房地產基本知識-41.14

房地產基本知識房地產與房地產業房地產

指土地上、土地上的房屋等建筑與構筑物，以及固定在土地和建筑物上不可分離的部分（如樹、電力設備、電梯、水暖、空調設備等）。房地產又稱不動產或物業。房地產有三種表現形態，即單純的土地、單純的建筑物、房地合一。

房地產分類：主要分為兩類

（1）

土地：可分為未開發土地和已開發土地，城市土地又可分為具備開發建設條件，立即可以開始建設的熟地和必須經過土地的再開發過程才能用于建設的用地。（2）建成后的物業：

居住物業：包括普通住宅、公寓、別墅等。商業物業：也稱經營性物業或收益性物業，包括商場、酒店、寫字樓、出租商業樓。工業用地：包括工業廠房、工廠倉庫、高新技術產業用房。特殊用途物業：包括車站、碼頭、機場、加油站、賽馬場、高爾夫球場等特殊物業經營項目要經過政府有關部門特殊批準許可。房地產的特性

房地產位置的固定性房地產地域的差別性房地產的高值耐久性房地產的保值增值性房地產業的概念和內涵土地開發和再開發房屋開發和建設房地產經營房地產中介服務房地產物業管理服務房地產金融房地產市場

是房地產疏通全部過程的總和，它包括買賣、租賃、抵押、典當、房地產證券交易等，是連接房地產的開發、建設與房地產消費的橋梁。房地產法

《城市房地產管理法》是1994年7月5日于八界人大八次會議通過，并于1995年1月1日起實施。房地產業與建筑業的關系建筑業屬于第二產業－物質生產部門承包商房地產業為第三產業－兼開發、經營、管理、服務開發商我國住宅業的發展前景機遇和挑戰城市化水平穩步提高對住宅形成巨大需求流動人口無關系對住宅形成巨大需求居民消費結構變化對住宅形成巨大需求舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅改革深化與市場發展刺激了對住宅的需求

房地產的不動性或固定性市場供求的不可調劑性房地產投資時間的長期性市場供求變動的不靈活性房地產投資經營的固定性投資經營的不易變現性市場信息的分散性市場的不充分性和變現的困難性房地產開發經營的風險——成因房地產開發經營的風險——類型房地產經營管理自然風險房地產經營管理社會風險房地產經營管理經濟和市場風險房地產經營管理技術風險房地產經營管理企業內部風險土地使用權出讓、轉讓最高年限居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、體育事業用地50年；商業旅游娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。房地產開發經營的主要階段

建設工程項目設立和企業組建房地產建設工程項目規劃與審批土地使用權的取得征地與拆遷工程建設與管理房地產的租售管理房地產的物業管理建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建設工程開工證國有土地使用證北京市商品房銷售許可證產品質量保證書住宅使用說明書五證二書三通一平即將開發區域以外的道路、給水、排水管、供電線路等引入施工現場，對施工現場的土地進行平整。七通一平包括道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和平整場地。預售登記買賣雙方以簽訂預售契約之后,（境內應于簽約之日起30日內，境外60日內）持預售契約一式四份，共同到北京市房屋土地管理局市場管理處辦理外銷商品房預售預購登記手續。此項登記根據規定應由買方、發展商授權代表持身份證親自前往，但在實際工作中通常由買方授權委托他人辦理，并向房地局市場管理處提交公證過的《授權委托書》。在進行預售預購登記手續的同時，由房地局代為收繳印花稅，即雙方各付萬分之五

房屋所有權

指在法律規定的范圍內，范圍所有人對其范圍享有占有、使用、收益和處分的權利。房屋買賣的條件房屋可買賣的條件房屋的產權必須是清晰的，有合法的產權證件。經過改建和擴建的房屋，產權的所有者必須在房地產管理部門辦理變更登記手續后，才能進入市場進行交易。凡以優惠方式購買的公有住宅或以優惠方式建造的住宅，原產權單位或房地產管理部門有優先購買權。出售已經出租的房屋，必須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買的權利。出售共有的房屋，出售人必須提交共有人同意或委托出售的證明文件。在同等條件下，房屋共有人有優先購買權。對于繼承、贈予等方式取得的房屋，必須在辦理合法手續后才能投入房地產交易市場。房屋不可買賣的情況沒有合法證件的房屋有產權爭議的房屋已經批準征用或劃撥土地使用權范圍內的房屋經人民法院裁定限制產權轉移或經人民法院批準代管的房屋。未領取房屋所有權證的外國僑民的房屋。因其它特殊情況不能出售的房屋。房屋買賣契約的管理房屋買賣契約的特點房屋買賣契約標志著房屋所有權與土地使用權的轉移。房地產買賣契約必須以書面的形式簽訂，并經房地產管理部門簽證，才能具有法律效力。房地產買賣契約是買賣雙方的有償合同。房屋買賣契約的內容房屋買賣程序管理受理驗證確權調查估價報批立契歸檔商品房預購預售管理預售房屋條件《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定，商品房預售必須符合下列條件：交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。有建設工程規劃許可證按提供預售的商品房計算，投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。轉讓售房的兩種情況由原來的購買者與房地產開發企業通過協商訂立一份文件，取消已簽訂的臨時買賣合同，然后房地產開發公司與新的購買者，另行訂立一份新的買賣合同。由轉讓人及承讓人直接達成協議，承讓人向轉讓人購買其與房地產開發公司原先所訂立的買賣合同的標的，并取得合同所規定的一切權益，待房屋落成后，轉讓人才把房屋轉讓給承讓人。

房屋及其土地一起、土地單獨可以抵押，單獨的房屋不能抵押。

房地產價格

房地產價格的特點土地的價格不是由價值決定的，而是由地租和利息決定的。由于土地的有限性，土地的價格主要由土地的需求決定。由于土地位置的不動性，使房地產價格具有地方性。由于土地位置的不動性或固定性，以及自然的差別性，使房地產（土地）價格具有個別性。由于土地的有限性，以及對土地的需求不斷增長的特性，決定了土地價格隨著社會經濟的發展總是不斷在上漲的，或者說土地價格具有不斷上漲的趨勢。房地產價格的影響因素經濟因素物理因素環境因素行政和政治因素社會因素心理因素國際因素房地產價格的構成征地補償費拆遷安置補償費其它土地開發費：如三通一平住宅建筑安裝工程費附屬工程費室外工程費公共配套工程費環衛綠化工程費政府性收費及四源費土地出讓金大市政費兩稅一費管理費利潤房地產物業管理與經營物業管理公司的性質獨立法人資格屬于服務性行業物業管理公司的權利根據相關規章，制定小區管理辦法依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理收取物業管理費用有權制止違規行為有權要求管委會協助管理有權選聘專業公司承擔專項管理業務可實行多種經營，以其收益補充小區管理經費物業管理公司的義務履行物業管理合同接受居民監督重大管理措施應提交管委會審議，并須認可接受房地產行政主管部門及小區所在地人民政府的監督指導業主委員會的性質是物業業主或物業使用人為了自已的共同利益，組織成立的一種群眾性的團體。關于這種團體的法律地位或社會性質，國家目前還沒有明確的規定。業主管理委員會的權利制訂業主委員會章程，代表物業的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利。決定選聘、續聘或改聘專業物業管理公司。審核物業管理公司擬定的物業管理費用和水電費標準。審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和有關管理服務的重大措施。審批物業維修基金的使用計劃。檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行業主管理委員會的義務根據房地產產權人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督。嚴格履行聘用合同，協助和支持物業管理公司落實各項管理工作。有義務聽取和接受業主的意見、建議和投訴，并和物業管理公司協商解決處理。接受業主的監督。接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及當地人民政府的監督指導。通過各種形式向業主宣傳關于物業管理的方針政策，組織業主參與各類教育和文化娛樂活動。物業管理公司與業主管理委員會的關系法律上的平等關系在權利與義務方面是一種服務與被服務關系在工作中是相互協商和相互幫助關系建筑與規劃基本知識

及常用建筑術語建筑識

圖的一般知識

建筑與建筑構造建筑的構成要素

建筑功能物質技術條件建筑形象房屋的結構分類

鋼筋混凝土磚混鋼結構建筑物的組成

基礎墻柱樓地面樓梯屋頂附屬部分（門、窗）建筑設計的基本原則餐廳與廚房相連，客廳與陽臺相連玄關設計廚房相連的餐廳與陽臺相連的客廳分而不離，相互的空間在不同的時間段可以彼此被借用，增加實際使用面積餐廳與客廳之間的無形分割線最好就是正門與各房間的房門之間的連線，減少交通面積住宅小區規劃居住區的規劃結構用地規模與配置居住密度設施布局1、公共服務設施2、教育設施3、綠地4、戶外活動場地5、道路6、停車設施住宅區的設施公共服務設施市政公用設施停車設施及其布局安全設施管理設施戶外場地設施戶外環境景觀軟質景觀--------綠地硬質景觀--------小品水體名詞解釋抗震的基本概念

烈度：指某地受某次地震的影響程度的度量；震級：指一次地震釋放能量大小的標準；抗震設防烈度：北京按8級設防。生地

通常指尚未進行市政基礎的土地熟地已有市政基礎設施具備房地產開發條件的土地，即三通一平或七通一平規劃建設用地面積

指城市規劃主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。。

建筑面積

是各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積（包括按國家有關規定應計算的陽臺、雨蓬、無柱挑廊的面積）之和。層高在2.2米以下的技術層不計算建筑面積。容積率

容積率=總建筑面積/總用地面積

日照間距

日照間距系數=房屋間距/遮擋房屋檐口高度綠地面積

指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。綠化率＝綠化占地面積／總占地面積總平面圖指整個項目用地范圍內的整體規劃設計圖。

標準層指樓層的主力相同的樓層部分。建筑面積計算商品房銷售面積＝套內建筑面積+分攤的公用建筑面積套內建筑面積＝套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積套內使用面積＝套內各使用空間使用面積之和套內墻體面積＝非公共墻墻體面積＋50％公用墻墻體面積

躍層樓梯面積＝樓梯投影面積×房屋的層數

（不包括在結構面積之內的煙道、煙囪、通風井、管道井均計入使用面積，內墻面的裝修厚度計入使用面積。）

公攤面積：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變配電室、煤氣調壓室、衛星電視接受機房、空調機房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等及其他為小區服務的功能房。

公攤面積=各單位的套內建筑面積×公用分攤系數分攤面積系數=總公攤面積/總套內建筑面積使用率

套內建筑面積除以建筑面積。住宅中不計算建筑面積的范圍突出墻面的構件和藝術裝飾，如柱子、墻跺、勒腳、臺階、無柱雨蓬等供檢驗、消防護的室外爬梯層高低于2.2米的技術屋獨立、不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物躍層住宅住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下兩層之間交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接。(占兩個標準層面)

特點：每戶都較大采光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大、布局緊湊、功能明確、相互干擾較小。復式住宅

受躍層設計啟發，由香港建筑師李鴻仁創造設計的一種經濟型住宅，每戶仍占兩層，實際是在較高的一層中增建一個1.2米的夾層,兩層合計層高要大大低于躍層住宅，其下層供起居、炊事、進餐、洗浴等，上層供休息和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也是上層的地板。特點：①提高使用率，降低造價；②通風采光性好；③層高過低，如廚房2.0米，長期使用有壓抑感等；④隔音防火性差，私密、安全性差。住宅的進深

即前墻皮到后墻皮之間的長度。

特點：進深小，光線、通風條件好；

進深大，光線不足但節約用

地；

住宅的開間即自然的寬度。特點：開間小縮短樓板空間跨度，增強結構整體性、穩定性和抗震性。層高

下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高層高減去樓板厚度。開槽或挖槽廣指在進行正負零以下施工；狹指在進行地基部分開挖施工正負零即地面標尺，除正負零指地基施工已完成封頂：

指房屋主體頂層結構施工完畢內裝：

指房屋建筑主體施工已完成，進入內部的安裝與裝修驗收：房屋已完成，工程質量檢驗站進行核驗，也稱報峻驗收實測：

房屋已通過質檢站的驗收，由房地局進行房屋面積的測量住宅新技術的應用可變式住宅技術1、以人為本的住宅思想2、技術特點戶獨立式集中空調、供熱技術1、獨立式集中空調①住宅空調傳統做法②家庭小型集中空調技術2、戶獨立式集中供熱①住宅供熱傳統做法②家庭小型集中供熱技術分質供水技術智能住宅技術廚衛技術常用的建筑材料建筑材料分類根據材料來源不同-----天然材料和人造材料根據使用部位不同-----墻體材料、地面材料和屋面材料根據材料功能不同-----結構材料、防水材料和保溫材料、吸聲材料材料的基本性質材料結