2026年物業管理師考試題庫（含答案）

2026年物業管理師考試題庫（含答案）一、單項選擇題（每題2分，共20分）1.根據《物業管理條例》，業主委員會應當自選舉產生之日起多少日內向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案？A.15日B.30日C.45日D.60日答案B解析《物業管理條例》第十六條規定，業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。2.前期物業服務合同由誰與物業服務企業簽訂？A.業主委員會B.建設單位C.街道辦事處D.業主大會答案B解析前期物業服務合同是在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位與選聘的物業服務企業簽訂的書面合同。3.業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，該要求屬于何種性質的決議規則？A.一般表決規則B.特別表決規則C.全體一致規則D.授權表決規則答案A解析根據《民法典》第二百七十八條，業主共同決定事項應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。其中一般事項經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意即可。題干所述是參與表決的人數門檻，屬于一般表決規則的范疇。4.物業專項維修資金的繳納主體是？A.物業服務企業B.建設單位C.業主D.政府財政部門答案C解析物業專項維修資金由業主交存，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。5.下列哪項不屬于物業服務企業的義務？A.對物業管理區域內的公共秩序進行維護B.對違反治安管理的行為進行行政處罰C.做好物業管理區域內的安全防范工作D.及時處理物業管理區域內的突發事件答案B解析行政處罰屬于行政機關的職權，物業服務企業無權進行行政處罰。物業服務企業只能協助做好安全防范工作，發現違法行為應當及時向有關行政管理部門報告。6.業主與物業服務企業發生物業服務糾紛時，下列哪種處理方式是不恰當的？A.協商解決B.申請人民調解C.向法院提起訴訟D.業主拒交物業費以示抗議答案D解析業主拒交物業費屬于違約行為，不能作為解決糾紛的合法方式。物業服務合同對雙方均有約束力，業主應當按照約定交納物業費。7.某住宅小區交付使用后，業主發現房屋存在滲漏等質量問題，在保修期內應由誰承擔維修責任？A.物業服務企業B.建設單位C.業主自行維修D.政府質量監督部門答案B解析根據《建設工程質量管理條例》，在保修期內因房屋質量問題產生的維修責任由建設單位（開發商）承擔。物業服務企業只承擔共用部位、共用設施設備的日常維護責任。8.物業管理區域內，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先與誰簽訂裝飾裝修管理服務協議？A.建設單位B.施工單位C.物業服務企業D.業主委員會答案C解析根據《物業管理條例》第五十二條，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。9.下列哪項費用不屬于物業服務費的成本構成？A.物業服務人員的工資和社保B.物業管理區域綠化養護費用C.業主房屋的專有部分維修費用D.物業管理區域秩序維護費用答案C解析業主房屋專有部分的維修費用由業主自行承擔，不屬于物業服務費的成本構成。物業服務費主要用于共用部位、共用設施設備的維護管理。10.住宅小區召開首次業主大會會議，負責籌備工作的是？A.物業服務企業B.建設單位C.街道辦事處或鄉鎮人民政府D.房地產開發商指定的機構答案C解析《物業管理條例》第十條規定，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會。二、多項選擇題（每題3分，共30分）1.下列哪些事項屬于業主共同決定的事項？A.制定和修改業主大會議事規則B.選聘和解聘物業服務企業C.選舉業主委員會或者更換業主委員會成員D.決定收取業主停車費的具體金額答案ABC解析《民法典》第二百七十八條規定，制定和修改業主大會議事規則、選聘和解聘物業服務企業、選舉業主委員會或更換業主委員會成員等均屬于業主共同決定事項。收取停車費屬于物業服務企業內部經營行為，不屬于業主共同決定事項。2.物業服務合同應當包含哪些主要內容？A.物業管理事項和服務標準B.服務費用和違約責任C.專項維修資金的管理與使用D.物業管理用房的具體位置答案ABCD解析物業服務合同應包含物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等主要內容。3.物業服務企業應當履行哪些安全防范義務？A.做好物業管理區域內的安全防范工作B.對違法行為及時報告有關行政管理部門C.對小區內的刑事犯罪案件承擔賠償責任D.協助做好物業管理區域內的安全防范工作答案ABD解析物業服務企業應當協助做好安全防范工作，發現違法行為及時報告，但不能因此要求其對刑事案件承擔賠償責任，刑事責任和賠償責任應由行為人承擔。4.物業承接查驗的主要內容包括？A.共用部位和共用設施設備B.物業管理用房C.物業服務檔案資料D.業主個人房屋的裝修質量答案ABC解析物業承接查驗是對物業管理區域內的共用部位、共用設施設備、物業管理用房及相關檔案資料進行的查驗。業主個人房屋的裝修質量由建設單位負責保修，不屬于物業承接查驗范圍。5.下列哪些情況可以申請使用物業專項維修資金？A.電梯故障需要大修B.消防設施老化需要更新C.業主家墻面滲水維修D.屋面防水層大面積破損需要翻修答案ABD解析物業專項維修資金用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。業主家內部墻面滲水屬于專有部分，應由業主自行維修。6.物業服務收費實行政府指導價的范圍包括？A.經濟適用住房物業服務費B.普通住宅前期物業服務費C.別墅物業服務費D.商業寫字樓物業服務費答案AB解析根據國家發展改革委相關規定，經濟適用住房和普通住宅的前期物業服務費實行政府指導價。別墅、商業寫字樓等非普通住宅的物業服務收費實行市場調節價。7.物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務，可能面臨哪些法律責任？A.責令限期改正B.沒收違法所得C.罰款D.吊銷營業執照答案ABC解析根據《物業管理條例》相關規定，超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。吊銷營業執照屬于工商部門的處罰措施，在此情形下一般不適用。8.業主委員會履行哪些職責？A.召集業主大會會議，報告物業管理實施情況B.代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同C.監督管理規約的實施D.決定物業管理區域內涉及業主共同利益的重大事項答案ABC解析決定物業管理區域內涉及業主共同利益的重大事項屬于業主大會的職權，而非業主委員會的職權。業主委員會是業主大會的執行機構，負責執行業主大會的決定。9.下列哪些情形下，業主大會或者業主委員會的決定無效？A.未按法定程序召開會議B.會議參加人數未達到法定標準C.表決結果未達到法定同意比例D.決定事項超越了法定職權答案ABCD解析業主大會或業主委員會的決定須依法定程序作出，若程序違法、參會人數不足、表決未達比例或超越法定職權，該決定均屬無效。10.物業管理區域內禁止哪些行為？A.損壞房屋承重結構B.違法搭建建筑物C.侵占消防通道D.在規定區域遛狗答案ABC解析損壞房屋承重結構、違法搭建建筑物、侵占消防通道都是物業管理區域內禁止的行為。在規定區域遛狗屬于合法行為，不屬于禁止范疇。三、判斷題（每題1分，共10分）1.物業服務企業可以將物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人。答案錯誤解析物業服務企業可以將專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將全部物業管理業務一并委托給他人。2.業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，業主不再承擔連帶責任。答案錯誤解析業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，但業主仍應承擔連帶交納責任。3.物業管理區域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。答案正確4.業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。答案正確5.住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。答案正確6.物業承接查驗時，物業服務企業發現資料不完整的，可以先承接物業，后續再補充相關資料。答案錯誤解析物業承接查驗時，物業服務企業應當對資料進行清點和核查，發現資料不完整的，應當要求建設單位限期補齊，不能先承接后補。7.物業服務合同終止時，物業服務企業應當在約定期限內退出物業管理區域，并將物業管理用房和資料移交業主委員會。答案正確8.商品住宅的業主應當在辦理物業交付手續前，一次性交存物業專項維修資金。答案正確9.物業保修期滿后，物業管理區域內共用設施的維修、更新費用，由物業服務企業承擔。答案錯誤解析物業保修期滿后，共用設施的維修、更新費用應使用物業專項維修資金，由業主按照各自擁有的物業建筑面積比例分攤，而非由物業服務企業承擔。10.業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。答案正確四、簡答題（每題5分，共20分）1.簡述物業服務企業的資質等級及其承接業務范圍。答案物業服務企業資質分為一級、二級、三級三個等級。(1)一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目；(2)二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目；(3)三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目。解析需要注意的是，隨著"放管服"改革推進，物業服務企業資質認定已逐步取消，改為告知承諾制管理。但在歷史考試中此知識點仍是重點考核內容。2.簡述業主大會的召開條件及表決規則。答案(1)召開條件：業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主參加。(2)表決規則：一般事項（如制定管理規約、議事規則等）應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意；重大事項（如籌集使用維修資金、改建重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分用途等）應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。3.簡述前期物業服務合同與物業服務合同的區別。答案(1)簽訂主體不同：前期物業服務合同由建設單位與物業服務企業簽訂；物業服務合同由業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂。(2)簽訂時間不同：前期物業服務合同在業主大會成立前簽訂；物業服務合同在業主大會成立后簽訂。(3)合同期限不同：前期物業服務合同期限一般為2年，期滿后可以繼續履行；物業服務合同期限由雙方約定。(4)合同終止方式不同：前期物業服務合同在業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時終止；物業服務合同期滿或依約解除時終止。4.簡述物業專項維修資金的交存標準及使用程序。答案(1)交存標準：商品住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。(2)使用程序：由業主委員會或相關業主提出使用方案，經業主大會依法表決通過后，向房地產行政主管部門申請使用；緊急情況下（如電梯故障、消防設施損壞等）可以簡化程序先行使用。五、案例分析題（每題10分，共20分）1.某住宅小區業主王某以未入住為由，自交房后兩年未繳納物業服務費。物業服務企業多次催繳未果后，將王某訴至法院。請分析：(1)王某以未入住為由拒交物業費的理由是否成立？為什么？(2)物業服務企業可以采取哪些合法途徑維護自身權益？答案：(1)王某的理由不成立。根據《民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。物業服務具有公共性和整體性，即使個別業主未入住，物業服務企業仍然提供了共用部位、共用設施設備的維護管理和公共秩序的維護等服務，業主應當履行交費義務。(2)物業服務企業可以采取以下合法途徑：①書面催告：先向業主發出書面催繳通知，給予合理期限；②提起訴訟或申請仲裁：經催告后業主仍不繳納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或依據仲裁協議申請仲裁；③申請強制執行：獲得生效判決或仲裁裁決后，若業主仍不履行，可申請法院強制執行。解析：本題重點考查物業服務費的繳納義務和糾紛解決機制。物業服務合同的特殊性決定了其費用交納不以個別業主的實際使用為前提。2.某寫字樓業主委員會在未召開業主大會的情況下，直接與某物業服務企業簽訂了物業服務合同，合同期限為5年。該寫字樓部分業主對此提出異議，認為該合同無效。請分析：(1)該物業服務合同是否有效？請說明法律依據。(2)如果該物業服務企業已經實際提供了物業服務，業主是否應當支付物業服務費？答案：(1)該物業服務合同無效。根據《民法典》第二百七十八條規定，選聘和解聘物業服務企業屬于業主共同決定事項，應當由業主共同決定。業主委員