中國房地產市場形勢展望報告

2021年中國房地產市場形勢展望報告

2021年1月目錄報告結構2012年房地產市場回顧一2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經濟趨勢二報告結構2012年房地產市場回顧一市場運行房企運營2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經濟趨勢二要點——2021年房地產市場回憶〔1〕房企運營：面對房地產市場的變化態勢，房企策略順時調整，保障銷售規模成長。多數規模領先企業2021年度銷售方案完成情況良好，全面跑贏市場，銷售額增幅遠遠高于市場平均增長率。這不但保障了企業的健康運營，也為未來市場競爭奠定了堅實的根底。規模領先企業之所以取得不俗業績，歸功于“堅持銷售規模持續成長+銷售價格隨行就市〞的根底策略。在對2021年市場悲觀預期下，多數企業平均銷售均價呈現下降態勢。房地產行業市場集中度持續顯著提升，TOP10房企市場份額從2021年的8.16%上升至2021年的15.36%。要點——2021年房地產市場回憶〔2〕2021年房地產市場出現回暖調控不放松；消費者觀望心態濃重；市場預期極度悲觀；整體市場成交低迷。市場運行-11-2月份—觀望膠著，市場仍延續2021年低迷狀態3-6月

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價調量升，市場快速回暖下半年—

市場轉好趨勢確立，量價齊升2021年全國商品房市場主要指標年度變化走勢市場運行-2經濟興旺且房價高的一線城市和二線熱點城市領跑，東部領跑西部，全年房價回落城市成交上升更快市場運行-32021年1～11月份局部城市房地產市場主要指標〔數據來源：統計局系統〕全國樓市逆轉回暖，時間早且持續好市場運行-4全國樓市回暖呈現顯著的結構性特點市場運行-5規模領先企業全面跑贏市場房企運營-1表：2021年度銷售額TOP50房企的銷售金額、銷售面積以及同比增長情況數據來源：金網絡根據中國房產信息集團、中國房地產測評中心等共同聯合發布的2021、2021年度?中國房地產企業銷售排行榜?綜合整理相對全國商品房銷售不到5%的面積增長和不到10%的銷售額增長，多數領先房企年增長率遠高于市場平均增長率。規模領先企業全面跑贏市場房企運營-1表：2021年度銷售額TOP50房企的銷售金額、銷售面積以及同比增長情況數據來源：金網絡根據中國房產信息集團、中國房地產測評中心等共同聯合發布的2021、2021年度?中國房地產企業銷售排行榜?綜合整理同比上升在TOP50房企業中：40家可統計銷售額同比，35家同比上升36家可統計銷售面積同比，32家同比上升下降多數規模企業年度方案完成良好，保障健康運營，奠定未來競爭根底房企運營-2表：2021年度銷售額TOP50房企的銷售額、銷售面積以及年度方案完成率備注：1、房企排名數據〔含銷售金額和銷售面積〕：中國房產信息集團、中國房地產測評中心和CRIC共同發布的?2021年中國房地產企業銷售排行榜?；2、銷售目標完成率：通過網絡收集各房企財務報告、高層講話或公司會議等提出的銷售目標，將銷售額與銷售目標做比值，結果尚不夠精確。大型品牌企業穩定性強，地方優勢企業易現波動房企運營-3表：2021-2021年度領先房企的銷售額排名數據來源：金網絡根據中國房產信息集團、中國房地產測評中心等共同聯合發布的2021-2021年?中國房地產企業銷售排行榜?綜合整理只有TOP30排名前25名：大多數銷售額已跨越200億門檻，多為全國布局的大型品牌企業，開展穩定性較強。后25名：多為地方優勢企業，穩定性相對較差，從歷年排行看，易因市場波動出現起伏。前25名后25名房企運營-4表：局部領先房企2021-2021年市場份額變化TOP10TOP50TOP30TOP20數據來源：1、以國家統計局發布的全國年度銷售額數據為根底，由于2021年全國銷售額數據尚未發布，此處由2021年1-11月全國銷售額數據計算；2、各房企年度銷售額，金網絡根據中國房產信息集團、中國房地產測評中心等共同聯合發布的2021-2021年?中國房地產企業銷售排行榜?綜合整理；3、根據全國年度銷售額和房企年度銷售額數據，計算市場份額。市場集中度持續顯著提高。多數領先房企一直堅持規模+銷量成長的目標房企運營-5表：2021年度TOP10房企的歷年市場銷售額數據來源：金網絡根據中國房產信息集團、中國房地產測評中心等共同聯合發布的2021-2021年?中國房地產企業銷售排行榜?的銷售數據，以及國家統計局公布的全房地產銷售數據，綜合計算整理。普遍采取堅持“銷售規模持續成長+銷售價格隨行就市〞的根底策略房企運營-6表：2021年度TOP50房企銷售額、銷售額同比和平均售價同比變化〔TOP17，TOP18-TOP50見下頁〕數據來源：根據中國房產信息集團、中國房地產測評中心等共同聯合發布的?2021年中國房地產企業銷售排行榜?、?2021年中國房地產企業銷售排行榜?、?2021年中國房地產企業銷售排行榜?、?2021年中國房地產企業銷售排行榜?綜合整理多數領先企業銷售額顯著增長，而平均銷售價格多呈下降態勢。價格下調原因有三個方面：一是市場結構變化，二是市場布局變化，三是以價換量的銷售策略。房企運營-6表：2021年度TOP50房企銷售額、銷售額同比和平均售價同比變化〔TOP18-TOP50，其中局部企業因數據缺乏暫未入列〕普遍采取“堅持銷售規模持續成長+銷售價格隨行就市〞的根底策略數據來源：根據中國房產信息集團、中國房地產測評中心等共同聯合發布的?2021年中國房地產企業銷售排行榜?、?2021年中國房地產企業銷售排行榜?、?2021年中國房地產企業銷售排行榜?、?2021年中國房地產企業銷售排行榜?綜合整理。保持土地儲藏的動態均衡，后續開展資源有保障房企運營-7表：局部領先房企土地資源儲藏情況〔單位：萬㎡〕數據來源：金網絡根據中指數據庫企業發布2021-2021年年度土地儲藏量綜合整理，2021年數據從各房企發布報告中獲得。備注：除萬科2021年是截止到9月外，其他企業數據均是截止到6月，排名順序是2021年銷售額，未入列房企暫無數據。2021年上半年，領先房企去化速度慢，拿地也相應謹慎。下半年銷售好轉，購地迅速轉趨積極。一、二線城市仍然是領先企業的主戰場房企運營-8表：2021-2021年TOP50領先房企在不同級別城市的新增規劃建面匯總〔萬㎡〕表：2021-2021年top50領先房企在不同級別城市新增土地總成交金額〔億元〕備注：數據是從中指數據庫中整理其能監測到的TOP50企業以及能監測到的各企業進駐城市，整理其新增土地分城市級別數據，最終匯總求和得出。該數據小于企業發布數據，但可以看出相對趨勢。報告結構2012年房地產市場回顧一2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經濟趨勢二要點——2021年宏觀經濟趨勢2021年宏觀經濟將持續溫和復蘇宏觀走勢-12424表：2021-2021年全國GDP、CPI和PPI同比增速〔數據來源：國家統計局〕預計2021年GDP增幅8%，CPI增幅3%左右轉變傳統經濟增長模式，內需將逐漸成為拉動經濟增長的主動力經濟動力-1表：中國GDP增長率及“三駕馬車〞對經濟增長的拉動〔單位：%〕數據來源：WIND數據來源：國家統計局2021年貨幣、信貸“穩健取向〞，新增貨幣供給量將適度增長貨幣供給-1數據來源：央行報告結構2012年房地產市場回顧一2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經濟趨勢二制度變革和長效機制城鎮化實現的路徑差異，促使房市更趨分化全國各大中小城鎮的人口、土地、資金等方面存在顯著差異，意味著未來中國各地推進城鎮化的起點條件會顯著不同。下一階段中國城鎮化將是一個分化的過程，不同城鎮的開展路徑會有比較明顯的差異。生產和就業結構的轉變方向和速度會有所差異，導致消費和居住方式的轉變也必然有所不同，從而使得各地房地產市場更趨分化，對此房地產企業必須做好區域的布局和評估。新型城鎮化的機遇與挑戰-1農民工市民化對房地產將產生多面影響新型城鎮化的機遇與挑戰-2集體土地制度變革可能是未來房企的重大機遇城鎮化過程中，土地價值的實現形式有兩種：農村集體用地不改變性質下的有償流轉，入市開發，其結果一方面是集體土地有望與國有土地一起，成為土地供給市場的“雙軌〞力量。通過提高征地補償標準，將農村集體土地順利征收，收儲為國有土地，再進行商業開發。這兩種土地價值實現形式，都可能會對一級土地開發商派生出巨大的商業空間，是房企重大的資源爭奪時機。對于儲藏著大量農村集體性質土地的企業來說，隨著各地加快推進城鎮化，集體土地流轉或征用后，其商業價值會大幅上升，無論轉性與否，公司都可通過商業運營和交易來盤活資產。更多一級土地開發商會從低本錢收儲中受益。由于目前各地城鎮化思路與制度尚處于形成初期，包括農村集體土地征收等本錢還沒大幅提高，房地產企業定會乘此時機大舉擴張。一旦未來城鎮土地管理制度趨于完善，本錢大幅提高，房企早期儲藏低本錢城鎮地塊，是未來盈利一大保障。新型城鎮化的機遇與挑戰-3新型城鎮化的機遇與挑戰-4目錄2012年房地產市場回顧一2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經濟趨勢二未來幾年房地產市場總體態勢2021年市場運行展望房企對策思考要點—2021年市場展望與房企對策〔1〕要點—2021年市場展望與房企對策〔2〕形成新秩序下相對穩定且可持續的新開展周期未來幾年房地產市場總體態勢-1消費需求特別是剛需主導的格局將穩定且持續未來幾年房地產市場總體態勢-2穩定房價將上升為國家戰略基于對未來房地產業與經濟開展關系的重新認識，未來相當長時間內，努力保持一個相對穩定的房價水平，將在某種程度上升為國家戰略。高房價壓制經濟開展，需要重新審視房地產業與經濟開展之間的內在關系。過去十年房地產一直是推動經濟開展的支柱之一。但在新形勢下，房地產業的定位需要面臨重現評估。國家高層決策已經明確指出，中國未來幾十年最大的開展潛力在城鎮化，而高房價不利于新型城鎮化開展。未來幾年房地產市場總體態勢-3需求根底相對穩定活潑2021年房地產市場運行展望-1購房者預期全面轉趨樂觀—“仍處上升階段〞購房者對房市周期的預期：2021年一二線城市購房者對房市周期預期處于上升階段的比例多呈上升趨勢。2021年房地產市場運行展望-2北京〔2021-2021〕成都〔2021.8-2021〕西安〔2021.2-2021〕無錫〔2021.8-2021〕沈陽〔2021.12-2021〕2021年1-12月2021年1-12月天津〔2021.8-2021〕2021年1-12月2021年1-12月2021年1-12月2021年1-12月圖：列舉城市的購房消費者對房地產市場周期的預期〔數據來源：金網絡戰研中心歷年跟蹤監測的購房客戶調查數據〕購房者預期全面轉趨樂觀—“房價走勢上漲〞購房者對房價的預期：對房價的持續走低預期在2021年明顯反轉，預期房價反彈上升逐步增加。2021年房地產市場運行展望-2北京〔2021-2021〕西安〔2021.2-2021〕成都〔2021.8-2021〕沈陽〔2021.12-2021〕2021年1-12月2021年1-12月2021年1-12月2021年1-12月2021年1-12月天津〔2021.8-2021〕圖：列舉城市的購房消費者對房價走勢的預期〔數據來源：金網絡戰研中心歷年跟蹤監測的購房客戶調查數據〕購房者預期全面轉趨樂觀—“入市加快〞預期對購房者購房方案時間的影響：對市場向好預期、以及自身實際需求緊迫性影響下，購房消費者的購房方案時間縮短趨勢顯現，購房觀望態度減弱，入市步伐相對加快。2021年房地產市場運行展望-2沈陽〔2021.12-2021〕北京〔2021-2021〕西安〔2021.2-2021〕成都〔2021.8-2021〕2021年1-12月無錫〔2021.8-2021〕2021年1-12月2021年1-12月2021年1-12月天津〔2021.8-2021〕2021年1-12月2021年1-12月圖：列舉城市的購房消費者購房方案時間的預期〔數據來源：金網絡戰研中心歷年跟蹤監測的購房客戶調查數據〕2021年房地產市場運行展望-3市場成交可望達兩位數增長，需求和供給分別助推上下半年銷售頂峰。2021年房地產市場運行展望-4房價將呈現“廠〞字型走勢2021年房地產市場運