建設(shè)工程成本計(jì)劃與控制實(shí)例分析課件

建設(shè)工程成本計(jì)劃與控制實(shí)例分析

10.1.1工程概況

某單位綜合辦公樓由某建筑公司承包施工，工程合同工期為360天，土建部分總價(jià)2488.50萬元，安裝部分1500萬元，工程概況如下：1.建筑概述（1）本綜合樓總建筑面積11459.82㎡，平面形狀呈扇形，東西向平均長度約為52，南北向平均長度約為30m，地下一層，面積為1541.12㎡；地上六層，每層面積約為1500㎡。（2）建筑總高度22.45m，地下室層高為4.7m，首層層高為4.2m，2～5層層高為3.6m，頂層層高為3.9m。（3）綜合樓工程地處市區(qū)，占地面積約2500㎡，三邊與現(xiàn)有建筑相鄰，出入工地只能走西側(cè)路大門。10.1.1工程概況

2.工程結(jié)構(gòu)情況（1）本工程為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。（2）工程樁采用混凝土鉆孔灌注樁，樁徑600mm，共129根（另加3根試樁）。（3）基礎(chǔ)底板厚450mm，底板埋深約5.8m，承臺(tái)厚度1200～2580mm不等。（4）工程混凝土強(qiáng)度等級基礎(chǔ)底板地下室墻C35、P6，地下室柱梁板混凝土強(qiáng)度等級C35，柱標(biāo)高－4.700～+4.150m，混凝土強(qiáng)度等級為C40，柱標(biāo)高+4.150m以上混凝土強(qiáng)度等級為C35，梁、板及樓梯均用C35，水箱、水池為C30、P6，基礎(chǔ)墊層用C10。（5）墻體材料：主要為輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，以專用膠粘劑砌筑，分采用輕鋼龍骨石膏板墻體。10.1.2工程承包合同情況

1.承包方式根據(jù)承包內(nèi)容，各項(xiàng)作業(yè)實(shí)行包工包料、包安全、包質(zhì)量、包工期、包文明施工等。2.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承包方施工的工程質(zhì)量必須達(dá)到國家和省市的有關(guān)質(zhì)量驗(yàn)收評定標(biāo)準(zhǔn)。工程質(zhì)量必須達(dá)到“白玉蘭”獎(jiǎng)，如達(dá)不到，結(jié)算按30元/m2罰款。10.1.2工程承包合同情況

3.合同價(jià)款與支付（1）合同價(jià)款3988.50萬元，結(jié)算按實(shí)際工程量及定額文件規(guī)定，按實(shí)結(jié)算。（2）本工程按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行建筑安裝工程定額規(guī)定結(jié)算，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按二類工程，總價(jià)下浮5.48%。鋼筋、商品混凝土、磚、砂石料等主要材料單價(jià)按投標(biāo)時(shí)“工程造價(jià)信息”提供的指導(dǎo)價(jià)結(jié)算，裝飾及安裝主材設(shè)備采購之前報(bào)品牌、單價(jià)（必要時(shí)提供樣品），按建設(shè)單位確認(rèn)價(jià)格計(jì)算，土方外運(yùn)單價(jià)45元/m3。10.1.2工程承包合同情況（3）工程付款：工程進(jìn)度款的支付是根據(jù)按月核實(shí)實(shí)物工作量，每期支付經(jīng)核實(shí)的實(shí)物工作量的90%。工程通過竣工驗(yàn)收達(dá)到備案質(zhì)量等級要求后支付至本合同總價(jià)的95%，除工程結(jié)算經(jīng)審計(jì)后取結(jié)算價(jià)的3%作為保修金外，余款一次付清。在竣工驗(yàn)收滿1年后15d內(nèi)支付保修金的50%，另外50%保修金在竣工驗(yàn)收滿2年后15d內(nèi)支付。10.1.2工程承包合同情況4.工期考核（1）工程合同工期360d。工期考核以合同工期為準(zhǔn)。（2）因不可抗力的原因或重大設(shè)計(jì)變更及工程量增加影響工期，由乙方申請，甲方簽證后，工期相應(yīng)順延。（3）因乙方原因造成竣工延誤，每逾期一天按總造價(jià)的0.04%罰款。10.1.3工程施工流程1.施工總體順序（1）本辦公樓為一幢地下一層、地上六層的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑。（2）總體施工順序?yàn)橄冗M(jìn)行工程樁及基坑圍護(hù)樁施工，然后進(jìn)行并點(diǎn)降水，坑內(nèi)支撐、土方開挖、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)和上部結(jié)構(gòu)施工、內(nèi)外裝飾施工、水電風(fēng)等安裝施工。（3）砌體工程安排在主樓結(jié)構(gòu)底層拆除排架、模板后進(jìn)行。（5）待外墻施工安排，腳手架拆除后進(jìn)行室外總體施工。10.1.3工程施工流程2.總體施工流程開工測量放線臨設(shè)布置試樁硬地坪施工工程樁基施工挖土施工（包括坑內(nèi)支撐）基礎(chǔ)地下室施工上部結(jié)構(gòu)施工安裝、裝飾施工總體施工綠化施工現(xiàn)場清理竣工圍護(hù)樁基施工井點(diǎn)施工10.1.4辦公樓工程項(xiàng)目成本預(yù)測

（一）工程項(xiàng)目造價(jià)組成分部工程預(yù)算造價(jià)/萬元占預(yù)算造價(jià)比例（%）施工安排情況鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)732.818.37自行施工基坑圍護(hù)工程1583.96分包土方、井點(diǎn)工程81.582.05分包鉆孔灌注樁152.543.82分包砌筑結(jié)構(gòu)工程288.587.24分包裝飾工程107526.95分包小計(jì)2488.5062.39土建總產(chǎn)值安裝（估）150037.61安裝公司總造價(jià)3988.5110010.1.4辦公樓工程項(xiàng)目成本預(yù)測（二）辦公樓項(xiàng)目土建工程成本預(yù)測針對項(xiàng)目管理成本的普遍現(xiàn)狀，結(jié)合本工程具體情況，辦公樓土建項(xiàng)目經(jīng)理部集思廣益，同時(shí)借鑒、學(xué)習(xí)其他項(xiàng)目的一些做法，對項(xiàng)目的成本組成進(jìn)行了細(xì)致分析，預(yù)測確定了項(xiàng)目的成本目標(biāo)：工程預(yù)算收入2488.50萬元，成本目標(biāo)支出2458，82萬元。10.1.4辦公樓工程項(xiàng)目成本預(yù)測（三）項(xiàng)目成本目標(biāo)將上述土建工程成本預(yù)測情況匯總，并加上計(jì)劃利潤38.66萬元，扣除讓利42.27萬元，確定辦公樓土建工程目標(biāo)盈利30.07萬元。其構(gòu)成情況詳見表10-2。10.1.4辦公樓工程項(xiàng)目成本預(yù)測項(xiàng)目預(yù)算成本成本目標(biāo)降低額（+）超支額（－）降低率占本項(xiàng)預(yù)算成本占總預(yù)算成本人工費(fèi)545031739494－194463－35.68%－0.78%材料費(fèi)22643491720160+544189+24.03%+2.19%結(jié)構(gòu)件26791632765070－85907－3.21%－0.35%周轉(zhuǎn)材料費(fèi)380058902228－522170－137.39%－2.10%機(jī)械使用費(fèi)530814194694+336120+63.32%+1.35%措施費(fèi)4507460000－14926－33.11%－0.06%施工間接費(fèi)6387371806853－1168116－182.88%－4.69%分包工程1697245115567115+1405336+8.28%5.65%開辦費(fèi)367470+36747100.00%0.15%工程預(yù)算成本合計(jì)2409242423755614+336810－0.36%－0.34%利潤3866000+386600稅金8286738286730全同讓利－4226970－422697合計(jì)2488500024584287300713+1.21%+1.21%10.1.4辦公樓工程項(xiàng)目成本預(yù)測（四）影響工程項(xiàng)目成本的因素分析（1）工程預(yù)計(jì)總造價(jià)3988.51萬元，其中鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)清包部分732.8萬元，僅占總造價(jià)的16.33％。由于自行產(chǎn)值的絕對額較小、所占的比重較小，相應(yīng)地增加了單位固定成本，使創(chuàng)利的空間受到了一定的限制。（2）項(xiàng)目總價(jià)讓利5.48％，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)自行產(chǎn)值中讓利額約為42.27萬元。此外，在招投標(biāo)時(shí)約定須支付有關(guān)單位總包服務(wù)費(fèi)80萬元，經(jīng)淡判安裝承擔(dān)40萬元，因此，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)清包部分的實(shí)際讓利額：利額為82.26萬元，讓利率達(dá)到11.2％。10.1.4辦公樓工程項(xiàng)目成本預(yù)測（3）為確保工程的及時(shí)完工，勢必需要增加各項(xiàng)成本費(fèi)用，特別是降低了自購周轉(zhuǎn)材料的周轉(zhuǎn)次數(shù)，即大大提高了周轉(zhuǎn)材料費(fèi)的成本支出。（4）合同規(guī)定工程質(zhì)量必須達(dá)到“白玉蘭”獎(jiǎng)，否則以30元／m2罰款，計(jì)金額34.38萬元。另外合同又規(guī)定項(xiàng)目管理須達(dá)到市文明工地標(biāo)準(zhǔn)，否則以10元／m2罰款，計(jì)金額11.46萬元。由此，項(xiàng)目為爭取達(dá)標(biāo)，在人工、材料費(fèi)等方面，亦將增加成本支出。10.1.4辦公樓工程項(xiàng)目成本預(yù)測（5）項(xiàng)目地處市中心繁華地段，又在原學(xué)校范圍之內(nèi)，施工場地相當(dāng)小，將在以下幾個(gè)方面多支出成本：①因?yàn)闆]有足夠的施工場地，鋼筋只能采用外加工140元／t，比自行加工多支出一半費(fèi)用，按1000t計(jì)算，多支出構(gòu)件費(fèi)7萬元。②場地小，無法安置60HC軌道式塔吊，只能用70HC內(nèi)爬式塔吊，兩者租費(fèi)相差14500元／月，按3個(gè)月計(jì)算，多支出機(jī)械費(fèi)4．35萬元。10.1.4辦公樓工程項(xiàng)目成本預(yù)測③場地小無法搭設(shè)足夠的臨時(shí)設(shè)施，工人的住宿、食堂只能借用場地以外的住房，外借費(fèi)750元／m2，而自行搭設(shè)費(fèi)用為450元／m2，按外借的400m2計(jì)算，多支出臨時(shí)設(shè)施用12萬元。④由于工地三面緊鄰現(xiàn)有設(shè)施，一面緊靠馬路，項(xiàng)目將多支出一部分搭建安全圍護(hù)設(shè)施的費(fèi)用。10.1.4辦公樓工程項(xiàng)目成本預(yù)測（6）合同規(guī)定材料價(jià)格結(jié)算按投標(biāo)時(shí)材料市場指導(dǎo)價(jià)，而工程開工后部分材料價(jià)格已上漲。例如：成型鋼筋投標(biāo)定價(jià)2647元／t，而施工期間市場原材料價(jià)格已達(dá)到2650元／t，加上加工費(fèi)140元／t，鋼筋虧損143元／t。另外，按照目前的市場行情，標(biāo)準(zhǔn)磚、多孔磚及砂石料等大宗材料價(jià)格也呈上漲趨勢，到時(shí)將增加材料成本的支出。10.1.5辦公樓工程項(xiàng)目成本控制措施（一）建立承包管理責(zé)任制針對項(xiàng)目成本管理所面臨的現(xiàn)狀，工程項(xiàng)目實(shí)行承包管理，落實(shí)承包管理責(zé)任制，明確項(xiàng)目管理人員職責(zé)范圍。

1．項(xiàng)目經(jīng)理

2．項(xiàng)目副經(jīng)理

3．項(xiàng)目工程師

4．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)師10.1.5辦公樓工程項(xiàng)目成本控制措施5．計(jì)劃、預(yù)算、財(cái)務(wù)部6．工程部7．材料設(shè)備部

8．技術(shù)部

9．質(zhì)量安全部

10．綜合辦公室10.1.5辦公樓工程項(xiàng)目成本控制措施

（二）制訂項(xiàng)目成本控制的措施（1）人工費(fèi)方面，除了清包估點(diǎn)工8％系數(shù)包干以外，實(shí)行承包范圍內(nèi)人工費(fèi)按現(xiàn)行定額一次徹底包干鎖定。另外對于工程的質(zhì)量、文明施工、工期等獎(jiǎng)罰制度反映于分包合同中，將有力地保證總包合同中指標(biāo)的完成，也轉(zhuǎn)嫁了一部分風(fēng)險(xiǎn)。（2）周轉(zhuǎn)設(shè)備材料(包括腳手架)損耗賠償實(shí)行清包隊(duì)伍6元／m2包干，將有效控制周轉(zhuǎn)材料費(fèi)的支出。10.1.5辦公樓工程項(xiàng)目成本控制措施（3）內(nèi)外墻體砌筑結(jié)構(gòu)施工、內(nèi)外粉刷、細(xì)石混凝土地坪及外墻涂料等采用雙包形式，使這部分以往虧損的施工內(nèi)容不但不虧損，還有2.52％的上下價(jià)差。（4）由于結(jié)構(gòu)工期緊，原本施工方案自購木模需配置3套，經(jīng)過討論研究，現(xiàn)決定優(yōu)化木模的周轉(zhuǎn)方案，同時(shí)加強(qiáng)施工管理，做好回收和利用，爭取只配置2套半，少用木模40m3，少買夾板1250張，減少周轉(zhuǎn)材料費(fèi)11.05萬元的支出。10.1.5辦公樓工程項(xiàng)目成本控制措施（5）優(yōu)化機(jī)械配置方案，用2臺(tái)井架吊籃代替施工電梯，可節(jié)約機(jī)械租賃費(fèi)10萬元。（6）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)與砌筑結(jié)構(gòu)雙包采用同一家隊(duì)伍，避免交叉施工中施工內(nèi)容的互相扯皮，降低總包管理難度，間接節(jié)約成本的支出。（7）加強(qiáng)二次經(jīng)營，正確處理與業(yè)主、監(jiān)理的關(guān)系，注重工程修改及增加賬的簽證，保證項(xiàng)目的預(yù)算收入，提高資金的回收率。10.1.5辦公樓工程項(xiàng)目成本控制措施（8）做好總包管理，加強(qiáng)與分包隊(duì)伍的談判力度，對于裝飾、安裝爭取較高比率的總包管理費(fèi)和收取應(yīng)收的配合費(fèi)。（9）提高每位管理人員的成本意識(shí)，確定成本目標(biāo)以后，在施工過程中時(shí)刻對兩算進(jìn)行跟蹤，動(dòng)態(tài)對比，將兩算對比的結(jié)果指導(dǎo)性地反映在工程施工中，確保項(xiàng)目實(shí)際成本不突破成本目標(biāo)。10.1.6成本核算與分析（一）項(xiàng)目實(shí)際成本核算項(xiàng)目預(yù)算成本計(jì)劃成本實(shí)際成本實(shí)際與預(yù)算降低額（+）超支額（－）實(shí)際與計(jì)劃降低額（+）超支額（－）人工費(fèi)545031739494853600－308569－114106材料費(fèi)26434917201601839400+424949－119240結(jié)構(gòu)件費(fèi)用267916327650702234300+444863+530770周轉(zhuǎn)材料費(fèi)380058902228666100－286042+236128機(jī)械使用費(fèi)530814194694250500+280314－55806措施費(fèi)450746000036500+8574+30500施工間接費(fèi)63873718068531407700－768963+399153分包工程169724511556711516147400+825051－580285開辦費(fèi)3674700+367470工程預(yù)算成本合計(jì)240924242375561423435500+656924+320114利潤38660000+3866000稅金82867382867382867300全同讓利－4226970－4226970安裝、裝飾工程配合費(fèi)收入5456000+5456000合計(jì)2543060024584287242641731166427+32011410.1.6成本核算與分析（二）項(xiàng)目成本盈虧情況分析

1．人工費(fèi)預(yù)算收人54.50萬元，計(jì)劃支出73.95萬元，實(shí)際成本85.36萬元，超支30.86萬元，占本項(xiàng)的56.62％。除成本預(yù)測分析的人工費(fèi)單價(jià)差是主要原因外，清包人工漲價(jià)是很大的因素。勞務(wù)隊(duì)伍前期合同單價(jià)28元／工日，趕工期間提高到30元／工日，增加人工費(fèi)支出4萬元。另外現(xiàn)場估點(diǎn)工發(fā)生了2387工日，占定額工的8.8％，按合同單價(jià)30元/工日計(jì)算，支付費(fèi)用7.2萬元，這也是人工費(fèi)超支原因之一。10.1.6成本核算與分析

2．材料費(fèi)預(yù)算收入226.43萬元，計(jì)劃成本172.02萬元，實(shí)際成本183.94萬元，降低42.49萬元，占本項(xiàng)18.76％。其原因是成本預(yù)測中分析的商品混凝土數(shù)量節(jié)約及單價(jià)差。因商品混凝土攪拌站提供泵車，材料價(jià)格有所上漲，但該部分費(fèi)用在機(jī)械使用費(fèi)中得到補(bǔ)償。10.1.6成本核算與分析3．結(jié)構(gòu)件費(fèi)用預(yù)算收入267.91萬元，計(jì)劃成本276.51萬元，實(shí)際成本223.43萬元，降低44.48萬元，占本項(xiàng)16.60％，該工程成型鋼筋用量較大，成本預(yù)測時(shí)分析該分項(xiàng)虧損缺口很大，施工中列為重點(diǎn)控制對象。采取的措施一是減少鋼筋損耗，取得綁扎成型鋼筋與采購原材料的量差2.5％；二是將鋼筋制作外加工改為現(xiàn)場加工制作，每噸只需支付70元即可。同時(shí)對其他結(jié)構(gòu)件的采購，項(xiàng)目管理人員都堅(jiān)持貨比三家、價(jià)廉物美的原則確定供貨單位，使項(xiàng)目最終結(jié)構(gòu)件成本低于計(jì)劃成本。10.1.6成本核算與分析4．周轉(zhuǎn)材料費(fèi)預(yù)算收入38.0l萬元，計(jì)劃成本90.22萬元，實(shí)際成本66.61萬元，超支28.6萬元，占本項(xiàng)75.24％。從預(yù)算定額來說，周轉(zhuǎn)材料虧損是在正常范圍內(nèi)，關(guān)鍵是實(shí)際施工時(shí)是否參照成本目標(biāo)來控制。為此項(xiàng)目部經(jīng)理在實(shí)際施工中優(yōu)化施工方案，一切從降本增效出發(fā)，尤其在模板配置上，取消主樓和輔樓同時(shí)配模板的施工方案，先做主樓再做輔樓，僅七夾板實(shí)際比成本目標(biāo)少用1394張，減少成本支出9.83萬元；木模少用31.66m3，減少支出3.7萬元；安全設(shè)施上利用其他項(xiàng)目退下來的竹笆，加以整理繼續(xù)使用，就比原計(jì)劃少用2734張，減少成本支出4.7萬元。僅上述三項(xiàng)材料就減少成本支出達(dá)l8.23萬元。另外通過縮短腳手管的租賃時(shí)間等減少成本支出5.4萬元，因此綜合樓土建工程周轉(zhuǎn)材料費(fèi)支出比計(jì)劃支出減少了23.63萬元。10.1.6成本核算與分析5．機(jī)械使用費(fèi)預(yù)算收入53.08萬元，計(jì)劃成本19.47萬元，實(shí)際成本25.05萬元，降低28.03萬元，占本項(xiàng)52.8％。主要原因是按定額規(guī)定計(jì)算的商品混凝土泵車費(fèi)用l4.5萬元，由商品混凝土攪拌站提供泵車，其費(fèi)用已含在商品混凝土單價(jià)內(nèi)，故在機(jī)械費(fèi)中反映盈利；其次是機(jī)械取費(fèi)在定額基礎(chǔ)上，按定額文件加收現(xiàn)行價(jià)與定額價(jià)之間的差價(jià)，屬于定額差因素。10.1.6成本核算與分析

6．施工間接費(fèi)預(yù)算收入63.87萬元，計(jì)劃成本180.69萬元，實(shí)際成本140.77萬元，超支76.9萬元，占本項(xiàng)120.4％。但比計(jì)劃成本降低39.92萬元。分析原因一是臨時(shí)設(shè)施方面，收入11.27萬元，計(jì)劃支出80萬元，實(shí)際發(fā)生35.7萬元；二是土建部分工期拖延，造成管理人員費(fèi)用增加13.91萬元；三是通過資金及時(shí)回收，收取資金利息13.29萬元，抵沖了部分施工間接費(fèi)支出。10.1.6成本核算與分析7．分包工程預(yù)算收入l697.24萬元，計(jì)劃成本l556.71萬元，實(shí)際成本1614.74萬元，降低82.5萬元，是整個(gè)工程項(xiàng)目盈利的主要原因，其盈利原因是上下家結(jié)算實(shí)行分離。如防水工程與建設(shè)單位結(jié)算價(jià)81.94萬元，而與分包結(jié)算價(jià)29萬元，相差52.94萬元。在與業(yè)主確定分包工程價(jià)格的同時(shí)，要求分包單位報(bào)價(jià)，并選擇多支隊(duì)伍進(jìn)行比價(jià)，最終選擇施工條件相似、施工質(zhì)量較好、價(jià)格更便宜的隊(duì)伍。但由于部分分包項(xiàng)目由甲方指定隊(duì)伍分包，難以壓價(jià)，導(dǎo)致分包工程的實(shí)際成本支出高于計(jì)劃成本。10.1.7成本管理總結(jié)1．對該辦公樓工程項(xiàng)目成本管理的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)（1）加強(qiáng)二次經(jīng)營，注重工程修改及增加賬簽證工作，使土建造價(jià)在結(jié)算中得到增加，盡管其中有相當(dāng)一部分是屬于實(shí)物量的增加賬，但也有一部分是通過談判及贏得業(yè)主好評后增加的費(fèi)用，如綠化工程配合費(fèi)等。（2）通過總承包管理，增收總包配合費(fèi)來補(bǔ)償由于總包管理而發(fā)生的成本支出，共收到配合費(fèi)54.56萬元，占總包產(chǎn)值的2.23％。（3）以成本目標(biāo)為基礎(chǔ)，加強(qiáng)成本過程控制，努力降低成本消耗。10.1.7成本管理總結(jié)

2．今后工作的改進(jìn)方向（1）對外包工管理中的估點(diǎn)工簽證管理不嚴(yán)，盡管合同中明確8％包干，但實(shí)際發(fā)生仍超出指標(biāo)，主要是前道工序落手不清，后道工序跟上去整改，沒有在前道工序結(jié)算時(shí)全部扣除后繼續(xù)整改發(fā)生的費(fèi)用。（2）外租周轉(zhuǎn)設(shè)備材料使用和保養(yǎng)不力，造成賠償費(fèi)用較大，實(shí)際賠償10萬元，折合11.1l元／m2，超出項(xiàng)目經(jīng)理部近幾年平均水平10元／m2，是項(xiàng)目對現(xiàn)場材料動(dòng)態(tài)管理不到位造成的。（3）質(zhì)量管理還存在缺陷。10.2某住宅開發(fā)項(xiàng)目成本控制案例10.2.1項(xiàng)目概況10.2.2項(xiàng)目一期工程各階段成本概況10.2.3項(xiàng)目各階段的成本控制措施10.2.4項(xiàng)目成本控制經(jīng)驗(yàn)總結(jié)10.2.1項(xiàng)目概況

某項(xiàng)目總建筑面積53萬平方米，其中地上建筑面積44.73萬平米。一期洋房區(qū)占地約6萬平米，住宅面積約13萬平米，以兩房和三房為主，少量四房和五房，面積從80到200平米不等，主力戶型90到140平米，2008年10月開盤銷售。一期住戶5000戶，配套車位近2500個(gè)。小區(qū)綜合配套完善，建有綜合商業(yè)和娛樂會(huì)所。本項(xiàng)目以簡約英倫風(fēng)情與現(xiàn)代手法相結(jié)合的設(shè)計(jì)風(fēng)格為主體定位。10.2.2項(xiàng)目一期工程各階段成本概況（一）項(xiàng)目前期策劃階段的成本測算與控制本項(xiàng)目獲取土地的時(shí)間為2007年7月，土地價(jià)格4億元，規(guī)劃地上建筑面積44.73萬平米，樓面地價(jià)900元/平米。住宅類滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率不能低于15%，而此類產(chǎn)品的可銷售面積通常為地上建筑面積的80%左右。

10.2.2項(xiàng)目一期工程各階段成本概況按照5000元的銷售價(jià)格，80%的可銷售率，得出按建筑面積分?jǐn)偟匿N售單價(jià)為4000元，反算出項(xiàng)目可接受最高單方成本為3400元。這3400元的單方成本中，樓面地價(jià)需占用900元，攤到地上建筑面積的每平米前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、政府收費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，合計(jì)不能超過2500元。按各項(xiàng)費(fèi)用占成本的比例進(jìn)行測算，得出如下的靜態(tài)成本測算表。10.2.2項(xiàng)目一期工程各階段成本概況序號項(xiàng)目名稱測算比例（%）單位成本（元/平米）合計(jì)（萬元）（單位成本×44.73萬平米）1土地成本26.5%900402572前期工程費(fèi)3.0%10245623基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.5%15368444建安工程費(fèi)50.0%1700760415政府收費(fèi)5.0%17076046管理費(fèi)用3.0%10245627銷售費(fèi)用3.0%10245628財(cái)務(wù)費(fèi)用5.0%1707604合計(jì)100%340015203710.2.2項(xiàng)目一期工程各階段成本概況（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)之初與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了溝通，對于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性提出了要求設(shè)計(jì)單位從一開始就有了比較明確的定位，本著經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的原則進(jìn)行選擇。在設(shè)計(jì)進(jìn)行的同時(shí)，甲方測算人員不斷根據(jù)新的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行測算，及時(shí)與設(shè)計(jì)單位溝通和協(xié)調(diào)，通過甲方與設(shè)計(jì)單位的共同努力，基本達(dá)到了本階段目標(biāo)成本控制的效果。10.2.2項(xiàng)目一期工程各階段成本概況（三）項(xiàng)目施工階段的成本調(diào)整該項(xiàng)目于2007年底開工，在建筑施工階段遭遇了2008年房地產(chǎn)市場驟冷為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場的突發(fā)變化，項(xiàng)目公司向總公司申請將原計(jì)劃的“毛坯交樓”改為“精裝修交樓”，希望通過提高交樓標(biāo)準(zhǔn)，增加產(chǎn)品附加值，促進(jìn)銷售。總公司經(jīng)過慎重研究，同意了項(xiàng)目公司的要求。10.2.2項(xiàng)目一期工程各階段成本概況（四）項(xiàng)目一期結(jié)算情況該項(xiàng)目2009年內(nèi)的簽約均價(jià)達(dá)到了7026元，但是因?yàn)?008年10-12月期間低價(jià)促銷價(jià)格定位太低，推出的貨量又較大，一期整體經(jīng)濟(jì)效益并不理想。10.2.2項(xiàng)目一期工程各階段成本概況序號項(xiàng)目名稱測算比例%單位成本元/平米結(jié)算成本元/平米結(jié)算比例%1土地成本26.5%90090021%2前期工程費(fèi)3.0%102591%3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.5%1532666%4建安工程費(fèi)50.0%17002,54160%5政府收費(fèi)5.0%170672%6管理費(fèi)用3.0%1021233%7銷售費(fèi)用3.0%1021073%8財(cái)務(wù)費(fèi)用5.0%1701504%合計(jì)100%3,4004,213100%10.2.2項(xiàng)目一期工程各階段成本概況通過對比各分項(xiàng)數(shù)據(jù)可以看出，除了因?yàn)樘岣呓粯菢?biāo)準(zhǔn)而增加的建安工程費(fèi)之外