城市更新規劃編制技術導則（試行）

城市更新規劃編制技術導則（試行）第一章總則1.1編制目的為規范本行政區域城市更新規劃編制工作，落實國土空間總體規劃要求，統籌存量空間資源優化配置，嚴控大拆大建，保障民生需求，延續城市文脈，提升城市功能與空間品質，推動城市高質量發展，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》《國土空間規劃城市體檢評估規程》等法律法規與政策要求，結合本地區實際，制定本導則。1.2適用范圍本導則適用于本行政區域范圍內所有城市更新規劃的編制、修改與審查，涵蓋三個層級：一是市域層面的城市更新總體規劃，二是片區層面的城市更新單元規劃，三是項目層面的城市更新實施方案。建制鎮存量空間更新規劃編制可參照本導則執行。1.3編制原則（1）堅持以人為本、民生優先。以解決群眾急難愁盼問題為核心，優先推進群眾反映強烈的老舊小區改造、城中村改造、市政設施補短板項目，保障更新區域居民合法權益，提升居民獲得感、幸福感。（2）堅持規劃引領、統籌銜接。城市更新規劃作為國土空間規劃的實施型專項規劃，必須符合上位國土空間總體規劃，落實城市體檢成果要求，銜接各類專項規劃，實現“一張圖”統籌管理。嚴格落實國家管控要求：城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積（違法建筑和經鑒定為D級危房確需拆除的除外）不應大于現狀總建筑面積的20%，拆建比不應大于2，居民就地就近安置率不宜低于90%，嚴禁大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷。（3）堅持分類施策、漸進更新。根據存量空間現狀特征與發展需求，區分不同更新類型，精準制定更新策略，以保留利用提升為主，實行小規模、漸進式更新，避免一拆了之。（4）堅持保護優先、文脈傳承。全面梳理城市歷史文化資源，做到應保盡保，嚴格保護歷史文化街區、文物保護單位、歷史建筑、工業遺產、傳統街巷肌理與地名文化，保留城市記憶，避免千城一面。（5）堅持低碳韌性、安全宜居。落實碳達峰碳中和要求，優先對既有建筑節能改造，提升城市生態韌性與安全水平，補齊防災減災設施短板，建設安全宜居城市。（6）堅持公眾參與、共建共享。建立全過程公眾參與機制，充分聽取相關權利人與居民意見，尊重居民更新意愿，保障公眾知情權、參與權、監督權。第二章基礎調查與現狀評估2.1基礎調查內容與方法基礎調查必須全面準確，依托國土空間基礎信息平臺，整合多源數據，結合實地踏勘完成，具體內容包括：（1）空間資源調查。明確更新范圍的行政邊界、建成區范圍，調查土地權屬、用地性質、建成年代、建筑質量（分為好、較好、一般、差四個等級，經鑒定的危房單獨標注）、建筑高度、容積率、建筑密度、現有開發強度、土地利用效率，以及各類已有設施的分布與運行情況。（2）人口與民生需求調查。統計更新范圍內常住人口、戶籍人口、流動人口的規模與結構，包括年齡結構、就業結構、收入結構、居住條件，通過問卷、訪談等方式梳理居民在公共服務、居住環境、就業配套等方面的實際需求。（3）歷史文化資源調查。全面排查更新范圍內各級文物保護單位、歷史文化街區、歷史建筑、傳統風貌區、工業遺產、農業文化遺產、老字號、非物質文化遺產空間載體，調查傳統街巷肌理、地名文化、古樹名木等文化要素，記錄其保護現狀與價值特征。（4）生態安全調查。排查更新范圍內地質災害隱患點、城市內澇點、老舊市政管網、消防通道堵點、建筑抗震不達標區域、環境污染地塊，調查藍綠生態空間的連通性與公共可達性。（5）產權與權益調查。梳理國有土地、集體土地的權屬狀況，房屋產權、抵押權、租賃權等權利負擔，梳理相關權利人的改造意愿與訴求。調查方法要求：整合自然資源、住建、民政、文化、應急、生態環境等部門已有數據，運用衛星遙感、大數據分析、實地踏勘、入戶訪談等多種方式，建立更新區域現狀數據庫，確保數據真實準確，數據誤差不超過5%。2.2現狀評估內容與要求現狀評估是城市更新規劃編制的核心依據，必須形成獨立的評估報告，主要內容包括：（1）城市功能適配性評估。評估現有功能與上位國土空間規劃定位的匹配程度，梳理低效閑置用地、功能錯配空間的規模與分布，分析產業能級、居住品質、公共服務供給存在的短板。（2）空間品質與安全評估。評估建筑安全、環境質量、公共空間覆蓋率、慢行系統連通性，梳理各類安全隱患的分布與風險等級。（3）歷史文化保護評估。評估現有歷史文化資源保護狀況，梳理未納入保護名錄但具有保護價值的空間要素，分析文脈傳承存在的問題。（4）實施可行性評估。分析更新項目的資金平衡潛力、土地增值收益、權利人意愿、政策適配性，劃分項目的實施優先級，建立動態管理的城市更新項目庫。第三章更新目標與分區管控3.1總體目標對接國土空間總體規劃發展定位，圍繞城市體檢發現的問題，制定城市更新總體目標與分項目標：總體目標為優化城市空間結構，完善城市功能，提升空間品質，保護歷史文脈，推動存量空間高質量發展，建設宜居、韌性、智慧、人文城市。分項目標包括：（1）民生保障目標：到規劃期末，完成全部存在安全隱患的老舊小區改造，完成中心城區城市建成區內現有城中村改造，15分鐘生活圈公共服務設施覆蓋率達到90%以上，5分鐘生活圈覆蓋率達到95%以上；（2）產業提升目標：盤活不少于70%的城鎮低效產業用地，推動產業轉型升級，保障產業發展空間，提高土地利用效率；（3）文化傳承目標：實現應保盡保，全部具備保護價值的歷史文化資源納入保護名錄，活化利用率不低于80%；（4）生態安全目標：城市更新區域年徑流總量控制率達到70%以上，內澇防治標準達到30年一遇，中心城區綠地率提升不少于2個百分點，城市生態廊道連通性提升10%以上。3.2分區管控要求根據市域建成區現狀特征與更新需求，劃分為三類管控分區，明確差異化管控要求：（1）核心保護分區。范圍包括：歷史文化街區核心保護范圍、文物保護單位保護范圍、傳統風貌保護區、工業遺產核心區、生態保護紅線內的建成區、風景名勝區核心景區。管控要求：嚴格保護原有空間格局、風貌肌理與歷史遺存，以保護修繕、基礎設施微改造、環境整治為主，除必要的防災、公共服務設施配套外，嚴禁新建、擴建各類開發建設項目，不得改變原有空間格局。（2）更新提升分區。范圍包括：整體空間格局完好、功能不完善、品質有待提升的建成區域，主要包括老舊小區、老舊商業區、一般老舊工業區、存量居住社區等，占市域建成區比例不低于90%。管控要求：以保留、整治、提升為主，嚴禁大規模拆除，梳理零散閑置空間補齊公共要素，優化功能布局，實行漸進式更新，鼓勵對既有建筑改造利用，提升空間品質。（3）整區改造分區。范圍包括：存在重大安全隱患、功能完全失效、不符合上位國土空間規劃要求，確需整體拆除重建的區域，主要包括城鎮棚戶區、城中村危房集中區、存在重大安全隱患的工業區。管控要求：嚴格控制規模，該分區總面積不得超過市域建成區總面積的5%，所有整區改造項目必須經過充分的專家論證與公眾參與，嚴格落實就地就近安置要求，保障居民權益，優先配置公共服務設施與公共空間。第四章不同類型城市更新規劃編制要求4.1居住類更新居住類更新包括老舊小區改造、城中村改造、城鎮棚戶區改造三類：（1）老舊小區改造。嚴格區分基礎類、完善類、提升類內容：基礎類改造內容（水、電、氣、熱、路、通信、消防、安防、光纖入戶、管網改造等）應改盡改，全部到位；完善類改造（加裝電梯、建設停車位、增設養老托育驛站、改造公共活動空間、加裝無障礙設施等）根據居民意愿與條件應配盡配；提升類改造（引入專業化物業服務、建設社區綜合服務站、完善文化健身設施等）因地制宜推進。編制要求：必須獲得更新范圍內專有部分面積占比三分之二以上且業主人數占比三分之二以上的業主同意，方可啟動編制。（2）城中村改造。分類制定策略：位于城市中心城區的城中村，采取整村連片改造的，優先建設安置住房，配足公共服務設施，留出不低于30%的空間用于公共綠地、公共服務設施與保障性租賃住房，保障村民長遠收益；位于城市郊區、風貌特色突出的城中村，優先采取微更新方式，保留原有村落肌理，完善基礎設施，發展鄉村休閑產業，嚴禁大拆大建。編制要求：必須充分聽取村集體與村民意見，安置補償方案必須經村民會議三分之二以上成員同意。（3）城鎮棚戶區改造。以拆除重建為主，嚴格限定改造范圍，僅對危房集中、基礎設施落后、存在重大安全隱患的區域實施改造，嚴格防止將棚戶區改造范圍擴大到商業房地產開發項目，就地就近安置率不得低于90%。4.2產業類更新產業類更新包括舊工業區更新、舊商業區更新、低效倉儲用地更新三類：（1）舊工業區更新。符合上位產業規劃的，根據需求轉型為科創園區、文創園區、眾創空間、智能制造標準廠房，鼓勵在符合規劃、不改變用途的前提下，對既有工業建筑提高容積率，不增收土地價款；保留具有歷史價值的工業遺存，活化利用工業遺產，嚴禁拆除工業遺產開發房地產；轉型為經營性文化、科創產業的，可實行5年過渡期土地政策，過渡期內不改變土地用途與用地性質。編制要求：更新后產業建筑面積占總建筑面積的比例不得低于70%，嚴禁“工改住”“工改商”變相開發房地產。（2）舊商業區更新。傳統商圈以功能升級、環境提升為主，完善步行系統，打通慢行連通性，優化停車配套，引入新零售、夜間經濟、文化體驗等新業態，活化傳統商圈活力，嚴禁大拆大建破壞原有商圈格局與歷史氛圍。（3）低效倉儲用地更新。位于居住區內的低效閑置倉儲用地，優先轉型為便民服務設施、公共綠地、保障性租賃住房；位于產業園區周邊的，優先轉型為標準廠房、產業配套用房，提升產業承載能力。4.3公共空間類更新公共空間類更新包括濱水空間更新、街巷空間更新、綠地開放空間更新三類：濱水空間更新堅持還空間于民，打通濱水空間斷點，拆除濱水違法建設，實現濱水空間公共開放，打造連續的濱水慢行系統，嚴禁圍河開發房地產；街巷空間更新保留原有街巷肌理，嚴禁隨意拓寬街巷，保留臨街小店經濟，完善無障礙設施與步行環境，打造宜居街區；綠地開放空間更新優先利用拆違空地、閑置存量地新增綠地，實現推窗見綠，提升公共綠地步行可達性。編制要求：更新后公共開放空間面積不得少于更新前的面積，新增閑置空間優先用于公共開放空間。4.4歷史文化保護類更新歷史文化保護類更新嚴格遵循應保盡保、最小干預原則，所有納入保護名錄的歷史文化資源不得拆除，歷史文化街區嚴格保護原有街巷格局、建筑高度、空間風貌，不得強制搬遷原住民，嚴禁過度商業化開發；歷史建筑修繕遵循最小干預原則，優先采用傳統工藝與材料，保留原有歷史信息，鼓勵對歷史建筑活化利用，發展文化、旅游、公共服務功能，嚴禁拆除歷史建筑新建仿古建筑。第五章公共要素配置技術要求5.1公共服務設施配置嚴格按照《城市居住區規劃設計標準》《城市一刻鐘便民生活圈建設指南》要求，補齊更新區域公共服務設施短板：養老服務設施按每百戶不低于30平方米配置，每個社區配備1個養老服務驛站；托育服務設施按每千人口不低于10個托位配置，每個社區配建不少于1個托育點；教育設施補齊普惠性幼兒園與義務教育學位缺口，滿足就近入學要求；醫療衛生設施完善社區衛生服務站，步行15分鐘覆蓋率達到95%以上；文化體育設施每個社區配建不低于1000平方米的綜合文化活動場地，每個街道配建1處全民健身中心，新建居住區健身設施覆蓋率達到100%，更新區域逐步達到100%。城市更新過程中拆出的閑置土地，優先用于補齊公共服務設施缺口。5.2市政基礎設施配置更新區域內所有運行年限超過50年、老化漏損嚴重的水電氣熱市政管網全部進行改造；排水系統實現雨污分流，滿足海綿城市建設要求，內澇防治標準達到30年一遇；補齊消防設施短板，老舊小區打通消防通道，配齊消防栓、微型消防站，滿足消防車通行要求；停車位配置滿足需求，更新區域小汽車停車位配比不低于1:0.8，新建更新項目不低于1:1，鼓勵建設立體停車場，現有固定停車位充電設施配建比例不低于10%，新建停車位全部預留充電設施安裝條件；垃圾分類設施配齊配足，每個居民小區滿足分類收集、分類運輸要求。5.3交通系統提升優先保障公共交通與慢行交通需求，公交站點步行500米覆蓋率達到100%；完善連續的非機動車道與步行道系統，打通斷頭路，建設連通的慢行網絡；優化路口設計，提升步行與非機動車通行安全性，完善無障礙設施，滿足老年人、殘疾人出行需求；規范設置非機動車停車區域，解決亂停亂放問題。5.4生態韌性提升落實海綿城市要求，更新區域年徑流總量控制率不低于70%，推廣透水鋪裝、下沉式綠地、生物滯留設施等海綿設施；開展既有建筑節能改造，改造后建筑節能標準達到現行國家標準要求，降低碳排放；排查整治地質災害、環境污染等安全隱患，受污染地塊完成治理達標后方可開發利用，提升城市安全韌性。第六章規劃成果編制要求6.1市域層面城市更新總體規劃成果成果包括文本、圖紙、附件三部分：文本內容包括市域城市更新現狀與問題、總體目標、分區管控、更新策略、項目庫、實施時序、政策保障；圖紙包括市域建成區現狀圖、更新分區管控圖、重點更新項目布局圖；附件包括城市更新現狀評估報告、公眾參與意見匯總、部門銜接意見?？傮w規劃成果須納入國土空間總體規劃“一張圖”管理。6.2片區層面城市更新單元規劃成果成果包括文本、圖紙、專題研究報告三部分：文本內容包括單元范圍、現狀分析、更新定位、更新目標、功能結構、土地利用規劃、更新分類、開發強度管控、公共要素配置、交通系統規劃、風貌管控、資金平衡方案、實施計劃、權益統籌方案；圖紙包括單元區位圖、現狀圖、土地利用規劃圖、公共設施布局圖、交通規劃圖、更新分區圖、風貌管控圖；專題研究報告包括現狀評估報告、公眾參與報告、文化遺產保護專題研究、資金平衡專題研究。單元規劃強制性內容必須落實上位規劃要求，不得突破。6.3項目層面城市更新實施方案成果內容包括：項目概況、現狀評估、更新方式、建設內容、工程設計方案、公共要素落實情況、