土地增值稅修改

第九組土地增值稅2023/2/4什么是土地增值稅土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。2023/2/4納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。課稅對象又稱稅收客體，它是指稅法規定的征稅的目的物，是征稅的根據。2023/2/4

計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。

土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。2023/2/4土地增值額計算公式：土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額應納稅額計算公式：應納稅額=∑（增值額×適用稅率）2023/2/4扣除項目有：1、取得土地使用權所支付的金額；2、開發土地的成本、費用；3、新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4、與轉讓房地產有關的稅金等。5、財政部規定的其他扣除項目。2023/2/4土地增值稅實行四級超額累進稅率，如下表所示：

土地增值稅稅率表

級數

計稅依據

稅率1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%2增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分40%3增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分50%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%2023/2/4稅種特點（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。（2）征稅面比較廣。（3）實行超率累進稅率。（4）實行按次征收。2023/2/4稅種作用（1）有利于增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；（3）有利于增加國家財政收入為經濟建設積累資金。2023/2/4歷史土地增值稅早在1993年就已經出臺。當年國家針對海南地產泡沫中的土地炒買炒賣現象，頒布了《地產增值稅條例》。不過1993年之后，地產業陷入低潮，1996年甚至出現全行業虧損，這個條例就一直沒有被貫徹，從2000年后，各地才開始象征性的征收。2023/2/4現實在土地增值稅的課征上，出現了稅收政策、稅收法規與稅收行政管理三者的不和諧：在稅收政策上是作為政策性工具運用;在稅收法規上欠缺細化與操作性;在稅收行政管理上難免低效率。土地增值稅屬于地方稅，地方利益也招致各地執法不統一，以及其它外在原因導致了土地增值稅課征的低效率。2023/2/4按征收管理權分類是地方稅，由中央統一立法或授權立法、收入劃歸地方并由地方征收管理的稅收。2023/2/4征稅范圍

1.國有土地使用權、地上建筑及其附著物轉讓行為

2.國有土地使用權、地上建筑及其附著物使用行為

3.只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅2023/2/4免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。2023/2/4不予征收土地增值稅①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”。

②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業2023/2/4征收方式

第一，核定征收；第二，減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地