DB4404-T 50-2023 物業承接查驗服務實施細則

ICS03.080.304404SpecificationfortheimplementationofpropertyacceptanceinspectionservicesIDB4404/T50—2023前言 12規范性引用文件 13術語和定義 14承接查驗的類型及基本要求 1 14.2 5承接查驗作業流程 26查驗準備 2 7查驗實施 2 7.4 8接管移交 4 物業移交服務企業備案48 形成移交工作記錄583 （規范性）承接查驗作業流程6 （資料性）承接查驗移交資料清單7 參考文獻 47DB4404/T50—2023本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規則》的規定起草。本文件由珠海市物業管理行業協會提出。本文件珠海市住房和城鄉建設局歸口。本文件起草單位：華發物業服務有限公司、珠海市物業管理行業協會、珠海正方物業管理有限公司、珠海市利朗建筑安裝工程有限公司本文件主要起草人：孫靜、曾師、李稱意、吳凱屏、程泉金、趙鑫、邵現華、楊波、陳偉增。DB4404/T50—20231物業承接查驗服務實施細則本文件規定了承接查驗物業的類型及基本要求、查驗準備啟動、現場查驗、接管移交的要求和承接查驗風險防控。本文件適用于珠海市物業服務企業對新建物業及物業管理機構更迭時的承接查驗工作。2規范性引用文件本文件沒有規范性引用文件。3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。3.1物業承接查驗Propertyacceptanceinspection承接物業管理項目前，物業服務企業和業主按照國家相關規定和物業服務合同或前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備、物業費預收或拖欠情況以及相關檔案資料等進行檢查和驗收的活動。3.2建設單位constructingunits建設工程的投資方及產權人。3.3物業服務企業Propertyserviceenterprises依法成立、從事物業管理活動的具有獨立企業法人資格的企業。4承接查驗的類型及基本要求4,1承接查驗的分類按物業管理狀態分為兩類：——新建物業的承接查驗：建設單位將物業服務項目移交前期物業服務企業之前，前期物業服務企業代表全體業主與建設單位共同對物業的共有部分、共用設施設備進行檢查和驗收。——物業管理機構更迭時的承接查驗：新選聘的物業服務企業進入物業管理區域之前，與業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表共同對物業的共有部分、共用設施設備進行的檢查和驗收。DB4404/T50—202324.2基本要求4.2.1物業承接查驗應遵循誠實信用、客觀公正、如實記錄、嚴謹認真、不遺不漏以及保護業主共有財產的原則。4.2.2物業承接查驗應由物業服務企業、建設單位、以及業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表（物業管理機構更迭時）共同參與，如當天有一方代表工作人員缺席，則需暫停當日查驗4.2.3鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、竣工驗收等活動，向建設單位提供有關建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。4.2.4查驗工作中，查驗工作人員應注重查驗的實效性、真實性，如查驗工作中出現存在異議的問題，可在當日查驗結束后進行專項討論確定。4.2.5查驗工作當日的查驗問題應當日記錄，各方應在當天查驗工作完成后開會確認并簽字。5承接查驗作業流程物業承接查驗作業流程見附錄A。6查驗準備6.1制定現場查驗規則現場查驗應結合核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。6.2準備檢查資料6.2.1新建物業：在現場查驗前，物業服務企業應當向建設單位索取相關資料，建設單位應配合移交，現場查驗開始十五日前未能全部移交所要求資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。6.2.2物業管理機構更迭時：在現場查驗前，新選聘的物業服務企業應向業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表索取相關資料，業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表應當組織原物業服務企業配合移交，現場查驗開始十五日前未能全部移交所要求資料的，業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表應當列出未移交資料詳細清單并書面承諾補交的具體時間。6.2.3承接查驗資料清單見附錄B。6.3明確查驗范圍按照物業類型明確具體承接查驗范圍，范圍主要至少應包括物業的移交資料、共用部位、共用設備、共用設施。6.4核查移交資料物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，包括項目建設資料、項目產權資料、項目建筑工程技術資料、合同及其他資料。7查驗實施DB4404/T50—202337.1承接查驗信息溝通7.1.1新建物業：竣工驗收后，物業服務企業應主動與建設單位進行溝通，建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。7.1.2物業管理機構更迭時：非新建物業應在物業服務合同生效前15日內，由業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構會同業主大會新聘的物業服務企業，與原物業服務企業完成承接查驗工作。7.2查驗條件7.2.1新建物業查驗條件：需完成主體工程、配套及環境工程的建設、竣工驗收合格；各類設施設備可正常使用且取得使用合格證；物業使用、維護管理的相關技術資料完整。7.2.2物業管理機構更迭時查驗條件：在物業管理機構發生更迭時，新物業服務企業承接查驗的條件：——物業的業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表與原有物業服務企業解除了前期物業服務合同。——物業的業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表與新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效。7.3查驗復函7.3.1收到建設單位或業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表（物業管理機構更迭時）發出開展承接查驗工作的書面通知，物業服務企業經初步堪驗，如達到承接條件，由物業服務企業向建設單位或業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表（物業管理機構更迭時）發出承接查驗通知、方案及日程表，雙方明確交接事項、交接日程、參與人員、驗收標準等，并將方案報建設單位或業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表（物業管理機構更迭時）備案。7,4成立查驗小組7.4.1新建物業：由物業服務企業、建設單位、施工單位共同組織成立查驗小組。7.4.2物業管理機構更迭時：新聘物業服務企業與業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表等相關人員成立物業承接查驗小組。7.5查驗過程7.5.1資料檢查：——新建物業：查驗前需建設單位提供基礎資料。物業服務企業牽頭對項目的項目建設資料、項目產權資料、項目建筑工程技術資料、和統計其他資料進行查驗（包括供電系統、給排水系統、消防系統、弱電系統、通風空調及供熱工程，且資料檢查內容應包括附錄B的內容）。——物業管理機構更迭時：應當在業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表或產權單位主管部門的主持下，對物業原始資料，主要是物業交付使用初期物業服務企業從物業建設單位承接來的物業原始資料。包括：物業竣工圖紙資料，竣工驗收資料，設備的使用、維護技術資料，物業產權資料，物業清單；對物業共用部位、共用設施設備維修、養護和管理以及大中修、更新改造及專業檢驗的資料。一般包括：物業設施設備清單、臺賬，使用、修理、改造報告，重大事故報告、專業檢測報告、完好率評定報告等進行查驗。7.5.2共用設備檢查包括但不限于：——供配電系統：強電設備機房、高低壓配電系統、備用電源系統、用電設備及線路；——電梯系統：電梯底坑、電梯轎廂、電梯機房井道、扶梯/自動人行道；——通風空調系統：空調主機、空調冷媒水系統、室外冷卻塔、新風機組/風柜、風機盤管；DB4404/T50—20234——給排水系統：給水系統、建筑中水及游泳池系統、排水系統；——消防系統：火災自動報警系統、自動噴水系統/消火栓滅火系統、氣體滅火系統、泡沫滅火系統、固定消防炮滅火系統、滅火器配置；——弱電系統：樓宇自動控制系統、安全技術防范系統、廣播會議設備系統、停車場管理系統。7.5.3房屋共用部位與共用設施檢查包括但不限于：——房屋共用部位：房屋結構、房屋屋面、外立面、樓地面、內墻面、大堂、電梯廳、樓梯、扶手/欄桿、公共陽臺/露臺、走廊、設備間、架空層/避難層、煙道、門窗、道路、圍墻、園林綠化、排水溝/渠、雨污水井、化糞池/隔油池；——房屋共用設施：大門及崗亭、物業管理用房、公共洗手間、垃圾收集點/站、信報箱、信息欄/電子信息屏幕、地上/地下停車設施、休閑娛樂設施、公共區域景觀/小品、充電樁、立體車庫、擦窗機、路燈。7.6查驗記錄7.6.1現場查驗應當形成書面記錄（見附錄C）并由建設單位或業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。7.6.2物業管理機構更迭時的現場查驗需注意做好共用部位、共用設備設施及物資財產記錄。7.7查驗問題的登記確認查驗過程中不符合規定的情形，書面通知建設單位或業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表（物業管理機構更迭時）組織整改，資料驗收中發現資料不全、不真實，以及公共設施設備不合格的問題，應形成附錄E中匯總表,并由各方簽字確認。7.8查驗問題的跟蹤所有查驗過程中提出的問題，應登記在《承接查驗問題匯總表》上，由建設單位或業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表（物業管理機構更迭時）直接跟進整改或委托物業服務企業指定專人跟進整改。8接管移交8.1物業移交、服務企業備案8.1.1物業服務企業應當在物業承接查驗完成，與建設單位或業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表（物業管理機構更迭時）簽訂物業承接查驗協議后10日內辦理物業交接手續。8.1.2物業服務企業應在物業交付30日內，向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續。8.2承接查驗問題、報告的移交8.2.1查驗結束后，物業服務企業應在7日內提交《查驗報告》給建設單位或業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表（物業管理機構更迭時），由物業服務單位如實記錄復驗情況并形成查驗復查報告。8.2.2辦理接管手續，物業承接查驗協議、物業整體移交表（表D.1）及承接查驗問題匯總表(表E.1)交由物業服務企業歸檔長期保存，并提醒建設單位或業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、業主代表（物業管理機構更迭時）向所在地物業主管部門申請備案。DB4404/T50—202358.3形成移交工作記錄交接工作應當形成書面記錄(見附錄D)。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由相關單位和物業服務企業共同簽章確認。DB4404/T50—20236承接查驗作業流程圖A.1物業承接查驗作業流程圖DB4404/T50—20237承接查驗移交資料清單承接查驗移交資料清單如表B.1。表B.1物業承接查驗移交資料清單1234567898表B.1物業承接查驗移交資料清單（續）1234567812345678配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產單99表B.1物業承接查驗移交資料清單（續）料表B.1物業承接查驗移交資料清單（續）料火災報警系統、自動噴水/消火栓滅火系統、氣料表B.1物業承接查驗移交資料清單（續）料12345料6789物業接管驗收物業接管驗收表C.1～C.30進行。表C.1變配電房現場查驗內容與要求檢查情況7、機房的大門應配置防鼠板，防鼠板應采用鐵皮包裹，表面光表C.2發電機房現場查驗內容與要求表C.3強電豎井現場查驗內容與要求表C.4高低壓配電柜現場查驗內容與要求表C.5干式變壓器現場查驗內容與要求表C.6無功率補償柜現場查驗內容與標準1、控制器應具有自動投切和手動投切兩種工作模式，投切功能無異1、柜內裸露導電部件應利用接地擋板或外殼進行防護，擋板和外殼表C.7UPS不間斷電源現場查驗內容與要求表C.8EPS應急電源現場查驗內容與要求1、測試互投裝置功能應正常，由市電供電轉為應急供電時間應表C.9開關、插座、風扇現場查驗內容與要求2、開關安裝位置便于操作，開關邊緣距門框邊緣的距離0.15～0.2米開關距地5、潮濕場所采用密封型并帶保護地線觸頭的保護型插座，安裝高度不低于1.5表C.10照明燈具現場查驗內容與要求），可靠，且有明確標識，其電源的專用漏電保護柜應全部檢測合1、應急照明燈的電源應有兩路電源供電，另一路可以使柴油發3、立柱式路燈、落地式路燈、特種園藝燈等燈具與基礎固定可1、照明系統通電試運行，檢查燈具回路控制與照明配電箱及回2、公用建筑照明系統應通電連續試運行24小時，民用住宅照明表C.11電氣線路現場查驗內容與要求4、鍍鋅電纜橋架間連接板的兩端不跨接地線，但連接板兩端不少于2個有效5、電纜橋架水平安裝的支架間距一般為1.5～3m，垂直安裝的支架間距不得表C.12防雷接地現場查驗內容與要求1、人工接地裝置或利用建筑物基礎鋼筋的接地裝置必須在地面5、接地線在穿越墻壁、樓板和地坪處應加套鋼管或其他堅固的6、變配電室內明敷接地干線便于檢查，敷設位置不妨礙設備的拆卸與檢修；當沿建筑物墻壁水平敷設時，距地面高度250~避雷針、帶1、建筑物頂部的避雷針、避雷帶等必須與頂部外露的其它金屬1、建筑物等電位聯接干線應從與接地裝置有不少于2處直接連2、等電位聯結的可接近裸露導體或其他金屬部件、構件與支線3、等電位聯結的高級裝修金屬部件或零件，應有專用接線螺栓表C.13電梯系統現場查驗內容與要求停止裝置，停止裝置的操作裝置為雙穩態、紅色并標以“停止”1、電梯轎廂內設置應急照明，在緊急狀態下應照明時間符合設4、有齒輪曳引機的箱體分割面、觀察窗（孔）蓋等處應緊密連7、制動器制動時兩側閘瓦應緊密、均勻地貼合在制動輪工作面8、導軌的安裝應牢固、位置正確、橫豎端正；轎廂的組裝應牢表C.13電梯系統現場查驗內容與要求（續）2、扶手裝置應沒有任何部位可供人員站立,應采取措施阻止人4、扶手帶入口處應設手指和手的保護裝置，并應裝設一個使自5、與樓板交叉處以及各交叉設置的自動扶梯之間，應設置一個表C.14空調系統現場查驗內容與要求表C.14空調系統現場查驗內容與要求（續）表C.15給水系統現場查驗內容與要求接地、電動機符合標準，聯軸器連接符合標準表C.16建筑中水及游泳池系統現場查驗內容與要求3、檢查附屬設備水泵、水箱及建筑物等符合設計標準及有關規5、試運行中檢查各部儀表顯示正常，各部自動控制裝置靈敏有施3、檢查附屬設備水泵、水箱及建筑物等符合設計標準及有關規表C.17排水系統現場查驗內容與要求觀質量、固定支架及緊固、防腐與油漆、積水口、排氣管、檢查2、做灌水、通水實驗，排水落水管按室內排水管要求做灌水通動控制實驗（向集水坑注水至自動啟動線，確認水泵可自動啟停）。表C.18火災自動報警系統現場查驗內容與要求表C.18火災自動報警系統現場查驗內容與要求（續）鈕2、檢查消防聯動控制器的：狀態顯示功能、自檢功能和置操作級別、主備電源自動轉換功能、故障報警1、檢查可燃氣體報警控制器的規格、型號、數量應符合設計要2、檢查消防電話的：消控室與所有消防電話之間呼叫與通話功表C.18火災自動報警系統現場查驗內容與要求（續）1）以手動方式在消控室對所有廣播分區進行選區廣播，對所有公共揚聲器進行強3）對接入聯動系統的消防應急廣播系統，使其處于自動工作狀態，按設計邏輯關1、檢查消防控制中心圖形顯示裝置的規格、型號、數量應符合設計要求。查驗方表C.19自動噴水系統現場查驗內容與要求1、消防泵房的建筑防火要求應符合相應的建筑設計防火規范的3、分別開啟系統中的每一個末端試水裝置和試水閥，水流指示4、打開消防水泵出水管上試水閥，當采用主電源啟動消防水泵表C.19自動噴水系統現場查驗內容與要求（續）減壓孔板、節流管、減壓閥、柔性接頭、排水管、排氣6、干式噴水滅火系統管網容積不大于2900L時，系統允許的充水時間不應大于3min，如干式噴水滅火系統管道充水時間不大于1min，系統管網容積允許大于2、噴頭安裝間距、噴頭與樓板、墻、梁等障礙物的5、各種不同規格的噴頭均應有一定數量的備用品，其數量不應小于安裝總數的驗，且系統最不利點的壓力、流量應符合設計要求。查驗能3、壓力開關動作，應啟動消防水泵及與其聯動表C.20消火栓滅火系統現場查驗內容與要求過壓力變化信號應啟動穩壓泵。查驗方法：使用壓力表，觀察查器應進行充水試驗，且系統最不利點的壓力、流量應符合設計要表C.20消火栓滅火系統現場查驗內容與要求（續）室內消火栓的水槍充實水柱應通過水力計算確定，且建筑高度不超過100米的高層建筑不應小于10米；建筑高層超過100米的高層）；光信號顯示，聯動控制器按相應的滅火程序啟動消防水泵后，能監視水泵的運行狀態，同時消火栓箱內啟泵反饋信號燈閃亮。查表C.21氣體滅火系統現場查驗內容與要求間表C.21氣體滅火系統現場查驗內容與要求（續）7、滅火劑輸送管道的布置與連接方式、支架和吊架的位置及間以及防腐處理和涂刷油漆顏色，應符合設計要求和規范有關規組合分配系統應不少于1個防護區域或保護對象，柜式氣體滅火表C.22泡沫滅火系統現場查驗內容與要求表C.23固定消防炮滅火系統現場查驗內容與要求4、泡沫炮系統的泡沫比例混合裝置提供的混合液的混合比應符5、水炮系統和泡沫炮系統自啟動至噴出水或泡沫的時間不應大表C.23固定消防炮滅火系統現場查驗內容與要求（續）鈕或手持式無線遙控發射裝置逐個操控相對應的消防炮做俯仰表C.24滅火器現場查驗內容與要求置有關規定，滅火器的設置應保證配置場所的任一點都在滅火器設置點的保護范圍表C.25樓宇自動管理系統現場查驗內容與要求站1、檢查樓宇自動管理系統冷凍機子系統的制冷機組、冷凍水系表C.25樓宇自動管理系統現場查驗內容與要求（續）表C.26安全技術防范系統現場查驗內容與要求1、檢查安全技術防范系統視頻監控系統的：前端設備、監控系表C.26安全技術防范系統現場查驗內容與要求（續）設備、系統監控功能、系統管理軟件、記錄與語音與圖像、記錄與回放、選呼與通話、記錄計算機對讀卡器的管理、系統故障報警、讀卡表C.27廣播會議設備系統現場查驗內容與要求量、安裝位置、規格型號、中央控制系統、會議發言系統、投影顯表C.28停車場管理系統現場查驗內容與要求表C.29房屋共用部位現場查驗內容與要求表C.29房屋共用部位現場查驗內容與要求（續）2、墻面磚/石材鋪貼對縫整齊，無空鼓裂縫，色澤一致，勾縫密實，無缺角掉構造牢固并應滿足密封防水要求，外表整齊、美觀。吊頂飾面板材料表面應潔人屋面和交通、商業、旅館醫院、學校等建筑臨開敞中庭的欄桿高度不應小于3、公共陽臺/露臺欄桿高度應符合設計要求及相關規范要求，欄桿油漆亮麗無表C.29房屋共用部位現場查驗內容與要求（續）6、樓層強弱電井、水井及消防箱裝修門掛磚或石3、消防車道位置無障礙物，無喬木灌木遮擋影響4、如使用豎向桿件作為圍墻材質的，需使用不可攀爬表C.29房屋共用部位現場查驗內容與要求（續）2、化糞池、隔油池位置宜設置在遠離人員密集表C.30房屋共用設施現場查驗內容與要求表C.30房屋共用設施現場查驗內容與要求（續）施欄桿及警示標示，護欄不宜采用宜攀爬式桿件形式，安裝高度不DB4404/T50—2023物業整體移交登記物業整體移交登記按表D.1登記。表D.1物業整體移交登記表項目（區域）名稱：NO：DB4404/T50—2023承接查驗問題匯總物業承接查驗問