住建部抵押管理辦法

住建部抵押管理辦法一、總則（一）目的與依據《住建部抵押管理辦法》的制定，旨在加強房地產抵押管理，維護房地產市場秩序，保障房地產抵押當事人的合法權益。本辦法依據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等相關法律法規制定。（二）適用范圍本辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內的房地產抵押管理。鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權的，依照國家有關規定辦理。（三）基本原則1.依法原則：房地產抵押活動必須遵守法律法規，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。2.自愿、公平、誠實信用原則：抵押當事人應當在平等、自愿、公平的基礎上，依法設定抵押關系，誠實守信地履行合同義務。3.房地產抵押應當遵循房屋所有權與土地使用權同時抵押的原則。二、房地產抵押的定義與范圍（一）房地產抵押的定義本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。（二）可抵押房地產的范圍1.依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。2.以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。3.依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。4.以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。（三）不得抵押的房地產1.權屬有爭議的房地產。2.用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產。3.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物。4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產。5.被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產。6.依法不得抵押的其他房地產。三、抵押當事人的權利與義務（一）抵押人的權利與義務1.權利抵押人享有對抵押房地產的占有、使用和收益權，但應當保持抵押房地產的價值。在抵押期間，抵押人未經抵押權人書面同意，不得轉讓抵押房地產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。2.義務抵押人應當如實告知抵押權人抵押房地產的狀況。抵押人應當妥善保管抵押房地產，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受抵押權人的監督檢查。抵押人在抵押期間轉讓抵押房地產的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓的房地產已抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。（二）抵押權人的權利與義務1.權利抵押權人有權要求抵押人提供與抵押房地產有關的資料。抵押權人有權對抵押房地產的價值進行評估。在債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。2.義務抵押權人應當按照抵押合同的約定，履行對抵押人的義務。抵押權人在實現抵押權時，應當遵守法定程序，不得損害抵押人和其他利害關系人的合法權益。四、房地產抵押合同（一）抵押合同的形式與內容1.形式房地產抵押合同應當采用書面形式。2.內容抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所。主債權的種類、數額。抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等。抵押房地產的價值。抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任。債務人履行債務的期限。抵押權滅失的條件。違約責任。爭議解決方式。抵押合同訂立的時間與地點。雙方約定的其他事項。（二）抵押合同的變更與終止1.變更抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。2.終止債務履行完畢，抵押權人應當將抵押房地產返還抵押人。抵押合同解除或者終止的，抵押當事人應當在合同解除或者終止之日起15日內，到原登記機關辦理注銷抵押登記。五、房地產抵押登記（一）登記的意義與作用房地產抵押登記是房地產抵押合同生效的必要條件。未經登記，房地產抵押合同不發生法律效力，抵押權人的合法權益得不到法律保護。（二）登記機關與管轄1.登記機關城市房地產抵押登記由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門負責。2.管轄以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關為房屋所在地的房地產管理部門。以在建工程抵押的，登記機關為核發該建設工程規劃許可證的建設行政主管部門。（三）登記程序1.申請抵押當事人應當共同到房地產管理部門提出抵押登記申請，并提交下列文件：抵押登記申請書。抵押當事人的身份證明或法人資格證明。抵押合同。《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明。可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料。可以證明抵押房地產價值的資料。登記機關認為必要的其他文件。2.受理登記機關對申請人提交的文件進行審查，符合條件的予以受理。3.審核登記機關對受理的申請進行審核，對抵押物的權屬、價值、抵押范圍等進行核實。4.登記經審核符合登記條件的，登記機關應當在受理登記申請之日起7日內決定是否予以登記，對予以登記的，向抵押權人頒發《房屋他項權證》，并在抵押人房屋所有權證書上作他項權利記載后，將房屋所有權證書、土地使用權證書交抵押人保管。對不予登記的，書面通知申請人并說明理由。（四）登記的效力1.抵押權設立：房地產抵押登記后，抵押權設立，抵押權人依法享有抵押權。2.對抗效力：已登記的抵押權優先于未登記的抵押權受償。同一抵押物上存在多個抵押權的，按照登記的先后順序清償。六、房地產抵押的效力（一）對抵押房地產的效力1.抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押房地產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。2.抵押權設定后，抵押房地產的孳息由抵押人收取，但抵押權人有權要求從孳息中優先受償。（二）對主債權及其他相關債權的效力1.抵押權所擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。2.同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照下列規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。抵押權已登記的先于未登記的受償。抵押權未登記的，按照債權比例清償。七、抵押權的實現（一）實現的條件與方式1.條件債務履行期屆滿，債務人不履行債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。2.方式折價：抵押權人與抵押人協商一致，將抵押房地產折價歸抵押權人所有，以清償債務。拍賣：抵押權人依法將抵押房地產委托拍賣機構進行拍賣，以拍賣所得價款優先受償。變賣：抵押權人將抵押房地產以合理價格變賣，以變賣所得價款優先受償。（二）清償順序1.實現抵押權的費用。2.主債權及利息。3.違約金、損害賠償金。（三）對抵押房地產的處置1.抵押權人在處置抵押房地產時，應當依法辦理相關手續，保障交易的合法性和公正性。2.處置抵押房地產所得價款不足以清償債務的，抵押權人有權向債務人繼續追償；價款超過債權數額的部分，歸抵押人所有。八、法律責任（一）抵押當事人的法律責任1.抵押人隱瞞抵押房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。2.抵押人擅自轉讓抵押房地產的，轉讓行為無效，抵押人應當向抵押權人承擔違約責任。3.抵押權人未按照抵押合同的約定履行義務，給抵押人造成損失