建筑項目可行性分析報告

建筑--研發大樓項目可行性探討報告編制單位：鄭州經略智成企業管理詢問有限公司可行性探討報告按用途

(1)用于企業融資、對外招商合作的可行性探討報告。這類探討報告通常要求市場分析精確、投資方案合理、并供應競爭分析、營銷支配、管理方案、技術研發等實際作方案

(2)用于國家發展和改革委（以前的計委）立項的可行性探討報告、項目建議書、項目申請報告，該文件是依據《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的確定》而編寫，是大型基礎設施項目立項的基礎文件，發改委依據可研報告進行核準、備案或批復，確定某個項目是否實施。另外醫藥企業在申請相關證書時也須要編寫可行性探討報告。

(3)用于銀行貸款的可行性探討報告，商業銀行在貸款前進行風險評估時，須要項目方出具具體的可行性探討報告,對于國家開發銀行等國內銀行，若該報告由甲級資格單位出具，通常不須要再組織專家評審,部分銀行的貸款可行性探討報告不須要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關政策支持資金、工商注冊時往往也須要編寫可研報告，該文件類似用于銀行貸款的可研，但工商注冊的可行性報告不須要編寫單位有資格。

(4)用于境外投資項目核準的可行性探討報告、項目申請報告，企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，須要編寫可行性探討報告或項目申請報告、報給國家發展和改革委或省發改委，須要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也須要可行性探討報告和項目申請報告。

(5)用于企業上市的可行性探討報告，這類可行性報告通常須要出具國家發改委的甲級工程詢問資格。經略智成為多家創業板和中小板企業供應可行性探討報告編寫服務（包括已經上市和正打算上市的），積累的豐富的編寫閱歷。公司擁有行業內最為豐富的數據庫、一流的市場調查和行業分析實力、高素養的復合型人才以及豐富的上市公司可行性探討報告編寫閱歷。

(6)用于申請政府資金（發改委資金、科技部資金、農業部資金）的可行性探討報告，這類可行性報告通常須要出具國家發改委的甲級工程詢問資格.

【研發大樓項目可行性探討報告書目】

第一部分項目總論

其次部分項目建設背景、必要性、可行性

第三部分項目產品市場分析

第四部分項目產品規劃方案

第五部分項目建設地和土建總規

第六部分項目環保、節能和勞動平安方案

第七部分項目組織和勞動定員

第八部分項目實施進度支配

第九部分項目財務評價分析

第十部分項目財務效益、經濟和社會效益評價

第十一部分項目風險分析及風險防控

第十二部分項目可行性探討結論和建議

【研發大樓項目可行性探討報告內容】

第一部分研發大樓項目總論

總論作為可行性探討報告的首要部分，要綜合敘述探討報告中各部分的主要問題和探討結論，并對項目的可行和否提出最終建議，為可行性探討的審批供應便利。

一、研發大樓項目背景

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）擔當可行性探討工作的單位狀況

（四）項目的主管部門

（五）項目建設內容、規模、目標

（六）項目建設地點

二、項目可行性探討主要結論

在可行性探討中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的

財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

（一）項目產品市場前景

（二）項目原料供應問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風險限制問題

（九）項目財務效益結論

（十）項目社會效益結論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中，可將探討報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使

審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性探討中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

其次部分研發大樓項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、研發大樓項目建設背景

（一）國家或行業發展規劃

（二）項目發起人以及發起緣由

（三）……

二、研發大樓項目建設必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、研發大樓項目建設可行性

（一）經濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分研發大樓項目產品市場分析

市場分析在可行性探討中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必需在對市場需求狀況有了充分了解以后才能確定。而且市場分析的結果，還可以確定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性探討報告中，要具體探討當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

一、研發大樓項目產品市場調查

（一）研發大樓項目產品國際市場調查

（二）研發大樓項目產品國內市場調查

（三）研發大樓項目產品價格調查

（四）研發大樓項目產品上游原料市場調查

（五）研發大樓項目產品下游消費市場調查

（六）研發大樓項目產品市場競爭調查

二、研發大樓項目產品市場預料

市場預料是市場調查在時間上和空間上的持續，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產品

將來市場需求量及相關因素進行定量和定性的推斷和分析，從而得出市場預料。在可行性探討工作報

告中，市場預料的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模參考的重要依據。

（一）研發大樓項目產品國際市場預料

（二）研發大樓項目產品國內市場預料

（三）研發大樓項目產品價格預料

（四）研發大樓項目產品上游原料市場預料

（五）研發大樓項目產品下游消費市場預料

（六）研發大樓項目發展前景綜述

第四部分研發大樓項目產品規劃方案

一、研發大樓項目產品產能規劃方案

二、研發大樓項目產品工藝規劃方案

（一）工藝設備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、研發大樓項目產品營銷規劃方案

（一）營銷戰略規劃

（二）營銷模式

在商品經濟環境中，企業要依據市場狀況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定

銷售價格，提高產品競爭實力。因此，在可行性探討報告中，要對市場營銷模式進行具體探討。

1、投資者分成

2、企業自銷

3、國家部分收購

4、經銷人代銷及代銷人狀況分析

（三）促銷策略

……

第五部分研發大樓項目建設地和土建總規

一、研發大樓項目建設地

（一）研發大樓項目建設地地理位置

（二）研發大樓項目建設地自然狀況

（三）研發大樓項目建設地資源狀況

（四）研發大樓項目建設地經濟狀況

（五）研發大樓項目建設地人口狀況

二、研發大樓項目土建總規

（一）項目廠址及廠房建設

1、廠址

2、廠房建設內容

3、廠房建設造價

（二）土建總圖布置

1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產實力、占地面積、外形尺寸、流程依次

和布置方案。

2、豎向布置

（1）場址地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場地標高及土石方工程量

3、技術改造項目原有建、構筑物利用狀況

4、總平面布置圖（技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置）

5、總平面布置主要指標表

（三）場內外運輸

1、場外運輸量及運輸方式

2、場內運輸量及運輸方式

3、場內運輸設施及設備

（四）項目土建及配套工程

1、項目占地

2、項目土建及配套工程內容

（五）項目土建及配套工程造價

（六）項目其他協助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分研發大樓項目環保、節能和勞動平安方案

在項目建設中，必需貫徹執行國家有關環境愛護、能源節約和職業平安方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和平安的因素，必需在可行性探討階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，舉薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。依據國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必需執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性探討報告中，對環境愛護和勞動平安要有特地論述。

一、研發大樓項目環境愛護

（一）項目環境愛護設計依據

（二）項目環境愛護措施

（三）項目環境愛護評價

二、研發大樓項目資源利用及能耗分析

（一）項目資源利用及能耗標準

（二）項目資源利用及能耗分析

三、研發大樓項目節能方案

（一）項目節能設計依據

（二）項目節能分析

四、研發大樓項目消防方案

（一）項目消防設計依據

（二）項目消防措施

（三）火災報警系統

（四）滅火系統

（五）消防學問教化

五、研發大樓項目勞動平安衛生方案

（一）項目勞動平安設計依據

（二）項目勞動平安愛護措施

第七部分研發大樓項目組織和勞動定員

在可行性探討報告中，依據項目規模、項目組成和工藝流程，探討提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓支配。

一、研發大樓項目組織

（一）組織形式

（二）工作制度

二、研發大樓項目勞動定員和人員培訓

（一）勞動定員

（二）年總工資和職工年平均工資估算

（三）人員培訓及費用估算

第八部分研發大樓項目實施進度支配

項目實施時期的進度支配是可行性探討報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施打算，資金籌集支配，勘察設計和設備訂貨，施工打算，施工和生產打算，試運轉直到竣工驗收和交付運用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密連接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性探討階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的支配。

一、研發大樓項目實施的各階段

（一）建立項目實施管理機構

（二）資金籌集支配

（三）技術獲得和轉讓

（四）勘察設計和設備訂貨

（五）施工打算

（六）施工和生產打算

（七）竣工驗收

二、研發大樓項目實施進度表

三、研發大樓劑項目實施費用

（一）建設單位管理費

（二）生產籌備費

（三）生產職工培訓費

（四）辦公和生活家具購置費

（五）其他應支出的費用

第九部分研發大樓項目財務評價分析

一、研發大樓項目總投資估算

圖：項目總投資估算體系

二、研發大樓項目資金籌措

一個建設項目所須要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性探討階段，資金籌措工作是依據對建設項目固定資產投資估算和流淌資金估算的結果，探討落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件實惠的資金?？尚行蕴接憟蟾嬷?，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行蕴接懼?，應對下列內容加以說明：

（一）資金來源

（二）項目籌資方案

三、研發大樓項目投資運用支配

（一）投資運用支配

（二）借款償還支配

四、項目財務評價說明&財務測算假定

（一）計算依據及相關說明

（二）項目測算基本設定

五、研發大樓項目總成本費用估算

（一）干脆成本

（二）工資及福利費用

（三）折舊及攤銷

（四）工資及福利費用

（五）修理費

（六）財務費用

（七）其他費用

（八）財務費用

（九）總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

（一）銷售收入

（二）銷售稅金及附加

（三）增值稅

（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤安排估算

八、現金流估算

（一）項目投資現金流估算

（二）項目資本金現金流估算

九、不確定性分析

在對建設項目進行評價時，所采納的數據多數來自預料和估算。由于資料和信息的有限性，將來

的實際狀況可能和此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避開或盡可能削減風險，就要分析不

確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的牢靠性，這就是不確定性分析。

依據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性探討中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性安排和概率分析，可視項目狀況而定。

（一）盈虧平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分研發大樓項目財務效益、經濟和社會效益評價

在建設項目的技術路途確定以后，必需對不同的方案進行財務、經濟效益評價，推斷項目在經濟上是否可行，并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性探討報告中財務、經濟和社會效益評價的主要內容做一概要說明

一、財務評價

財務評價是考察項目建成后的獲利實力、債務償還實力及外匯平衡實力的財務狀況，以推斷建設

項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析和動態分析相結合，以動態為主的方法進行。并用財

務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投

資利稅率相比較，以推斷項目在財務上是否可行。

（一）財務凈現值

財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，依據一個設定的標準折現率（基準

收益率）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計

算期內盈利實力的主要動態評價指標。

假如項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利實力達到或超過了所要求的盈利水平，

項目財務上可行。

（二）財務內部收益率（FIRR）

財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現

率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。

財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。

一般狀況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。

（三）投資回收期Pt

投資回收期依據是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態

回收期為例：

（l）計算公式

動態投資回收期的計算在實際應用中依據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：

Pt＝（累計凈現金流量現值出現正值的年數-1）+上一年累計凈現金流量現值的肯定值/出現

正值年份凈現金流量的現值

（2）評價準則

1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內收回投資，是可

行的；

2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不行行，應予拒絕。

（四）項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達到設計實力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前

利潤（EBIT)和項目總投資（TI）的比率。總投資收益率高于同行業的收益率參考值，表明用總

投資收益率表示的盈利實力滿意要求。

ROI≥部門（行業）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，項目在財務上可考慮接受。

（五）項目投資利稅率

項目投資利稅率是指項目達到設計生產實力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利

潤總額和銷售稅金及附加和項目總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門（行業）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，項目在財務上可考慮

接受。

（六）項目資本金凈利潤率（ROE）

項目資本金凈利潤率是指項目達到設計實力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤

(NP)和項目資本金(EC)的比率。

項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利

實力滿意要求。

（七）項目測算核心指標匯總表

二、國民經濟評價

國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民

經濟評價采納費用和效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計

算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采納國民經濟盈利實力分析

和外匯效果分析，以經濟內部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。依據項目的具體特點和實際須要

也可計算經濟凈現值（ENPV）指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項