2023年資產評估師培訓講義打印版

第一章總論是評估師判斷和確認其是否是資產最重要的標準之一。

A.歷史成本B.歷史收益C.預期成本D.投資收益

【考情分析】「正確答案」D

本章考客觀題，分值一般在5分左右。在考試中應重點關注（三）資產的分類

資產評估的特點，資產的分類、評估的價值類型、目的、評估的假1.按資產存在形態(tài)分類

設和原則。按資產存在的形態(tài)可以分為有形資產和無形費產。

【主要考點】有形資產是指那些具有實體形態(tài)的資產。

1.資產評估基本要素和特點無形資產是指那些沒有物質形態(tài)而以某種特殊權利和技術知

2.資產的特點及分類識等經濟資源存在并發(fā)揮作用的資產。

3.資產評估價值類型及其劃分標準、適用范圍（難點及重點）2.按資產與生產經營的關系分類

4.各種資產評估假設的內涵和實質（重點）按資產與生產經營的關系可以分為經營性資產和非經營性資

5.資產評估各種原則內涵及其應用產。

經營性資產按照對盈利產生貢獻分為有效資產和無效資產。

第一節(jié)資產評估及其特點

3.按資產能否獨立存在分類

一、資產評估定義

（1）按資產能否獨立存在可以分為可確指的資產和不可確指

（-）資產評估的概念

的資產。

專業(yè)機構和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產評估準則，根據(jù)

（2）可確指的資產是指能獨立存在的資產，除商譽以外都是

特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，

可確指的資產；

運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為

（3）不可確指的資產是指不能獨立于有形資產而單獨存在的

和過程。

資產，如商譽（不可確指資產只有商譽）。

（~）資產評估要素

商譽是由于企業(yè)地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產經營出色、勞

仆謾o會計快通動效率高、歷史悠久、經驗豐富、技術先進等原因，能獲得的投資

收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益，它不能脫離企

廉明匚）指導

'業(yè)的有形資產單獨存在，所以稱為不可確指的資產。

依IKO立法（按資產是否具有綜合獲利能力分類

（1）按資產是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產和整體

81?一1購置

資產。

青■祥傳單項資產是指單臺、單件的資產。

對，?什么整體資產是指由一組單項資產組成的具有獲利能力的資產綜

合體。

LPO什么內曰<!■

*<（2）單項資產和整體資產的關系

「洋匕白的u>克定位值不同企業(yè)的整體資產不是企業(yè)各單項可確指資產的匯集，其價值也

不等于各單項可確指的資產價值的總額，因為企業(yè)整體資產評估所

考慮的是它作為一個整體生產能力或獲利能力，所以，其評估價值

I評管方法

除了包括各單項可確指的資產價值以外，還包括不可確指的資產，

資產評估的要素是一個有機組成的整體，它們之間相互依托，

即商譽的價值。即1+1W2

相輔相成，缺一不可，而且它們也是保證資產評估價值的合理性和

（四）資產的價格和價值

科學性的重要條件。

1.價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實,是特定的交易行為中特定買方

和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數(shù)額。

二、資產評估的客體

2.資產評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)和事實,它是專業(yè)人士

（-）資產的含義

根據(jù)特定的價值定義在特定的時間內對商品、服務價值的估計。

資產評估中的資產，即特定權利主體擁有或控制的并能給特定

3.資產評估的目標是判斷評估對象的價值而不是評估對象的

權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源.而外延則包括了具有內在

實際成交價格。

經濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權利。

資產評估對象或資產評估中的資產并不完全局限于企業(yè)中的

三、資產評估的種類和特點

資產，所以他和會計學中的資產定義略有差異。

（-）資產評估的種類

（二）資產的基本特征

1.從資產評估服務的對象、評估的內容和評估者承擔的責任等

1.必須是經濟主體擁有或者控制的。

方式看，目前國際上的資產評估主要分為三類：

2.能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經濟主體帶

（1）評估

來現(xiàn)金流入的資源。

類似我國目前廣泛進行的為產權變動和交易服務的資產評估。

3.資產必須能以貨幣計量。

它一般服務于產權變動主體。

【例題.單選題】（2008年考題）標的物是否具有（）,

(2)評估復核本身并無強制執(zhí)行的效力。

指評估機構對其他評估機構出具的評估報告進行的評判分析2.管理的作用

和再評估。特定歷史時期的特定作用，它不是與生俱有的。是我國特定歷

(3)評估咨詢史時期的產物，此作用現(xiàn)在已經消失。

一個較為寬泛的術語。它既可以是評估人員對特定資產的價值3.鑒證的作用

提出咨詢意見，鑒證包含鑒別和舉證兩個部分

也可以是評估人員對評估標的物的利用價值、利用方式、利用資產評估從事的是價值鑒證，而不是權屬鑒證。

效果的分析和研究，以及與此相關的市場分析、可行性研究等。第二節(jié)資產評估的假設與原則

2.從評估面臨條件、評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產評估準則的程度

及其對評估報告披露的要求的角度，資產評估又可分為：一、資產評估的假設

(1)完全資產評估資產評估的假設中最重要的基本假設有：交易假設、公開市場

嚴格遵守資產評估準則的規(guī)定進行的資產評估。假設、持續(xù)使用假設和清算假設。

(2)限制性資產評估(-)交易假設

沒有完全按照資產評估準則的規(guī)定進行的資產評估，需要做更1.含義

為詳盡的說明和披露。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易

3.從資產評估對象的構成和獲利能力的角度，資產評估還可分假設是假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據(jù)待評

為估資產的交易條件等模擬市場進行估價。

(1)單項資產評估：對單項可確指資產的評估。2.意義

(2)整體資產評估：若干單項資產綜合體所具有的整體生產(1)為資產評估得以進行創(chuàng)造了條件。

能力或獲利能力的評估。如企業(yè)價值評估.(2)限定了資產評估的外部環(huán)境：資產是被置于市場交易之

(~)資產評估的特點中，不能夠脫離市場條件而孤立的進行資產評估。

1.市場性

L,開小蜻j

(1)根據(jù)資產業(yè)務的不同性質，通過模擬市場條件對資產價

篙黑=市場票“⑤痔嫌侵用〕聯(lián)

值做出評定估算和報告。

(2)評估結果經得起市場檢驗。

2.公正性

(1)定義(二)公開市場假設

公正性是指資產評估行為服務于資產業(yè)務的需要，而不是服務1.含義

于資產業(yè)務當事人的任何一方的需要。(1)公開市場假設就是假定比較完善的公開市場存在，被評

(2)公正性的表現(xiàn)有兩點估資產將要在這樣的市場中進行交易。

一是資產評估是按公允、法定的準則和規(guī)程進行的，具有公允(2)公開市場的含義

的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的技術基礎；指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的

二是評估人員通常是與資產業(yè)務沒有利害關系的第三者，這是競爭性市場，在這個市場上，買者和買者的地位是平等的，彼此都

公正性的組織基礎。有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙發(fā)的交易行為都是在自

3.專業(yè)性愿的、理智的而非強制，或不受限制者的條件下進行的。

(1)從事資產評估業(yè)務的機構應由一定數(shù)量和不同類型的專

家及專業(yè)人士組成。fn?悔而好?其?⑥^自一

(2)評估機構及其評估人員對資產價值的估計判斷是建立在心英賣?地位平琴

專業(yè)技術知識和經驗的基礎之上。=?*會+時日

4.咨詢性

(1)資產評估結論是為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，這個

意見本身并無強制執(zhí)行的效力。大小“

(2)評估者只對結論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資(3)公開市場是有范圍的，可以根據(jù)實際評估業(yè)務確定其范

產業(yè)務定價決策負責。圍。

(4)資產的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，

四、資產評估的功能和作用而不是由個別交易決定。

(-)資產評估功能2.使用條件

最基本的內在功效和能力：評價和評值凡是能夠在公開市場上交易，用途較為廣泛或者通用性較強的

(-)資產評估的基本作用資產，都可以考慮使用公開市場假設進行評估。

1.評估作用的含義3.意義

是指資產評估結論是為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見

其他假設(持續(xù)使用假設和清算假設)都是以公開市場假設為(2)主要適用于構成某整體資產的各組成要素資產的貢獻，

基本參照。或者是當整體資產缺少該項要素資產將蒙受的損失。

(三)持續(xù)使用假設3.替代原則

1.含義4.供求原則

持續(xù)使用假設首先設定被評估資產正處于使用狀態(tài)，包括正在

買?=妁日/福林依?

使用中的資產和備用的資產；其次根據(jù)有關數(shù)據(jù)和信息，推斷這些

廣?，**—?<?合靖擇彷幡訪

處于使用狀態(tài)的資產還將繼續(xù)使用下去。_巾學法,吩。修

.使用條件

2林先

持續(xù)使用假設是在一定市場條件下對被評估資產使用狀態(tài)的

1口/箝格，

假設，其評估結果使用范圍常常使用限制的，他只對特定的買者或

者賣者是公平合理的。5.評估時點原則

3.分類評估基準日為資產評估提供了一個時間基準。本原則要求資產

該假設細分為三種情況：評估必須要有評估基準日，評估值就是評估基準日的資產價值。

在用續(xù)用；轉用續(xù)用；移地續(xù)用。第三節(jié)評估目的和價值類型

(四)清算假設

清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)一、資產評估目的

條件的假定說明。(-)資產評估目的分類

清算評估值通常要低于公開市場假設和持續(xù)使用假設前提下1.資產評估目的分為

同樣資產的評估值。一般目的和特定目的。

一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。

二、資產評估的原則2.資產評估一般目的

(-)資產評估工作原則(1)資產評估一般目的或者資產評估的基本目標是由資產評

1.獨立性原則估的性質及其基本功能決定的。

評估主體和評估業(yè)務的當事人雙方不能有任何的利益關系。(2)資產評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產在評估時點的

獨立性原則包含兩層含義：公允價值。

(1)評估機構的獨立性(3)資產評估中的公允價值的一個顯著特點

(2)評估機構和評估人員在評估工作始終堅持獨立的第三者它與相關當事人的地位、資產的狀況及資產所面臨的市場條件

地位。相吻合，并且沒有損害各當事人的合法權益，亦沒有損害他人的利

2.客觀公正性原則益。

客觀公正性原則要求資產評估工作實事求是，尊重客觀實際。3.資產評估的特定目的

3.科學性原則(1)含義

科學性原則要求資產評估機構和評估人員必須資產評估的特定R的指的是資產業(yè)務(指的是引起資產評估的

(1)遵循科學的評估標準經濟行為，即被評估資產即將發(fā)生的經濟行為)對評估結果用途的

(2)以科學的態(tài)度制定評估方案具體要求。同樣的資產，因為評估目的不同，其評估值也不相同。

(3)采用科學的評估方法進行資產評估。資產評估的特定口的實質上是判斷特定條件下或者具體條件

(-)資產評估經濟技術原則下資產的公允價值。

在資產在評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術規(guī)范和業(yè)務準則。(2)我國資產評估實踐表明，資產業(yè)務主要有：

1.預期收益原則①資產轉讓。②企業(yè)出售。

③企業(yè)兼并。④企業(yè)聯(lián)營。⑤股份經營。⑥中外合資、合作

/價決定因*

口吸口wm⑦企業(yè)清算。

⑧擔保。⑨企業(yè)租賃。

具體化

⑩債務重組。

?引起資產評估的其他合法經濟行為

(-)資產評估特定目的在資產評估中的地位和作用

是以技術原則的形式概括出資產及其價值的最基本的決定因1.資產評估特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為所決

素。資產價值的高低主要取決于給他的所有者預期的收入的高低。定的，它對評估結果的性質、價值類型都有重要的影響。

收入越多價值越高。資產評估特定目的不僅是某項具體資產評估活動的起點，而且

是收益法中收益額確定的重要基礎前提。還是資產評估活動所要達到的目標。它是評估時必須首先明確的基

2.貢獻原則本事項。

(1)是預期收益原則的一種具體化。2.資產評估特定R的是界定評估對象的基礎。

3.資產評估特定目的對于資產評估的價值類型選擇具有約束

作用。(三)關于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值

(1)資產評估結果的價值類型要與資產評估的特定目的相適1.市場價值與市場價值以外的價值的劃分標準

應。[公開市場市場最件

(2)但是評估的時間、地點、評估時的市場條件、資產業(yè)務

各當事人的狀況，以及資產的自身狀態(tài)等，都可能對資產評估結果正常使用，:量伐使用)*一侵用狀而

的價值類型產生影響。

、公開市場du?—

二、資產評估的價值類型2.市場價值

(-)資產評估的價值類型的含義(1)定義

資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表《國際評估準則》中，市場價值定義如下：“自愿買方與自愿

現(xiàn)形式。它是對資產評估的一個質的規(guī)定。賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中

不同的價值類型從不同的角度反映資產評估價值的屬性和特某項資產應當進行交易的價值的估計數(shù)額，當事人雙方應當各自精

征。明、謹慎行事，不受任何強迫和壓制。”

不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上不根據(jù)《國際評估準則1》關于對市場價值的其他補充說明，

同，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。我們把資產評估中市場價值定義整理如下：資產評估中的市場價值

(-)資產評估的價值類型的分類是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)

1.對資產價值進行合理分類的目的的交換價值的估計值。

(1)為評估人員科學合理地進行資產評估提供指引?(2)市場價值有區(qū)域性

(2)資產評估報告的使用者能夠正確理解和恰當使用資產評(3)市場價值是整體市場認同

估結果。市場價值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平

2.主要分類標準及結果合理的。

(1)以資產評估的估價標準形式表述的價值類型，包括：【例題?單選題】(2008年考題)資產評估中的市場價值，

重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(或變現(xiàn)價值)和清算價格其合理性是相對于()而言的。

2.主要分類標準及結果A.市場整體

(2)從資產評估假設的角度表述資產評估的價值類型B.市場中每一個市場主體

C.某一市場主體

公開帚場

D.某一類市場主體

文才■耐；緡用「正確答案」A

TM一,二

3.市場價值以外的價值(又叫非市場價值、其他價值)

(3)以資產評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產的使用狀(1)定義

態(tài)以及評估結論的適用范圍劃分資產評估價值類型，具體包括凡不符合市場價值定義條件的資產價值類型都屬于市場價值

市場價值和市場價值以外的價值。以外的價值。

資產的市場價值是資產公允價值的基本表現(xiàn)形式，市場價值以(2)市場價值以外的價值是局部的市場認同

外的價值則是資產公允價值的特殊表現(xiàn)形式。只對于特定的資產業(yè)務當事人來說是公平合理的

(3)評估實務中使用頻率高的市場價值以外的價值類型

①在用價值

一型Ml[企業(yè)組成部分或者要素資產，按照其正在使用的方式和程度，

對其所屬企業(yè)貢獻價值的估計數(shù)，而不考慮該資產的最佳用途或變

現(xiàn)的情形

(4)從資產業(yè)務的性質，即資產評估特定目的劃分資產評估②投資價值

的價值類型。資產對于具有明確的投資目標的特定投資者或某類投資者具

資產評估特定目的劃分，評估的價值類型分為：抵押價值、保有的價值

險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、

恃定投謝者

交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。

■1I*<

'投綃目的(明事)—

多市場價(I

注意投資價值與投資性資產價值區(qū)別

投資性資產價值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產

在公開市場上按其坡佳用途實現(xiàn)的市場價值【例題?多選題】（2008年考題）資產評估特定目的在資產

rtt定主體評估中的主要作用表現(xiàn)在（）。

校費住,《A.影響資產評估對象的具體用途B.影響資產評估結果的具體用

產口’一投資方向一?公開市場??住用it途

C.影響資產評估的基礎條件D.影響資產的運作條件

市場伸IE影響評估對象的功能

【例題?單選題】（2021年）資產評估價值類型中的投資價『正確答案」BC

值，最有可能適用的評估特定目的是（）。

A.資產變現(xiàn)B.并購重組C.資產處置D.資產抵押3.資產評估價值類型的合理選擇也應該成為實現(xiàn)評估口的，以

『正確答案』B及滿足資產評估相關條件的重要途徑。

③清算價值（1）資產評估中的公允價值的相對性

④殘余價值對于某一資產而言，公允價值不是一個確定不變的值，而是一

機器設備、房屋建筑物或其他有形資產等的拆零變現(xiàn)價值的估個相對的值。不同的評估特定口的、不同的市場條件等因素使得同

計數(shù)。一資產有不同的合理價值，但是該價值相對于他們各自面對的條件

【例題?單選題】（2021年）評估對象是報廢機器設備本身，都是合理和公允的。

其拆零后的某些部件尚可使用且存在變現(xiàn)價值，該報廢設備評估結資產評估中的公允價值與評估條件的相對性和相關性決定了

果的價值類型應當選擇（）。資產評估中的公允價值的相對性質；資產評估中的公允價值的相對

A.清算價值B.在用價值C.市場價值D.殘余價值性質又決定了資產評估中公允價值具有抽象性質和高度概括性質。

「正確答案』D在資產評估實踐過程中還需將其具體化。

（2）市場價值在資產評估中的作用

（4）《國際評估準則》認為市場價值以外的價值產生的價值①市場價值是資產公允價值的坐標。

基礎分為3類【了解，并注意和12章比較】資產評估中的公允價值與市場價值是兩個不同層次的概念。資

①特定主體從資產所有權中獲得的收益（如投資價值）產評估中的公允價值是一個一般層次的概念,它包括了正常市場條

②特定雙方達成的交換某項資產合理的協(xié)議價格（如特殊價值件和非正常市場條件兩種情況下的合理評估結果：

和合并價值）而資產評估中市場價值只是正常市場條件下資產處在坡佳使

③法律法規(guī)或者合同協(xié)議中規(guī)定的價值用狀態(tài)下的合理評估結果。相對于公允價值而言，市場價值更為具

4.特定業(yè)務引起的評估價值類型（有市場價值也有市場價值以體，條件更為明確，在實踐中評估人員更易把握。它是資產評估中

外價值）最為典型的公允價值。

Wtt=>KKfCrll我們可以從以下4個方面來理解市場價值對公允價值的意義

市場價值是正常市場條件下的公允價值

=?______

|公向域值市場價值是正常使用（最佳使用）狀態(tài)下的公允價值

.IIt努\市場價fllflh

出舌與制淅I雙aw、aw融明確了市場價值，有利于把握市場價值以外的價值

I衽（而）律—ftmil明確了市場價值，有利于把握公允價值

《板檢■I*在”做=HHfllttflll②市場價值在其評估所依據(jù)的市場范圍內，對任何交易當事人

場UMI都是相對合理和公允的。而市場價值以外的價值的相對合理公平性

是受到某些條件嚴格限制的。

三、價值類型選擇與資產評估目的等相關條件的關系蟲明確資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和

1.關于價值類型的選擇與資產評估目的等相關條件的關系應作用。

從兩個方面來認識和把握。（1）有利于評估人員對評估條件與評估結果性質的認識，便

其一要從正確選擇價值類型的角度，來關注資產評估目的等相于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了的說明其評估結果的確

關條件對所選擇價值類型的影響。切含義。

其二要從價值類型的選擇對實現(xiàn)資產評估目的，以及滿足其他（2）便于評估人員劃定其評估結果的適用范圍和使用范圍。

相關條件的角度，來關注價值類型的正確選擇

2.影響資產評估值的因素（或者說資產評估價值類型的確定需

要考慮的因素）第二章資產評估的基本方法

（1）影響資產評估價值的基礎條件：資產評估特定目的

（2）影響資產評估值的內因：評估對象自身功能、利用方式【考情分析】

和使用狀態(tài)本章以考單選題為主，分值一般在5-8分左右，這章的單選題

（3）影響資產評估值的外因：評估時的市場條件中計算性的選擇題較多。在考試中應重點關注資產評估的各種方法

以上三大因素的不同排列組合，便構成了不同價值類型的形成公式的理解和運用。

基礎

【主要考點】

L市場法：可比性的理解、直接比較法的運用等（難點或重點）

初浮始黑事量臺通船評估■

_____________?

2.收益法：折現(xiàn)方法的理解和運用，不要死記公式（難點或重點）

3.成本法：各個參數(shù)的計算方法和成本法的基本原理（難點或重點）

③分析抨第合分策

4.資產評估方法的選擇（難點或重點）定結■___<__________?_裁__霰__逢__克__及__W____>

資產評估的基本方法按照分析原理和技術路線不同可以分為已籍善于若雪怪物可比性.訐€過程

三種基本類型，或者三種基本方法：市場法、成本法和收益法府將出了多個結累

售政平均法JK者遙平均&?方法春

第一節(jié)市場法初步評估妨累”凌嫉■我停信嫌累

一、市場法含義

【&重】無論，甯制U上1091*方/?72就錚獷禽,，?f

二、市場法的基本前提僉干郎情人A時夕“*

三、市場法的基本程序及有關指標

校估價格12萬6萬里

四、市場法中的具體評估方法調鱉1X1.29?

一、市場法含義

參照物萬元f10萬公里

1.定義

利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或

汽車T里程

類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

⑤分析評定結果

2.市場法的理論依據(jù)【替代原則】

評估價

根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產價值jie

參照萬1>分析，加I合理

的評估技術規(guī)程。

②<2>挈合理

3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一

③----74萬

4個值平均（H求,

二、市場法的基本前提④萬

1.要有一個活躍的公開市場。

12+13+14+”

2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動

（-）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要有

（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性

資產的功能

能上的相似或相同1.