政策模式案例三位一體全面解碼特色小鎮(zhèn)

目錄一、前言二、概念解讀篇從特色小鎮(zhèn)的內(nèi)涵出發(fā)，將其開展水平評估體系分為4個維度，分別為產(chǎn)業(yè)維度、功能維度、形態(tài)維度和制度維度；將開展理念和內(nèi)涵進行交叉構(gòu)建，得到評估框架圖：準(zhǔn)確把握特色小鎮(zhèn)的合理外延特色小鎮(zhèn)建設(shè)要防止幾個認(rèn)識誤區(qū)一是將特色小鎮(zhèn)建設(shè)慣性理解為“政府主導(dǎo)〞。特色小鎮(zhèn)建設(shè)不是單純的行政行為，要堅持政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場化運作，鼓勵以社會資本為主建設(shè)。二是將特色小鎮(zhèn)錯誤解讀為新的“人為造城〞。特色小鎮(zhèn)的根底是特色新興或歷史經(jīng)典產(chǎn)業(yè)，有適合某種特色產(chǎn)業(yè)開展的“水土〞，方可聚得了人，攏得住氣，形成“特色〞和“小鎮(zhèn)〞。三是將特色小鎮(zhèn)建設(shè)簡單理解為“規(guī)模擴張〞。特色小鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)當(dāng)是在不具有或者只有較少空間擴張的情況下，實現(xiàn)原有根底上較好的品質(zhì)提升、特色增強以及規(guī)模增加。大數(shù)據(jù)：127個特色小鎮(zhèn)的特征分析小結(jié)：特色小鎮(zhèn)相關(guān)名詞小結(jié)：特色小鎮(zhèn)開展動力小結(jié)：特色小鎮(zhèn)十大類型1、歷史文化型小鎮(zhèn)：打造歷史文化型小鎮(zhèn)，一是要小鎮(zhèn)歷史脈絡(luò)清晰可循；二是小鎮(zhèn)文化內(nèi)涵重點突出、特色鮮明；三是要小鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)延續(xù)歷史文脈，尊重歷史與傳統(tǒng)。2、城郊休閑型小鎮(zhèn)：打造城郊休閑型小鎮(zhèn)，一是要小鎮(zhèn)與城市距離較近，位于都市旅游圈之內(nèi)，距城市車程最好在2小時以內(nèi)；二是小鎮(zhèn)要根據(jù)城市人群的需求進行針對性的開發(fā)，以休閑度假為主；三是小鎮(zhèn)的根底設(shè)施建設(shè)與城市差距較小。3、新型產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)：打造新興產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)，一是小鎮(zhèn)位于經(jīng)濟開展程度較高的區(qū)域；二是小鎮(zhèn)以科技智能等新興產(chǎn)業(yè)為主，科技和和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)尤其突出；三是小鎮(zhèn)有一定的新興產(chǎn)業(yè)根底的積累，產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚效應(yīng)突出。4、特色產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)：打造特色產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)，一是要小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點以新奇特等產(chǎn)業(yè)為主；二是小鎮(zhèn)規(guī)模不宜過大，應(yīng)是小而美、小而精、小而特。5、交通區(qū)域型小鎮(zhèn)：打造交通區(qū)位型小鎮(zhèn)，一是要小鎮(zhèn)交通區(qū)位條件良好，屬于重要的交通樞紐或者中轉(zhuǎn)地區(qū)，交通便利；二是小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)應(yīng)該能夠聯(lián)動周邊城市資源，成為該區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)節(jié)點，實現(xiàn)資源合理有效的利用。小結(jié)：特色小鎮(zhèn)十大類型浙江省新增財政收入上交省財政局部，前3年全額返還、后2年返還一半給當(dāng)?shù)刎斦Ｖ貞c市加大市級小城鎮(zhèn)建設(shè)專項資金投入，調(diào)整優(yōu)化市級中心鎮(zhèn)專項建設(shè)資金，重點支持特色小鎮(zhèn)示范點建設(shè)。特色小鎮(zhèn)示范點建設(shè)工程打捆納入市級重點工程。陜西省重點示范鎮(zhèn)每年省財政支持1000萬元，文化旅游名鎮(zhèn)每年支持500萬元。四川省從2021年開始，連續(xù)3年，每年啟動100個省級試點鎮(zhèn)建設(shè)。省級財政安排專項資金，支持試點鎮(zhèn)市政根底設(shè)施建設(shè)，完善公共效勞功能，提升試點鎮(zhèn)的承載能力和吸納能力。市〔州〕、縣〔市、區(qū)〕財政也要安排專項資金，加大投入。

貴州省加強資金籌措：各市(州)、試點縣要加大本級財政對小城鎮(zhèn)建設(shè)開展的支持力度，在年度財政預(yù)算時要安排小城鎮(zhèn)建設(shè)開展專項資金，集中用于支持試點縣小城鎮(zhèn)建設(shè)開展。“財政補助、信貸支持、社會投入〞。特色小鎮(zhèn)申報流程申報條件申報材料分批審核四、模式解讀篇內(nèi)容：產(chǎn)業(yè)、機制、功能、形態(tài)遵循三大開展邏輯特色小鎮(zhèn)的開展不是政績工程，而是在市場機制下，基于城鎮(zhèn)開展中的一些問題而產(chǎn)生的一種解決方案，需要統(tǒng)籌兼顧政府、企業(yè)、百姓三方利益。對于政府來說，特色小鎮(zhèn)是推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改的重要平臺，是實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的重要抓手，是促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重要手段，是推動經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主要動力。企業(yè)是特色小鎮(zhèn)開發(fā)的一大主題，更是市場化運作體制下彌補政府短板、激發(fā)市場活力的重要角色。特色小鎮(zhèn)建設(shè)最主要和終極的目標(biāo)就是要提升居民的幸福感，因此在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)中除了要大力開展特色產(chǎn)業(yè)，解決人們的就業(yè)問題外，還需要為他們配套多樣化的公共效勞設(shè)施、開發(fā)精品化的休閑度假工程、提供便捷化的公共管理效勞、塑造文化精神領(lǐng)地。形成三大開發(fā)根底首先特色產(chǎn)業(yè)真實有效的落地開展是前提根底，特色產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)開展的背景與推動力，其開展構(gòu)成了人口與要素集聚的前提和根底。其次，人流聚集引導(dǎo)的消費聚集是泛旅游產(chǎn)業(yè)開展的根底。注重產(chǎn)業(yè)培育，構(gòu)建“兩產(chǎn)業(yè)三引擎三架構(gòu)"特色小鎮(zhèn)的開發(fā)架構(gòu)以特色產(chǎn)業(yè)為引擎的泛產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)，旅游為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)，旅游目的地架構(gòu)、新型城鎮(zhèn)化架構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)引擎與智慧化架構(gòu)，形成吸引核和消費聚集區(qū)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建整個小鎮(zhèn)開展的模型。特色產(chǎn)業(yè)工程開發(fā)架構(gòu)特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)具體落地架構(gòu)主要分為事業(yè)導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)開發(fā)兩個方面：事業(yè)導(dǎo)入主要分為科〔產(chǎn)業(yè)科研基地〕、教〔教育培訓(xùn)園區(qū)〕、文〔產(chǎn)業(yè)博物館〕、其他〔比方康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院〕等；產(chǎn)業(yè)開發(fā)包括產(chǎn)業(yè)本身〔科技產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)孵化園、雙創(chuàng)中心、創(chuàng)想園等〕；產(chǎn)業(yè)應(yīng)用〔應(yīng)用示范園等〕；產(chǎn)業(yè)效勞〔產(chǎn)業(yè)+貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)+會議、產(chǎn)業(yè)+康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)+運動、產(chǎn)業(yè)+休閑娛樂等等〕。泛旅游產(chǎn)業(yè)工程開發(fā)架構(gòu)特色小鎮(zhèn)商業(yè)模式核心主要包括五個方面，從一級土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)工程開發(fā)、產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)與城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)。這五個開發(fā)是必須要做的，不能單一開發(fā)，要五大整合開發(fā)。IP的導(dǎo)入對于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)來說，是推動其落地建設(shè)的重要抓手，是支撐其健康開展的關(guān)鍵內(nèi)容，是盤活其現(xiàn)有存量資產(chǎn)的重要手段。IP的導(dǎo)入不同于招商引資，貫穿在特色小鎮(zhèn)開發(fā)的全過程中。特色小鎮(zhèn)的運營模式以企業(yè)主體，政府效勞，政府負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、根底設(shè)施和審批效勞，引進民營企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)。資產(chǎn)證券化是指以特定根底資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化方式進行信用增級，在此根底上發(fā)行資產(chǎn)支持證券〔ABS〕的業(yè)務(wù)活動。但基于我國現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權(quán)屬問題，理由包括：◎特色小鎮(zhèn)建設(shè)涉及到大量的根底設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)等，根底資產(chǎn)權(quán)屬不清晰，在資產(chǎn)證券化過程中存在法律障礙。◎?物權(quán)法?第52條第2款規(guī)定：“鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等根底設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。◎特許經(jīng)營權(quán)具有行政權(quán)力屬性，?行政許可法?規(guī)定行政許可不得轉(zhuǎn)讓原那么。司法實踐中，特許經(jīng)營權(quán)的收益權(quán)可以質(zhì)押，并可作為應(yīng)收賬款進行出質(zhì)登記。◎?資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定?第9條規(guī)定原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)或公司章程的規(guī)定移交根底資產(chǎn)。但缺乏真實出售標(biāo)準(zhǔn)，司法也無判例參考。◎發(fā)起人、專項方案管理人之間無法構(gòu)成信托關(guān)系，不受?信托法?保護。資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計PPP工程運作機制PPP工程運作機制示意圖特色小鎮(zhèn)PPP模式問題：缺乏制度配套，優(yōu)惠力度缺乏小結(jié)五、案例解讀篇1、“旅游聚焦〞模式產(chǎn)業(yè)特征：旅游業(yè)是小鎮(zhèn)的核心產(chǎn)業(yè)，小鎮(zhèn)經(jīng)濟開展的核心主動力。功能特點：國內(nèi)傳統(tǒng)古鎮(zhèn)，第一批旅游小鎮(zhèn)大多屬于此類，觀光、休閑、旅游接待效勞功能開展較早，也是目前此模式下小鎮(zhèn)的主體功能，隨著小鎮(zhèn)建設(shè)升級，體驗、商業(yè)、養(yǎng)生、度假等功能逐漸豐富。開發(fā)模式：主體模式——政府與企業(yè)合作成立旅游開發(fā)公司共同開發(fā)，“政府直接開發(fā)管理〞模式與“企業(yè)自主開發(fā)運營〞模式相對較少，后者如烏鎮(zhèn)。盈利模式：“門票+旅游經(jīng)營性收入〞為主，門票多在百元以上。適配條件：旅游資源〔含可用于旅業(yè)開發(fā)的自然、人文資源〕富集或旅游區(qū)位優(yōu)勢明顯之地。“古北水鎮(zhèn)〞案例研究工程區(qū)位：古北水鎮(zhèn)位于北京市密云縣古北口鎮(zhèn)，背靠中國最美、最險的司馬臺長城，坐擁鴛鴦湖水庫，是京郊罕見的山水城結(jié)合的自然古村落。與河北交界，距離北京市1.5小時，距離承德市約45分鐘車程。規(guī)劃原那么開發(fā)歷程功能分區(qū)景區(qū)沿主一路呈東北-西南向條帶狀分布；古鎮(zhèn)與保護區(qū)嚴(yán)格別離，古北水鎮(zhèn)包含景區(qū)主體和司馬臺長城兩大板塊；其中，景區(qū)主體主要包括以下四大板塊：民國街區(qū)、水街歷史風(fēng)情區(qū)、臥龍堡民俗文化區(qū)、湯河古寨區(qū)。開發(fā)運營商業(yè)模式觀光與度假并重、門票與景區(qū)內(nèi)二次消費復(fù)合經(jīng)營的商業(yè)模式商業(yè)業(yè)態(tài)主要分兩種：

一是散狀分布的特色小吃、書店、服裝等店鋪，此類店鋪多集中在民宿周邊，通過購物加深游游客對水鎮(zhèn)風(fēng)情的情感體驗。二是老北京特色商業(yè)街商鋪，此為古北水鎮(zhèn)最大的特色。開發(fā)公司負(fù)責(zé)所有經(jīng)營權(quán)的審批，整體管控。并吸納原住民作為公司工作人員，解決其收入，客棧及店鋪是主要就業(yè)領(lǐng)域。酒店商業(yè)業(yè)態(tài)主要分兩種：一類為民宿，即民居，通過對其的整體改造，形成準(zhǔn)4星標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，以客棧命名，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，工作人員為原住居民，公司給予他們餐飲的經(jīng)營權(quán)，并嚴(yán)格控制經(jīng)營規(guī)模。工作人員需要對客房進行清掃和清潔效勞，以此盤活民宅，提高就業(yè)率，發(fā)揮原住民的效勞意識。另一類為標(biāo)準(zhǔn)的4、5星酒店，提供高端的商務(wù)配套，滿足商務(wù)客的需求，成為商務(wù)會議，公司年會的不二場所。盈利構(gòu)成當(dāng)前工程主要收入來源：門票+旅游經(jīng)營收入工程一期主要包括水街、1個五星級酒店，1-2會所，局部民宿，司馬臺長城〔包括上長城的索道〕，還有一些民俗館等。二期預(yù)計以旅游度假公寓住宅為主。因此，當(dāng)前工程的主要收入來自門票+旅游經(jīng)營收入。2、“旅游+〞產(chǎn)業(yè)模式產(chǎn)業(yè)特征：旅游業(yè)是小鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在其帶動促進作用下，健康產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)蓬勃開展。功能特點：國內(nèi)新近開展的小鎮(zhèn)大多屬于此類，其初級的觀光功能相對弱化，休閑、體驗、商業(yè)、養(yǎng)生、度假、文創(chuàng)、商務(wù)等功能綻放亮點并成為核心吸引點。開發(fā)模式：企業(yè)自主開發(fā)運營模式占絕對主體。盈利模式：旅游收入+產(chǎn)業(yè)收入，其中旅游收入大多以“門票+旅游經(jīng)營性收入〞為主，總體占比依舊較高。適配條件：適用于旅游根底條件較好或市場消費能力較強的區(qū)域。“彝人古鎮(zhèn)〞案例研究建設(shè)布局工程整體設(shè)計、分期實施，以路網(wǎng)和水系形成“中間商業(yè)、兩側(cè)住宅〞的商住分區(qū)格局。布局特點——利用威楚大街和兩條水系形成“中間商業(yè)、兩側(cè)住宅〞的商住分區(qū)格局。分期特點——以特色旅游商業(yè)激活片區(qū)活力，通過住宅實現(xiàn)價值最大化。

前期是以開發(fā)旅游商業(yè)為主，輔以別墅、院落等住宅物業(yè)。

中期主要開展住宅物業(yè)，其中4期以商業(yè)為主，實現(xiàn)商住聯(lián)動。

后期主要開發(fā)相關(guān)配套，進一步提升土地價值。開發(fā)模式彝族文化與商業(yè)有機融合形成特色吸引，情景化、商業(yè)化、活動化體驗地產(chǎn)物業(yè)建設(shè)隨之而上，旅游商業(yè)驅(qū)動片區(qū)開發(fā)住宅占比近70%。運營管理統(tǒng)一運營管理，對商戶金融扶持，激活商業(yè)活力。整體狀況——在價格和消化速度上領(lǐng)跑了楚雄房地產(chǎn)市場。統(tǒng)一運營管理成立招商部：主要職責(zé)是效勞商家，為商家解決困難，幫助商家盈利。成立商戶自主管理商會：為做好工程運營，標(biāo)準(zhǔn)市場行為，維護商戶權(quán)益，彝人古鎮(zhèn)組織商戶成立了商戶自主管理商會，分設(shè)餐飲、酒吧、客棧、旅游商品、緬甸珠寶協(xié)會等。建立專項“助業(yè)資金〞：為確保古鎮(zhèn)商戶的人氣和客源，彝人古鎮(zhèn)建立了專項“助業(yè)資金〞，為商戶提供貸款擔(dān)保。盈利模式“旅游+地產(chǎn)〞收入，雙輪驅(qū)動古鎮(zhèn)盈利門票&二次消費彝人部落B區(qū)成人票：120元彝人部落A區(qū)成人票：160元彝人部落VIP區(qū)成人票：200元另：休閑、餐飲、購物等活動構(gòu)成古鎮(zhèn)二次消費收入。商鋪&住宅3、“產(chǎn)業(yè)+〞旅游模式“歌斐頌巧克力小鎮(zhèn)〞案例研究集“產(chǎn)業(yè)、旅游、文化…〞于一體的“國內(nèi)首家、亞洲最大〞的巧克力特色旅游地區(qū)位概況：位于浙江東北部的嘉善縣，從小鎮(zhèn)出發(fā)5分鐘到達嘉善南站，高鐵到上海僅需23分鐘，從杭州出發(fā)也僅需34分鐘，2021年對外營業(yè)。建設(shè)布局生產(chǎn)中心+體驗中心+浪漫板塊…構(gòu)建甜蜜浪漫世界開展概述：小鎮(zhèn)以巧克力文化為核心，以巧克力生產(chǎn)為依托，以文化創(chuàng)意為手段，充分挖掘巧克力文化內(nèi)涵，拓展巧克力文化體驗、養(yǎng)生游樂、休閑度假等功能，打造成為集巧克力生產(chǎn)、研發(fā)、展示、體驗、文化、游樂和休閑度假于一體的二三產(chǎn)業(yè)相融合的經(jīng)濟綜合體。開展成就：2021年5月成功入選浙江省首批效勞業(yè)特色小鎮(zhèn)。目前，小鎮(zhèn)旅游市場已輻射到長三角地區(qū)乃至東北、廣東等地。盈利模式一個收入主體—巧克力產(chǎn)業(yè)/銷售收入，特色收入補充—旅游收入歌斐頌巧克力小鎮(zhèn)門票價格及人均消費門票：35元；成人票：70元；門票+巧克力DIY制作成人票：120元；門票+DIY制作親子票1大1小：155元。購物消費+私人定制巧克力收費+餐飲消費+游樂消費≈250元/人〔成人〕三大模式研究特征比照六、結(jié)語精準(zhǔn)化、精細(xì)化的規(guī)劃和運營是特色小鎮(zhèn)開展的核心，也是新城鎮(zhèn)化模式的重要特點。既有的區(qū)位關(guān)系、資源稟賦、運營能力是否與預(yù)期定位相匹配是決定成敗的關(guān)鍵之所在。特色小鎮(zhèn)的建設(shè)運營需要很高的操作技巧以聚合和盤活各類要素和資源。城鎮(zhèn)物質(zhì)空間建設(shè)相對容易，而高價值產(chǎn)業(yè)的植入、城鎮(zhèn)氣氛的營造、城鎮(zhèn)歸屬感的形成都需要巨大的能力和耐心。特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)盡可能融入城市網(wǎng)絡(luò)集群以增強競爭力。每個