企業管理長城物業公共能耗管理62版培訓

公共能耗的有效管控華南區域公司物業管理部耿利哲2021-8-31主要內容前言前言管理處在控制公共能耗方面，以往都是以控制“錢〞為目的，要求水電分析報表中公共能消耗用與代收代付費用之和需與供電局或水務局收取的費用相等。而實際情況是代收代付往往存在盈利，管理處便將盈利用來沖減公共能消耗用，外表看公共能消耗用降低了，甚至局部管理處公共能耗為“零〞或者“負值〞。管理處對每月公共能消耗用進行調整后，導致公共能耗實際用量失真，無法對公共能耗進行有效管控。

公共能耗管理應當以控制“量〞為目的，每月月底進行抄表，以月度為周期對公共能耗用量進行統計。水務局和供電局每月抄錄總表數據的周期不是很穩定，所以每月與管理處水電分析報表實際數據并不相等，有時相差很大，管理處可以將公共能消耗用與代收代付費用實際之和與供電局和水務局所收取的費用進行比照，得出水電費的盈余虧損。前言前言雖然水務局和供電局每月抄表時間不是很穩定，但假設以按年為周期進行統計比照，可得出在一年的周期內代收代付這局部費用的盈余虧損，最終在年底由財務部考慮是否統一對各管理處公共能耗進行沖減，以保證公共能耗數據的真實性。

只有在獲得了公共能耗真實數據的根底上，管理處才可以有目的實施節能降耗。第一章公共能耗的概念公共能耗的定義共用部位的定義共用設備的定義共用設施的定義公共能耗的定義：業主、使用人公有部位，共用設備、設施和在公共性效勞中所發生的水、電、煤等能源消耗稱為“公共能耗〞，由此產生的費用為“公共能消耗用〞。WHAT第一章公共能耗的概念共用部位的定義：指一幢住宅內部,由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位;第一章公共能耗的概念

共用設備的定義：

指一幢住宅內部,由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備;第一章公共能耗的概念共用設施的定義：指物業治理區域內,由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水治理、化糞池、垃圾箱(房)、物業、業委會管理用房、居委會用房等設施。

第一章公共能耗的概念第二章相關法律法規第二章相關法律法規?供用電合同?：無功電力應就地平衡。用電方應在提高用電自然功率因數的根底上，設計和裝置無功補償設備，并做到隨其負荷和電壓變動及時投入或切除，防止無功電力倒送。用電方在供電規定的電網頂峰負荷時的功率因數應到達以下規定：(1)高壓供電的工業用電和高壓供電裝有帶負荷調整電壓裝置的用電，功率因數為0.90以上；(2)其他100千伏安(千瓦)以上用電(包括大、中型電力排灌站)，功率因數為0.85以上；(3)躉售和農業用電，功率因數為0.80。第二章相關法律法規第二章相關法律法規第二章相關法律法規?深圳市節約用水條例?明令淘汰的用水器具：鑄鐵螺旋升降式水龍頭：該水龍頭的密封墊容易損壞，造成關閉不嚴而漏水。此外，其生產工藝落后，閥體制造粗糙，閥體容易銹蝕，造成出水水質差。鑄鐵螺旋升降式截止閥：該截止閥與鑄鐵螺旋升降式水龍頭的缺點一樣，密封墊容易損壞，造成關閉不嚴而漏水。第二章相關法律法規上導向直落式便器水箱配件：直落式排水密封球塞與開關的把柄挑桿運動不一致，造成球塞復位不正導致漏水。進水系統無防倒虹吸裝置，易造成自來水管道污染。進水噪音大〔大于60分貝〕，無補水裝置，衛生條件差。進水口低于水面的衛生潔具水箱配件：這類水箱配件的缺點是：進水閥防倒虹吸裝置不可靠，容易造成水箱水返回進水管，污染自來水。。第二章相關法律法規沖水量大于9升的便器及水箱：舊式陶瓷便器的沖洗水量大多大于9L，與興旺國家相比明顯偏高。與舊式便器配套的老式沖洗水箱不但需水量大，而且進水閥和放水口易漏水，易損壞，導致水的浪費。有的便器水箱每天漏水達幾十升，甚至幾百升，造成水資源的極大浪費。第二章相關法律法規第三章公共能耗統計分析公共能耗管理模型公共能耗統計分析

計量系統圖應當由管理處工程主管進行編制。公共能耗臺帳由管理處工程主管進行編制，應當準確完整。分析報表應由管理處工程主管負責編制，每月27日之前上報上月水電分析報表。公共能耗臺帳分析報表能耗趨勢分析能耗工程比例計量系統圖抄表記錄公共能耗抄表應由專人負責，每月25日對公共能耗進行抄表。第三章公共能耗統計分析公共能耗管理模型計量系統圖1、新入伙小區在入伙前2個月應當分別編制公共用電計量系統圖、公共用水計量系統圖。2、新接管小區應當在正式接管后1個月內分別編制公共用電計量系統圖、公共用水計量系統圖。3、計量系統圖應當準確完整，在接管過程中發現計量不完善的位置，應及時向相關方反響。第三章公共能耗統計分析公共能耗臺帳1、公共能耗統計臺帳應當在編制計量系統圖后1周內統計完成，應當完整準確。2、能耗統計臺帳應當按功能類別對公共能耗設備進行統計，公共能耗設備清單應當完整，每月功耗應當根據實際使用情況計算得出。第三章公共能耗統計分析抄表記錄1、管理處應安排專人負責公共能耗的抄表，每月25日統一對公共能耗計量裝置進行抄表，使用公司標準抄表記錄本，并在30日之前統計完成并上報相關部門。2、代收代付局部用戶能耗計量裝置應當在每月25日至30日之間進行抄表，使用公司標準用戶抄表記錄本。3、每月將分表和總表抄完后，應當計算分表總和和總表之間的誤差，得出線路的損耗，線路損耗超過5%應當進行原因分析。第三章公共能耗統計分析分析報表1、管理處每月使用的公共能消耗用和代收代付的用戶能消耗用，應當在每月25日制定上期分析報表，并于30日之前交至相關部門處。含有代收代付費用的分析報表，應當統計收繳率和代收代付盈虧金額。2、地下車場、中央空調、中水系統、供暖系統等單獨核算的局部能耗應當在分析報表中單獨列出。3、公共能耗需要分攤給業主的管理處，應當按分攤標準計算出每戶分攤的費用。每月分析報表中應當包含水務局、供電局等所收取的能消耗用，并與管理處自己抄表得出的能消耗用進行比照分析。第三章公共能耗統計分析統計分析1、管理處工程主管應當每月對公共能耗數據進行統計分析，采用柱狀圖對去年同期和每月之間進行比照，浮動超過10%應當說明原因和整改措施。2、管理處應在每年12月制定出下年度能耗管理方案，能耗管理方案應包含在工程效勞方案內報物業管理類部門審核批準。3、公共能耗應當進行年度趨勢分析，采用曲線圖對最近三年公共能耗數據進行比照，根據分析結果制定相應措施。每年12月底對本年度的公共能耗中各類別能耗數據采用餅狀圖進行比照分析。第三章公共能耗統計分析第四章公共能耗比照分析及改進公共能耗計量系統圖公共能耗計量臺帳能耗分析報表的編制公共能耗計量系統圖：是為了準確掌握公共能耗的組成局部，進而對公共能耗進行完善準確的計量和管理。三級計量體系管理：對能耗計量裝置按計量范圍的不同分為三級，每一級計量裝置分別用A、B、C進行編號。第四章公共能耗比照分析及改進一級計量：低壓進線柜的總表〔或者是進入小區的總水表〕，字母A表示；二級計量：安裝在總線開關柜內的計量表，字母B表示；三級計量：安裝在設備現場的計量表〔或者是安裝在現場的水表〕，字母C表示；第四章公共能耗比照分析及改進公共用電計量系統圖三級計量一級計量二級計量公共能耗計量臺帳的建立與完善：制定公共能耗計量系統圖統計公共能耗設施設備數量、功率根據運行時間、系數計算每月功耗制定公共能耗統計、計量臺帳通過每月抄表，完善水電表計量系統第四章公共能耗比照分析及改進公共能耗計量臺帳1、公共能耗抄表時間、周期要穩定，2、每月對損耗、變量進行分析。3、用水、用電總表度數均應以管理處抄表數據為準。第四章公共能耗比照分析及改進公共能耗抄表記錄第四章公共能耗比照分析及改進每月用電情況分析報表公共能耗分攤方式第四章公共能耗比照分析及改進每月水電分析報表填寫指南第四章公共能耗比照分析及改進第四章公共能耗比照分析及改進第四章公共能耗比照分析及改進節能降耗管理方法：〔1〕從提高各人節能降耗意識入手，養成自覺節能的好習慣；〔2〕從設備改造入手，提高住宅物業管理的科技含量；〔3〕從員工日常工作入手，把節能降耗作為自覺行動；每日做好能耗記錄，要求數據準確；做好能耗的統計分析，發現能耗異常及時進行分析。〔4〕嚴格按公司節能降耗具體措施操作，設施設備啟停時間根據不同情況隨時調整。有效控制耗電總量，減少頂峰時段用電量。〔5〕做好設施設備運行能耗統計分析工作，每月統計各區域用水用電量，及時處理堵塞漏洞，防患于未然。

T5節能燈：?安裝方便，只需取下原燈管及啟輝器，裝上一體化熒光燈即可

?無需更換原有支架和線路

?高效節能40％以上，亮度增加10％

?功率因數高達0.95以上

?電壓使用范圍150V-240V，頻率50Hz-60Hz

?無噪音，無須啟輝器，低電壓可正常啟動

?產生熱量小，平安可靠

?稀土三基色燈管平均壽命10000小時以上

?低諧波型設有電壓等異常保護功能

?燈架使用壽命長達5年以上

?標準型、低諧波型可選

?功率可選(24W、18W、11W等)LED節能燈：1.規格：T8600mm；2.電壓:100-240VAC；3.功率:10W；4.型號：SG-DL10W-015.光通量：800LM；6.色溫：2800K-7000K；7：材質：鋁座加PC罩零耗能人體感應開關：

樓層公共區域的照明方式，大多采用普通聲光控開關控制25W白熾燈，按天平均使用2小時計算，每年將用電46.25度。

改為人體感應開關控制5W節能燈以后，每年將用3.65度電，一組開關和燈源每年將節電42.6度電。每個小區都有很多的公共照明，每年的耗電量是很驚人的，假設改為節能型開關和節能燈以后將會大大減少用電量。太陽能照明：太陽能是地球上最直接最普遍也是最清潔的能源，太陽能作為一種巨量可再生能源，每天到達地球外表的輻射能大約等于2.5億萬桶石油，可以說是取之不盡、用之不竭。太陽能燈采用高效照明光源設計,以太陽光為能源白天充電,晚上自動照明，平安、節能、無污染，充電及開/關燈過程由微電腦智能控制，并有工作狀態顯示,無需人工操作，屬于當今社會大力提倡利用的綠色能源產品。主要應用于城市道路、小區道路、工業園區、景觀亮化、旅游風景區、公園、庭院、綠化帶、廣場、步行街、健身休閑廣場等場所不同的照明及亮化裝飾。案例：深圳東海花園管理處——水泵房原設備能耗每月約25000度電，使用無負壓水泵供水后能耗每月在10000度電以下，節能效果在