房地產策劃知識-價格表制作及公式

CentalineConsultants海口中原項目價格制作培訓前言項目價格制作是項目操作核心之一，是策劃工作者必須熟練掌握的重要技能。銷售經理也必須知道價格表的制作過程，在初步價格表制作完成后能結合現(xiàn)場客戶喜好、產品特點及企業(yè)要求等綜合因素作出最為合理的調整建議。1項目均價確定的方法價格制作（系數(shù)模式）面價返算23價格制作（經驗模式）4整體均價制定方式一、成本法法則成本法制定項目均價是根據開發(fā)商的利潤目標值確定或者行業(yè)標準利潤率作為依據返算項目銷售價格，該方法一般作為開發(fā)商計算項目保底價格。二、比較加權法從市場角度及項目自身角度出發(fā)，采集市場上與本項目性質相似的在售項目的數(shù)據進行比較評分。最終加權計算得出項目銷售均價。比較加權法制定方式就海口而言，如果是旅游度假項目。選取對比項目則是在其價值點相似的項目上。如果是剛需型或者改善型物業(yè)，應以同區(qū)域內在售項目為主進行比較。對比項目選取的同時，要確定相對比項目的參考價值度即參考值（參考值比例相加等于100%）。相似度越高參考值越越高。第一步

比較項目的選取項目名稱本項目A項目B項目C項目D項目比值-40%30%20%10%銷售均價（元/㎡）X100009000950015000比較加權法制定方式先確定要比什么，項目要比的因素可以很多，但是找準比較的因素是非常重要，這樣才能較為客觀的進行比較，使最后的結果趨于合理。在比較因數(shù)選取前，先要確定自身項目是賣什么？位置、景觀、戶型、配套、交通、園林、建筑質量還是密度。第二步

比較因素確定因數(shù)參考值地段戶型朝向景觀合計比較加權法制定方式比較因素可以選取很多，但是選擇再多的參考因素。所有因素的參考值相加都必須是100%。例如項目是市中心小戶型物業(yè)，其參考因數(shù)為地段、戶型、朝向及園林四個。分配值可以為地段（40%）、戶型（30%）、朝向（20%）、景觀（10%）。第三步

比較因數(shù)參考值分配因數(shù)參考值地段40%戶型30%朝向20%景觀10%合計100%比較法計算方式（第一步計算對比項目綜合分數(shù)）例子：市中心小戶型因數(shù)參考值本項目A項目B項目C項目D項目地段40%10080110100120戶型30%100120708090朝向20%1001006080120景觀10%10090909090合計100%100978689108計算方法：地段參考值*分數(shù)+戶型參考值*分數(shù)···············比較法計算方式（第二步計算對比均價）例子：市中心小戶型計算方法：本項目分數(shù)（100）/A綜合分數(shù)*A均價*40%然后相加項目名稱本項目A項目B項目C項目D項目比值-40%30%20%10%銷售均價（元/㎡）X100009000950015000綜合分數(shù)100978689108計算結果：A=4123；B=3139；C=2134；D=1388對比均價=A+B+C+D=10786元/㎡小結該類型均價計算方式是作為項目定價必須掌握的技能。雖然在打分過程當中存在很多主觀因素，但該均價的推導計算方式有助于梳理項目的各方面優(yōu)劣勢及其未來需要改進的方向。能更有理據的說服開發(fā)商。打分過中雖然存在打分人的主觀因素，但是通過有經驗的銷售人員及策劃人員多人打分之后，能有效的把誤差降到最低。所以，最終出來的結果是有說服力度的。價格表制定（系數(shù)法）系數(shù)法的價格表制作與均價推導有相似之處，形式都是通過打分計算綜合分數(shù)來判斷各種戶型的均價第一步確定評價因數(shù)（戶型、朝向、景觀。。。。。）第二步確定平面差（爬樓打分計算綜合價格）第三部確定層差第四步計算價格假設有一項目一棟樓20層高，兩梯四戶。品字形布局有ABCD四種戶型。價格表制定（系數(shù)法）評分表格價格表制定（系數(shù)法）制作價格表步奏價格表板式制定房號、樓層、建筑面積、套內面積、套數(shù)、單價、總價樓棟價格匯總表價格區(qū)間表EXCEL公式鎖定符號$末尾數(shù)清零公式round（roundup、rounddown）計數(shù)公式count，countif（計數(shù)及帥選總價區(qū)間段）最大最小值篩選max、min公式面價返算綜合折扣計算：

付款方式折扣、預留折扣綜合折扣返算方式：實收價*（1+0.075）or實收價/0.925其他優(yōu)惠返算： 1萬抵2萬，5萬抵10萬。直接加或者通過套均價返算成折扣。（項目總金額/總套數(shù)=套均價）5萬/100萬套均=0.05（95折）綜合折扣類項折扣預計比例加權折扣一次性付款0.9260%0.048按揭付款0.9830%0.006分期付款0.9910%0.001促銷優(yōu)惠0.98100%0.02合計0.075綜合折扣0.925價格制作（經驗法）開發(fā)商調整價格的時候往往有經驗的操盤者會拿著總平圖看種戶型的差價。對于整份價格表的系數(shù)體系不會關心。對價格表給出的調整意見也不是從系數(shù)角度出發(fā)，而是直接的說上調****元/平方米。所以，制作價格表過程中，如果是經驗非常豐富的策劃。可以直接制定各類型單位的差價直接形成價格體系。具體看EXCEL表格操作價格最終成果價格表兩份（實收一份、面價一份）價格說明PPT（闡述價格體系，總體、樓棟、平面差、層差）樓棟均價分布圖戶型均價分布圖開發(fā)商關注點價格表提交給開發(fā)商后，開發(fā)商關注的問題：整體均價多少，有沒達到要求？好單位是哪些？差單位是哪些？原因是什么？好單位與差單位價格差距夠嗎？推售節(jié)奏在價格表上有沒有體現(xiàn)？層差的制定是否合理？特殊樓層有否跳差？開發(fā)商回饋意見之后，對價格的平面差及層差都要進行調整開發(fā)商認為不合理的地方，原因是否合理？如不合理，必須據理力爭，說明原因。合理調整的地方一定要明確，不能含糊的調高一些，調低一些。一定要給出調高標準如上調****元或者，A與B總價差30萬等這樣明確性的指示。核心關注點價格表檢查順序房號：先看房號是否正確，在看戶型是否一致。面積：先看總面積與預售證上是否一致，再檢查各棟樓的面積。公式：先看公式鏈接是否正確，再檢查各條腿總價是否全相加。面價返算：折扣是否全有鏈接。（用實收總額通過返算看是否等于面價總額來檢查是否全部單位