342.72磚混 806.68磚木 897.28傣樓 177.94B-(6)有產權證8893.0010774.90無產權證1881.90地塊 面積 合計C-(1) 24002.23C-(3) 11487.61B-(5) 25838.53B-(6) 10774.9072103.27舊城區及濱江大道開發建設項目，包括濱江大道、綠化景觀、管網、商業步行街、住宅、休閑小廣場等，總占地面積 290 畝，總建筑面積 309334.88 平方米，估算總投資 61912 萬元，其中工程費 41061萬元，工程其它費 15222 萬 元，預備費 5628 萬元。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（ 雙擊刪除） 舊城區改造建設投資分析估算表 序號 項 目 名稱 單位造價 計算基數 合 計 備 注 （元 /m2） （萬元） 一 工程費 410613554 (一 ) 商品房 1200 279334.88 335201856.00 容積率按 1.6 計算 公益設施配套房 1200 30000 36000000.00 (二 ) 綠化、管網 350 125500 43925000.00 (三 ) 消防工程 20 309334.88 6186697.60 (四 ) 供電工程 200000.00 報裝費 30kv (五 ) 道路工程 200 125500 25100000.00 二 工程其它費 152219365.50 (一 ) 建設單位管理費 24 309334.88 7424037.12 財建 2002394 號 (二