2026年物業(yè)管理領(lǐng)域執(zhí)法試卷（含答案）

2026年物業(yè)管理領(lǐng)域執(zhí)法試卷（含答案）一、單項(xiàng)選擇題（本大題共15小題，每小題2分，共30分。每小題只有一個(gè)正確答案，請將正確選項(xiàng)的字母填入題后括號內(nèi)）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，下列事項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的是（）A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定內(nèi)部管理制度C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定員工薪酬標(biāo)準(zhǔn)D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)采購日常辦公用品2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積且占總?cè)藬?shù)比例均達(dá)到（）以上的業(yè)主同意。A.二分之一B.三分之二C.四分之三D.五分之四3.某住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生屋面漏水維修事項(xiàng)，需使用住宅專項(xiàng)維修資金。根據(jù)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由（）提出使用方案。A.業(yè)主委員會(huì)B.街道辦事處C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.相關(guān)業(yè)主4.關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的表述，下列說法錯(cuò)誤的是（）A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂B.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限C.前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止D.前期物業(yè)服務(wù)合同必須采用口頭形式5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的（）A.刑事責(zé)任B.行政責(zé)任C.法律責(zé)任D.違憲責(zé)任6.根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對（）具有法律約束力。A.建設(shè)單位B.全體業(yè)主C.物業(yè)服務(wù)人D.街道辦事處7.下列情形中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以解除物業(yè)服務(wù)合同的是（）A.業(yè)主拖欠部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)B.個(gè)別業(yè)主違反管理規(guī)約C.業(yè)主大會(huì)依法解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變公共建筑用途8.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）一致同意。A.本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主B.小區(qū)全體業(yè)主C.有利害關(guān)系的業(yè)主D.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主9.關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域的劃分，下列說法正確的是（）A.物業(yè)管理區(qū)域只能按照物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)范圍劃分B.物業(yè)管理區(qū)域可以跨街道行政區(qū)域劃分C.物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素D.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個(gè)以上業(yè)主大會(huì)10.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由（）在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行決定B.業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商C.房地產(chǎn)行政主管部門直接指定D.街道辦事處直接指定11.下列行為中，不屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為的是（）A.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)B.違法搭建建筑物、構(gòu)筑物C.在非指定位置堆放雜物D.按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)12.住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，按照當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的（）交存。A.3%—5%B.5%—8%C.8%—10%D.10%—15%13.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起（）日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。A.10B.15C.30D.6014.關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)，下列說法正確的是（）A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行決定是否進(jìn)行承接查驗(yàn)B.承接查驗(yàn)僅需查驗(yàn)共用設(shè)施設(shè)備，不需查驗(yàn)共用部位C.現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面查驗(yàn)記錄，并由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)D.承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行維修處理15.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處（）以下的罰款。A.5萬元B.10萬元C.20萬元D.50萬元二、多項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題3分，共30分。每小題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，錯(cuò)選、多選、少選均不得分）16.下列事項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的有（）A.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則B.制定和修改管理規(guī)約C.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員D.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)E.使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金17.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用（）形式召開。A.集體討論B.書面征求意見C.互聯(lián)網(wǎng)投票D.電話通知代替投票E.委托他人代為投票18.關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，下列說法正確的有（）A.按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)B.及時(shí)答復(fù)業(yè)主的咨詢C.定期向業(yè)主公開服務(wù)事項(xiàng)D.可以擅自改變物業(yè)管理用房用途E.接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督19.下列費(fèi)用中，可以列入物業(yè)服務(wù)成本的有（）A.管理服務(wù)人員的工資和社會(huì)保險(xiǎn)B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用C.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用D.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用E.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用20.關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任，下列說法正確的有（）A.專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)分戶計(jì)量裝置以外設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)分戶計(jì)量裝置以內(nèi)的設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)C.專業(yè)經(jīng)營單位可以將維護(hù)責(zé)任委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須無償承擔(dān)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任E.相關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)21.關(guān)于管理規(guī)約，下列說法正確的有（）A.管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力B.管理規(guī)約對物業(yè)使用人也具有約束力C.管理規(guī)約由業(yè)主大會(huì)制定和修改D.管理規(guī)約可以約定對違反規(guī)定的業(yè)主進(jìn)行罰款E.管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)的使用、維護(hù)、管理等內(nèi)容22.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括（）A.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)B.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議C.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作D.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同E.直接決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整23.關(guān)于物業(yè)管理用房的配置，下列說法正確的有（）A.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房B.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將其中的一部分改為商業(yè)經(jīng)營用房D.物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)E.物業(yè)管理用房的具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市制定24.下列情形中，屬于物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)相關(guān)責(zé)任人不履行養(yǎng)護(hù)維修責(zé)任，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的有（）A.物業(yè)保修期內(nèi)的維修B.屋面防水層損壞漏水C.外墻墻面有脫落危險(xiǎn)D.電梯出現(xiàn)運(yùn)行故障E.業(yè)主室內(nèi)自用部位裝修損壞25.關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括的條款有（）A.物業(yè)管理事項(xiàng)B.服務(wù)質(zhì)量C.服務(wù)費(fèi)用D.雙方的權(quán)利義務(wù)E.專項(xiàng)維修資金的管理與使用三、填空題（本大題共10空，每空2分，共20分。請將正確答案寫在橫線上）26.國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的______方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。27.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有______。28.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的______。29.住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納______。30.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用______日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。31.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向______起訴。32.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向______收取有關(guān)費(fèi)用。33.物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的______比例共同承擔(dān)。34.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由______交納。35.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益在扣除合理成本后，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充______。四、簡答題（本大題共4小題，每小題10分，共40分）36.簡述業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)時(shí)的表決規(guī)則，并說明其與普通事項(xiàng)表決規(guī)則的區(qū)別。37.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的主要義務(wù)。38.簡述物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止業(yè)主實(shí)施的主要行為（至少列舉六項(xiàng)）。39.簡述前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別。五、案例分析題（本大題共2小題，每小題30分，共60分）40.【案例一】某住宅小區(qū)于2020年交付使用，建設(shè)單位A房地產(chǎn)開發(fā)公司與B物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米2.8元，合同期限為三年（2020年7月1日至2023年6月30日）。2022年5月，該小區(qū)依法成立了業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)。2022年8月，業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)進(jìn)行表決。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，小區(qū)共有業(yè)主800戶，專有部分總建筑面積為90000平方米。參與表決的業(yè)主共600戶，其專有部分建筑面積合計(jì)為70000平方米。其中，同意選聘C物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主為450戶，其專有部分建筑面積合計(jì)為52000平方米。2022年10月，業(yè)主委員會(huì)與C物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同期限為五年。B物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同期限未滿為由，拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。問題：（1）業(yè)主大會(huì)選聘C物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決是否有效？請說明理由。（2）B物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出的理由是否成立？請說明法律依據(jù)。（3）若B物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出，業(yè)主委員會(huì)可以采取哪些法律措施？41.【案例二】某老舊小區(qū)于2005年建成交付，共有多層住宅樓12棟，業(yè)主600戶。該小區(qū)一直未成立業(yè)主大會(huì)，由D物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。2023年3月，小區(qū)多棟住宅樓屋頂防水層老化嚴(yán)重，多處出現(xiàn)滲漏。部分業(yè)主向D物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映要求維修。D物業(yè)服務(wù)企業(yè)表示，維修屋頂屬于大修范圍，應(yīng)當(dāng)使用住宅專項(xiàng)維修資金，但小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)，無法組織業(yè)主進(jìn)行表決，因此無法實(shí)施維修。另外，該小區(qū)部分一樓業(yè)主擅自將住宅改為小賣部、理發(fā)店等經(jīng)營場所，產(chǎn)生的噪音和人員進(jìn)出問題引發(fā)其他業(yè)主強(qiáng)烈不滿。有業(yè)主向D物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴，D物業(yè)服務(wù)企業(yè)以"物業(yè)服務(wù)企業(yè)無執(zhí)法權(quán)"為由不予處理。2023年6月，該小區(qū)3號樓2單元電梯（該小區(qū)僅有此一部電梯）發(fā)生故障停運(yùn)。D物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系電梯維保單位檢查后認(rèn)為需要更換主要部件，費(fèi)用約需6萬元。部分業(yè)主提出可以動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，但D物業(yè)服務(wù)企業(yè)再次表示無法操作。問題：（1）針對屋頂滲漏維修事項(xiàng)，在未成立業(yè)主大會(huì)的情況下，應(yīng)當(dāng)如何處理？請說明法律依據(jù)。（2）對于業(yè)主擅自"住改商"的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何處理？相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)？（3）針對電梯維修事項(xiàng)，在未成立業(yè)主大會(huì)的情況下，可以采取何種途徑使用住宅專項(xiàng)維修資金？參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。2.B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條，籌集和使用專項(xiàng)維修資金須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。3.C解析：未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意后組織實(shí)施。4.D解析：前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。5.C解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行合同約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。6.B解析：《民法典》第九百三十九條，前期物業(yè)服務(wù)合同及普通物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有法律約束力。7.C解析：業(yè)主大會(huì)依法解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同解除。A項(xiàng)拖欠費(fèi)用屬違約可追索但非解除事由；B項(xiàng)個(gè)別違約非解除事由；D項(xiàng)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身違法行為。8.C解析：《民法典》第二百七十九條，住改商應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。9.C解析：物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。10.B解析：實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的收費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商確定。11.D解析：按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，不屬于禁止行為。12.B解析：住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%—8%。13.C解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)備案。14.C解析：承接查驗(yàn)應(yīng)形成書面記錄并由雙方簽字確認(rèn)。A項(xiàng)承接查驗(yàn)是法定義務(wù)；B項(xiàng)應(yīng)包括共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；D項(xiàng)發(fā)現(xiàn)問題由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改。15.B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條，可處10萬元以下罰款。二、多項(xiàng)選擇題16.ABCDE解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定的業(yè)主共同決定事項(xiàng)包括制定修改議事規(guī)則和管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、使用維修資金等。17.ABCE解析：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采取集體討論、書面征求意見、互聯(lián)網(wǎng)投票等形式，也可以委托他人代為投票。18.ABCE解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房用途。19.ABCDE解析：以上各項(xiàng)均屬于物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成內(nèi)容。20.ABCE解析：專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)分戶計(jì)量裝置以外設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。D項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托可收取相應(yīng)費(fèi)用。21.ABCE解析：管理規(guī)約是業(yè)主自治規(guī)范，對全體業(yè)主和物業(yè)使用人有約束力。D項(xiàng)錯(cuò)誤，管理規(guī)約無權(quán)設(shè)定罰款。22.ABCD解析：E項(xiàng)錯(cuò)誤，業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)行使決定權(quán)，不能直接決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。23.ABDE解析：C項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)管理用房不得改變用途。24.BCD解析：A項(xiàng)屬保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任；E項(xiàng)屬業(yè)主自用部分維修。屋面防水損壞、外墻脫落危險(xiǎn)、電梯故障均屬危及公共利益的共用部位設(shè)施維修。25.ABCDE解析：以上均為物業(yè)服務(wù)合同的必備內(nèi)容。三、填空題26.招投標(biāo)27.約束力28.法律責(zé)任29.住宅專項(xiàng)維修資金30.1531.人民法院32.最終用戶33.建筑面積34.建設(shè)單位35.住宅專項(xiàng)維修資金四、簡答題36.參考答案：根據(jù)《民法典》第二百七十八條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：（1）籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于特別事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。（2）普通事項(xiàng)（如選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、制定議事規(guī)則等）僅需經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（3）區(qū)別在于特別事項(xiàng)表決門檻更高，體現(xiàn)了對業(yè)主重大利益事項(xiàng)的慎重保護(hù)。普通事項(xiàng)只需"雙過半"，特別事項(xiàng)需"雙四分之三"，且均以參與表決的人數(shù)和面積為基數(shù)計(jì)算，而非以全體業(yè)主為基數(shù)。37.參考答案：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的主要義務(wù)包括：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)；（2）按照約定和有關(guān)規(guī)定對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；（3）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)報(bào)告并協(xié)助處理；（4）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期公布服務(wù)事項(xiàng)和費(fèi)用收支情況；（5）及時(shí)答復(fù)業(yè)主的咨詢和投訴；（6）不得擅自改變物業(yè)管理用房用途，不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；（7）對違法行為及時(shí)制止并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告；（8）妥善保管和使用住宅專項(xiàng)維修資金。38.參考答案：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止業(yè)主實(shí)施的主要行為包括：（1）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（2）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（3）侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（4）擅自改變房屋使用性質(zhì)；（5）占用、堵塞、封閉消防通道和疏散通道；（6）在非指定位置傾倒或者堆放垃圾、雜物；（7）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者產(chǎn)生其他影響鄰居生活的振動(dòng)；（8）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；（9）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。39.參考答案：前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別：（1）簽訂主體不同：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；普通物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。（2）簽訂時(shí)間不同：前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂于業(yè)主大會(huì)成立之前；普通物業(yè)服務(wù)合同簽訂于業(yè)主大會(huì)成立之后。（3）合同期限確定方式不同：前期物業(yè)服務(wù)合同期限由雙方約定，但期限未滿且業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同生效時(shí)前期合同終止；普通物業(yè)服務(wù)合同期限由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。（4）法律依據(jù)側(cè)重不同：前期物業(yè)服務(wù)合同主要依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定；普通物業(yè)服務(wù)合同主要依據(jù)《民法典》合同編和物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)規(guī)定。五、案例分析題40.參考答案：（1）業(yè)主大會(huì)選聘C物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決有效。理由：根據(jù)《民法典》第二百七十八條，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。本案中，小區(qū)業(yè)主800戶，專有部分總建筑面積90000平方米。參與表決的業(yè)主600戶（占總戶數(shù)75%，超過三分之二），參與表決的建筑面積70000平方米（占總面積77.8%，超過三分之二），符合參與表決的法定條件。同時(shí)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于普通事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。同意選聘的業(yè)主450戶（占參與表決戶數(shù)的75%），同意選聘的專有部分面積52000平方米（占參與表決面積的74.3%），均超過半數(shù)，符合法定表決比例。因此，業(yè)主大會(huì)選聘C物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定合法有效。（2）B物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出的理由不成立。法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定："前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。"本案中，業(yè)主委員會(huì)已于2022年10月與C物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并生效，前期物業(yè)服務(wù)合同隨即終止。B物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同期限未滿為由拒絕退出，沒有法律依據(jù)。（3）B物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出的法律措施：①業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定，向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴，由行政主管部門責(zé)令其限期退出。②業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起訴訟，請求判令B物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域并辦理交接手續(xù)。③要求B物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)資料、物業(yè)管理用房和有關(guān)設(shè)施設(shè)備。④如因B物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出給業(yè)主造成損失的，可要求其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。41.參考答案：（1）針對屋頂滲漏維修的處理：根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條和《民法典》第二百八十一條規(guī)定，未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意后組織實(shí)施。具體程序?yàn)椋孩貲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定屋頂維修使用方案，包括維修項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、分?jǐn)偡桨傅取＂趯⑹褂梅桨赶蛳嚓P(guān)業(yè)主公示并征求意見，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主（即屋頂滲漏樓棟的業(yè)主）同意后組織實(shí)施。根據(jù)規(guī)定，緊急情況下可以不經(jīng)過業(yè)主表決程序。③D物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能以