城市更新五年發展規劃（2026-2030年）

城市更新五年發展規劃（2026-2030年）一、發展基礎與面臨形勢（一）“十四五”前半期發展成效2021-2025年，我市累計完成城市更新投資1287億元，改造城鎮老舊小區1242個，惠及居民32.1萬戶；完成城中村改造118個，改善居住用地面積12.4萬畝；拆除改造違法建筑2190萬平方米，新增城市公共綠地1892公頃，新建改造城市道路1247公里，新增公共停車位7.9萬個。全市城市空間結構逐步優化，核心區職住平衡度從2021年的0.62提升至2025年的0.71，建成區綠地率從36.2%提升至38.8%，城鎮居民人均住房建筑面積從35.6平方米提升至38.2平方米，城市基礎設施承載力提升28%，民生保障水平顯著提高，為2026-2030年深化城市更新奠定了堅實基礎。（二）存在的主要問題一是空間供需結構錯配，中心區過度集聚與郊區新城功能不足矛盾突出，中心區工業用地占比仍達18.2%，商辦空置率達16.7%，而郊區新城公共服務設施覆蓋率僅為中心區的72%；二是更新模式可持續性不足，過度依賴土地財政的增量開發模式難以為繼，全市更新項目平均土地增值收益率從2021年的42%下降至2025年的26%，社會資本參與度僅為21.3%；三是歷史文化保護不到位，全市112處歷史文化街區中，僅48%完成活化利用，23%的歷史建筑存在不同程度結構安全問題；四是民生保障存在短板，全市仍有187個城鎮老舊小區未完成改造，涉及居民27.8萬戶，106個城中村仍處于未改造狀態，人均公園綠地面積低于5平方米的居住片區占建成區的21%；五是城市安全隱患突出，全市建成區共有127處易澇點，30年以上老舊管網占比達19.6%，超期服役公共建筑達1240萬平方米。（三）2026-2030年發展形勢未來五年，我市進入城市內涵式發展新階段，國家層面明確實施城市更新行動要求，省域中心城市建設賦予我市功能提升新使命，人民群眾對城市宜居性提出更高要求。同時，我市面臨土地開發強度已達38.2%、增量空間有限、財政收支壓力加大等挑戰，迫切需要轉變城市開發建設方式，以城市更新推動高質量發展、創造高品質生活。二、指導思想與發展目標（一）指導思想以人民城市為核心，完整準確全面貫徹新發展理念，統籌發展與安全，把城市更新作為推動城市高質量發展的重要抓手，堅持“留改拆并舉、以保留利用提升為主”的原則，聚焦補齊城市短板、優化空間結構、傳承歷史文化、提升城市品質，推動城市更新從增量開發向存量提質轉變，從政府主導向多元參與轉變，從單一功能改造向系統功能提升轉變，打造宜居、韌性、智慧、人文城市，建設人民滿意的幸福城市。（二）發展目標到2030年，全面完成中心城區需改造的城鎮老舊小區、城中村改造任務，城市空間結構進一步優化，基礎設施和公共服務設施更加完善，城市安全韌性顯著增強，歷史文化得到有效保護傳承，城市人居環境質量大幅提升，形成可持續的城市更新體制機制和開發模式。具體指標如下：1.民生保障：累計改造城鎮老舊小區≥180個，惠及居民≥27萬戶；完成城中村改造≥100個，改善居住面積≥10萬畝；新增保障性住房≥15萬套（間）；城市一刻鐘便民生活圈覆蓋率≥95%；2.空間優化：中心區工業用地占比下降至12%以下，商辦空置率下降至10%以下，全市職住平衡度提升至0.75以上，建成區土地利用效率提升15%以上；3.生態環境：建成區綠地率提升至41%以上，人均公園綠地面積達到15平方米以上，城市生活污水集中收集率達到98%以上，生活垃圾資源化利用率達到70%以上；4.基礎設施：新建改造城市道路≥1000公里，新增公共停車位≥8萬個，改造老舊管網≥3000公里，消除城市建成區易澇點≥120處，城市海綿城市達標面積占比≥60%；5.文化保護：市級以上歷史文化街區活化利用率達到100%，歷史建筑修繕完成率達到100%，新增城市公共文化空間≥500處；6.可持續發展：社會資本參與城市更新項目占比提升至40%以上，城市更新項目全生命周期收益率達到8%以上，形成3-5個可復制推廣的城市更新模式。三、重點任務（一）分類推進存量空間提質增效1.城鎮老舊小區改造按照“基礎類改造應改盡改、完善類改造能改盡改、提升類改造積極推進”的要求，2026年完成45個老舊小區改造，2027年完成52個，2028年完成48個，2029年完成30個，2030年完成12個掃尾任務，累計改造建筑面積2380萬平方米。基礎類改造重點完成水電氣路信等老舊管線改造，同步推進建筑節能改造和屋頂防水整治，實現小區光纖到戶和5G信號全覆蓋；完善類改造重點推進加裝電梯、停車場建設、非機動車庫充電設施改造，2026-2030年累計新增老舊小區電梯1200部，新增老舊小區公共停車位1.8萬個；提升類改造重點推進社區黨群服務中心、養老服務站、生鮮超市、健身場地等配套設施建設，推動有條件的小區實現物業管理全覆蓋，打造一批完整社區樣板。2.城中村改造堅持“分類施策、因地制宜”，對城市建成區范圍內居住環境惡劣、安全隱患突出的城中村，優先納入改造計劃，采取拆除新建、整治提升、拆整結合三種方式推進：拆除新建類項目共32個，重點完善市政基礎設施和公共服務配套，配建不低于改造住宅面積30%的保障性住房，增加公共綠地和開放空間；整治提升類項目共58個，重點完成村內道路硬化、給排水設施改造、環境衛生整治，引入專業物業管理，保留原有村落肌理和市井文化，打造特色城中村宜居樣板。到2030年，實現城中村“安全隱患全部消除、基礎設施全部達標、公共服務全部覆蓋、環境品質全面提升”的目標。3.低效產業用地更新以產業園區升級和零散工業用地整合為重點，推進中心區低效工業用地騰退轉型，累計完成低效產業用地更新面積8.5萬畝。對位于中心區核心地段的低效工業用地，優先轉型為科創園區、保障性住房或者公共綠地，重點推進15個總占地面積2.3萬畝的老舊工業區改造，打造一批都市型科創園區，新增科創產業載體面積1200萬平方米；對位于郊區工業園區的低效產業用地，通過“零增地”技改、園區整合升級，提升產業能級，單位土地GDP產出提升20%以上。嚴格控制工業用地拆改比例，中心區保留工業用地全部轉型為先進制造業和生產性服務業，保障制造業發展空間。4.存量商辦用房轉型利用針對中心區商辦空置率較高問題，出臺支持政策引導存量商辦用房轉型，累計轉型面積不低于200萬平方米。對符合條件的空置商辦用房，支持轉型為保障性租賃住房、科創辦公、公共服務設施，簡化轉型審批流程，落實稅費減免政策，2026-2030年累計完成商辦轉保障性租賃住房不低于12萬套（間），轉型科創載體不低于600萬平方米，有效緩解新市民、青年人住房壓力和科創企業空間需求。（二）完善城市基礎設施與公共服務體系1.市政基礎設施升級改造聚焦城市安全短板，推進老舊管網改造，2026-2030年累計改造供水老舊管網820公里、排水管網1250公里、燃氣管網680公里、供熱管網250公里，改造后管網漏損率控制在10%以下，燃氣事故發生率下降40%。推進城市排水防澇工程建設，完成12處骨干排水通道整治，新建改造排澇泵站27座，總排澇能力提升30%，到2030年基本消除城市建成區面積大于1000平方米的易澇點。推進城市道路網優化，新建改造主次干路620公里、支路380公里，中心區支路網密度達到8公里/平方公里以上，打通217條斷頭路，提升城市通行效率，高峰期平均車速提升12%。推進公共停車設施建設，結合老舊小區改造、城中村改造、公園綠地地下空間開發，新增公共停車位8萬個，其中配建充電樁比例不低于30%，緩解城市停車難問題。2.公共服務設施補短板提品質按照“15分鐘生活圈-10分鐘體育健身圈-5分鐘便民服務圈”標準，補齊公共服務設施短板，累計新增中小學學位12萬個、幼兒園學位6萬個，新建改造社區衛生服務中心85個、養老服務設施1200處、便民菜市場187個，實現中心城區公共服務設施全覆蓋。優化公共服務設施布局，推動中心區優質公共服務資源向郊區新城延伸，新建10處市級區域醫療中心、5處市級高中校區，提升郊區新城公共服務能級。推進公共文化空間建設，利用城市更新閑置空間，建設500處城市書房、口袋劇場、社區美術館等公共文化空間，滿足群眾精神文化需求。3.城市生態環境提升依托城市更新留白增綠，推進“口袋公園、街角綠地、濱水綠廊”建設，累計新增城市公共綠地1500公頃，新建口袋公園620個，改造提升濱水綠道480公里，實現中心城區建成區每500米服務半徑覆蓋一處公園綠地。推進城市黑臭水體整治鞏固提升，完成全部支流溝渠整治，城市水體水質優良率達到95%以上。推進城市生活垃圾處理設施升級，完善生活垃圾分類收集運輸體系，新建改造12座生活垃圾轉運站，生活垃圾資源化利用率提升至70%以上。推進城市大氣環境質量提升，結合城市更新淘汰燃煤小鍋爐，推進揚塵綜合治理，城市空氣質量優良天數比例穩定在85%以上。（三）加強歷史文化保護與活化利用1.完善歷史文化保護體系完成全市歷史文化資源普查，新增認定歷史建筑200處、歷史文化街區8處，實現應保盡保，完善“歷史文化名城-歷史文化街區-歷史建筑-傳統風貌建筑”四級保護體系，劃定保護范圍和建設控制地帶，明確保護要求，嚴格落實保護管控措施，禁止大拆大建。2.推進歷史建筑修繕保護分批次推進現有歷史建筑修繕，到2030年完成全部1247處歷史建筑的安全檢測和修繕工程，落實修繕補貼政策，建立歷史建筑保護責任人制度，保障歷史建筑結構安全。對活化利用的歷史建筑，允許在符合保護要求的前提下，完善消防、衛生等現代化配套設施，滿足使用需求。3.推動歷史文化街區活化利用按照“一個街區一個方案”推進活化利用，到2030年全部市級以上歷史文化街區完成功能提升，鼓勵引入文化創意、旅游休閑、特色商業等功能，保留街區原有生活氣息，避免過度商業化，打造10個國家級、省級歷史文化活化利用樣板街區。推進工業遺產活化利用，對全市27處市級以上工業遺產，通過改造轉型為文創園區、工業博物館，保留城市工業記憶，打造一批特色工業文旅項目。（四）建設韌性智慧宜居城市1.提升城市安全韌性結合城市更新完善城市安全體系，對全市建成區內1240萬平方米超期服役公共建筑進行安全檢測，完成結構加固改造，消除安全隱患。推進城市應急避難場所建設，利用公園綠地、體育場館等設施，建設50處固定應急避難場所，人均應急避難場所面積達到2.5平方米。推進消防設施升級改造，新增城市公共消防站32座，填補中心區消防站點空白，城市消防響應時間縮短至5分鐘以內。推進城市防洪能力提升，完成城市堤防達標建設120公里，城市防洪標準達到100年一遇。2.推進城市更新數字化賦能建立全市城市更新信息管理平臺，整合存量土地、房屋建筑、基礎設施等數據，實現城市更新項目全生命周期動態管理。推進更新區域智能化改造，新建改造區域實現5G信號全覆蓋，智慧安防、智慧停車、智慧照明覆蓋率達到100%，打造一批智慧更新樣板片區。推進城市治理數字化，結合城市更新完善社區智慧治理平臺，提升社區管理服務效率。3.打造完整社區和宜居街區以社區為單元推進城市更新，按照《完整社區建設指南》要求，打造120個完整社區樣板，實現社區“服務設施齊全、環境整潔優美、治理機制完善”目標。推進老舊街區整體提升，保護街區原有肌理和特色，整治沿街立面，完善慢行系統，打造30條宜居特色街區，提升城市整體風貌。（五）創新城市更新體制機制1.完善城市更新規劃管控體系編制全市城市更新總體規劃，明確五年更新范圍、目標任務和管控要求，編制片區更新單元規劃，將城市更新納入國土空間總體規劃，銜接各類專項規劃，優化城市更新用地性質調整機制，簡化片區規劃審批流程，建立“總體規劃-單元規劃-項目實施方案”三級規劃管控體系。2.創新土地供應和收益分配機制對留改拆項目實行差異化土地政策，保留改造項目不增收土地價款，拆除新建項目探索彈性年期出讓、先租后讓等供應方式，降低企業拿地成本。建立城市更新土地增值收益反哺機制，將片區更新土地增值收益的30%用于片區基礎設施和公共服務設施建設，20%用于歷史文化保護，平衡項目收益。探索零星更新項目容積率獎勵機制，對增加公共綠地、公共服務設施、保障性住房的項目，給予最高不超過15%的容積率獎勵。3.創新融資模式和多元參與機制構建“政府引導、市場運作、多元參與”的城市更新融資體系，設立市級城市更新引導基金，規模100億元，吸引社會資本參與，爭取國家城市更新專項貸款、地方政府專項債券支持，每年專項債券額度不低于50億元。推行“留改拆”組合開發模式，統籌片區公益性項目和經營性項目收益，實現項目資金平衡，鼓勵原產權權利人、國有企業、民營企業等多種主體參與城市更新，對小規模零星更新項目，允許原產權人自行改造，簡化審批流程。建立城市更新公眾參與機制，項目實施方案必須充分征求片區居民意見，獲得多數居民同意后方可實施，保障居民合法權益。四、空間布局與年度實施計劃（一）空間布局構建“核心優化、片區提升、郊區提能”的城市更新空間格局：1.核心優化區（中心環城以內建成區）：總面積約280平方公里，重點推進城鎮老舊小區改造、城中村改造、低效產業用地騰退轉型，優化核心區功能，降低開發強度，增加公共空間，提升核心區公共服務功能和人居環境品質，到2030年完成全部存量改造任務。2.片區提升區（中心環城以外、主城建成區以內區域）：總面積約520平方公里，重點推進產業園區升級、城中村改造、基礎設施補短板，引導產業集聚，完善公共服務配套，提升片區功能品質，打造產城融合示范區，到2030年完成85%以上存量改造任務。3.郊區提能區（三個郊區新城建成區）：總面積約310平方公里，重點推進低效空間更新、公共服務設施提標，吸引人口集聚，提升郊區新城綜合承載能力，打造城市副中心增長極，到2030年完成70%以上存量改造任務。（二）年度實施計劃2026年（啟動攻堅年）：完成城鎮老舊小區改造45個，惠及居民6.2萬戶；完成城中村改造18個，改善面積1.9萬畝；改造老舊管網600公里；新增公共停車位1.4萬個；新增城市公共綠地280公頃；啟動3個歷史文化街區活化利用項目；社會資本參與項目占比提升至25%。2027年（全面推進年）：完成城鎮老舊小區改造52個，惠及居民8.1萬戶；完成城中村改造22個，改善面積2.3萬畝；改造老舊管網650公里；新增公共停車位1.6萬個；新增城市公共綠地320公頃；完成5個歷史文化街區活化利用項目；社會資本參與項目占比提升至29%。2028年（深化提升年）：完成城鎮老舊小區改造48個，惠及居民7.4萬戶；完成城中村改造25個，改善面積2.6萬畝；改造老舊管網700公里；新增公共停車位1.8萬個；新增城市公共綠地350公頃；完成7個歷史文化街區活化利用項目；社會資本參與項目占比提升至34%。2029年（沖刺攻堅年）：完成城鎮老舊小區改造30個，惠及居民4.8萬戶；完成城中村改造20個，改善面積2.1萬畝；改造老舊管網650公里；新增公共停車位1.7萬個；新增城市公共綠地300公頃；完成8個歷史文化街區活化利用項目；社會資本參與項目占比提升至38%。2030年（收尾驗收年）：完成城鎮老舊小區改造12個，惠及居民1.3萬戶；完成城中村改造15個，改善面積1.1萬畝；改造老舊管網400公里；新增公共停車位1.5萬個；新增城市公共綠地250公頃；完成全部歷史文化街區活化利用項目；全面完成五年規劃目標任務，開展規劃實施評估，總結推廣經驗模式。五、保障措施（一）加強組織領導成立由市委書記、市長任雙組長的城市更新工作領導小組，統籌協調全市城市更新重大事項，各區縣成立corresponding工作專班，明確責任分工，細化工作任務，形成“市級統籌、區縣主體、街道實施”的三級工作推進機制。將城市更新工作納入區縣政府和市級部門績效考核體系，考核權重不低于10%，定期開展督查通報，對工作推進有力的區縣給予獎勵，對推進不力的進行約談問責。（二）