【《BL房地產公司財務風險預警現狀分析案例》11000字】

BL房地產公司財務風險預警現狀分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u3027BL房地產公司財務風險預警現狀分析案例 1274791.1BL地產公司概況 1180461.1.1公司簡介 167561.1.2財務狀況 1141631.1.3房地產行業基本情況 3318911.2BL地產財務風險成因分析 6263291.2.1外部原因 639391.2.2內部原因 7244161.3BL地產公司財務風險識別 8213841.1.1籌資風險識別 8184071.1.2投資風險識別 10165651.1.3營運風險識別 12151661.1.4收益分配風險識別 14104281.4BL房地產公司財務風險預警存在的主要問題 14258931.4.1風險預警的內部環境尚不完善 1432451.4.2風險識別能力有待提高 15321221.4.3風險應對策略不夠健全 151.1BL地產公司概況1.1.1公司簡介BL地產從1992年成立發展至如今，大致可分為五個階段。第一階段：奠基階段，1992年9月，廣州BL房地產開發有限公司成立，由中國BL集團公司的全資子公司BL南方集團有限公司全額出資成立。第二階段：形成階段，1992-2002年這一階段，BL逐步確立“房地產開發走精品路線”的思想，確立了“精品地產，文化地產”的市場定位。第三階段：整合擴張階段，2002年9月開始確立“立足廣州，布局全國”的戰略轉型，分別在廣州、深圳、北京、上海、沈陽、武漢等等重點一、二線主要城市設立多家子公司。隨后BL南方集團有限公司作為主要發起人，聯合廣東HM國際投資集團有限公司和16位自然人將公司成功改制為股份有限公司，名稱也變更為“BL房地產股份有限公司”。第四階段：全國擴張階段，2006年3月公司更名為“BL房地產（集團）股份有限公司”。公司并于當年7月在上海證券交易所上市，首次公開發行人民幣普通股（A股）。第五階段：全新發展階段，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風險預警及防范第一名。隨后繼續擴大資產規模，逐步確立了行業領先品牌的地位。1.1.2財務狀況近年來，由于國家對房地產行業調控力度的加大，使得行業競爭不斷加劇。加之BL地產公司內部因素的影響，公司整體經營狀況并不樂觀，其2014-2018年的主要財務數據如表1.1所示。表1.1BL地產公司2014-2018年主要財務數據情況表項目（萬元）2014年2015年2016年2017年2018年資產總額3657656440383320467996776964517584649392負債總額2848933630669282349894835382120965999957資產負債率（%）77.8975.9574.7677.2877.97營業收入1090565012342878154773281463418219455549營業成本912287610169693132920631224980216184546營業利潤18980532272441231232225526923559264凈利潤14261361682772170730519677202614914從BL地產公司2014-2018年的主要財務數據中可以看出，公司資產規模逐年累計擴大，由36576564萬元增至84649392萬元，增加了131.43%，負債規模也隨之增大，2018年負債總額較2014年增加了131.67%，相較資產規模，負債規模增幅更高，因此，影響BL地產公司的資產負債率波動增長至77.97%，高于行業警戒線70%。由此可知其負債經營相對較為嚴重，公司債務壓力比較大。另外，BL地產公司近五年的營業收入呈波動增長趨勢，營業成本則不斷的增加，由2014年的9122876萬元增至2018年的16184546萬元，增幅77.41%，利潤水平呈增長趨勢，2018年凈利潤為3559264萬元，較2017年增長了32.89%，但是銷售凈利率這一指標較2017年下降0.01%，可見該公司盈利水平沒有增長。綜上分析，可知2014-2018年以來，BL地產公司雖保持較快的發展速度，但經營獲利狀況并不理想，2018年整體速度放緩，逐漸暴露出其在日常經營中存在的資產負債結構不合理、負債程度較高，都可能導致公司出現不同程度的財務風險。下文將根據其具體數據，對BL房地產公司目前已存在或潛藏的財務風險逐一進行識別。1.1.3房地產行業基本情況（1）市場現狀圖1.1百強代表企業2018-2019年各等級城市銷售額分布從地域角度劃分，一線城市2019年重點項目銷售額下降，整體呈現供不應求態勢；二線城市成為熱點區域，量價齊升成為市場發展主力；三四線城市重點項目銷售額同比上升，去庫存是銷量的主要構成部分。2019年，全國房地產市場的調控政策整體偏緊，百強企業積極把握熱點城市的市場機遇，二線城市仍舊是主要銷售來源。從50家百強代表企業重點項目銷售的情況來看，一線城市房地產相關需求回暖等因素影響，銷售額占比相較上年小幅上升0.7個百分點至14.6%；二線城市的占比為44.5%，較上年下降2.2個百分點；三四線城市受城鎮化進程的提速、房企加快出貨等因素影響，銷售額占比增長1.5個百分點至40.9%。百強企業聚焦五大核心城市群，長三角銷售占比超三成。50家百強代表企業銷售結構中，五個主要城市群的銷售貢獻占比為70.8%。其中，長三角銷售占比最高達31.7%，但因區域內部的城市調控政策持續收緊，占比較上年下降0.3個百分點；粵港澳大灣區在規劃利好刺激下銷售行情有所改善，銷售貢獻占比14.9%，較上年上升1.1個百分點；京津冀城市群受益于持續調整后的低基數及調控趨穩、供應明顯改善等因素影響，銷售貢獻率較上年提升1.9個百分點至8.9%。另外，成渝城市群在市場規模持續增長后疲態顯現銷售明顯降溫，銷售貢獻占比為8.8%，較上年下降2.6個百分點。圖1.2百強代表企業2018-2019年分城市等級各面積段銷售占比圖1.3百強企業代表2018-2019年重點項目各面積段銷售額占比在產品方面，百強企業在聚焦主流需求的基礎上大力推動改善型產品，尋求市場機遇。其中90-140平米的面積段在不同等級城市銷售額均實現上漲，成為市場發展的主力。在合作方面，通過合作構建利益共同體成為百強企業的重要發展模式。例如：碧桂園與湖南本地企業合作增加優質土儲；萬科與中糧合作的長陽半島項目銷售額超20億。此類合作增強了企業抵御外來風險的能力，提升行業影響力與競爭力，同時加速銷售規模擴張。（2）盈利現狀當前形勢下，房地產行業需要開源節流保障盈利空間，強管理深挖潛降成本提效益，在體現規模性的同時保證運營效率。2015年到2019年間，雖然百強企業營業收入的高速增長也帶動了盈利規模提升，但凈利潤增長率比營業收入增長率低了將近5%。由此可見地產行業“增收不增利”現象依然明顯，主要因素是高漲土地成本擠占了利潤增長空間。規模效應加速市場盈利分化，有效控制成本、開源節流是保持營收增長的主要方法。圖1.4百強企業2015-2019年營業收入與凈利潤均值變化情況具體措施主要有以下三點：第一，土地市場持續升溫的情況下，規模較大的百強企業為提升利潤空間嚴格控制土地成本，在土地一級、二級市場持續開拓。在土地招拍掛活動中，不能盲目跟拍高價土地，需要在衡量自身資源及優勢前提下做出合理選擇。土地二級市場中，企業面對拿地難、成本高的問題時，紛紛采取收購方式，在有效控制成本的前提下擴大企業規模；第二，百強企業內部盈利分化嚴重的另一重要原因是融資成本低，這也是百強企業長期發展的核心競爭力。通過發行低成本公司債而非高息債務，百強企業可有效控制融資成本；第三，百強企業于內開展合伙人制度，對外實施輕資產運營模式，增強運營管理能力，全面促進企業運營效率提升。合伙人制度將員工個人發展與公司利益緊密關聯，大大提升員工積極性；同時破解管理半徑過大難題。另一方面的輕資產模式使百強企業輸出產品，宣傳品牌，提升規模效益。（3）融資現狀2019年，房地產行業的融資環境仍舊未見寬松，相應的資金監管政策從嚴從緊，在此背景下，百強企業積極拓展多元融資渠道，在銀行及信托貸款，國內信用債，海外債發行方面仍具有明顯優勢，同時，百強企業繼續探索創新融資渠道，為企業穩健發展尋求支撐。在銀行及信托融資渠道監管從嚴的情況下，百強企業憑借自身優勢與銀行及信托機構進行合作以獲取資金。2019年，房地產開發貸款余額為11.2萬億元，同比增長10.1%，增速同比回落12.5個百分點，銀行貸款的審批要求更趨嚴格，房地產企業獲取貸款難度加大，金融機構普遍設定“白名單”，優先與百強企業進行合作，在授信規模、成本及期限方面更多的傾向百強企業。如恒大與浦發銀行達成合作，獲取600億元大額銀行授信；綠地獲取北京銀行500億元授信額度。2019年，信托行業整體受到強化監管，多部門發布政策對信托資金進行監管，信托融資渠道被進一步收窄。在此背景下，信托公司對合作對象的篩選標準更加嚴苛，部分信托甚至將合作對象的選擇標準限定在排名前50的房企，百強房企在信托融資方面的優勢顯著，如正榮獲中信信托及平安信托共計300億元授信額度，當代置業獲光大信托100億元授信額度。資金是市場調整中保障企業財務安全的重要因素。2019年，百強企業整體發展穩中向好：資金較為充裕、融資渠道更多元化。此后面對融資端與銷售端的雙重壓力，傳統融資渠道發揮決定性作用，較大規模的百強企業發展優勢將更明顯。同時，資金來源收縮的擴張型企業需要更加謹慎做出財務決策。1.2BL地產財務風險成因分析在市場經濟這塊大餅中，房地產企業顯得格外的耀眼，它對我國的GDP有著直接的影響和舉足輕重的地位。國家對地產業也是格外的重視，根據市場情況陸續頒布一系列有關政策，加強監督和宏觀調控。因而，房地產企業的發展研究應從市場內和市場外研究。基于這種大的環境下，文章對BL公司財務風險成因的分析也是從內外兩種環境方面分析。1.2.1外部原因（1）政策風險房地產行業是政策導向型行業，極易受政府宏觀調控政策的驅使，與其相關的土地供給、稅收、住房、二孩、信貸等政策的變動均會對房地產企業預期收益的實現產生影響。如果在宏觀政策變動的情況下，無法及時進行有效調整，勢必給企業帶來風險，從而影響其長期發展。在2011年行業政策全面收緊的情況下，市場交易量萎縮；2012年整體狀況有所好轉，市場壓力得到一定緩和；2013年“新國五條”重點強調要堅持限購、限貸的調控政策，再次加大市場壓力；2014年，行業整投資速度放緩；2015年以“去庫存”為主基調，市場整體回暖；2016年，“去庫存”、“降首付”等政策利好，但“限購限貸”等政策也給房地產企業帶來了不小的挑戰。BL地產公司作為中小型房地產開發與經營公司，在這些宏觀政策的頻頻變更之下，未能及時調整順應市場，造成2016年銷售增速為負，資金回籠速度變慢的不利情形，從而對其還本付息造成了影響，加大了公司財務風險。（2）同行業競爭風險房地產行業屬于資金高度集中型行業，與其他行業相比，技術要求較低，但所獲取收益水平相對較高。因此，隨著國民經濟的不斷發展，這一特性吸引了越來越多資金實力雄厚的企業積極邁入房地產市場，致使房地產市場競爭愈發激烈。但就行業整體形勢來看，增長速度放緩，銷售速度走向負增長，致使供給過剩，這在一定程度上加快了企業優勝劣汰的步伐。對于各家房地產企業而言，市場上“蛋糕”的大小是一定的，在競爭加劇的態勢下，大型房企的優勢盡顯，其硬性實力和軟文化都使中小企業望塵莫及。因此，對比之下，BL地產公司產品競爭力、營銷推廣力、資本支撐力等硬實力的相對不足，以及品牌影響力、核心競爭力等軟實力的相對欠缺，無疑對其擴張發展、搶占市場份額帶來不利影響，易造成其銷售水平和盈利水平的下降，進而帶來較大財務風險。1.2.2內部原因（1）籌資風險成因分析BL房地產公司債務的規模較大，負債經營現象較為嚴重，資產負債結構不合理。由前文可知，BL房地產公司的資產負債率不斷上升，近五年數值接近80%，顯著高于行業紅線值，可見其債務規模在資產中所占比重較大，這自然造成利息費用支出增加及企業償還債務水平的下降。另外，過度的負債經營，致使其財務杠桿系數加大，即意味著固定收益的變化幅度隨之加大，這也在一定程度了增加了BL地產公司的籌資風險。第二，BL地產公司前期籌資方式較為單一，著重于銀行借貸。一直以來，BL地產公司高度依賴銀行借貸這一單一的籌資方式，致使其資本成本增加，利潤積累減少。認識到籌資方式單一的弊端，BL地產公司于2015年首次發行債券以拓寬融資渠道，嘗試改善籌資方式，以保證企業的長期發展，但其設計和運作方式處于探索階段，必然還是會對公司的籌資產生影響。（2）投資風險成因分析一方面，實物投資占比較大，囤貨積壓嚴重。房地產企業保持充足的后續儲備是持續健發展的重要構成，但過多的存貨儲備反而會占用企業大量運轉資金，一旦出現囤貨積壓的情形，則說明銷售不利，從而對企業的資金鏈帶來不利影響。BL地產公司為了快速擴張，保證了一定的存貨供給，但多重因素的疊加反而使得BL地產公司囤貨積壓較為嚴重，造成實物投資占比較大的現象，另一方面，對外投資分析不夠深入，獲取收益較少。由于BL地產公司的對外投資為長期股權投資，因此投資期限較長、涉及產業多，資源、環境、政策等因素等不確定性大，因此容易形成較大的投資風險。此外，BL地產公司項目投資前可行性研究和獲益程度分析不到位，致使預估與實際存在一定偏差，使實際取得的投資收益水平較低。目前BL地產公司正處于擴張發展的關鍵時期，其每一項投資決策都影響著企業的發展進程。因此，加強項目投資前期分析，保證其作出正確投資決策是防范對外投資風險的關鍵所在。（3）營運風險成因分析第一，銷售策略不夠靈活，資金回收不理想。BL地產公司囤貨積壓較為嚴重，存貨總額不斷增長，主要原因在于銷售策略不夠靈活，即較難根據市場實際狀況迅速做出調整，致使資金回收不理想。雖然房地產企業容易受到政策變化的影響，出現銷售不利的局面，但BL地產公司更應順應市場環境，及時掌握并結合當前市場動態，加深了解客戶實際需求，調整或制定靈活且順應時勢的銷售策略，以便有效應對多變的外部環境。第二，核心競爭力缺乏，品牌效應影響不足。在競爭激烈的市場環境下，核心競爭力已經成為企業不斷強大的重要戰略組成，也是其脫穎而出、獨秀于林的優勢所在。培養企業的核心競爭力，自然能助使企業分一杯羹，而日益形成品牌效應，更能留住和吸引廣大客戶群體，從而加大消費，提升銷售和獲利水平。但就BL地產公司發展現狀來看，其規模、資產和品牌均與大型房企相差較大，因此，準確定位，培養和提升核心競爭力必然能夠有效減緩運營風險。（4）收益分配風險成因分析BL地產公司雖進行利潤分配，但出現經營不當，盈利狀況不理想的情形時，也會利用未分配利潤進行虧損彌補。查閱公司財務報表得知，近年來公司未虧損，利潤也逐年上升，股東及投資者的利益并未產生影響，收益分配方面的風險也較小。但是要防范和改善益分配風險問題，歸根結底，是要保證公司盈利能力的提升，進而獲得更多的凈利潤，保證投資者有利可得。本章在前兩章的理論基礎上，介紹了BL地產公司的基本概況，并根據收集的相關數據和指標，從其籌資、投資、營運及收益分配四個環節分別對BL地產公司的財務風險進行識別，最后對影響其財務風險形成的內外部因素進行了分析。在對BL地產公司的財務風險進行了識別和成因分析之后，能夠更加清晰地認識到該公司近五年的財務風險狀況。因此，利用直接數據和科學的方法，對其風險大小的進一步分析是十分必要的。1.3BL地產公司財務風險識別一般情況下，企業的財務風險分析主要分為籌資風險、投資風險、資金回收風險和收益分配風險四個方面。其中投資風險主要是對金融產品的投資和對房地產的投資。BL房地產企業的財務報表中并沒有交易性金融資產、可供出售金融資產和持有至到期金融資產科目，所以不存在對股票、債券、基金等金融產品的投資，其投資風險主要來于房地產項目的投資。由于投資房地產開發是BL房地產企業的主營業務，因此在本文中將其投資風險的分析變為籌資風險、投資風險和營運風險、收益分配風險的分析。1.1.1籌資風險識別籌資風險是指企業籌資活動自身帶來的預期與實際的效益差別，造成差異的原因可能包括經濟大環境的變化、市場資金鏈條的供求關系及籌資資金的來源等?；I資活動作為企業生產經營活動的開始，對市場經濟下的房地產公司顯得尤為重要。本文主要從收支性籌資風險和現金性籌資風險兩方面對BL公司進行籌資風險識別。（1）收支性籌資風險收支性籌資風險是針對企業整體籌資風險而言，指企業資不抵債、無法償還債務的償還性風險。當企業出現收入不能與支出抵減的情況發生時，就會導致企業的凈利潤減少，造成企業通過資產償還債務的能力變差，也就會造成企業財務風險加大。收支性籌資風險可以通過公司的償債能力指標及盈利能力指標進行識別，BL房地產公司的償債能力指標如表1.2所示。表1.2BL地產公司2014-2018年償債能力指標情況表項目（%）20142015201620172018流動比率1.871.731.741.781.72速動比率0.450.430.530.570.66資產負債率77.8975.9574.7677.2877.97通常流動比率和速動比率表示公司的短期償債能力。由表1.2可知，近五年來BL地產公司的流動比率高點值達1.87，低點值為1.72，速動比率則在0.43至0.66間波動，可知這兩項指標變化幅度不大，說明公司短期償債能力相對穩定。而反映其長期償債能力和資本結構的資產負債率自2014年以來均已越過行業紅線70%，雖然2015年和2016年數值回落，但整體水平仍然偏高。這在一定程度上說明BL地產長期償債能力較差，且資本結構不合理，其大部分運營資金來源于負債性融資。雖然合理范圍內的負債可以給公司帶來財務杠桿收益，但是其弊端也是顯而易見的，過度依賴負債會增加公司償債壓力，加大公司破產的風險。BL房地產公司的盈利能力指標見表1.3。表1.3BL地產公司2014-2018年盈利能力指標情況表項目（萬元）20142015201620172018營業收入1090565012342878154773281463418219455549營業利潤18980532272441231232225526923559264凈利潤14261361682772170730519677202614914銷售凈利率（%）11.0511.6311.0311.4511.44營業利潤率（%）17.4018.4114.9417.4518.3結合表1.3和圖1.5可知，BL地產公司近五年營業收入呈波動趨勢，2017年較2016年稍有下降，但總體有所增長。利潤水平在2017--2018年間保持相對穩定趨勢，凈利潤逐年上升。收入水平的起伏不定，直接影響了反映盈利能力的銷售凈利率和營業利潤率的波動。通過以上數據，可知近年來其盈利能力相對不足，內部造血功能并不穩定，如不加以防范、控制和改善，可能會導致企業收不抵支，造成其難以償還債務本息的風險，這勢必會給企業的長期健康發展帶來負面影響。圖1.5BL地產公司2014-2018年盈利情況趨勢圖（2）現金性籌資風險現金性籌資風險，是指在特定時間節點內，企業的資金流出總量相較資金流入總量更多，從而導致不能按期清償債務本息的風險。它可以通過企業一定時期內的經營活動、投資活動以及籌資活動產生的現金凈流量反映出來。相關現金流量數據如表1.4所示。表1.4BL地產公司2014-2018年現金流量情況表項目（萬元）20142015201620172018經營活動產生的現金流量凈額-104583717784653405396-29295861189332投資活動產生的現金流量凈額-316881-247005-1305873-1695072-1345917籌資活動產生的現金流量凈額1989111-1774396-113286867397584649775從表1.4可知，BL公司經營活動產生的現金流量凈額一直正負不定，呈大幅度波動狀態，2014年及2017年為負值，2015-2016和2018年這三年為正值，這說明該公司經營活動不穩定，經營資金變現水平仍有待大力提升。2014-2018年投資活動產生的現金流量凈額為負數，是無項目投資款項收回所致，可知其項目投資的可行性研究和收益大小的預測能力亟待提升。2015-2016年企業籌資活動產生的現金流量凈額為負值，主要系償還銀行借入資金所致。雖然BL地產公司在獲利水平較低且高度依賴銀行借貸的情形下償還了外借資金，但總體來看，BL地產公司資金情況較為緊張，存在現金流出量大于現金流入量的情形，所以該公司存在一定程度的現金性籌資風險。1.1.2投資風險識別投資風險按投資主體分為:對內投資風險、對外投資風險。都知道，房地產行業不僅利潤高，其風險等不確定因素也特別多。有些投資者認為擁有土地、資金等，進行開發就可以獲取高額的利潤，高風險必然伴隨著高收益。其實，房地產行業資金的需求量極大、不確定的政策、經濟因素多、開發的周期較長。很多項目會占用資金，這就容易造成公司資金鏈緊張，引發內外部投資風險。（1）對內投資風險由于對內投資是保證企業經營發展的實際物質基礎，因此，對其投入是否科學合理會影響企業的資產結構，從而影響企業經濟收益。BL地產公司的主要實物包括存貨和固定資產，因此從這兩部分展開識別，如表1.5所示。表1.5BL地產公司2014-2018年實物資產情況表項目（萬元）20142015201620172018存貨2671921028826584303303584390396147450509固定資產247763315530321989410135459398實物合計2696697329142114306523474431409647909907資產合計3657656440383320467996776964517584649392實物占資產比重（%）71.7372.1665.5061.6356.60同比增長率（%）11.488.075.1844.578.11從表1.5中看出，BL地產公司對內的實物資產投資規模龐大，但是近五年來實物資產合計占總資產的比重逐年下降，自2014年起至2018年，其比重由71.73%下降到56.6%。其中存貨數額龐大，固定資產則占比相對較小。雖然大量的存貨能夠為公司提供一定的后續儲備，但銷售不暢時，也可能造成存貨積壓的不利情形。BL地產公司對實物投資的增長率波動較大，2017年的增速高達44%以上，但2014-2016年和2018年增長率最高為11.48%。雖然限購限貸等“限”字當前的一系列緊縮性國家調控政策對房地產企業影響較大，但頻發的大幅波動仍提醒BL地產公司在投資活動上應予以調整，防止出現問題從而產生投資風險。（2）對外投資風險對外投資風險是企業在進行外部投資時，某些因素雖然客觀存在，但事先難以確定，難以衡量，從而可能會導致企業對外投資活動產生經濟損失。由于BL房地產公司對外投資僅有長期股權投資一項，因此本文以投資收益情況為輔助展開對外投資風險的識別，具體數據如表1.6所示。表1.6BL地產公司2014-2018年償長期股權投資及投資收益債情況表項目（萬元）20142015201620172018長期股權投資354576481929147511523450654848938投資收益11527999256124692168043268975由表1.6可知，BL房地產公司長期股權投資和投資收益波動情況較明顯，長期股權投資逐年增長，2018年較2017年增長迅速，這是因為公司新增對合營、聯營企業的投資所致，分別對上海天藝文化投資376867.335萬元、天津保創投資636494.38萬元、BL（香港）控股投資238189.17萬元等其余公司的投資，但其投資收益僅為268975萬元。就近五年相關數據來看，BL地產公司在長期股權投資上并不穩定，所獲取的收益也并不理想，這種不穩定的投資也容易導致該公司投資風險方面出現問題。1.1.3營運風險識別營運風險是指企業在運營過程中，面對外部環境的復雜性變化，沒有相應的對策和措施，使得運營失敗或達不到預期的目標，導致企業產生損失的一種經濟行為。房地產企業是一種周期較長的企業，回收資金的時期相對比于其它性質的公司來說比較長，且有較大的不穩定性。因此，是否有足夠的現金或者現金等價物對于房地產企業來說是比較重要的。表1.7主要對BL地產公司的流動資產情況和總資產的周轉情況進行了統計。表1.7BL地產公司2014年-2018年流動資產和總資產周轉情況表項目（%）20142015201620172018流動資產占總資產比重95.9295.2692.7892.7890.55流動資產周轉率31.3631.5637.7527.0627.54總資產周轉率32.0932.0835.525.1325.21流動資產周轉率和總資產周轉率分別反映了BL地產公司的流動資產和總資產周轉速度。由上表可知其資產周轉情況有兩個特點，第一，周轉速度呈逐年下降趨勢，說明其周轉速度變慢，資產流動性變弱；第二，流動資產周轉速度幾乎與總資產周轉率持平，由此可知，其在總資產中所占比重過大，究其原因，一方面是是存貨規模龐大所致，另一方面，雖然房地產企業多采用預售方式銷售，但應收賬款也是值得關注的重點，其回款情況和收賬速度也對營運周轉有著較大影響。因此，對BL地產公司營運情況的分析主要從存貨及應收賬款兩方面展開。（1）存貨積壓風險企業的庫存狀況可以在一定程度上反應其目前的營運現狀，當庫存產品過多時，可能說明該企業的銷售狀況并不理想，致使存貨積壓嚴重。存貨周轉率則反映了存貨的周轉情況，該指標值越大，說明存貨周轉速度越快，經營銷售狀況就越好，對企業的發展就越有利。由于BL地產公司存貨數額較大，因此首先對其2014--2018年的存貨周轉情況進行分析，如表1.8所示。表1.8BL地產公司2014年-2018年存貨周轉情況表項目20142015201620172018存貨2671921028826584303303584390396147450509存貨增長率（%）11.377.895.2244.758.08存貨占總資產比重（%）71.0571.3864.8161.0456.06存貨周轉率（次）0.290.300.370.270.29從表1.8中可以得知，2014-2018年來BL地產公司對存貨的投資一直不斷增加，存貨始終保持正向增長。查閱BL地產公司年報可知，公司存貨的增加主要系公司投資了汕頭市金平區龍泉巖地塊、三亞市吉陽區落筆洞路西側地塊等項目所致，這些項目在一定程度上保證了公司的有效持續經營運轉，增加了公司的后續資源儲備。從存貨占總資產的比重來看，2014-2017年數值均在60%以上，2014年更是高達71.05%，這一較高的比重說明公司的存貨積壓較為嚴重，這會影響BL地產公司的變現能力和資產流動情況。另外，存貨周轉率處于波動狀態，周轉速度整體較慢，說明銷售情況并不十分理想，但該指標在2016年略有增長，說明其在政府“去庫存”的號召下，銷售狀況略有好轉，但整體而言，BL地產公司的存貨積壓情形較為嚴重，難免會給公司運營帶來風險。（2）應收賬款回收風險應收賬款回收風險是指在一定期限內資金無法收回，而使企業在生產經營過程中出現資金短缺、資金鏈斷裂的風險。該風險可通過應收賬款周轉率反映，該項指標數值越高，表明收賬迅速，回款情況較好，反之，則說明過多的款項暫未收回，從而影響企業的持續經營。BL地產公司2014—2018年應收賬款相關數據如表1.9所示。表1.9BL地產公司2014年-2018年應收賬款周轉情況表項目20142015201620172018應收賬款334957314176161163185501200585應收賬款增長率41.65-6.20-48.7015.108.13應收賬款占總資產比重（%）0.900.780.340.270.24應收賬款周轉率（次）38.3938.0365.1184.41100.76由于BL地產公司采用預售方式進行銷售，因此應收賬款在總資產中的占比較低，2018年所占比重為近五年最低值0.24。從應收賬款周轉率這一指標來看，其數值持續上升，說明BL地產公司款項催收力度逐漸轉好，回籠速度轉快，BL地產公司仍應加強對應收賬款的規范管理，從而加快公司的資金運營速度，提高資產流動水平。1.1.4收益分配風險識別收益分配風險主要表現為低額度分配對股東積極性的打擊挫傷以及高額度分配對企業的償債能力等方面的影響，并且我國法律將凈利潤的分配順序規定為首先彌補虧損、其次是提取法定公積金。表1.10列示的是BL地產公司2014--2018年度收益分配情況。表1.10BL地產公司2014年-2018年收益分配情況表項目（萬元）20142015201620172018凈利潤14231361682772170730519677202614914未分配利潤42048435164075597234771260678455916股權分配率（%）19.3030.4329.1030.3031.46如表1.10所示，2014-2018年來，BL地產公司股利分配多有波動，2014年股利分配率最低值為19.3%，但2015-2018年股利分