自動估值模型及其監管關注 2200字

自動估值模型及其監管關注2200字提要：自動估值模型(AVMs)是通過數學計算產生的評估伎倆，是一種建立在統計理論根底上的計算機程序，主要用于使用房地產信息來對某種特定物業的估價。目前，監管部門正在關注、研究并準備針對該模型的弱點提出指引政策。

在國際上該模型已被廣泛使用了五年，使用者評價是積極的，AVMs已經被視為是一種先進、科學的風險管理模型。我們銀行業人士在學習一個新的管理模式、開發一個新產品、制定一個新政策時，首先要從監管的角度認識監管規定和監管的看法。因為合乎和遵循監管要求，是當今商業銀行經營需要滿足的最根本要素。監管要求所包括的已經不僅是像?商業銀行法》這樣的法律、規那么和規范，也不應該只有法律和政府規章，還應包括立法者和監督人公布的主要法規、法條和指引、市場公約、行業協會制定的行為守那么以及適用于銀行內部員工的內部行為守那么。

今天的金融業，商業銀行的管理模式在變化、管理辦法在創新、科技含量在增加，監管者對這些動向的關注也在深入。日前，在拜訪紐約OCC時，一份內部刊物?監管文摘》(SupervisionsDigest)中有一篇文章介紹了目前在美各商業銀行和住房信貸機構使用頻繁的一個比擬新的模型——自動估值模型(AutomatedValuationModels-AVMs)以及對這種模型的監管倡議，讀后感到很受啟發。

一、AVMs及AVMs的優缺點

自動估值模型(AVMs)是通過數學計算產生的評估伎倆，是一種建立在統計理論根底上的計算機程序，主要用于使用房地產信息(如物業特征、市場人口統計、物業稅費率表、銷售價格趨勢和地區趨勢等)來對某種特定物業的估價。AVMs主要用于理順傳統物業評估過程，是按揭貸款安頓過程中的主要組成局部。

優點：相比傳統的房地產評估伎倆而言，AVMs具有快速、降低本錢、前后一致和客觀的優點。這不是說盡職的、技術高超的鑒定者不足一致性和客觀性。但是一個AVM能夠顯著地節省估價的時間并減少與傳統評估過程有關的本錢。

缺點：主要有三個：首先，它們要依賴所使用數據的精確性、綜合性和時效性。其次，AVMs不能用來決定物業的物理狀態和相關的市場表現。第三，AVMs永遠不能把一個經驗豐盛的評估師的知識與判斷具體化。

所以，AVMs適用于一個有相對充足當前數據，物業所處地區相對同質且物業的情況和市場表現相對典型的環境。當數據缺乏夠、地域環境復雜且物業與平均狀況和市場表現有顯著差距時，AVMs作用就發揮不出來。

因此，最關鍵的是AVMs的使用者能設計一個適宜的使用和執行策略，以便判斷貸款的整體信貸風險，并能反映出所使用AVMs的特殊優缺點，特別是物業數據能夠支持這些產品。

二、AVMs的種類

AVMs有三種主要類型：指數模型、偏好模型和混合模型。簡介如下：

指數模型，也叫價格指數模型，只需提供銷售數據，不需要物業特征。需要采用“重復銷售〞的回歸分析，并需要一個先前的“價格點〞來啟動運行。這些模型可靠性令人疑心，因為它們對物業設定了眾多的若條件，卻沒有提供依據。示例，若物業的特征自上次銷售后保持不變。

偏好模型決定于物業特征。它們針對具體物業(取決于物業位置);需要物業的特征數據以及比擬數據;提供了若的依據;以規那么為根底;并提供了統計評估。像指數模型一樣，它們也需要有一個先前的價格點來啟動運行。這些模型的局限性在于，依賴于一個嚴格限定的地理區域內的最近銷售的數據，而在某些國家只有局部有限的數據。它們也有指數模型同樣的弱點——包括若物業特征保持不變。

混合模型把指數模型和偏好模型的特征結合起來，涵蓋了銷售數據、物業特征分析、可比銷售、以及估稅模型。許多賣者，包括房利美都向使用多種伎倆的AVMs模型轉換。

以上是AVMs的簡要介紹，根據房利美的說法，使用AVMs的主要目的是要設計一種解決辦法，并使其效勞于所有的貸款發放人的業務和競爭需要，并有利于客戶。這樣才能更好地解決困難，減低費用，并幫忙所有美國人擁有自己的房屋和租住可負擔房屋的時機。

三、美國監管當局OCC對使用AVMs的關注

在OCC的內部刊物?監管文摘》上以“自動估值模型：需要引起警惕的方面〞為題，簡要介紹了AVMs的情況并從下列幾方面提出了監管倡議。

(一)銀行使用(Bankusage)

OCC監管下的銀行普遍使用AVMs至少五年了。目前大局部國家銀行將這些模型作為發放住房信貸時的初步(“第一眼〞)評估工具。銀行傾向于使用AVMs是因為它們比傳統的評估伎倆更迅速和廉價，并能支持自動發放功能。

(二)OCC的關注點(OCCconcerns)

OCC對AVMs有如下擔