深圳(寶安)汽車銷售服務基地可行性研究報告

《深圳（寶安）汽車銷售服務基地可行性研究報告》項目準備書復旦大學規劃建筑設計研究院（深圳分院）復旦-深圳城市發展策劃研究中心二零零六年十二月二十二日內容框架一、項目解讀二、工作內容策劃三、項目工作進度四、成果內容和費用五、成果保證和承諾深圳市汽車經銷商商會上海復旦規劃建筑設計研究院(深圳分院)二零零柒年一月《深圳（寶安）汽車銷售服務產業園可行性研究》初步成果匯報

參加項目包括:

復旦規劃設計院項目組

法國規劃師ANTOINEMOTTE

法國規劃師JACQUESFERRIER

項目背景1、新的發展階段催生新生活模式

國家走上新發展階段，意味著城市尤其是發達大城市的生活模式、工作模式、交通模式和消費模式將產生一個巨變。汽車在可預見的將來，會成為中國城市生活的核心內容。

2、中國新現代化進程全面加速催生集聚型服務業

產業規模的迅速攀升和市場的國際拓展，需要中國主要城市提供規模化、集聚型、國際化產業服務功能。3、發展理念新變革要求新型的產業戰略

新發展觀要求新發展戰略與之呼應，中國主要城市需要從發展戰略產業的視角，實踐新發展模式。4、“十一五”發展規劃

對外開放的不斷拓展和經濟全球化趨勢的進一步發展，建設各種類型的國際化城市成為許多地方政府的目標定位,國際化城市的首要條件是國際化的服務功能.項目環境分析

1、城市政策因素

《深圳政府工作報告：未來5年將走產業立市之路》未來5年，深圳要加快高新技術產業向產業鏈、價值鏈高端升級，加快從加工裝配向設計制造轉變……走一條具有深圳特色的新型工業化道路。

2、人口規模因素

深圳土地總面積1952.84平方公里，其中經濟特區面積395.81平方公里。深圳目前的總人口已接近1200萬。深圳每平方公里的土地上有3597人，人口密度在全國大中城市中是最高的。

3、功能環境因素

寶安轉型：打造珠三角服務業基地。寶安把現代物流業、文化產業作為未來發展的五大支柱產業之一，同時，將打造生產性服務基地、開放型經濟基地和生態旅游基地。

4、產業政策環境

《深圳市商業網點規劃（2006—2010）》是我市建市以來第一個商業網點發展專項規劃。根據《規劃》，我市商業在布局上將呈現出“一軸、兩帶、十四個特色街區”的新格局，《規劃》通過對商業（街）區、零售業態、餐飲網點和批發市場的布局進行引導，提高網點配置的合理性，增強深圳商業的競爭力和輻射力。項目必要性分析

1、發展概況

截至2005年8月底統計，深圳市符合標準的汽車展銷市場共有76處，總占地面積118.2公頃，總建筑面積45.9萬平米。市場類型大體可分為兩類：一類是集中多家經銷商共同經營的聚集型汽車交易市場，另一類是獨立的品牌專賣店。二、發展規模

2005年1至9月份深圳市實現汽車新車銷售8.98萬輛，較去年同期增長10％。迄今，深圳市汽車保有量為94萬輛，實際行駛機動車數量為120萬量左右。三、發展布局

深圳市汽車展銷市場的場地取得方式，有購買、租用、非法占地三種類型。其中租用臨時場地是主要方式，占了78.9%；自有用地所占比例很低。

四、存在問題

行業發展處于自發、無序狀態

1）業態分布的無序性。

2）空間分布的無序性。

存在土地資源浪費和低效開發的問題

“合法市場、違法用地”現象突出

五、對城市規劃的影響

1）違反城市規劃。

2）影響城市環境景觀。

3）干擾城市交通秩序。

4）在消防、安全方面存在隱患。六、產生的原因

1）汽車行業的高速發展帶來了與之相關的汽車服務業的迅速增長，形成了目前汽車展銷市場遍地開花的情況；

2）汽車行業的高額利潤驅使市場非理性發展。

3）行業準入管理及市場退出的機制尚未形成。

4）市場的短期行為突出。

七、解決途徑

亟需產業規劃的指導。

亟需空間布局規劃引導。

亟需完善行業相關的土地政策和管理辦法。項目可行性分析一、項目選址條件

項目區位要求

項目空間規模

項目用地條件

項目配套環境二、項目規劃分析-區域發展格局

深圳前海－寶安、平湖、鹽田。國際性物流基地，以區域物流為基礎，國際物流為重點，城市配送物流為支撐。高速公路：適時建設（東岸）機荷高速跨珠江口連接（西岸）西部沿海高速、江中高速的南部跨海高速公路通道；延伸常虎高速、莞惠高速向西經西岸都市區至云浮、廣西，向東至揭陽、福建，形成珠三角中部高速公路通道；

三、項目規劃分析-城市發展戰略

深圳在《深圳2030城市發展策略》中明確提出在深圳西部建一個泛珠三角區域概念的經濟中心、服務業中心，但并不否認現在福田中心區是深圳城市的行政中心、經濟中心和文化中心，兩者并不矛盾。

四、項目規劃分析-城市產業發展

提升特區外產業用地價值是深圳經濟發展的依托所在。現狀工業用地主要集中在特區外，比例明顯超過標準

五、項目規劃分析-物流發展布局

現代物流業對城市經濟的“雙重促進”作用日益明顯.深圳物流業發展存在問題:

1、第三方物流企業面臨著不利的發展環境

2、物流基礎設施的利用效率偏低

3、物流發展的城市交通環境亟待改善

4、園區的集聚作用尚未得到充分發揮六、項目規劃分析-近期建設規劃

深化區域合作，提升區域中心城市的輻射力

寶安機場地區：加快機場二跑道和新航站樓建設，完善周邊交通設施，調整周邊用地功能，提升區域交通樞紐地位，促進物流業和現代服務業的協調發展。

園區建設與整合計劃

促進物流業的合理布局，形成“7＋2”的物流業空間格局。七、項目規劃分析-組團規劃指引

促進物流業的合理布局，形成“7＋2”的物流業空間格局。園區詳細規劃案例總結一:

在交通樞紐點,成功的吸引人群的步行系統需要親近人的建筑材料,尤其是木材\石材配以透明材料(玻璃)的使用(巴黎德芳斯\倫敦道克蘭).混凝土和金屬材料的大量使用會降低人們的行走和停留興趣.案例總結二:

在交通樞紐點,成功吸引人群的步行系統,需要方便的垂直交通設施(方便行李)和水平傳送設施,維護成本與吸引人群達到適當的平衡點就具有可操作性.案例總結三:

在交通樞紐點,成功吸引人群的步行系統,需要考慮遮陽\避雨\溫度適宜的問題,人們在其中的溫度感覺是決定其是否選擇的主要因素之一.案例總結四:

在交通樞紐點,成功吸引人群的步行系統,需要考慮整體的景觀設計,包括人們的觀景感受\設施色彩設計\風格的人文內涵\空間上的起伏變化\植物配置\水體設計等.案例總結五:

在交通樞紐點,成功吸引人群的步行系統,需要考慮清晰明確的標識指引系統.例如,一覽無遺的總平面示意圖\地面材料表化\空間的標志\視覺中心構筑物\燈光和特殊材料等.案例總結六:

在交通樞紐點,成功吸引人群的步行系