某大型項目全程推廣策劃初案

XXXX廣場全程推廣策劃初案

MALL來了，它從大洋彼岸而來，夾風帶雨而至；旌旗指處，遍地開花。無論沿海發達城市還是內地一線乃至二線城市，俱皆烽煙四起，一時間，中華大地“MALL火”熊熊。

有人風趣的說，MALL的“大躍進時代”來到了，中國將要成為全球MALL的“高產區”。其實這么說并不夸張。有報道稱，到2003年全國已有大型購物中心三百多家，在建的面積超過十萬平方米的有二百多家，號稱亞洲和世界第一Mall的項目不斷在媒體出現，有的建筑面積甚至達到100萬平方米，據統計現在我國的購物中心平均達到了15萬平方米。

第一部分國內外SHOPPINGMALL發展狀況介紹

shoppingmall的定義

“SHOPPINGMALL”，意為超級購物中心，屬于一種新型的復合型商業業態。指在一個毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中，由一個管理機構組織、協調和規劃，把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心。它不僅規模巨大，集合了百貨店、超市、大賣場、專賣店、大型專業店等各種零售業態，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設施。

SHOPPINGMALL的原則如下：

SHOPPINGMALL的策劃、建立、經營都在統一的組織體系下運作；適應管理的需要，產權要求統一，不可分割；

尊重顧客的選擇權，為顧客提供一次滿足購物的服務；

擁有足夠數量的相鄰而又方便的停車場；

擁有良好的購物環境，對客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務。

統一的商業形象，以統一經營政策進行營運。有創造新商圈或更新地區的貢獻。

SHOPPINGMALL的建筑特征

商業空間步行化

商業空間室內化

公共空間社會化

SHOPPINGMALL的本質特點是統一管理和分散經驗的管理方式。管理者對SHOPPINGMALL實行統一的集中管理，SHOPPINGMALL的日常運行、保安、清潔、維修進貨和促銷活動等都是有組織地進行，公共空間實行統一管理，供所有的零售商與購物者共享。經營者不參與管理，定期向管理者交納管理費用，而所有者與管理者部參與經營，租金收入和經營狀況并無直接關系。

SHOPPINGMALL在國內外的起源與發展

1、起源

歐美國家的購物中心伴隨家庭汽車化、住宅郊區化而產生，起源早、較為成熟和規范，后逐步蔓延到日本、東南亞和我國香港、臺灣地區。美國是發展ShoppingMall的先行者。目前普遍認為Mall是由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所。shoppingmall是指城市市區購物中心。shoppingcenter是指郊區的購物中心。購物中心最早出現在歐美發達國家，約有100年的歷史。“shoppingmall”是世界上最為流行的商業業態，是西方國家消費者購物休閑的重要場所。

2、趨勢

生態化、娛樂化

SHOPPINGMALL在發達國家發展日趨成熟，已經朝著生態化、娛樂個性化等方向發展。日本大阪率先發展生態型SHOPPINGMALL，其中Ｎamba工程是獨具特色的生態SHOPPINGMALL，建筑面積達到３２萬平方米，建筑師設計了一個帶有自然地貌特點的人造峽谷式的公園式SHOPPINGMALL，該峽谷的植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從２層逐漸走到８層，坡道兩邊可以進入不同層上的商店、餐飲與娛樂場所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業主與當地政府的喜愛與批準。

多樣化

現代購物中心的功能趨向多樣化，并且常常與其他功能設施形成多功能綜合體，它不僅滿足購物需要，而且也滿足文化、娛樂和餐飲等需求，這樣大大增加了購物中心的吸引力，延長了購物者的停留時間。特別值得一提的是，巨型中心進一步加入了內容廣泛的休閑設施，幾乎無所不包，可以稱得上是一個小“城市”。

國內MALL的現狀――巨資博弈如走鋼絲

我國商業發展一直滯后，９０年代后期，零售業與批發業發生劇烈變革，傳統百貨公司在競爭中紛紛慘敗，超級市場開始登上舞臺。SHOPPINGMALL在９０年代中期開始引入國內。

SHOPPINGMALL在我國發展很快，但是對SHOPPINGMALL精髓理解不深，投資的許多SHOPPINGMALL缺乏精心規劃，運作管理方式依舊是傳統的百貨管理方式，許多SHOPPINGMALL經營失敗。

國內開發商并沒有認識到Shoppingmall開發的特殊性，沒有采取針對大型商業項目的專業化方式動作，仍沿用住宅開發的套路和國內招商習慣。國內這幾年建設Shoppingmal的呼聲很高，但幾乎沒有人愿意以大投入聘請專業顧問公司，國內有代表的幾家專業顧問公司，迄今還沒有那家得到任務完整的委托項目。除了發展商不愿在專業顧問方面投入，盲目自信也是主要原因。

一些購物中心按照國外的思路首先在城郊發展，但是不久就出現了城市“空心化”的問題，為了振興城市中心區，政府在城市中心推行步行商業街的同時，也在城市中心區規劃了少量的購物中心。目前中國在遠離城市的郊區建的Mall，由于我國特殊的國情面臨著種種的困難。由于各種原因，大部分Mall的運作模式最后都走了樣。

中國的Mall的選址，大多數也是選擇在城市中心區，但由于定位不明確，與百貨商店形成了直接的競爭關系，故而并沒有獲得好的效益。一些開發商在資金實力不足和追求短期利益的背景下，為回籠資金將商鋪大量分割出售。遍地賣鋪的結果是，商業和物業之間產生嚴重的沖突，經營權根本無法統一，最后只落得個“啟而不動”的結局。

眼下是“體驗經濟”盛行全球的年代，Mall在歐美的成功與這類項目高附加值的連帶效應讓投資商心動，Mall已漸成為一種新的投資方向而備受追捧。有的房地產商將購物中心作為物業來做，而有的經商者把它當作商場來做，但它到底是商業還是地產呢？實際上，它是一個綜合體，其運營比單純的物業或純粹的百貨商店要復雜得多。

商業地產包括有商業和地產兩個部分。商業地產的開發權、所有權、經營權、管理權是獨立分開同時分工合作的。開發商通過運做項目賺取開發投資利潤；所有者出租商鋪賺取租賃利潤；商鋪經營者賺取經營利潤；商業物業管理者賺取管理利潤。操作商業地產需要把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，同時要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式。如果參與經營，則必須擁有商業操作的人才團隊，不能只是用住宅開發的經驗搞商業地產。最為關鍵的是，設定科學合理的投資回報的模式，是只賺開發投資的錢，還是把經營管理的錢一起賺，實現最大化利潤；是賺短期利潤還是謀求長遠利潤，量體裁衣，量力而行。

在現今的中國商界，MALL正在成為使用頻率最高的詞匯之一，不知MALL為何物者，必將被時代淘汰。雖然摩爾建設還沒有中國版本的教科書，但在一旦成功就可能獲得房地產、資本運營和商業運營三重效應的巨大吸引下，探險和拓荒者依然紛至沓來。

國內部分重要SHOPPINGMALL案例

MALL項目名稱位置價格規模銷售方式經營方式經營項目最小銷售單位車位開業時間物業管理

XXXX商都哈爾濱市XX區XX路XX號6000-55000元地上商業面積70萬平方米，地下30萬平方米出售為主少量出租但尚未啟動整體經營為主，少量自主經營精品商業區：名品家具城、體育休閑城、通訊產品城、書城、時尚休閑娛樂城、家電城、電腦、精品商廈（13萬平方米）、三江美食城（30平方米）、上海一百購物中心、匯金地下商業街（30萬平方米）等十幾個專業商廈

零售商業集團：澳洲維士百集團、肯得基、麥當勞，以及上海市大型商業集團梅隆鎮廣場、港江廣場、美羅城等20平方米地下600個2003年12月份部分開業上海菱建物業管理有限公司

金源時代購物中心（京西超大）北京海淀區遠大路規劃總面積68萬平方米只租不售主體空間由主力店，主題游樂園、環球美食中心、大型商場、專賣店、步行街、室內廣場、汽車展廳、屋頂花園等68002004年10月

華南MALL廣州東莞萬江區萬道路華南MALL體驗1-2層1。2萬-1。8萬/平方3-4層只租不售37．76萬平方米租售結合，70年產權統一管理百貨、超市、各類品牌專賣店、精品店、飲食、家居、體育、娛樂健身、旅游、通訊、電腦、家電音像、書籍、電影院、咖啡廳等20平方米8000個2003年10月美國偉思特/維爾物業投資有限公司

上海曹安商貿城上海嘉定區曹安公路、外環球和滬寧高速路和豐莊路合圍的地塊。1300元/平方米總用地面積33．6公頃規劃商業建筑面積為31。76萬平米專業市場流金島經濟城、易出蓮花、東方汽配城、好美佳等

第二部分福州商業發展狀況介紹

1、福州商業演進概況

近年來，福州商業經歷了劇烈的動蕩，經歷了痛苦的洗牌之后，出現了一片光明的新氣象，概況如下：

1）百貨業的快速衰退，主力業態的地位正在被洋超市取代

在福州曾經風光無限的百貨業，在沃爾瑪、麥德隆等洋超市侵入后，迅速淘汰，新華都、大華都逐漸衰敗，東百也在舉步維艱之后謀求轉型，五洲百貨甫開業即倒閉、華聯、臺百等更是被直接淘汰出局……目前，在福州零售業唱主角的已經變成了洋超市及引入現代化經營管理理念的大洋百貨等新興商業形態。

2）本土中小型超市受強烈沖擊

原先曾為福州市民帶來無限便利的土超市在洋超市的強烈沖擊下，已經淡出歷史舞臺。華榕超市全面出局，久佳超市近日停業，錦鑫量販超市突然死亡……這些超市在信用體系及經營管理體制上落，使福州的本土超市在競爭中顯得不堪一擊，一潰千里。

3）賣場競爭風險不斷加大

近年來，福州大賣場驟然增多。眾多零售大鱷云集福州，展開了激烈的逐鹿，沃爾瑪、好又多、麥德隆、世紀聯華、國美、永樂這些賣場都在多年的運作中積累了一套先進的經營管理機制，且各有優勢，在福州彈丸之地，各展其能，競爭空前激烈，加上福州城市規模偏小，人口基數有限，導致賣場風險不斷上升。

4）農貿型生鮮食品超市異軍突起

隨著洋超市的進入，一些新興的本土超市因無力與那些商業巨無霸抗衡，紛紛走專業化、特色化、本土化的方針，立足于熟悉福州本土文化及消費者心理的特點，尋找市場空白，特別是隨著福州市“農改超”工程的實行，給一些農貿型生鮮超市留下了巨大的市場空白，典型的如永輝超市，這些超市后來居上，市場嗅覺敏銳，機制靈活，在福州空前的市場競爭中穩穩占據了一席之地。

5）商業步行街初試鋒芒

商業步行街是區域商業經濟發展到一定階段的產物，在整合區域商業資源方面有一定優勢。福州也涌現了一些商業步行街，雖然目前成敗還難以定論，但其氣勢與鋒芒卻不能不讓人關注，最早的是臺江步行街，緊跟著中亭街，現在倉山下藤步行街又趁勢而上，君臨芭莎作為臺江步行街的延伸段正緊鑼密鼓地運作中，米羅街作為北區的商業代表，引人注目……福州步行街，作為福州最新型的商業型態，一時間聲勢巨大，令人側目。

2、福州各大商圈現狀及展望

1）鼓樓商圈――得鼓樓者得福州

認為得鼓樓者得福州。鼓樓在福州商貿中心區的地位，決定了商家要有所成就，必須“逐鹿”鼓樓。

歷史：一條大街千年繁華

鼓樓，無論是三坊七巷、三山兩塔，還是南街鬧市、東街繁華，無不是鼓樓商業輝煌歲月的真實記錄者。

在長長的八一七北路，又數東街口商氣最旺。，東街口自1100多年前“開閩王”王審知筑城開始，就是福州城內最繁華的街市，素有“寸土寸金”之稱。新世紀的東街口，東百等少數商場稱霸的時代一去不復返，而是你方唱罷我登臺，新舊勢力此起彼伏，東百、華都、新華都、大洋四大商場各踞一角，數十家上萬平方米經營面積的商場群雄逐鹿。

現狀：條塊結合異彩紛呈

經過千年演變，古老的八一七北路商業帶不斷向外輻射，逐漸發展壯大，直至如今終于由線成面，搖身成為鼓樓的中央購物區。中央購物區以東街口為核心，由鼓西路、南后街、烏山路、古田路、五一路、井大路等圍合而成。除此之外，華林路、鼓屏路、湖東路、井大路、永安街、樹湯路等還圍合成一個中央商務區，這里高樓林立，會展發達，也是全市當之無愧的高尚商務休閑中心。

在鼓樓的商業格局中，10多條專業街區共同構成條狀商業的瑰麗圖景，它們是津泰路精品服飾商品街、五四路休閑現代商務街、福新西路摩托車專賣街、井大路南北風味小吃街、東街電信通訊商品街、楊橋路房產中介服務街、湖東路金融商廈街、六一北路美食娛樂街、南后街地方特色商品一條街、溫泉公園路歐陸風情酒吧街、八一七北路日用品百貨商業零售街、道山路婦嬰用品一條街、二環路美食超市走廊。值得一提的是，經過多年的培育，津泰路部分商鋪的租金已經逼近東街口。盡管有的商鋪每平方米月租金高達500多元，但商家仍然爭著入駐。

發展：統籌規劃錦上添花

今年1～5月，鼓樓區實現社會消費品零售總額29．35億元，比去年同期增長38．3％。今年上半年社會消費品零售總額比增30％以上。近年來，鼓樓商業一直在高基數上保持高增長，成為鼓樓最為活躍的經濟板塊。今后，鼓樓將繼續突出重點，培育特色，統籌規劃，協調發展，加快構筑現代大商貿，融入閩江開放潮，推動鼓樓大發展。

此外，在中央購物區和中央商務區的基礎上，鼓樓區還計劃以省體育中心為中心，建設一個健身休閑區。該區集球類運動、水上運動、溫泉理療、體育用品等為一體，發展前景看好

2）臺江商圈――千古商貿旺地

到過福州旅游的游客，大都對臺江步行街、美食街有深刻印象，還有大利嘉城、臺江農貿批發市場等，而這些去處無一不坐落在自古就是商業旺地的臺江。

臺江，一個有著2000多年歷史的商埠城區。自“五口通商”以來，它就是閩江流域貨物集散地，商業繁榮，是福州乃至福建省的一個商貿中心區。

面積18平方公里的臺江區，人口38萬人，現轄有12個街道90個社區，日流動人口達25多萬人。全區沒有農業，商貿業比例達70％以上。2002年，全區商業營業額106．30億元，社會消費品零售總額完成70．62億元。據不完全統計，臺江區目前商業網點總數約4000個，營業面積總和約130多萬平方米，從業人員約5．2萬人。今年1～4月份，全區社會消費品零售總額完成26．02億元，比去年同期增長19．67％。

目前，臺江東部已經形成了以生活資料為主的批發市場。鰲峰地區的副食品批發市場主要有果品批發市場、蔬菜批發市場、海峽糖酒食品批發市場、生豬定點屠宰場、水產批發市場、貝類批發市場、油脂批發市場、百貨化妝品批發市場、食用菌干批發市場等十個市場，經營面積達35萬平方米，年營業額61億元。

中部構建購物、文化、旅游、餐飲黃金旺地。新中亭街開業面積已達20萬平方米，占總營業面積的80％，世紀聯華購物廣場、環宇百貨、福建省服務中心、新紫陽美食城、中亭美居家具博覽中心、閩臺書城等大型商貿項目已陸續開業。臺江農貿市場及其周邊地區的主要服裝批發市場就有建海、建新二層的服裝品牌世界、建海一層的服裝品牌精品、南方商廈和南臺商貿中心的童裝批發市場、廣宇商貿城以及元洪購物廣場的服裝零售商場，現已入駐批發商家3000多個，經營品牌2．86萬個，日均人流量8萬人次，年營業額約10億元。廣達路北段和五一中路北段已經形成有較高檔次、較大規模的餐飲服務群體。陽光假日大酒店、新華都大酒店、欽榕酒家、美海大酒店、廣達美食城、亞細亞娛樂城等，還有即將投入使用的阿波羅大酒店、好運來大酒樓等。

五一中路的利嘉電子電器市場是我省乃至華東地區最大的三電商貿城，市場面積4．2萬平方米，入駐商家近500戶，匯集各國各地電腦、電子、電器上萬個種類，100多萬個花色品種。其周圍還聚集著英惠電腦廣場、天豐電器城等。環河路一帶的小商品批發市場，如天城小商品批發市場、老藥洲小商品批發商場、廣宇商貿城、古街商廈箱包玩具精品城等，經營面積約5萬平方米，年營業額約4億元。玉環路與安平大廈的五金機械市場，經營面積約3萬平方米，年營業額約2億元。多種商業業態并存互補，繁榮了中部商貿圈。

臺江西部正著力構建建筑裝飾材料聚集地。目前，匯多利建材裝飾材料市場入駐商家223個，年營業額達8億元，上繳稅收1000萬元。德國歐倍德建材超市項目業已落戶福州搪瓷廠地塊，該建材超市建成后將與以匯多利為主的建材飾材市場相呼應，形成福州市建材飾材業的一個繁榮帶

3）晉安商圈――東擴助騰飛

如果在一年多以前，說起晉安商業，福州市民首先會聯想到南方建材市場。每一位喬遷新居的市民，十有八九會到這個年交易額超百億元的建材市場“報到”，多多少少采購一些家裝商品。但除此之外，晉安商業再找不出第二家有南方建材市場這般知名度的品牌了。

僅僅一年多時間，晉安商業“一區一帶”（火車站商貿區和連江路生產資料批發走廊）的舊布局一去不復返，變化之快令人目不暇接。三聯家電、惠好醫藥超市等一系列專業超市的出現，打破了市民對晉安商業的傳統印象。三聯家電號稱全省家電連鎖第一店，如今月銷售額平均可達1500萬元左右。它把鼓樓、臺江的家電消費群體拉到晉安，直接導致了榕城家電商圈的轉移。惠好醫藥超市更是在行業內掀起一場零售革命，一時間全市藥品零售價全線下降，自己也成為行業內無可爭議的降價“先鋒”。

據介紹，晉安作為福州東擴戰略的主要承接地，商業面貌在“十五”期間將會有一個較大的改變。有兩個數字可為這個觀點提供有力的佐證：一個是晉安人口已由最初的20多萬人急劇膨脹到50多萬人；另一個是晉安區今年1～5月實現社會消費品零售總額12．14億元，比去年同期增長54．8％，增幅超過鼓樓、倉山。

目前已有200多家房地產企業在晉安開發地產。藍山四季、居住主題公園、山姆小鎮、家?天下、世紀豪園等一系列高品質樓盤“扎堆”新店新區，托起一個強勢的五四北板塊。作為福州東擴的第一站，鼓山新區依托寬闊的福馬路，東望鼓山風景區，新建住宅小區鱗次櫛比，聚集著越來越多的商賈，這里將成為福州又一個繁華的市中心。毫無疑問，這兩大新區將各自形成一個大型商圈，托起晉安商業的明天。

隨著三聯、惠好等一系列名鋪旺店的入駐，晉安商業街建設已粗具規模。如福馬路家具、旅游商品一條街，環金雞山汽車展銷帶，福新東路汽車展銷維修中心，福新中路和長樂路餐飲街等。下一步，晉安還將在?尾街－晉安北路沿線再建設一條餐飲街。

目前，在區委、區政府的大力招商下，不少名店正在晉安“攻城掠地”，加速布點。全國聞名的家電價格“殺手”―――北京國美電器已在火車站地區建設彩虹鋪景店，泰國正大集團擬在福新－長樂路口建設面積2萬多平方米的大型綜合超市，永輝超市則布點羅馬假日花園。

4）倉山商圈――福州商業新大陸

到倉山看商貿亮點，首先得看汽車展銷業。3年前，福建省汽車銷售公司從華林路喬遷城門鎮黃山村，斥資4000萬元建起占地112畝的華夏汽車城。此后，這只“領頭雁”在發展自身的同時，也帶動了一批汽車經營店落戶倉山。去年7月，倉山區決定乘勢而上，以華夏汽車城等為龍頭，沿福廈路倉山段打造直線長度約13公里的福州汽車展銷走廊。今年1～5月，該區汽車展銷業實現銷售額12億，拉動全區社會消費品零售總額18％，位列全區四大商貿產業之首。回想起倉山區的商貿發展史，許多老倉山人記憶猶新。早些年，倉山商業主要集中于觀海、倉前、梅塢、上藤、下藤一帶，以方便居民的“小百貨、小食雜、小飲食、小修理、小服務”為主。1996年初，福州市進行區劃調整，9平方公里的倉山區一下擴大到142平方公里，相當于2個鼓樓區和4個臺江區的總和。變“胖”了的倉山區內含山、水、洲、島，腹地一馬平川，橫跨福州南大門和西大門，成為福州市南進戰略的主要承接地。世紀之交，倉山區提出了“全面開發南臺島、建設福州新城區”的奮斗目標，商貿業步入跨越式發展的新階段。麥德龍福州商場、拓福建材超市、國家級林產品交易市場、福州汽車展銷走廊、貨物（物流）配載中心等一批大型商貿項目在倉山區四面開花，汽車展銷、家裝材料、物流中心、大中型超市四大商貿產業粗具規模。如今倉山商貿業已形成“兩區兩帶”的新格局。“兩區”即金山新區和以三叉街為中心的都市商貿區。金山新區作為福州最大的新區，規劃面積21．7平方公里，可容納30萬人居住，社區商業前景看好。都市商貿區東至三高路，西接上三、上渡路，北連觀海、倉前路，南臨則除大道，內含下藤步行街、永輝（匯達）超市等新興商貿項目和師大學生街等消費旺區，菖蒲、下藤、上渡路等舊屋區改造和太平洋城等新區建設工程也為繁榮這一集大眾消費和時尚消費為一體的商貿區提供了新載體。“兩帶”即由中洲島、南江濱公園等連接而成的休閑旅游繁榮帶和沿福廈路汽車展銷繁榮帶，它們宛如兩條不斷延伸的射線，帶動了福州南大門和西大門的繁榮。時下，越來越多的商業巨頭關注南臺島的開發和其潛在的商業價值。東方家園建材超市入駐倉山、永輝超市、上海永樂家電不約而同地決定在倉山建設物流中心，并開始布點連鎖店。下一步倉山區還將規劃建設鞋、茶、眼鏡、休閑食品等專業市場，加大名鋪旺店的引進力度，把南臺島這個曾出過三代五尚書、七科八進士的文化大區建設成為商家必爭的“黃金寶地”。

3、福州SHOPPINGMALL發展狀況

1）中洲島

福州是在前年由中洲島開發商首先明確提出SHOPPINGMALL概念。當時開發商有意將中洲島60000多平方米的商業物業建成集旅游、購物、美食、娛樂、休閑等為一體、以歐洲傳統建筑風格為整體建筑翻版的中國第一座以休閑旅游為中心的步行購物島。但由于該區域的商業物業面積已嚴重過剩，缺乏相應的購買力來支撐，再加上開發商本身的資金實力不強，“SHOPPINGMALL”最終無疾而終。

2）元洪購物廣場

與它一江之隔的元洪購物廣場雖未明確提出“SHOPPINGMALL”的理念，但它的經營轉型卻是朝這個方向努力，它應該算是福州第一個嘗試者。整個物業的建筑面積近11萬平方米，分6層依次為品牌專賣、精品?服飾、休閑時尚、兒童購物公園、文體天地、美食大世界、元洪桑拿、元洪音樂廣場，此外還開辟有若干小型娛樂場所，有足夠的停車場，交通便利，其客戶定位就是年輕、時尚。目前運營算是較為成功，但依然不能稱作嚴格意義上的“SHOPPINGMALL”，已被本土化。

3）中亭街

改造后的新中亭街，商業面積達25萬平方米，一度也宣稱要造成最大的“SHOPPINGMALL”。但由于前期招商的不理想，目前整個經營業態顯得混亂，商家經營水平和品種高低良莠俱存，尚無法看出其發展軌跡，如果真正要落地，那么整個過程將考驗開發商的資金實力和運營實力。

4）轉型中的東百

作為百貨企業，不少商家也都在朝這個方向運動。大洋百貨引進超市、西餐館等；華都也引進超市、洋快餐等。最引人注目的是東百明確提出要把自己的大廈改變成一個“SHOPPINGMALL”，它先后引進麥當勞、惠好連鎖藥店、富成證券經紀交易廳、還將加設咖啡廳、牛排館、健身房等附屬設施，還在市區顯著位置打出“SHOPPINGMALL”的招商廣告，其高層人士表示最終目的是想把東街口百貨打造成集購物、娛樂、健身、休閑、飲食為一體的現代化大型綜合性室內購物及娛樂中心，使市民在東百大樓內就可以享受到購物、休閑、娛樂、飲食、健身、炒股等多項服務的一站式消費服務，形成有福建特色的中國式“SHOPPINGMALL”。

但一個事實是，東百的所在地是交通最擁擠的，人流量極大，而停車場面積不大，同時將既有的建筑物業重新改造，所投入的成本是十分巨大的，再者，人們無法清晰感受到其整體業態變化的規劃和商業運作思路。已有業內人士質疑東百的做法是“項莊舞劍，意在沛公”，東百實際上是在清理縮減商場內的非贏利項目，把剩余空間出租，以收取租金，從而不斷降低自身的經營風險，“SHOPPINGMALL”是一項建設運營成本很大、管理水平要求很高的經營業態，作為東百，它不可能推翻原有的模式，去做一件自己無法做到的事情。

總結：

1）善于跟風的福州人，早幾年便提出SHOPPINGMALL概念，但基于商業形態發展及開發商認識水平與操作水平，以及福州市消費能力的限制，SHOPPINGMALL只限于概念炒作層面，從來沒有真正在福州落地生根過，不過，幾大商家對SHOPPINGMALL概念的炒作，使福州人民對SHOPPINGMALL有了模糊的認識，為后續項目奠定了一定的基礎。

2）幾大項目對SHOPPINGMALL的嘗試失敗，從另外一個角度對福州人的消費特點與能力是否適應真正意義上的SHOPPINGMALL提出了質疑，從這個角度講，一個SHOPPINGMALL項目在福州的成功運作，可能還要有一個先決條件，即必須與福州的消費特色與消費能力相結合，不能一味追求高檔化、洋氣化，畢竟，福州市場是個極其特殊的一個市場。

4、福州工業路的商業發展

1）一張商業白紙，等待描繪最美的藍圖

工業路原先是純工業規劃，路內工廠林立，幾乎沒有象樣的商業。隨著市政府對工業路的改造，廠房全部關停轉閉，工業路變成了一條寬敞筆直、綠樹成蔭的景觀大道，原先的廠房大部分變成一個個美侖美奐的高尚社區，由于工業路改造剛剛起步，按照一般房地產開發的規律，通常是住宅先行，商業跟進，目前工業路住宅開發剛剛掀開帷幕，并且幾個項目先后獲得了成功，此時進行商業開發正是時候，更重要的是，工業路的商業基本上處于空白狀態，在這里規劃商業形態，不必如在其他區域一樣，需要顧及區域內原先的商業形態，及區域內的競爭狀況，一張白紙能描繪出最美的圖案，以此來形容工業路的商業前景，最為恰當不過。

2）位居兩大商圈交界處，輻射力十分驚人

從地理位置上看，工業路處于八一七路鼓樓商圈與臺江商圈的交界處，而且與兩大商圈的核心重地東街口與中亭街都只有咫尺之遙，對兩大商圈的繁華人流都有一定的輻射力，同時對江濱板塊又要一定的輻射力，因此，從貼身地段而言，工業路的地段可算是，不在其中，卻又深得其利，這樣的地理位置，對一種新興的商業，特別是大型商業形態是一種再理想不過的選擇了。

3）路內將成為高尚社區聚集地，本身就具有一定的消費力

目前，工業路住宅開發如火如荼，而且路內社區基本上是中高檔社區，居民本身具有相當的消費潛力，能為區內商業提供一定的消費支持，同時路內社區的高檔形象又可以與中高檔商業相互映襯，在形象上融為一體，特別是作為中產階級生活方式集中體現的SHOPPINGMALL，有一批中產階級或準中產階級云集四周，更是等于擁有了一批固定的客戶群。

4）交通要道鏈接市內外，路況比較理想

工業路的路況及交通也十分適合商業需求。首先是路的寬度比較適中，太寬則街道兩邊人流的互通，太窄則影響交通，工業路的路寬不象五四路那么寬，也不象東街口那么窄，既能保障車輛及人流的順暢通行，又使路兩邊人流互動十分便利；其次是工業路交通狀況十分理想，交通線路與東街口相仿，但更有許多通過較遠縣區的公交，如到閩侯的，到馬尾的公交都有，同時與汽車南站咫尺之遙，這點對一個需要有比較大輻射范圍的超大型商業項目來說非常關鍵，因為在比較大輻射范圍的交通，才能帶來足夠多的人流，以提供消費力支持。

5）工業路的環境形象天然契合SHOPPINGMALL定位

工業路是市中心最后一條集景觀、休閑、居住于一體的健康大道，路內環境比較理想，道路潔凈寬敞、綠蔭郁郁蔥蔥，同時有吉祥山、西禪寺等旅游景觀，與江濱美景不過幾步之遙，習習江風，吹拂得到。這樣的環境，與集購物、休閑、娛樂于一體，以觀景消費為重要特征的SHOPPINGMALL，天然契合，可能在福州市中心再也找不出第二條這樣的街區了。

第三部分XXXX廣場SWOT分析

一、S（優勢）

規模優勢

XXXX廣場總建筑面積達21萬平方米，集購物、休閑、娛樂于一體，有世界風情商業街、夜總會、迪廳、電影院等諸多經營項目，是福州有史以來最大規模的商業形態，從現代商業來講，規模就意味著資源整合的優勢，意味著更高的關注率，而這兩點，都是市場致勝的重要武器。

規劃優勢

本案的商業形態規劃在福州舊商業形態中從來未曾出現過，它不是單純地將百貨公司無限放大，而是通過各種不同行業、不同形式的經營項目之間的有機整合，形成一個綜合的、相對比較完善的商業王國，在這里，人們逛街的樂趣可以發揮至極致。

地段優勢

本案所處地段，位于臺江商圈與鼓樓商圈交接處，路內交通便捷，商業輻射力強，同時道路形象良好，與SHOPPINGMALL所必需的外部環境天然契合，是福州最適合建造SHOPPINGMALL的區域。

企業優勢

寶龍集團在廈門具有相當的知名度，其品牌優勢，尤其是多年從事房地產業及娛樂業的經驗再加上在廈門成功開發SHOPPINGMALL的經歷，使寶龍集團在開發本項目時無論在資歷還是資源上都占據了一定的優勢。二、W（劣勢）

產品劣勢

可能是設計院在設計SHOPPINGMAL