《民法典》-第二編 物權編-案例分析,解讀-3

—02物權編—民法典日常生活與居住權可以實現以房養老嗎？27示例：老王患病多年、臥床不起，一直由再婚的老伴李奶奶負責照顧。最近一段時間，老王身體倍感不適，開始考慮身后之事。他準備將自己唯一的住房過戶給兒子用作婚房，但是又擔心自己去世之后李奶奶可能會居無定所。對此，鄰居小明告訴老王可以在房屋上設立無償的居住權，保障李奶奶晚年的住房問題，老王對這個說法感到很新鮮。請問，居住權可以實現以房養老嗎？

【居住權的設立】第366條居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。第368條居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。第371條以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。解讀：為解決特殊群體生活居住的需要，《民法典》增加了居住權制度，以保障弱勢群體的住房需求，推動我國住房保障體系的完善。所謂居住權是指為了滿足生活居住的需要，根據合同約定占有、使用他人住宅的權利。相較于租賃權，居住權的期限可以是終身的，能夠更好地保障人們的居住權益。根據《民法典》第368條規定，居住權通常是無償設立的，但法律充分尊重當事人的意思自由，允許房屋所有權人和居住權人約定有償設立居住權。居住權自登記時起設立，因此，居住權合同訂立完成后應當及時向不動產登記機構申請居住權登記。此外，《民法典》第371條規定以遺囑方式為他人設立居住權的參照以合同方式設立居住權的規定。解讀：具體到本示例中，老王可以在辦理房產過戶登記給兒子之前立下遺囑，為李奶奶設立無償的居住權，保證李奶奶晚年居有定所。待老王去世后，李奶奶向登記機構申請登記就能享有該房屋的居住權，實現以房養老。房屋被抵押后對承租人有影響嗎？28示例：小李從2018年起就一直租住在小明的一套房屋中，租期為5年。2019年底，為了擴大公司規模，小明向銀行貸款100萬元，銀行要求小明提供擔保。迫于無奈，小明只能將此套房屋抵押給銀行。小李得知此事后，感到十分擔心，害怕自己無法繼續在該套房屋內居住。請問，房屋被抵押后對承租人有影響嗎？

【租賃期與抵押權的關系】第405條抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。解讀：根據《民法典》第405條規定，房屋出租之后成立的抵押權不影響原來的租賃關系，先設立的租賃權優先于后設立的抵押權。需要注意，此規定要求在抵押權設立之前，房屋已經被承租人實際占有，也就是說租客已經實際住進房屋之內。如果租賃合同簽訂后租客沒有住進房屋中，那么在設定抵押時抵押權人很難知曉租賃關系的存在。此種情形下，租賃權人主張在先成立的租賃關系優先于后設立的抵押權，顯然對抵押權人不公平。而除了房屋等不動產租賃需要滿足此條件，其他動產適用這一規則時也要求承租人實際占有所租賃的財產。解讀：具體到本示例中，小明先將房屋出租給小李，小李實際居住在該房屋內，后來小明才將房屋抵押給銀行。由于小李的租賃權先于銀行的抵押權，后設立的抵押權不能對抗小李的租賃權，因此，小李可以繼續承租該房屋，不受銀行抵押權的影響。抵押給別人的房屋可以轉讓嗎？29示例：小明購買房屋時資金緊張，便將此套房屋作為擔保，抵押給了老王。一年后，小明的兒子突然患病，為盡快籌集手術費用，小明想要將這套房屋出售給他的同事小李。小李從其他同事那里得知，小明之前已經將該房屋抵押給了老王。小李擔心在抵押期內未經過老王同意，該房屋不能買賣。但是這套房屋的售價又十分劃算，小李感到十分糾結。請問，抵押給老王的房屋可以轉讓嗎？

【抵押期間轉讓抵押財產】第406條抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。解讀：此前，《物權法》規定抵押期間內未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，除非此債務被提前清償、該財產上的抵押權被消除。《物權法》的規定保護了抵押權人和買受人的合法權益，減少了抵押財產轉讓情形下抵押權實現的難度，但是也增加了交易成本。對此，《民法典》第406條明確規定，抵押人轉讓抵押財產時無需獲得抵押權人的同意，抵押權人對該財產仍享有抵押權。只要抵押財產的價值不因為轉讓受到損害，抵押權就不會受到影響，因此轉讓抵押財產無需得到抵押權人的事先同意。但是抵押財產被轉讓時，抵押人需要及時通知抵押權人，讓抵押權人了解抵押財產的現實狀態。如果轉讓行為使抵押財產受到損害，抵押權人為保護自身利益可以要求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償或者提存。解讀：具體到本示例中，小明可以不經過老王同意將抵押的房屋轉讓給小李。房屋轉讓后，老王對該房屋的抵押權不受影響，但是小明需要及時通知老王房屋被轉讓的事實。如果房屋轉讓可能造成房屋價值的減損，那么老王可以要求小明將出售房屋所獲的價款提前償還或者在相關機構進行提存。動產上有多個抵押權時誰優先？30示例：小明開辦了一家模具制造工廠，因遭遇經濟危機，大量貨品積壓，公司急需流動資金進行周轉。于是，小明向銀行貸款50萬元，并將工廠的一臺價值120萬元的高端進口機器抵押給銀行并辦理了抵押登記。但是讓人意想不到的是，今年年初以來，小明的工廠又因為遭遇新冠肺炎疫情無法進行正常的生產銷售活動。為了能夠按時給工人發放工資，小明又先后將此臺機器抵押給老王和老李，借得30萬元和20萬元，但均未辦理抵押登記。現小明無法償還銀行、老王和老李的借款，請問誰可以優先受償機器拍賣后所得的價款？

【同一財產上多個抵押權的清償順序】第414條同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（一）抵押權已經登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；（二）抵押權已經登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。解讀：根據《民法典》第414條規定，同一財產上設立了兩個以上抵押權時，對于拍賣、變賣抵押財產所得的價款，抵押權人按照以下原則受償：無論是動產還是不動產，如果所有抵押權都已經進行了登記，那么抵押權人按照抵押權登記的順序受償；如果抵押權有的進行了登記，有的未進行登記，那么已經登記的先于未登記的受償；如果抵押權都沒有登記的，按照債權比例清償。當然，在不動產上設立抵押權如果沒有辦理登記，那么該抵押權自始沒有設立，也就沒有適用《民法典》第414條規定的可能。《民法典》規定上述受償順序是因為登記具有較強的公示性，債權人可以通過查詢登記資料了解抵押財產上設定抵押的具體情況，因此對已登記的抵押權給予特殊保護。解讀：具體到本示例中，銀行因為辦理了抵押登記，成為機器拍賣款清償的第一順位人，可以優先受償機器拍賣后所得的價款。老王和老李都沒有辦理抵押登記，因此需要在銀行受償后按照各自的債權比例受償。誤裝他人房屋能要求補償嗎？31示例：小明把鄰居家的木板加工成一根拐杖。小李在裝修時誤裝了鄰居的房屋。小王誤將自己家的石灰與鄰居家的沙子摻雜在一起。小明、小李、小王因此與各自的鄰居產生糾紛。請問，拐杖、裝修后的房屋和摻沙后的石灰應歸誰所有？

【添附】第322條因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。解讀：本示例屬于《民法典》中的添附問題。簡單來說，添附就是兩個或兩個以上不同民事主體的物結合在一起，變成了一個新物。通常來說，添附可以分為加工、附合、混合三種類型，如將木板加工成拐杖是對木板的加工，裝修房屋的墻面屬于附合，把石灰和沙子摻在一起稱為混合，加工、附合、混合都可以產生新物。由于添附是兩個不同民事主體所有的物結合成了一個新物，因此需要確定該新物的歸屬。解讀：《民法典》第322條對此予以規定。首先，《民法典》尊重當事人的意愿，當事人對新物的歸屬有約定的，就按照約定確定新物的歸屬。例如，小明和鄰居約定木板加工后的拐杖仍歸鄰居所有，因此按照合同約定，小明的鄰居擁有拐杖的所有權。其次，當事人對新物的歸屬沒有約定或者約定不明確的，則根據法律的規定確認新物的歸屬。如果法律也沒有相關規定的，新物的歸屬按照有利于發揮功效和保護無過錯當事人的原則進行確定。例如，小王的鄰居正在建造房屋，小王誤將自己家的石灰與鄰居家的沙子摻雜在一起。混了沙的石灰可以用來修建房屋，可將摻沙的石灰歸屬于小王的鄰居所有，有利于發揮其功效。又如，小李誤裝了鄰居的房子，鄰居對此事的發生并沒有過錯，可將裝修后的房屋歸小李的鄰居所有。解讀：需要注意的是，確定新物的歸屬可能會對失去原物所有權的一方造成損失。根據公平原則，對于添附的發生因為新物所有權人有過錯的，新物所有權人應向失去原物所有權的一方賠償；如果當事人對加工、附合、混合的發生都沒有過錯，則由獲得新物的所有權人對失去原物所有權人給予補償。例如，鄰居在得到裝修后的房屋后，應當對小李予以公平補償。修建房屋時可以向鄰居臨時借道嗎？32示例：最近，小明在自家宅基地上修建房屋，由于要鋪設下水管道，需要向鄰居小李借道，經過小李的院子。但是小李認為小明的借道行為會影響自己的日常生活，因此不愿讓工人進入院內進行管道的鋪設。小明認為鄰里之間應該互愛互助，彼此之間提供方便，小李應當允許自己借道。隨后，兩人因此產生矛盾。請問，修建房屋是否可以臨時向鄰居借道？

【相鄰關系】第405條抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。解讀：第288條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。第292條不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。第295條不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。第296條不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。解讀：修建房屋可以臨時利用他人不動產。但是所利用的不動產必須是相鄰的土地或房屋，并且不能危及相鄰不動產的安全，不得損害相鄰不動產權利人的利益。根據《民法典》第288條的規定，相鄰的土地、房屋等不動產的權利人應按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。與此同時，《民法典》第292條規定，不動產權利人因修建施工、架設電線、埋設管道等，需要臨時利用相鄰不動產的，相鄰土地權利人應當允許并提供必要的便利。此外，根據《民法典》第