房地產銷售講解手冊

目

錄一、開發公司解說二、區域解說三、項目解說四、外圍環境配套解說五、交通解說六、建筑質量解說七、景觀環境解說

十四、十五、十六、十七、十八、十九、二十、

按揭解說所交集資費解說水電氣費收取解說裝修解說戶口辦理解說小區智能化解說房產證辦理解說八、戶型解說九、小區建材及交房標準解說十、價格解說

二十一、發展前景解說二十二、競爭樓盤解說二十三、合同操作解說二十四、客戶退定解說十一、十二、十三、

付款方式解說暖氣解說物業管理解說

二十五、客戶投訴解說二十六、交房時間解說

第部

開公解我們這個小區是由新鄉市豫興房地產開發有限公司投資開發的新市房地產開發行業中年輕的明星企業，具有三級開發、二級施工資質，注冊資金8萬，已經成功開發了王村十字綜合樓運小區姜莊小區發總面積20余平方米，工程合格率達100%，良率達50%多次被市委、市政府評為文單進位、被建設廳授予房地產發秀業，而且，公司于2002年利通過“ISO9000質量系證X先/小姐，我們公司是一個力非常雄厚的開發商，選擇這樣的開發商，你一定會更加放心的。第部

項解先生小姐，您好：我們傾力為您打造的是一個人性化、大規模、高綠化的住宅小區，你在這里居住，一定會令你感到滿意的。●小區的位置她于北干道，解放路西米處。小區北依北干道，西鄰西干道，東鄰解放路，向南不遠既是正在改造中的衛河及環境宜人的衛河公園。●小區的建筑造型設計

從居住的本質出發，體現對人的尊重與關懷，形體細部吸取了現代建筑的藝術風格，創造出良好的視覺景觀效果，并通過簡化與提煉，使建筑群體滲透出新穎、明快的氣息。●小區的建筑群體朝向取東西，坐北朝南。●小區的內部配套

我們小區的內部配套齊全，有超市、門診、蔬菜超市、餐廳及康體設施，讓你足不出戶即可享受到購物、運動的樂趣；小區還新近投資了四十余萬元建立了業主娛樂活動室，里邊配置有健身器材、棋牌室、圖書閱覽室等等，這樣，你還可以在休息之余領著親戚朋友來這里健健身、斗斗地主、或者獨自一人投入到書的海洋中，享受知識的快樂；而且我們小區即將興建現代化的藝術幼兒園及兒童淘氣沙坑，讓你的孩子贏在起跑線上，個性得到充分的張揚。●小的景觀設計小區采用樓前樓后綠化，花草樹木品種達100余種，真正做到常年有綠色、季季有花香。而且，公司本著“以人為本”的指導思想，出余萬元興建了中心廣場。假山、涼亭、流水為你勾畫了一幅自然的美景。如果你住在這里，你的身心一

定會得到充分的舒展。而且公司為了讓“綠色”這一概念得到充分的詮釋，取消了原5號樓的建筑方案，斥資余元在14號樓與16號之間建造“華爾茲·春天”廣場●小區的道路系統小區的道路系統是由小區環道、宅前道路和中心景觀步行系統組成。●小區的停車系統小區為業主專設有地下停車場派有專人為你看護，你在也不必為你的愛車擔憂了。●小基本經濟技術指標總建筑面積：80000平方米綠化率：35%以上四、外環境配套解先生小姐，您好：買房不僅要看小區內部的環境要看小區外部的環境配套我們小區南邊就是衛河以及衛河公園，讓你在美麗的清晨跑步到那里，呼吸一下清新的空氣，鍛煉鍛煉身體。

如果您周末想改善一下生活以到離小區不遠的華崗綜合市場或黃崗綜合市場購買剛摘回來的新鮮蔬菜來和家人顯示一下你的廚藝。對于日常必需品的購買可到解放路口的三聯超市或小區西邊的新州超市那你可以購買到你所需的生活用品。如果家人不適以帶他到離區不遠處解放路北段的760醫院或勝利路與北干道交叉口向東200米規模更大、配套更其全的新鄉市第二醫院，進行全方面的治療。小孩上學在這里也很方便黃綜合市場處有金太陽幼兒園且區內部也將建幼兒園小有位于西干道的西干小學和位于解放路的小學及解放路小學中學有位于解放路北段的新鄉市第十三中學以及位于北干道和西干道交叉口西300米新鄉市第十二中學。如果您日常存錢、取錢，小區周邊有中國工商銀行、中國銀行、新鄉市商業銀行（西干

道與北干道交叉口東南角便。如果您想傳送佳音、郵寄物品，可以到距我們小區不遠的北干道與勝利路交叉口100米的中國郵政大廳，騎車也就5分路程。位于北干道與西干道交叉口西北部有華崗娛樂中心小南邊中同大街上的水上世界，都是你娛樂、休閑的好去處五、交通解說先生小姐，您好：我們小區在北干道上、位于解放路西300米這里距我們新鄉市的商業中心：百貨大樓、新大新商場僅有不到2公的路程，你騎車也就是10分鐘時間。而且我們小區距火車站、汽車總站也非常近，也只有不2公里的路程，為你的出差旅行帶來方便。我們小區門前的北干道屬于雙向四車道且自行車道與機動車道中間有綠化帶隔離你出行帶來方便與安全。出小區最多分鐘可到公交站牌，目前15路、路25路交車頻繁經過此地：路經線火車站--汽車西站--車站南口--新路---八一路---同街---黃崗-本案---王---文化宮-市二人民醫院---排公司---國茅臺專賣店---暢崗---機電專科學校---中原路口--校路---野公園---紅旗分---汽車東站路經線張門---陳堡---第八化工廠--三橋--坊路口--村---校---第一水泵廠-新華院---黃-本案--王村-解放-新華院---平商場-火車站路經線埔中學---溫瓶廠--黃崗---本案--王村--文化---利---人民戲院---百貨大---北街口--城里十---園北---幼保健---人民公園--南橋---起設備廠---東站---馬小--貨運心--五四廠---農業銀行---開區政府--開發區國稅---新飛冰柜廠六、建質量解說先生小姐，您好：、關建筑質量您盡管放心小區是由本公司下屬公司新鄉市房屋修繕安裝工程

公司承建的。、由我公司工程部成立質量管理小組，常年駐守工地現場巡查監督。、由監理公司負責監理每一個施工環節與工程整體驗收。、再一點來講，我們豫興公司論規模、論實力，在新鄉市名列前茅，我們絕不是開完金榮小區就沒事了，肯定還要繼續開發，因此公司非常注重信譽和工程質量。你想想看，如果工程質量不行，我們豫興的房子不是沒人敢買了嗎？另外，某某先生/小姐，您知道，現國家定屋施與理行身任，們司此非重的因此，建筑質量盡可放心！七、景環境解說先生小姐，您好：我們小區聘請著名的園林設計院進行景觀設計造一個閑暇時可以在小區內悠閑漫步的花園式小區，時時刻刻享受美麗景觀。設計時充分遵循“以人為本”的原則，考慮實用性，不單純為造景而造景能您帶來什么一是我們所訴求的們要真正營造屬于我們自己的綠色景觀個景點充分留給您融入的空間，讓您移步異景，步履間充滿新鮮和樂趣。小區樓前樓后實施綠化工程，讓你推開窗戶即能欣賞到綠色且小區綠化以散落式組團式廣式相結合的立體綠化模式完成了小區景觀的自然滲透，相輔相成，融為一體，真正實“房子建在花園里你看，進入小區大門，右手邊便是即將動工興建的占地近800方米的中庭廣場，在往里邊走于號樓邊的就公司投資50余萬元在小區內興建的占地千余平方米的中心廣場，里邊有假山、噴泉、小橋、流水、涼亭、康體設施。八、戶型解說先生小姐，您好：（一）戶型總體優勢解說下面我簡要介紹一下我們小區的戶型分布情況和戶型特點：[戶型·成熟——精致戶型以人本，全明空間實用至上！[春天·華爾茲——㎡126.73的戶型面積、二室二廳到三室二廳的戶型結構，多款精彩空間任您隨意選擇。客廳，方正實用；超大觀景陽臺，視野開闊；

明室明廳、曲直結合、以人為本的全明戶型設計，科學合理的人性化功能區間劃分，使整套房屋顯得通透明亮，落落大方……[春天·華爾茲]——舒適內涵滲于室內各個角落，身處其中，不禁怡然自得。、72.29㎡2#）清新陽光型客廳空間格局方正，自然開闊，擺放家具。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。大小適中的臥室，兼具兒童房的多種居住功能，自由創意生活空間。明窗廚房，在烹飪的同時，又可見到窗外美景，輕松不可言諭。功能齊全的盥洗室，使用率更高。總：源于生活感悟，源于心有靈犀，在設計空間領域，春天·華爾茲詮釋一個全新的陽光居住空間概念。、80.13㎡2#）溫馨雅致型客廳空間組合自然開闊，站在觀景窗臺前，園區美景在不經意間涌入視野。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。大小適中的臥室，兼具兒童房的多種居住功能，自由創意生活空間。明窗廚房，在烹飪的同時，又可見到窗外美景，輕松不可言諭。功能齊全的盥洗室，使用率更高。超寬觀景陽臺，又是陽光室的功能，是全家人與自然交流的最佳場所。可將洗衣機，燙衣板等妥當安放，生活次序井井有條。總：舒適每一天，每一刻都會體現；風格，每一個顏色搭配，每一個細微角度都會演繹。、㎡8#）長相廝守型客廳空間組合自然開闊，一家人溫馨的時刻由此開始。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。南向兒童房，采光充足，更利于孩子健康成長。

書房也可做電腦房，理性與感性兼容，為主人營造濃郁的書香氣息。明窗廚房，在烹飪的同時，又可見到窗外美景，快樂心情每一天。功能齊全的盥洗室，位置適中，使用率更高。超寬觀景陽臺，又是陽光室的功能，讓全家人與健康時刻相伴。可將洗衣機，燙衣板等妥當安放，生活便利看的見。總：當一切都在定格的時候，在線條和色塊的組合空間，為您設計一份好心情。、101.679㎡（）寫意靈動型客廳空間組合自然開闊，站在觀景窗臺前，園區美景一覽無余。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。大小適中的臥室，兼具兒童房的多種居住功能，自由創意生活空間。明窗廚房，在烹飪的同時，又可見到窗外美景，輕松不可言諭。餐廳與廚房相連，與客廳相望，巧妙自然的空間組合。功能齊全的盥洗室，衛生間干濕分離，使用率更高。超寬觀景陽臺，又是陽光室的功能，是全家人與自然交流的最佳場所。可將洗衣機，燙衣板等妥當安放，生活次序井井有條。總：一個理想生活的天地，一個充滿想象的空間，我的幸福時光，春天·華爾茲制造。、119.928㎡（1#鐘愛一生型客廳空間組合自然開闊，站在觀景窗臺前，園區美景一覽無余。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。五彩繽紛的童話世界，讓孩子的天真純潔在小小的空間燦爛呈現。書房也可做電腦房，理性與感性兼容，為主人營造濃郁的書香氣息。明窗廚房，在烹飪的同時，又可見到窗外美景，輕松不可言諭。功能齊全的盥洗室，使用率更高。超寬觀景陽臺，又是陽光室的功能，是全家人與自然交流的最佳場所。可將洗衣機，燙衣板等妥當安放，生活次序井井有條。總：無數次暢想的空間，凝聚所有的期盼，置身其間的感覺，就在眼前實現。

、126.028㎡（1#合家歡樂型客廳空間組合自然開闊，站在觀景窗臺前，園區美景一覽無余。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。南向兒童房，采光充足，更利于孩子健康成長。書房也可做電腦房，理性與感性兼容，為主人營造濃郁的書香氣息。明窗廚房，在烹飪的同時，又可見到窗外美景，輕松不可言諭。與廚房相連，與客廳相望，巧妙自然的空間組合。功能齊全的盥洗室，使用率更高。超寬觀景陽臺，又是陽光室的功能，是全家人與自然交流的最佳場所。可將洗衣機，燙衣板等妥當安放，生活次序井井有條。總：放置舒適的心情，在一個溢滿歡樂的空間，盡享美好人生。、㎡1#）尊貴典雅型客廳空間組合自然開闊，站在觀景窗臺前，園區美景一覽無余。大面寬主臥，擺放家具隨心所欲，采光充分，明亮一片好心情，二人世界溫馨倍至。五彩繽紛的童話世界，讓孩子的天真純潔在小小的空間燦爛呈現。書房也可做電腦房，理性與感性兼容，為主人營造濃郁的書香氣息。明窗廚房，在烹飪的同時，又可見到窗外美景，輕松不可言諭。與廚房相連，與客廳相望，巧妙自然的空間組合。功能齊全的盥洗室，使用率更高。超寬觀景陽臺，又是陽光室的功能，是全家人與自然交流的最佳場所。可將洗衣機，燙衣板等妥當安放，生活次序井井有條。總：在一個充滿幻覺的空間里，你身邊的一切都真實存在。這是呼吸的韻律，是思索的延續，是充滿靈感的空間。

九、小建材及交房準解說先生小姐，您好：我們小區建材及交房標準是新鄉市配置較高的，具體如下：一、公共部分、外墻：802外涂料。、樓梯間：水泥沙漿壓光地面。樓梯欄桿為鐵藝欄桿配高級木質扶手，油漆罩面。、屋面：采用珍珠巖隔熱層，卷材防處理。二、室內部分、地：采用水泥漿地面。、內及天棚：混沙漿粉刷涂料罩面。、門商品房入戶安裝高級防盜門，戶內門采用油漆木門。、窗全部采用塑窗。、衛間：統一采坐便器，并留有備用水嘴（水龍頭）、廚：設塘瓷洗池一個。、陽：北陽臺采塑鋼窗封閉，南陽臺封閉用戶自理。三、配套設施、水：新鄉市自來水公司供水（一戶一表、電：戶內線路采用銅線，戶表功率—20KW、電話：電話線敷設至戶門、有線電視：線路敷設至戶門、給排水：上水管采用鋁塑管，下水管采用PVC管。、燃氣：煤氣到戶。四、四重安全防范系統第一重安防系統：小區出入口設自動伸縮門，并設門崗封閉式管理系統；第二重安防系統：來人訪客登記系統；第三重安防系統：保安小巡邏；第四重安防系統：高級智能化防盜門系統（客戶選裝防盜區域覆蓋門、窗、陽臺及室內部分；

自動報警功能；自動緊急呼救功能；加入特安網，實現網絡化管理功能。十、價格解說先生小姐，您好：1.客戶問價時，先解釋我們實行一房一價，根據樓層、朝向、位置、景觀的不同，價格也不同，然后詢問客戶需求，有針對性的回答。2.客戶已表現出強烈購買意向并開始詢問具體位置的房源時要通過詢問銷控臺利配合封掉一部分房源，給客戶造成緊迫感，同時告訴其詳細價格格不要主動讓客戶看，若客戶堅持可給其看，但絕不能帶走）3.客戶表明價格太高時或又一次上調價格解釋：●●●

我們小區房價在你看來確實有點高是果你綜合考慮一下客對比一下周邊樓盤，然后陳述小區賣點及其優勢，對客戶強調價值。你知道我們公司這次開發追求不是利潤最大化是本著做樣板樓盤創公司品牌的想法，所以價格定的并不高，而且沒有什么水分。我們小區現在已經是現房了個方面的配套均已齊備且景觀綠化也已基本到位，因此這時的房價肯定要比期房的房價高。十一、款方式解說先生小姐，您好：我們小區的付款方式非常靈活，有一次性付款，按揭付款X先生（小姐看你愿意采用哪種付款方式。1、若客戶選擇一次性付款時，這樣解說：X先（小姐）您好！您真會選，這種付款方式我看非常適合您（注意夸獎對方且你還可以享受到一定的優惠。

2、若客戶選擇按揭付款時，要樣解說：X先（小姐）您好！您真會選看種付款方式非常適合您只需20房款即可簽約得房余房款在一個月內請攜帶相關資料我公司幫助您辦理按揭手續以按月還款沒資金周轉壓力，非常輕松X先（小姐要放過這么好的會。3、若客戶對付款方式選擇不定請根據客戶的身份與收入，主動引導一次性付款。十二、氣解說先生小姐，您好：我們小區不采取集中供暖可自己選擇采用冷暖空調取暖或戶式中央空客自己出資購買安裝1、集中供暖缺點分析：

集資費用高。天冷了，暖氣還沒有通；天熱了，暖氣還在送。取暖費用高。管道較粗，管道布設影響小區美觀，并占用業主室內空間。國家不提倡用蒸氣采暖，現在幾乎沒有商品住宅社區采用。2、戶式中央空調優點：

能夠冬季取暖，夏季制冷，非常方便。取暖與制冷效果遠遠優于其它方式。裝修時管道安裝在頂棚里，不占用空間，不影響美觀。3、空調優點：

價格便宜，家里裝一部柜機和兩部分體機，一萬元就可以了。能夠冬季取暖，夏季制冷，冷暖同時解決。使用方便，費用發生自由掌握。放在家里比較美觀，象裝飾品一樣。所以，先生小，現在住宅都不解決取暖問題，而由客戶自己選擇空調機或戶式

中央空調，我們小區也是這樣的。十三、業管理解說先生小姐，您好：現在客戶對物業管理都比較重視，我們小區也看到了這一點，因此我們將以酒店式管理的標準，為您提供全方位、智能化的物業管理服務，我們會真正把業主當作上帝，做到服務業主而不是管理業主。X先/小姐，小區的物業管理司是本公司下屬物業公司，要做到以下服務標準：（一保安服務1、小區進出口24小時來客登記2、小區內保安24小時巡邏服務（二清潔服務：1、按工作量化標準進行衛生清；2、隨時保潔，做到公共區域一不染。（三綠化服務：1、為做到‘春花、夏蔭、秋果冬青的綠化標準特聘專業園藝師進行管理維護；2、社區沿街綠化帶提升了整個盤的附加值。（四）維修服務：您只需打一個電話，專業維修人員便快速到位，為您解除困難：如：下水堵塞、設施配件換修等。（五特約服務（準備增加的嘗服務項目）1、室內保潔；2、代訂車票；3、代送物品；4、其他。（六物業管理收費：

X先/小姐，現在國家對物業理收費有專門的規定，小區的物業管理服務項目要申報物業管理等級，經房管局和物價局核準批示后，按級別收取物業管理費，我們小區的收費也要根據級別收取，是元㎡月，是不會有亂收費現象的。十四、揭解說先生小姐，您好：我們是在實力雄厚的中國工商銀行或中國建設銀行辦理按揭的，最大按揭額度為8成年，您可以根據自己的情進行選擇，具體辦理方法如下：、按揭貸款的程如下：交首付款品買賣合同》

借款人提出申請資料

銀行對申請進行審查批準

簽定借款合同貸款合同

辦理抵押登記、財產保險

合同生效、發放貸款

客戶按月還款、按揭貸款須提資料：

個人住房借款申請審批表（由公司提供）首期款發票復印件借款人身份證明復印件三份戶口本復印件一份（戶口本首頁、戶主頁、本人頁）暫住證復印件一份（非本市戶口）借款人收入證明（加蓋單位行政用章）委托轉帳付款授權書結婚證復印件（以夫妻雙方名譽購房）配偶身份證復印件和戶口本復印件一份（驗證關系）《商品房買賣合同》原件

、按揭款收費：名稱保險費抵押登記費抵押服務費公證費中介費

公式十五、交集資費解

備注先生小姐，您好：具體代收費用如下：1、煤氣集資費2500元2、防盜門：700元3、高級智能防盜門系統：10元㎡（客戶選裝）十六、電氣費收取說先生小姐，您好：我們的水、電費是由自來水公司、電力公司收取，物業公司代收的。氣費是天然氣公司收取，采用智能化刷卡收費系統。我們小區采用水表、電表出戶。水電

費：1.6元噸；費：元/度；燃氣費：1.6元立方米。十八、口辦理解說先生小姐，您好：購買商品房入戶辦法如下：購房者所購房產不論面積大小可所在區域的派出（輝派出所申請辦理戶口。

要求：遷入者必須是購房者本人和其直系親屬（父母、配偶、子女應提供以下證明、證件材料：（1購發票（發票查驗原件，留復印件）（2房證和購房合同（3原的身份證明和戶籍證明二十、產證辦理解先生小姐，您好：房產證辦理您盡可放心們在同中簽定的交房后180內給您辦理好房地產權利證書。并且，X先/小姐，實際上房產證應該是客戶自己向房地產交易中心申請辦理的，我們公司考慮到了盡量為客戶服務，減少客戶麻煩，才代為辦理。（一房地產登記程序1、提出房地產登記申請。2、房地產管理部門受理申請。3、房地產管理部門審查申請文。4、房地產管理部門進行房地產屬調查。5、確認房地產權利。6、進行產權登記。7、計收費用并頒發房地產權利書。、立卷存檔。（二房地產交易費用、契稅總房款2%、產權記費：80/3、印花：0.5‰4、測繪：1.36元/㎡、

工本費：10元/戶二十二競爭樓盤解

客戶提到競爭樓盤時要即低對方先適當稱贊對方某些方面的無足輕重的優點，再順勢提出某些大的劣勢與我們小區比較，并提醒客戶買房是大事，應該多比較，鼓勵客戶到不如我們的樓盤去參觀比較。以下為周邊個別競爭樓盤情況：港立小區：位于北干道干道東米港立房地產開發有限公司開售樓電話2811912、2316378區建筑規模僅有棟層，共計60套元房6門面房，沿北干道規劃有二層商業用房，建筑施工進度為打地基階段，預計明年月交房。戶型有二室二廳、三室二廳、四室二廳。面積區間㎡～㎡其1號為臨街住樓，一梯二戶，共個單元2號摟為純住宅樓，一梯三戶共2單元。二室二廳㎡90㎡㎡）共計，占‰，三室二廳（113、5㎡共計22套，四室二廳135㎡，140㎡）共計10套占15%目前已售出套，其中套室，2套室。交房標準：外墻小面磚，內墻批，地面水泥拉毛，廚衛一般裝修配套集資費：煤氣，2500元物業：未定層

數

水電，600元

防盜門，暫定1200元價格層層層層層層

元元元元元元（注：門面房為一二層復式，價格為3800元㎡。地下室售價800/）小區優劣勢分析：優勢：、體價格走勢較低；2、位置較好，周邊無大型噪音染；3、戶型多樣化，客戶所選擇的地較大。劣勢：1、戶型設計不盡合理，進深較大；

、小區僅有兩棟多層，形不成規模，局域人氣不旺；、工期進度緩慢，現僅有樓開始動工；交房期限較晚；、開發商在新鄉市知名度不高，信譽度不夠；、建成后小區內無任何景觀可言；、建成后小區內后期物業管理跟不上。宏升小區位于北干道，文化宮西200米由新鄉市鑫鑫房地產開發有限責任公司負責開發，建筑商為林州一建。售房熱線，2033385小區規模兩棟多層號、2樓均為6個單元，其中樓一梯兩戶，一、二層復式營業房共25套上層單元住宅。樓2，4單和元的一，二，三層是一梯三戶，其它一梯兩戶。一層營業房12套住宅套。小區共計166套含門面房中元住宅129套工程進度：1#樓已封頂，明年月份交房；2#樓尚未動工，預明年底交房。小區配套：煤氣元，水、電、有線電視、電話。物業：鑫鑫房地產面積：1#116.64㎡121㎡、167.201㎡。2#樓㎡、113.964㎡戶型兩一廳兩室兩廳室一廳室兩廳室兩廳中室為116.64㎡、113.964㎡約占單元住宅套數的65%三室為㎡91.728㎡，約占單元住宅套數的30%，四室167.201，占5%。銷售情況：門面房1號已售16套2號樓售完；單元住宅共售出42套，其中號樓19套，號樓