南京都市圈-句容寶華房地產市場分析報告34p

南京都市圈——句容寶華房地產市場分析報告新聯康〔中國〕南京研展部2021.11寶華概況寶華土地市場分析寶華房地產市場分析總結分析報告目錄寶華概況簡介區位交通條件資源屬性城鎮規劃未來利好寶華鎮位于句容市西北部，南京市東郊，內有國家4A級旅游風景區——寶華山，是全國第二批小城鎮改革試點鎮、江蘇省旅游名鎮、鎮江市新市鎮建設試點鎮、句容市“五大經濟板塊〞之一。寶華鎮總面積100平方公里，2.55萬人口，總戶數7227戶，耕地2.5萬畝，山地6500多畝，水面4200畝，已成林面積6萬多畝，下轄7個行政村，2個社區居委會，1個國家森林公園，1個省級經濟開發區。寶華鎮屬丘陵地區，山清水秀，是有名的魚米之鄉，果樹之園，花草之地，特色農業興旺。旅游資源豐富，全面啟動現代效勞業開展。2021年實現地區生產總值11.5億元，增長18％；全口徑財政收入2.82億元，增長52％，其中一般預算收入2.1億元，增長59％。簡介旅游、特色農業為支撐，經濟水平居句容之首寶華鎮位于句容西北部，西距南京城23公里，東距鎮江城34公里，南至南京祿口機場30公里，北離南京新生圩港口20公里，龍潭物流港8公里，312國道和337省道穿境而過，滬寧鐵路和滬寧高速公路橫穿南北。寶華鎮位于南京東郊，緊鄰南京仙林大學城，距離8公里左右。區位寶華鎮位于仙林東，屬于南京都市圈板塊寶華鎮23公里南京鎮江34公里仙林寶華鎮仙林8公里交通條件目前寶華鎮有D5快速公交連接南京地鐵二號線經天路站。未來規劃地鐵，即地鐵4號線〔2021年通車〕，能夠直接到達鼓樓；地鐵15號線〔2030年前通車〕，與4號線換乘，未來交通更為便捷。規劃地鐵直接與南京城區接軌，未來交通更為快捷湯龍大道仙林大道規劃4號線資源屬性29.8平方公里寶華山將生態、人文資源完美結合自然資源：森林公園、百種珍稀物種人文資源：隆昌寺、律宗第一山生態內涵人文內涵寶華山資源城鎮規劃加快寶華新城建設，打造“同城〔南京〕效應〞未來利好南京致力都市圈打造，促使句容寶華的新開展7條城鐵撐起南京半小時都市圈南京都市圈開展聯盟昨成立在重大交通根底設施建設方面，溧水至馬鞍山高速公路南京段、寧高高速公路聯網改建工程、機場高速翠屏山至機場段擴建工程將于年內建成通車；高淳至蕪湖高速公路正在進行路基、小型結構物及橋梁施工，方案2021年建成通車。此外，寧宣高速公路工程預可行性研究報告已經審查，力爭2021年開工建設；寧合、寧馬高速擴建改造等工程前期工作已經啟動，力爭“十二五〞期間開建。南京軌道交通線網由城市軌道交通、都市圈軌道交通兩個層次構成，其中都市圈城際軌道交通分別為寧高城際、寧馬城際、寧和城際、寧滁城際、寧儀城際、寧句城際、寧天城際。目前，寧高城際南京南站至祿口機場段、寧和城際南京南站至黃里段、寧天城際大橋北路站至金牛湖段等三條城際軌道交通一期工程已經啟動，預留了遠期接入和縣、天長的條件。寧句城際、寧儀城際將于“十二五〞期間啟動前期工作。這將讓南京“一小時都市圈〞變成“半小時〞。寧鎮揚區號統一明年或實現3年內南京都市圈8大城市共用025寧鎮揚固話區號統一為025，這次不僅只是樓梯響了。近日召開的南京都市圈城市開展聯盟成立大會上，南京市副市長陳剛表示，老百姓關注度很高的寧鎮揚固話區號統一工程，今年下半年將正式啟動，爭取明年上半年實現，三年內在其他都市圈城市內推廣。經國家發改委批準，省委、省政府出臺?關于貫徹落實〈蘇南現代化建設示范區規劃〉的實施意見?，提出了“寧鎮〔揚〕在南京都市圈中的中心地位〞這一說法，推進幾年的“寧鎮揚同城化〞寫入國家戰略。土地市場2021年寶華土地出讓信息2021年寶華土地成交信息2021年寶華土地出讓信息2021年1-10月份共出讓土地7宗，主要為商住混合以及綜合用地編號宗地名稱宗地位置規劃用途土地面積（m2）起叫價（萬元）規

劃

指

標出讓年限（年）備注建筑密度（%）容積率（r）綠地率(%)總建筑面積（m2）配建停車位（m2按建筑面積計算）1寶華鎮緯七路南側寶二路北側局部地塊A寶華鎮緯七路南側寶二路北側居住商業混合用地123592225<251.0<r<2.2>3512359~27190自行車：住宅：2輛/戶；商業：5.0車位/100m2；小汽車：住宅：1輛/戶；商業：0.6車位/100m2。商：40住：70商業建筑面積不得超過總建筑面積的5%。2寶華鎮緯七路南側寶二路北側局部地塊B寶華鎮緯七路南側寶二路北側居住商業混合用地2317418<251.0<r<2.2>352317~5097自行車：住宅：2輛/戶；商業：5.0車位/100m2；小汽車：住宅：1輛/戶；商業：0.6車位/100m2。商：40住：70商業建筑面積不得超過總建筑面積的5%。3寶華鎮環山路東側局部地塊寶華鎮環山路東側文化用地150521016<25r<1.5>30<22578自行車：500車位/萬m2；小汽車：60車位/萬m2。50/4寶華鎮寶龍大道西側局部地塊寶華鎮寶龍大道西側商業、辦公用地4964745<251.0<r<2.0>304964-9928自行車：商業：5.0車位/100m2，辦公：2.0車位/100m2；小汽車：商業：0.6車位/100m2，辦公：2.0車位/100m2。405寶華鎮亭華路東西局部地塊A寶華鎮亭華路東側綜合（住宅、文化、旅游）用地265901995<241.0<r<1.1>3026590~29249自行車：住宅：2輛/戶；文化：4.0車位/100m2；小汽車：住宅：1輛/戶；文化：1.5車位/100m2。住：70文：50旅：40文化旅游設施必須集中設置，建筑面積不得低于總建筑面積的15%。住宅為低層建筑。6寶華鎮亭華路東西局部地塊B寶華鎮亭華路西側綜合（住宅、文化、旅游）用地227431706<241.0<r<1.1>3022743~25017自行車：住宅：2輛/戶；文化：4.0車位/100m2；小汽車：住宅：1輛/戶；文化：1.5車位/100m2。住：70文：50旅：40文化旅游設施必須集中設置，建筑面積不得低于總建筑面積的15%。住宅為低層建筑。7寶華鎮亭華路東西局部地塊C寶華鎮亭華路東側綜合（住宅、文化、旅游）用地158131186<241.0<r<1.1>3015813~17394自行車：住宅：2輛/戶；文化：4.0車位/100m2；小汽車：住宅：1輛/戶；文化：1.5車位/100m2。住：70文：50商：40文化旅游設施必須集中設置，建筑面積不得低于總建筑面積的15%。住宅為低層建筑。2021年寶華土地成交信息2021年出讓的土地全部成交，共成交7宗，其中商住混合用地2宗，文化用地1宗，商辦用地1宗，綜合用地3宗。宗地名稱宗地位置規劃用途出讓面積（m2）出讓面積（畝）成交單位或個人起叫價（萬元）成交價(萬元)寶華鎮緯七路南側寶二路北側局部地塊A寶華鎮緯七路南側寶二路北側居住商業混合用地1235918.54江蘇泰容建設發展有限公司22252225寶華鎮緯七路南側寶二路北側局部地塊B寶華鎮緯七路南側寶二路北側居住商業混合用地23173.48江蘇泰容建設發展有限公司418418寶華鎮環山路東側局部地塊寶華鎮環山路東側文化用地1505222.58江蘇可一文化藝術產業園有限公司10161016寶華鎮寶龍大道西側局部地塊寶華鎮寶龍大道西側商業辦公用地

49647.45乾弘置業江蘇有限公司745745寶華鎮亭華路東西局部地塊A寶華鎮亭華路東側綜合（住宅、文化、旅游）用地2659039.89江蘇中寶文化有限公司19951995寶華鎮亭華路東西局部地塊B寶華鎮亭華路西側綜合（住宅、文化、旅游）用地2274334.11江蘇中寶文化有限公司17061706寶華鎮亭華路東西局部地塊C寶華鎮亭華路東側綜合（住宅、文化、旅游）用地1581323.72江蘇中寶文化有限公司118611862021年1-10月份出讓土地全部成交，根本是底價成交市場分析句容月度走勢9月句容成交TOP10主要在售工程分布主要在售工程根本情況主要在售工程供銷情況2021銷售情況重點個案分析未來即將上市工程以及未來潛在競爭未來市場預判句容9月份成交1337套，較上月環比下跌了33.98%；成交均價為6215元/平米，較上月環上漲了6.0%。句容月度走勢序號項目名稱區位銷售套數銷售面積（平米）銷售金額（元）1碧桂園·鳳凰城開發區40342581.952520384692御東國際華陽鎮17215898.84905432463恒大雅苑仙林東（寶華鎮）15719410.431449139284仙林悅城仙林東（寶華鎮）12810783.52780068375仙東理想家園仙林東（寶華鎮）978355星家園華陽鎮746593.95404878997公園尚城華陽鎮525028.78283685258香江麗景華陽鎮445317.81373762909公園道華陽鎮424590.12724196310臺北上上城華陽鎮342869.2117285538從排行榜中看出，碧桂園鳳凰城位居第一，御東國際和恒大雅苑位居第二第三位。碧桂園發揮自身的優勢，備受市場歡送，再次蟬聯第一。御東國際也是以高性價比位居第二；此次恒大雅苑以品質和到位營銷頗受購房者的追隨，位居第三。從排行來看，寶華的工程在排行中位居前列，成交優勢明顯。9月句容成交TOP10主要在售工程分布寶華目前主要在售工程沿主干道仙林大道分布，分布相對集中。項目總建面積容積率建筑類型當期主力產品（平米）當期銷售均價（元/M2）優惠方式銷售動態仙林悅城31,72.56高層89-115（毛坯）106（精裝）7100（毛坯）8000（精裝）全款9折，貸款91折，分期付款92折主售景觀樓王，8、9號樓，主力面積89、115平方米，均價7100元/平方米，首付僅6萬起。恒大雅苑38.83高層86-170折后7700全款96折、按揭99折、5天按時簽約再99折在售13號樓精裝房源，面積110、120平方米，80平方米的房源售完。仙林國際花園82高層92-976400暫無A、B棟樓僅剩余4套房源，面積94平米，頂樓，預計今年年底推新房源。香山壹境24.61.2高層、雙拼、疊加別墅70-1056000全款7天內付清可95折，按揭7天內付清首付可97折。預計11月推10號樓高層房源，198套，面積70-105平方米，均價6400元/平方米。泰達青筑42.02.2高層80-1207200在10.19—10.29期間成功認購29號樓的房源客戶，均享有1000元購房抵用券。10月19日加推29號樓，面積80-120平方米，共126套。天正理想城272.46高層75-12068001、開盤享受1%的優惠；2、認購享受2%的優惠；3、7天內簽約享受1%的優惠；4、按揭享受1%優惠，一次性付款享受3%優惠。10月19日推出了3號樓部分房源，約100套，面積85和105平米，總體毛坯成交均價6800元/平米。主要在售工程情況項目首次開盤時間入網套數累計銷售套數銷售率累計剩余套數當期開盤時間推出套數銷售套數銷售率銷售均價（元/M2）仙林悅城2011.73678318287%4962013.91327254%7234恒大雅苑20123842013.1023613055%7466仙林國際花園2013.321520696%92013.221520696%6147香山壹境2011.948222845%2542013.719816483%5750泰達青筑2013.937817346%2052013.1012610987%7099天正理想城2013.6114951245%6372013.101007373%68009、10月份推盤工程較多，仙林悅城、恒大雅苑以及香山壹境屬于老盤新推，而新興樓盤天正理想城和泰達青筑也趁勝追擊，去化不錯。主要在售工程供銷情況仙林國際花園工程地址：句容市仙林東路2號開發商：江蘇富潤置業占地面積：2.7萬平米容積率：3.00總建面積：8.0萬平米建筑類型:高層物業類型：住宅戶型面積：94平米目前均價：6400元/平米物業費：1.4元/平方米/月物業公司：暫無

AB重點個案分析戶型圖93平米三室二廳一衛主臥及客廳朝南，采光效果好贈送面積可做書房93平米三室二廳一衛主臥帶客廳朝南，采光效果好南北不通透，影響通風工程地址：句容市句容市仙林東路6號〔仙林大學城以東〕開發商：

江蘇寶地置業占地面積：12.3萬平米容積率：2.56總建面積：31.7萬平米建筑類型:高層物業類型：住宅、商業戶型面積：89-115平米〔8、9號〕目前均價：7100元/平米物業費：1.40元/平方米·月

物業公司：藍宇物業管理公司

仙林悅城98重點個案分析戶型圖85平米二室二廳一衛空間分割方正，功能區布局合理主客臥全朝南設計使空間通透明亮98平米二室二廳一衛朝南陽臺設計使整個房間南北通透，采光通風效果提升層次功能區分布合理，兩室設計精致合理113平米三室二廳一衛南北通透，戶型較為方正附贈一個室的空間，具有較高的性價比恒大雅苑工程地址：句容市仙林東路8號(地鐵2號線經天路站向東3公里)開發商：句容天工置業

占地面積：12.4萬平米容積率：2.00總建面積：38.8萬平米建筑類型:高層物業類型：住宅、商業戶型面積：110-120平米〔13號〕目前均價：折后7800元/平米〔含1500精裝修〕物業費：1.80元/平方米·月

物業公司：金碧物業句容分公司

13重點個案分析戶型圖135平米三室二廳兩衛超大觀景尺度注重客廳設計95平米三室二廳一衛客廳走道浪費面積廚房帶工作陽臺，使用方便工程地址：句容市仙林東路28號開發商：

句容天正天泰房地產開發占地面積：8.8萬平米容積率：2.46總建面積：27萬平米建筑類型:高層物業類型：住宅戶型面積：75-120平米目前均價：6800元/平米物業費：1.85元/平方米·月

物業公司：天正物業

重點個案分析天正理想城3戶型圖120平米四室二廳二衛東邊戶，兩臥室朝南，采光效果好入戶門、餐廳、客廳連接陽臺，在一條動線上，通風效果佳贈送面積可做朝北的臥室或者書房，使得整個戶型形成了四個臥室備注：圖中紅色為贈送面積87平米三室二廳一衛兩房帶客廳朝南，采光效果好整體戶型設計布局合理，動靜別離贈送面積可做朝北的臥室或者書房，87平米做到三室75平米三室二廳一衛戶型方正，緊湊實用，動靜別離主臥及客廳朝南，采光效果好工程地址：仙林大道與湯龍路交匯東北角開發商：

江蘇泰容建設開展占地面積：15.9萬平米容積率：2.2總建面積：42.0萬平米建筑類型:高層物業類型：住宅戶型面積：80-120平米目前均價：7200元/平米〔精裝〕物業費：1.4元/平方米/月物業公司：高邁克物業公司泰達青筑212229重點個案分析戶型圖120平米四室二廳二衛兩臥室朝南，采光效果好入戶花園設計，提供更多空間贈送面積可做朝北的臥室使得整個戶型形成了四個臥室備注：圖中青色為贈送、半贈送面積88平米三室二廳一衛兩房帶客廳朝南，采光效果好整體戶型設計布局合理，動靜別離贈送面積可做朝北的臥室或者書房，88平米做到三室103平米三室二廳一衛主臥及客廳朝南，采光效果好朝北多功能室可作書房、客房、棋牌室未來即將上市工程京東紫晶京東紫晶緊鄰天正理想城，預計下半年上市。工程地址：

仙林大道開發商：

萬都地產占地面積：8.3萬平米容積率：3總建面積：26萬平米建筑類型:高層物業類型：住宅戶型面積：暫無目前均價：暫無物業費：暫無

物業公司：自管京東紫晶〔下半年上市〕預計12月底開盤，10月底公開售樓處。戶型為30-120平米，價格未定。宗地名稱宗地位置規劃用途出讓面積（平米)成交單位成交價（萬元）寶華鎮仙林東路與湯龍路交叉口西南寶華鎮仙林東路與湯龍路交叉口西南側綜合（商、住）用地112767百里（集團）發展有限公司18000寶華鎮仙林新街坊小區北側B地塊寶華鎮經一路西側、牡丹西路南側綜合（商、住）用地68983句容市長鴻置地有限公司10400寶華鎮政府寶地北側地塊寶華鎮寶地置業北側居住用地6273江蘇寶地置業有限公司1223寶華鎮仙林大道南側、鐵路東側地塊寶華鎮仙林大道南側居住用地19093江蘇萬城置業有限公司3437寶華鎮寶華花園地塊寶華鎮湯龍路東側居住用地16104句容市寶玉蘭置業有限公司980寶華鎮仙林大道北側局部地塊A寶華鎮仙林大道北側、寶華大道西側居住、商業混合用地64104句容天工置業有限公司21200寶華鎮仙林大道北側局部地塊B寶華鎮仙林大道北側、、經二路東側居住、商業混合用地38186句容天工置業有限公司12900寶華鎮仙林大道北側局部地塊C寶華鎮仙林大道北側居住、商業混合用地3186句容天工置業有限公司860寶華鎮312國道南側地塊A寶華鎮312國道南側、鎮政府對面居住、商業混合用地29537南京鴻信房地產開發有限公司5406寶華鎮312國道南側地塊B寶華鎮312國道南側、鎮政府對面居住、商業混合用地23970南京鴻信房地產開發有限公司4387寶華鎮312國道南側地塊C寶華鎮312國道南側、鎮政府對面居住、商業混合用地26726南京鴻信房地產開發有限公司4891寶華鎮環山路西側地塊寶華鎮312國道南側、環山路西側居住、商業混合用地9833南京鴻信房地產開發有限公司1800寶華鎮仙林東路和經二路交叉口東南寶華鎮仙林東路和經二路交叉東南居住、商業混合用地15248江蘇萬城置業有限公司2516寶華鎮寶華大道西側、牡丹西路南側A、B地寶華鎮寶華大道西側、牡丹西路南側居住商業混合用地58000句容天工置業有限公司19360寶華鎮寶龍大道西側局部地塊寶華鎮寶龍大道西側局部地塊居住商業混合用地13989江蘇匯宇建設有限公司860寶華鎮緯七路南側寶二路北側局部地塊A寶華鎮緯七路南側寶二路北側居住商業混合用地12359江蘇泰容建設發展有限公司2225寶華鎮緯七路南側寶二路北側局部地塊B寶華鎮緯七路南側寶二路北側居住商業混合用地2317江蘇泰容建設發展有限公司418寶華鎮