北辰高峰路地塊定位報告

北辰高峰路地塊定位報告2015.042014年天津市房地產關鍵字：變本案于2015年一季度成交預計2015年10月上市怎樣應對當前的市場之變？目標解讀銷額2015年區域top系列項目形象從“名地”轉變為“名盤”的成功運作戰略品牌在北辰市場的絕對地位&知名度基于目標，本案需要實現2大突破品牌知名度&首盤口碑【一】價值區域top系列【二】量價＞針對目標，當前階段，我們需要思考三個問題：Q1：市場環境能否支撐目標？Q2：本案情況能否支撐目標？Q3：客戶容量能否支撐目標？市場環境本體分析客戶預判PART1Q1：市場環境能否支撐目標？Q2：本案情況能否支撐目標？Q3：客戶容量能否支撐目標？市場環境本體分析客戶預判>>宏觀政策：政策疊重效應，樓市趨于市場化，新格局逐步打開市場化對于開發商而言開發商獲取開發貸款的難度降低開發商資金壓力減少樓盤優惠力度隨之波動存款準備金率下調，釋放流動性6800億元左右，銀行將有更多的資金投放于貸款市場，將對樓市產生一定的影響；推動融資成本回落，繼續實行穩健的貨幣政策對于購房者而言購房者申請房貸更簡單刺激更多購房者入市買房一定程度上改變樓市的供需關系雙限放松、政策風向降息降準、央行放水津十六條對當前影響居民購房的限購、限貸和稅費三大環節均做了調整限購全面取消本市及非本市戶籍購房，不再對其家庭擁有住房情況進行查詢；同時非本市戶籍家庭購房，無需提供社保及個稅證明首套房貸重新認定首套房：貸款最低首付30%，貸款利率下限為貸款基準利率0.7倍；對有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策稅收支持力度大單套建筑面積144㎡及以下且唯一，按照成交價格的1.5%征收契稅；對個人購買90㎡及以下且唯一，按照成交價格的1%征收契稅取消70/90限制取消對商品住房戶型“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規定>>宏觀政策：新政降低購房門檻，刺激改善型購房需求的提前釋放降門檻原政策4個數字看懂樓市最新政策三箭連發力度商貸公積金貸款（首套）公積金貸款（二套）6365營業稅免征年限二套首付由最低6成改為4成首套首付由最低3成改為2成二套首付由最低6成改為3成4232現在政策稅率5.5%的營業稅由5年后免征改為2年首付降門檻，改善型需求積極釋放樓房流動性增強刺激市場購房需求>>宏觀量價：天津市場下滑明顯，年成交不足千萬，庫存壓力大高庫存35城市樓市存量排名（單位：萬平方米數據截止至2015年1月31日）城市同比環比天津1沈陽2西安3長沙4青島5上海6杭州7長春8↑11.5%↑0.6%↑22%↓-1.8%↑12.7%↓-1.9%↑36.7%↑1.3%↓-7.5%↓-1.3%↑29.6%↓-3.5%↑20.2%↑0.9%房屋存量24962112202019211391128311991106↑8.5%↓-3.5%天津市2011-2014年商品住宅量價走勢圖1520.8886.51033.4888.81283.91181.91381.6956.62011年2012年2013年2014年10,5539,34710,06110,218年均成交量觸頂，庫存風險較大近四年天津市年均供應量千萬左右，成交量逐年上漲，但存量巨大，市場整體供過于求；存量去化周期超過2年，對于剛需型主流市場而言，風險較大。宏觀市場從14年6月各城市限購、限貸紛紛松綁，930政策出臺，認貸不認房，到公積金政策調整，11月降息降準，政策層出，產生疊加效應，為房地產發展提供利好環境。改善型產品去庫存化強大利好；公積金首套首付比例降至2成，由于一二線城市總價較高，公積金貸款數額有限，影響有限。政策情況2014年政策補臺雙限松綁，降息降準。盡管新政策出臺，但目前天津可售庫存近2500萬㎡，位于高位庫存，2014年拿地未有明顯起色，進入去庫存時代。天津市場天津市場進入高位盤整期，去庫存成為主基調二套房貸款最低首付比例降至4成—改善型庫存去化加速新政出臺降低門檻，勢必將帶來改善型購房需求的積極釋放2015年將進入市場與政府雙向拉動的態勢！>>中觀市場：北辰區月均去化4.3萬方，市場存量達196萬方，約2.2萬套，去化有難度分面積段存量（套數）存量（面積）50平米以下55326107.1250-70平米5139312072.6170-90平米8166657538.3190-120平米5963606949.28120-144平米1318170780.61144-180平米687105926.83180-250平米33566518.31250-300平米41039.96300-400平米3612135.58存量222011959068北辰區自2014年1月至今，集中供應階段在2014年3-8月，此外11月出現較大供應；成交情況較為穩定，月均成交面積在4.3萬㎡左右，成交均價9024元/㎡；北辰區整體庫存較大，庫存套數約2.2萬套，庫存面積達196萬㎡左右，細分庫存較大戶型為70-90㎡面積區間。注：數據選取近三個月項目成交均價京津塘高速地鐵1號線地鐵3號線【雙口青光板塊】新房：10168二手：92220【雙街板塊】新房：9532二手：9260【京津公路板塊】新房：13393二手：13047【宜興埠板塊】新房：10804二手：12500【津圍公路板塊】新房：6246二手：7580【瑞景板塊】新房：14168二手：11800板塊在售代表項目價格水平（元/平米）京津公路板塊紅星國際廣場澤天下雙發金璽城13393宜興埠板塊曠世新城金悅花園10804瑞景板塊瓏著14168雙口青光板塊五礦正信林溪地10168雙街板塊國耀上河城柴樓新莊園9532津圍公路板塊歐鉑城、新天地盛景灣鳳凰小鎮6246不同板塊受區域發展成熟度的影響，價格水平拉開一定梯度板塊價格由高至低為：瑞景>京津公路>宜興埠＞雙口青光＞雙街＞津圍公路本案主要受到京津路、瑞景及宜興埠的影響>>中觀市場：區域最高價位瑞景板塊，均價15000元/㎡，該價格為區域支撐>>在售競爭：13雙街京津公路本案觀錦金鐘河諾德中心天物未來城瓏著澤天下雙發金璽城曠世新城半灣半島國耀上河城柴樓新莊園部分分流其他干擾北城紅星國際區域板塊項目產品類型主力戶型面積2014存量（萬㎡）2015推量（萬㎡）月均去化去化周期（月）去化周期重疊與否近半年成交均價（元/㎡）北辰雙街柴樓新莊園高層、小高93-96三室3.8無743尾盤8784國耀上河城高層91-92兩室131三室0.9無59152016.29467半灣半島高層多層小高82-82㎡兩室112-128㎡三室8.91057272017.210133京津路沿線澤天下小高80-110兩室9.8無258基本售罄13127雙發金璽城高層80-92兩房120-130三房4.4無7342017.915310北辰紅星國際高層50兩室（LOFT）

99、119-130三室3.015812尾盤13283天物未來城高層90-95㎡兩室115-126㎡三室7.46.971102024.912578瑞景瓏著小高，高層80-94兩室120-130三室6.42.51823尾盤14194宜興埠曠世新城高層96兩室132-144三室4.8無59112015.1011533河北金鐘河觀錦高層90-105兩室5.23.836412018.414566諾德中心高層、小高85-94兩室122-146三室3.13.735152016.219562本案洋房、高層93-96兩室/約8.8////以快速路沿線和項目周邊輻射圈進行在售競品項目梳理：價格較低分流作用同一板塊分流顯著成熟社區分流顯著攔截河北客戶區域內在售項目存量較小，主要集中雙發金璽城、半灣半島、天物未來城等項目合計2014年存量57.7萬方，2015預計供貨量27.9萬方區域內在售項目存量較小，北辰主要存量集中在雙發金璽城、半灣半島、天物未來城，目前區域內存量約57.7萬方北辰區土地整理力度加大，本案所在的京津公路沿線是未來土地供應的熱點板塊；周邊3公里范圍內掛牌土地已超過百萬體量，未來仍有大量后續供應，加速區域發展的同時面臨競爭風險；特別是1、4、5、6、7、8、9、10八塊地未來嚴重威脅本項目。區域板塊編號成交日期預計地塊屬性受讓企業樓面地價總建面容積率商業入市時間（元/㎡）（萬㎡）占比紅橋丁字沽12013.72016.3住宅/商服/科教振業79599.932.4——河北河北中山路22013.112015.12住宅/商業房信集團782041.54.1412%河北小王莊32014.52016.5住宅/商業首創900223.193.3-4.154%北辰京津路沿線4預計20152015.11住宅/商業中儲（意向）——1191.817%5預計20162018住宅/商業————941.8——62013.12015.11住宅/天房333930.21.928%科教/商業72015.32016居住/教育金地&農墾&平安541237.72.00%瑞景82013.92016.2住宅/商服星河城置業81847≤2.012%92014.52016.5住宅/商服天房發展730843.49214%雙街102014.22016.2住宅/商服天津市政50002.9＞1.014%112014.52016.7住宅雙街盛興2531491.0-1.89%津圍公路122014.62017.3住宅/商服財富嘉苑722219.54237%未掛牌地塊101112345689宗地12天重地塊中儲地塊天房地塊（限價房）天房地塊星河城地塊其他競爭地塊重點競爭地塊振業地塊7金地&農墾地塊盛興小街地塊以快速路沿線和項目周邊輻射圈進行2013年至今土地梳理：>>潛在競爭：主力競爭為潛在地塊，中儲、天重等地塊集中供貨，未來三年超百萬方>>微觀競爭：核心競爭思考為南部中儲地塊，天重地塊，其他則為干擾分流瑞景板塊天房地塊星河地塊高層、小高高層、小高2016年上半年2016年年初土地平整已開工成熟社區盤品質盤星河時代分流分流振業地塊高層、小高2016年年初拆遷后期成熟片區地鐵盤動線攔截天重剩余地塊中儲地塊天房地塊星河城地塊金僑宸公館天房天辰世紀（限價房）振業地塊金地&農墾本案R-4R-1R-2R-3R-5京津公路沿線板塊開發商產品入市時期現階段概念競爭關系中儲地塊意向開發商高層、小高（80-85㎡兩室，120㎡三室）2015年下半年前期規劃年底前拿地復合型大盤較強天重地塊未掛牌待定高層、小高2016—2017年部分廠房未拆遷文化大盤（整體規劃）競合天房地塊限價房高層、小高（70-80㎡兩室，90㎡三室）2015年下半年天辰世紀廣告出街品質限價房綜合體價格干擾金地&農墾地塊高層、小高2016未拆遷純住宅包含學校分流區域市場區域市場北辰市場存量219萬方，年成交54萬方，潛在供需失衡，項目市場去化需搶點潛在地塊將集中2016-2017年入市，2015年為區域窗口期區域的價格天花板在15000元/㎡左右，本案價格有一定難度競爭態勢周邊在售項目存量較小，存量約為57萬方，在售項目基本尾盤主力競爭為潛在項目，數百萬建面供應未來的主力供應為本案南部的天重地塊、中儲地塊2015年上半年為市場主力窗口期2014年，整體基調為去化余房，市場不熱2015年，隨著新地塊和新項目的上市，市場逐漸加溫2016年，將會是競爭較為激烈的一年Q1：市場環境能否支撐目標？Q3：客戶容量能否支撐目標？市場環境客戶預判Q2：本案情況能否支撐目標？本體分析PART2軌道交通帶動城市化進程，“十區”概念建立>>區域價值：市內六區到市內十區的擴張，北部環內集優區域軌道交通的日趨完善，幾何式擴張了城市化進程。“環城四區”與“市內六區”地域化逐漸模糊，“十區”并進的城市擴張概念已經建立。紅橋區南開區和平區河東區河西區河北區北辰區北辰區河北區瑞景板塊北倉板塊北辰區及河北區近期成交地塊價值趨同2、北辰區瑞景、北倉等板塊近年出讓土地成交樓面價格已超過7000元/㎡。土地價格趨同奠定了區域價值趨同的客觀事實。環城四區部分區域政策有所變化界限模糊3、隨著城市化進程的加速，無論是從政策導向，商業氛圍，還是從生活人群，交通道路等方面上看，北辰區及河北區作為城北大門，將共同承接界限模糊帶來的機遇與挑戰。目前環城四區在外環內的區域，很多已采用所臨中心城區戶口及政策，例如新梅江雅境新楓尚、華苑以及東麗萬新村附近區域。1、>>行政腹地：地塊位于北城區南部核心，“北辰區的核心區”，毗鄰北辰區政府與津京公路黃金走廊相距1公里，地理位置優越，道路通達性好。距離北辰區政府僅1公里，未來將屬于北辰區行政管理中心的核心位置。外環線以內，北辰南部核心區域，距離河北6公里。本案外環西路京津公路北辰區政府普濟河道1.4公里河北區北辰區本案1公里1公里6公里>>規劃導向：建設天津“北大門”,

城北核心區，政策利好延吉道濱保高速京津塘高速永定新河生態郊野公園走廊京津公路黃金走廊商業發展軸龍門東道中央活力發展軸環外綠色產業創新區京津公路京津城際入市公園走廊環內北部中央活力區雙街小淀鎮“北大門”規劃圖京津城際鐵路商業兩軸生態走廊北大門范圍北倉板塊本案兩廊、兩軸、兩片區——“美麗天津北大門”天津“北大門”建設項目總面積：70.5平方公里占北辰區總面積的1/7以上以京津城際貫通區域為中心軸開始構建，力爭三年內完成土地整理；區域規劃空間結構：兩廊、兩軸、兩片區；項目屬于環內北部中央活力區，構建“雙十字”的綠化和公共服務軸帶結構。>>公路系統：京津公路連通京津雙城；距外環線僅有1.4公里京津公路外環線本案天津站天津西站劉園站本案處延吉道與高峰路交口，距外環線1.4公里2延吉道為雙向四車道，寬度為15米，交通通暢，與本案緊鄰，為本案的常用車道。高峰路一頭連接南倉道、一頭連接盛倉新苑小區。外環線北至北辰區引河橋，南至津南區郭黃莊，東至東麗區張貴莊，西至西青區姜井村，距本項目僅為1.4公里。1京津公路：雙向八車道，寬74m沿京津公路可快速通達市區、塘沽、北京，經勤儉道、志成路可達外環線京津公路聯通京津塘道路發達，方便快捷1.4km1.4km12km8.6km3.1km>>公共交通：雙地鐵，多公交，以公共交通為導向的外溢性趨勢強南倉道京津路北辰道外環線朝陽路鐵東北路志成路新開路規劃8號線規劃4號線市區核心紅橋區西青區濱海新區天津站北京本案天津西站

21條公交線路，直達市區核心雙地鐵：規劃4、8號地鐵延吉道站、北辰中醫院站距本案不到1km,10、607、610、611、721、723、725、726-727、728、729、730、731、802、810、812、865、879、912、961路20條線路，直達天津站、百貨大樓、西站等市內核心區4號線連接北辰&東麗，縱向貫穿城市核心區域，四十七中學站距地塊不到1km。(尚未開建，預計將于2020年左右竣工)8號線連接北辰&西青，與4號線交于南倉道站，該線路由北辰區小淀至西青區張家窩高鐵站，沿線經北辰、河北、紅橋、南開、西青五個行政區.(尚未開建，預計將于2019年左右竣工)>>配套資源：生活資源配套豐富，臨近北辰區政府，有“河”有“園”本案北倉苗圃瑞景商圈北辰公園北辰區政府緊鄰北辰區政府，地處北辰市政管理中心西北側靠近北辰公園，公園資源優勢明顯天津市重點中學四十七中學豐產河風貌北辰樂天瑪特豐產河流經項目北側，河景資源得天獨厚距離瑞景商業區僅3公里，滿足日常生活需要臨近御河園，河景資源再次展現御河園景觀北倉苗圃未來打造生態公園，生態宜居環境凸顯北倉苗圃重點打造資源>>周邊現狀：地塊不利因素影響，周邊現狀有待改善延吉道高峰路延吉南路延吉道高峰路延吉南路1本案三面為路，東側為平整地塊，居住氛圍一般23延吉南路為未拆遷平房，影響整體居住形象4高峰路相對環境較好，道路寬度較窄，堵車情況嚴重延吉道路寬廣，沿街未拆遷，居住氛圍低端>>用地經濟指標：地塊方正，商業住宅比合理用地性質用地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）普通住宅29679.52.048403商業8000配套公建2952幼兒園42000.72940幼兒園還遷區本案本案為小型項目，商業住宅比相對合理，商品房地塊地塊方正。6棟高層均好性，南側價值高于北側。未來需與還遷房區域有明顯區隔。>>項目價值|項目價值：多業態復合型社區商業建面：0.8萬方，占比13.5%，配比合理業態構成：社區商業、底商商業住宅建面：4.8萬方，占比81.6%，配比合理業態構成：18層-26層、2T4的高層住宅教育建面：0.29萬方，占比4.9%業態構成：幼兒園教育普通住宅本案總建7.9萬㎡,包括住宅、教育、商業、配建>>產品價值：標準二室+經濟三室，市場主流，但兩室占比較大，且82㎡與89㎡產品同質116㎡三室82㎡兩室82㎡兩室116㎡三室82㎡兩室兩廳一衛優點：戶型較方正、動靜分離、功能分區明確缺點：南北不完全通透，暗衛116㎡三室兩廳一衛優點：整體南北通透、明衛、尺度舒適缺點：動靜未分離，三臥兩個北向一個南向戶型面積（㎡）套數總面積套數占比兩室8296787219%891521352831%961521459231%三室116961113619%合計——49647116100%本體價值總結SWOT本案城北核心，為于城市“北大門“規劃區域；雙地鐵交匯，周邊交通便利，通達性高；周邊配套資源豐富；城北核心/行政腹地/交通便利/規劃利好區域核心，提升自身價值板塊傳統印象一般，周邊居住氛圍較差；項目周邊拆遷難度大，沿途體驗差；體量較小，無法完成對沖；居住氛圍差/傳統印象一般/本案體量小以項目特質引導客戶，規避劣勢以京津城際貫穿區域為中心軸開始構建兩廊、兩軸、兩片區的天津“北大門”；政策導向支持板塊發展/開辟“北大門”提升區域關注度區域發展價值，提升區域關注度區域出現大量大體量地塊，未來競爭激烈；周邊在售項目對本案的客戶可能形成分流；區域土地頻出，未來將處于紅海競爭劇烈借助項目的高性價比，沖出重圍本案區位及配套資源優質，產品符合市場主流但因體量較小，銷售周期較短價格拉升空間不大對本案的目標完成有一定的影響Q1：市場環境能否支撐目標？市場環境Q2：本案情況能否支撐目標？本體分析Q3：客戶容量能否支撐目標？客戶預判PART3>>客戶定位：地緣型客戶&進城型客戶地緣剛需：次新房置換人群進城改善：環境等改善人群這里有尺度適中的戶型，有軌道交通，有幼兒園＆小學優質教育，有大型的商業配套……>>客戶預判|客戶構成：集中地緣及北辰內圍區域，北辰外圍為次主力區域北辰內部城鎮（天穆、北倉、南倉）地緣堅守型次新房剛需/改善北辰外圍城鎮（雙街、宜興埠、韓家墅）進城追求型階層升遷環境&品質改善河北西北區域（榆關道、鐵東路一側）外遷改善型城市外溢剛性改善紅橋東北區域（瑞景、丁字沽片區）55%北辰中心城鎮30%北辰外部城鎮10%河北5%紅橋區域來源客戶定位置業目的輔助15%次主力30%主力55%地緣堅守型客群進城追求型客群外遷改善型客群關注因素：品質改善客戶對社區品質及周邊配套有一定要求。客戶概況：客戶類別：品質改善客戶為主年齡結構：35-55歲客戶來源：北辰外圍城鎮居住狀況：有子女，居住品質及尺度需要提高客戶所需戶型：舒適型三室注重品質追求的改善客群，有一定經濟基礎，手里有富余資金關注因素：次新房改善客戶最看重產品舒適度、社區環境以及周邊配套是否完善。客戶概況：客戶類別：次新房改善客戶為主年齡結構：30-45歲客戶來源：北辰內部城鎮居住狀況：房屋舒適度欠缺客戶所需戶型：舒適型兩室、三室北辰地緣客戶，次新房改善，地緣觀念強，總價有一定承受能力關注因素：傾向于舒適兩室做剛需或標準三室做改善，重視周邊交通條件。客戶概況：客戶類別：如投資客戶等年齡結構：25-35歲客戶來源：河北、紅橋及其他區域居住狀況：剛需或剛改需求客戶所需戶型：舒適兩室、標準三室時間換空間的河北、紅橋價格擠出客群，有一定經濟基礎>>客戶預判|產品對位：目標客群以地緣堅守型為主，進城追求型及外遷改善型客群為輔天穆>>客戶預判|客戶地圖：區域周邊5-10年房齡居住區的次新房改善編號小區名稱戶數1盛和家園17882佳寧里21383佳榮里15144佳園北里24045瑞益園14456瑞盈園24097燕宇藝術城16548浩達公寓19519昊宇公寓215510春和景明259111三和小區天時園204212建湖里141913橋園里162014聚龍園350015雙街新城108216城際美景210017十街工業園\18秀水馨苑156219富宜里124520韓家墅240021萬隆桃香園120022方舟溫泉花園56023大通綠島家園92524藍岸森林180025東升里174526雙發溫泉花園90627泰來西里100028心澤園83229鑫發花園152830天辰公寓58831盛倉新苑371832萬科花園新城260033紫羅園小區154434都旺新城120035富錦華庭2560本案北倉南倉小淀雙街韓家墅重點客戶區域次重點客戶區域客戶補充區域宜興埠河北區傳統的線下推廣方式雖然方式比較單一，但無論從到達率還是準確度來說都是相對有效的推廣手段1234567瑞景891011121314151617181920212223242526272829303132333435紅橋區客群總結本案地處北辰核心密集居住區周邊存在大量5-10年房齡的次新房改善區客戶基數支撐本案目標未來需要進行定點召集，聚攏客戶市場本體客戶支撐待提升政策利好，市場回暖未來市場，競爭激烈區位、資源、產品銷售周期影響價格拉升地緣購房需求量大項目認知需通過大型事件項目目標支撐基于目標的思考本案具備完成“價值”“量價”兩大價值的先天優勢但仍需通過價值調整/加持優化項目增加完成目標的幾率價值加持項目定位品質打造價格預期事件營銷<1><2><3><4>確定本案市場地位及核心賣點打造硬件資源具備更大競爭力符合市場主流/有競爭力的價格通過大型事件使本案曉諭北辰40項目定位市場占位核心價值項目定位策略<1>市場占位思考項目所在區域是北辰居住升級的城市形象代表工程也是盛耀入津的首個項目，核心必然要以品質筑口碑領軍者制高點首選項引領北辰形象升級的北辰生活綜合價值的城市中堅復合型人群聚集的項目價值區位“北辰區的和平區”，城市北大門，北辰重點規劃區交通京津公路、快速路交匯處，立體交通網絡通達四方，交通便利資源北辰核心區，城市資源豐富，商業、教育等資源集中規劃純住宅項目，私密性有保障，少量商業做生活配套，私密、寧靜、純粹產品線標準兩室+經濟三室+標準三室組成“梯度價值產品“，總價可控戶型產品尺度分明，舒適度優先，南北設計，分區合理，戶戶皆景綠化社區內大片綠地組團，景觀展示性好教育重點幼兒園、小學教育配套，滿足全體系教育需求品質一流施工標準，產品質量優質，品質生活締造者城北教育置業首選精致社區品質標桿項目定位44品質打造硬件：立面、園林服務：物業、教育策略<2>>>品質打造：園林建議“歐式園林”風格，景致陶冶生活，塑區域稀缺生態社區概念區域內稀缺大面積內部園林景觀設計，鑄就生態社區立體園林景觀，五重垂直綠化；重綠植輕硬地、重木輕草；T型景觀軸排布，大氣水景呈現；精致小品、鐵藝細節處理，切合火車主題商業布局。締造豐富的視覺美感,富有層次的立體景觀將各種名貴樹種錯位栽種，營造立體式的景觀感受，從綠植草皮、花卉地被、灌木、小喬木到大喬木，依次遞增，形成五重景觀。隨處可見的情景化小品、高覆蓋的立體綠化、嚴謹的細節處理>>品質打造：外立面建議外觀設計彰顯品位，打造簡約大氣且異域感十足的建筑群法式風格經典工業文化結合當代美學有機結合，高聳入云感強烈，巍峨挺立的外力面，簡單大氣；結合機械美學，以幾何的、純綷裝飾的線條來表現里面效果，象征效果強烈關鍵字享受法式生活，生活著，快樂著1231、立面雕花2、花瓶柱3、法式拱門通過廊柱、雕花等建筑細部處理，體現法式建筑的考究和純粹>>品質打造：物業管理服務打動客戶，倡導“從客戶需求和感受出發”Addkeywords嚴格的服務標準系統的服務體系選擇國家物業管理一級資質的企業的物業公司用細節打造情感，用真摯感動客戶充滿親情的社區氛圍熱情、良好、嫻熟、齊全、靈活、規范、合理、健全、快速熱情、良好、嫻熟、齊全、靈活、規范、合理、健全、快速服務理念：“美麗生活，源于溫馨服務”>>品質打造：教育附加引入優質教育資源（紅黃藍幼兒園或是華夏未來幼兒園），和其他項目形成明顯的差異化；并且可顯示盛耀雄厚的資源整合實力標簽化：引進知名品牌幼兒園，家門口享優質配套教育資源幼兒園49價格策略策略<3>>>定價策略：成本/價值導向法與市場比較法，綜合得出項目的價格確定定價方法客戶需求分析市場分析成本價值分析本案價格定位需求導向競爭導向成本價值導向市場價值維度自我價值維度綜合權重分析45%25%30%參考權重本案2015年10月住宅入市裸房價格為12000元/㎡（隨當時市場情況上下浮動500元/㎡）競爭導向對比定價擬選定項目周邊的核心競爭項目：金僑天重、紅星、澤天下、雙發、融創、瓏著等六個項目競爭導向需求導向顧客感受定價法，依照顧客的感受而定價，抓住消費者心理，制定相應價格北辰區域市場客群的需求導向價格在12000-13500元/㎡市場價值維度>>定價策略：市場價值維度

傳統區開發商周邊條件自身規劃整體評分當前裸房價格參考權重位認知品牌市政設施交通教育資源景觀資源生活配套產品類型物業服務景觀自身配套15%10%5%5%15%10%5%10%5%10%10%金僑天重110110100105110110100110110105110108.251400025%半灣半島85110901009595100100100959596.01009025%北辰紅星國際10011010010595105115115100100115104.81269120%澤天下959010010595951059595959095.31150315%雙發金璽城1009010510095951109595909095.81406110%瓏著1109010510095100100105959510099.8140215%

100.912393100%本案10010010010010010010010010010010010012287

>>定價策略：綜合分析各維度得出本案價格12000-12500元/㎡成本價值項目價值維度取樣本后進行綜合分析，通過對2013-2014年本案周邊（北辰區）重要成交土地的進行對比綜合對比得出本案土地成本稍高，成本推導的銷售價格預算為12700元/㎡維度市場價值維度自我價值維度競品導向需求導向成本價值導向價格（元/㎡）12000-1250012000-1350012700權重45%25%30%銷售均價12000-12500綜合分析各維度導向權重，得出本案價格在12000-12500元/㎡比較因素權重本案分值津北辰北（掛）2014-049號津北辰高（掛）2014-133號津北辰淮（掛）2015-027號津辰雙（掛）2013-004號備注（金僑宸公館）（融創半灣半島）地理位置30%11.21.051.050.9——四至環境15%11.051.110.9地塊規模15%11.11.11.11.1業態組合25%111.111.1規劃指標15%10.9510.90.9綜合得分100%11.081.071.020.98基準分值=1.05成交樓面價

64217308613254001938

項目售價

1500014500-10090

——樓面價樓盤權重

20%45%20%15%售價參考比重

25%45%0%30%基準價格=13302銷售價格預算12710

53事件營銷策略<4>本案主力客戶為周邊地緣（南倉、北倉、天穆）通過陣地打造，動線攔截，外展派單等能夠把客戶召集到項目，做到客戶積蓄而項目知名度及現場轉化，則需要大事件的支撐通過大事件營銷，把本案的形象曉諭北辰，曉諭天津>>事件一：舉辦北辰區域發展論壇，以主人翁姿態探討北辰區域發展邀請政府領導，開發商高層、易居中國高層、其他實力開發商和地產業影響力較大的代表人物舉